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CETATEXT000007538855 J4XLX2003X04X000000002451 CETAT texte/juri/admin/CETA/TEXT/00/00/07/53/88/CETATEXT000007538855.xml Texte Cour administrative d'appel de Nantes, 1ère chambre, du 23 avril 2003, 98NT02451, inédit au recueil Lebon 2003-04-23 Cour administrative d'appel de Nantes 98NT02451 Rejet 1ERE CHAMBRE autres C M. LEMAI M. JULLIERE Mme MAGNIER Vu les autres pièces des dossiers ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 26 mars 2003 : - le rapport de M. JULLIÈRE, président, - et les conclusions de Mme MAGNIER, commissaire du gouvernement ; Considérant que les requêtes susvisées présentent à juger les mêmes questions et ont fait l'objet d'une instruction commune ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt ; Sur la régularité des jugements : Considérant que, pour estimer que la société Tourlaville Distribution ne justifiait pas la valeur locative de 42 F par m² qu'elle revendiquait en se prévalant d'une comparaison avec des supermarchés extérieurs à la région, le tribunal administratif a opposé la circonstance qu'aucune précision utile n'était apportée concernant ces supermarchés ; que cette motivation n'est pas, contrairement à ce que soutient la requérante, en contradiction avec celle par laquelle les premiers juges ont par ailleurs, pour écarter le moyen tiré de l'impossibilité de déterminer la valeur locative de l'immeuble à évaluer par comparaison avec des locaux situés hors de la commune d'implantation de celui-ci, indiqué que le caractère d'établissement spécial autorisait si nécessaire le choix de termes de comparaison en dehors de cette commune d'implantation ; Considérant, pour le surplus, qu'il ressort des jugements attaqués que le tribunal, qui n'était pas tenu de discuter tous les arguments présentés devant lui, a répondu à l'ensemble des moyens invoqués par la requérante ; que, dès lors, celle-ci n'est pas fondée à soutenir que les jugements attaqués seraient insuffisamment motivés ; Sur le bien-fondé des impositions : Considérant que la S.A. Tourlaville Distribution conteste la valeur locative servant de base au calcul des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties mises en recouvrement au titre des années 1992 à 1997 à raison des bâtiments qu'elle a édifiés en vertu du bail à construction que la S.C.I. Les Métiers lui a consenti sur des parcelles sises à Tourlaville (Manche) et dans lesquels elle exploite un hypermarché avec cafétéria ; Considérant qu'en vertu de l'article 1495 du code général des impôts, relatif à l'évaluation des propriétés bâties : Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluation ; que l'article 1498 du même code dispose que : La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2°

1. a)Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ;
2. b)La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales. 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ; En ce qui concerne la cafétéria : Considérant que si la société requérante soutient que le local affecté à l'exploitation de cette cafétéria, spécialement aménagé pour cet usage au début de l'année 1989 dans l'immeuble abritant l'hypermarché et dont la surface a été réintégrée à celui-ci à la fin du mois de juillet de l'année 1994, devait faire l'objet en vue de la détermination des bases d'imposition des années 1992 à 1994 d'une évaluation distincte, laquelle ferait application d'un tarif au mètre carré pondéré inférieur à celui auquel elle se réfère en ce qui concerne l'hypermarché, elle ne fournit toutefois à l'appui du tarif revendiqué pour la cafétéria aucun élément suffisant permettant de se prononcer sur son bien-fondé ; que la demande tendant à une évaluation distincte de la cafétéria est donc dépourvue de portée utile ; En ce qui concerne l'hypermarché : Considérant qu'aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts relatif à l'évaluation par comparaison de la valeur locative des locaux commerciaux : La valeur locative cadastrale... est obtenue en appliquant aux données relatives à (
3. la)consistances (des biens) -telles que superficie réelle, nombre d'éléments- les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties, si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ; Considérant que la société requérante ne justifie pas devant la Cour que les surfaces réelles et la décomposition interne des différents locaux retenues par l'administration sur la base des déclarations et des plans fournis au service et des constatations du géomètre du cadastre seraient erronées ; Considérant, s'agissant du calcul de la surface pondérée auquel l'administration s'est livrée en vue de respecter la proportionnalité des valeurs locatives, qu'il ressort de l'enquête effectuée sur place par le service, et qu'il n'est pas sérieusement contesté, que le premier étage de l'immeuble est entièrement occupé par un laboratoire de pâtisserie et non par des bureaux comme l'affirme la requérante ; que celle-ci n'est pas fondée à soutenir que la surface réelle d'un local devrait être affectée d'un coefficient de pondération inférieur du seul fait de sa situation à un autre niveau que le rez-de-chaussée ; qu'il ne résulte pas de l'instruction que les autres coefficients de pondération seraient erronés ; Considérant, il est vrai, que la société requérante entend se prévaloir des coefficients de pondération résultant d'une instruction administrative du 12 février 1970 (D.B. 6C. M 2231 à 2242) ; que, toutefois, celle-ci se borne à donner à titre indicatif des coefficients de pondération moyens ordinairement employés ; qu'elle ne peut ainsi être regardée, non plus qu'une instruction du 15 octobre 1971 également invoquée, comme contenant sur ce point une interprétation formelle de la loi fiscale qui puisse être opposée à l'administration sur le fondement de l'article L.80 A du livre des procédures fiscales ; Considérant que les locaux à évaluer, abritant un hypermarché et une cafétéria, assortis d'une réserve et de deux laboratoires de fabrication, constituent un immeuble de caractère particulier ou exceptionnel, au sens du deuxième alinéa de l'article 1498-2°, a), du code général des impôts précité ; que la valeur locative d'un tel immeuble doit être déterminée par la méthode de comparaison prévue par ce texte, les termes de comparaison pouvant être choisis hors de la commune dès lors qu'il n'existe pas dans celle-ci de local de même nature satisfaisant aux conditions requises pour pouvoir servir de référence ; que l'administration, qui admet ne pas être en mesure de maintenir le terme de comparaison situé dans la commune de Tourlaville, non loué au 1er janvier 1970, propose, pour justifier le maintien du tarif de 60 F par mètre carré, une comparaison avec un hypermarché situé à Rennes dont la valeur locative unitaire a été fixée à 70 F par comparaison avec un local type faisant l'objet d'une location au 1er janvier 1970 et un autre immeuble commercial situé à Pacé (Ille-et-Vilaine) dont la valeur locative de 60 F par mètre carré a été évaluée par référence au même local-type ; que les termes de comparaison fournis par l'administration sont de nature à établir, compte tenu des abattements rendus nécessaires par les différences existant entre ces termes de comparaison et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation respective de ces biens, que la valeur locative unitaire retenue pour le calcul des impositions contestées n'a pas un caractère exagéré ; que la société requérante ne justifie pas, conformément aux dispositions précitées de l'article 1498, de la valeur locative de 42 F par mètre carré de surface pondérée qu'elle revendique ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la S.A. Tourlaville Distribution n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par les jugements attaqués, le Tribunal administratif de Caen a rejeté ses demandes ; Sur le redevable légal des impositions établies au titre des années 1992 à 1994 : Considérant, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, que les parcelles sur lesquelles a été édifié l'hypermarché exploité par la S.A. Tourlaville Distribution ont été données en location à celle-ci en 1988 par bail à construction ; que, dès lors, en vertu des dispositions du II de l'article 1400 du code général des impôts, le redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties due à raison de l'immeuble est la société Tourlaville Distribution ; que, par suite, c'est à tort que la S.C.I. Les Métiers, bailleur, a été assujettie à cette taxe au titre des années 1992 à 1994 ; qu'il y a lieu, dans ces conditions, comme le demande le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, par application de l'article 1404 du code général des impôts, dans sa rédaction issue de la loi n° 93-1352 du 30 décembre 1993, de décharger la S.C.I. Les Métiers de celles des impositions contestées qui ont été établies au titre des trois années précitées et de mettre celles-ci à la charge de la S.A. Tourlaville Distribution ; DÉCIDE : Article 1er : Les requêtes de la S.A. Tourlaville Distribution sont rejetées. Article 2 : La S.C.I. Les Métiers est déchargée de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1992 à 1994 dans les rôles de la commune de Tourlaville à raison des locaux abritant l'hypermarché exploité par la S.A. Tourlaville Distribution. Article 3 : Les impositions visées à l'article 2 sont mises à la charge de la S.A. Tourlaville Distribution. Article 4 : Les jugements du Tribunal administratif de Caen en date des 7 juillet et 17 septembre 1998 sont réformés en ce qu'ils ont de contraire au présent arrêt. Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la S.A. Tourlaville Distribution et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie. 1 - 4 -