97NT00464 01NT00184

CETATEXT000007539321 J4XLX2002X03X0000000464 CETAT texte/juri/admin/CETA/TEXT/00/00/07/53/93/CETATEXT000007539321.xml Texte Cour administrative d'appel de Nantes, 1e chambre, du 6 mars 2002, 97NT00464 01NT00184, inédit au recueil Lebon 2002-03-06 Cour administrative d'appel de Nantes 97NT00464 01NT00184 1E CHAMBRE Plein contentieux fiscal C M. GRANGE Mme MAGNIER Vu 1°) la requête, enregistrée au greffe de la Cour le 1er avril 1997 sous le numéro 97NT00464, présentée pour la société FERDIS, dont le siège est 9157, zone industrielle du Parc à La Ferté-Macé (Orne), par Me X..., avocat au barreau de Rouen ; La société FERDIS demande à la Cour : 1°) de réformer le jugement n° 96723 en date du 4 mars 1997 par lequel le Tribunal administratif de Caen a rejeté le surplus de sa demande tendant à la réduction des cotisations de taxes foncières sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1993 et 1994 dans les rôles de la commune de La Ferté-Macé ; 2°) de prononcer la réduction des impositions contestées sur la base de valeurs locatives cadastrales, en valeur 1970, de 11 620 F pour les aires de stationnement, 720 F pour la station- service, 6 700 F pour la cafétéria, 125 220 F pour l'hypermarché ; Vu 2°) la requête, enregistrée au greffe de la Cour le 5 février 2001 sous le numéro 01NT00184, présentée pour la S.A. FERDIS, par la société civile T.L. Consultant, représentée par son gérant, M. X... ; La S.A. FERDIS demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 00-201 en date du 14 novembre 2000 par lequel le Tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1995, 1996, 1997 et 1998 dans les rôles de la commune de La Ferté-Macé (Orne) ; 2°) de prononcer la réduction demandée sur la base de valeurs locatives cadastrales, en valeur 1970, de 11 620 F pour les aires de stationnement, 720 F pour la station-service, 6 700 F pour la cafétéria, et 125 220 F pour l'hypermarché ; Vu les autres pièces des dossiers ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 6 février 2002 : -le rapport de M. GRANGE, premier conseiller, -et les conclusions de Mme MAGNIER, commissaire du gouvernement ; Considérant que les requêtes susvisées présentent à juger des questions semblables et ont fait l'objet d'une instruction commune ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt ; Sur l'étendue du litige : Considérant que par une décision en date du 2 décembre 1999, postérieure à l'introduction de la requête n°97NT00464, le directeur des services fiscaux de l'Orne a prononcé le dégrèvement, à concurrence des sommes de 48 292 F (7 362,07 euros) et 79 354 F (12 097,44 euros), des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles la société FERDIS a été assujettie au titre des années respectivement 1993 et 1994 ; que les conclusions de la requête de la société FERDIS relatives à ces impositions sont, dans cette mesure, devenues sans objet ; Sur la régularité du jugement du 4 mars 1997 : Considérant qu'il résulte de l'instruction que le mémoire en défense de l'administration sur la demande présentée devant le Tribunal administratif de Caen par la société FERDIS a été communiqué au demandeur le 17 décembre 1996 ; que celui-ci a été avisé le 5 février 1997 que l'audience se tiendrait le 13 février suivant ; qu'il a ainsi disposé d'un délai supérieur à un mois et demi pour produire un mémoire en réplique ; que la société requérante n'est dès lors pas fondée à soutenir que le caractère contradictoire de la procédure aurait été méconnu, nonobstant la circonstance que le tribunal, en communiquant le mémoire en défense de l'administration, n'avait imparti au demandeur aucun délai pour produire sa réplique ; que, contrairement à ce qui est soutenu, le tribunal a pu, à bon droit, considérer que l'affaire était en état d'être jugée, alors que le demandeur s'était borné, dans un mémoire enregistré la veille de l'audience, à annoncer la production ultérieure de justificatifs ; que la société requérante n'est dès lors pas fondée à soutenir que le jugement du 4 mars 1997 aurait été rendu à l'issue d'une procédure irrégulière ; Sur le bien fondé des impositions : Considérant que la société FERDIS conteste la valeur locative servant de base au calcul des cotisations de taxes foncières sur les propriétés bâties qui lui ont été assignées au titre des années 1993, 1994, 1995, 1996, 1997 et 1998 pour l'ensemble immobilier dont elle est propriétaire à La Ferté-Macé (Orne) comprenant un hypermarché avec cafétéria, une aire de stationnement, et une aire de distribution de carburants ; Considérant qu'en vertu de l'article 1495 du code général des impôts, relatif à l'évaluation des propriétés bâties : Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluationA ; que l'article 1498 du même code dispose que : ALa valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1 ) Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2 ) a.) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel b.) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales. 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ; En ce qui concerne les aires de stationnement : Considérant que, dans le dernier état de ses écritures, l'administration admet, comme le demande la société requérante, que la valeur locative des aires de stationnement soit fixée distinctement par voie d'appréciation directe, faute d'immeuble de même nature pouvant être retenu comme terme de comparaison, sur la base de sa valeur vénale comprenant le coût de réalisation de ces aménagements, assortie d'abattements pour dépréciation immédiate et spécialisation exclusive selon les modalités prévues par les articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts ; que les dégrèvements susmentionnés ont été calculés, sur ce point, sur la base d'un coût de travaux de 2 150 029 F et d'abattements fixés chacun à 10 % ; que la société requérante soutient que le coût des travaux s'élève à 1 379 881 F et revendique des abattements de 50 % et 60 % ; qu'il résulte toutefois de l'instruction que la société omet de prendre en compte la quote part inhérente aux aires de stationnement du coût global des travaux d'infrastructures dont il s'agit ; qu'il ne résulte pas de l'instruction que l'évaluation de l'administration serait exagérée ; que, s'agissant des abattements pour dépréciation immédiate et spécialisation exclusive, il y a lieu de les fixer, eu égard à la nature des aménagements réalisés et aux possibilités d'utilisation des aires de stationnement, à respectivement 50 % et 20 % ; qu'il suit de là que la valeur vénale au mètre carré au 1er janvier 1970 de la fraction de propriété dont il s'agit doit être fixée à 3,47 euros (22,77 F) au lieu de 37,07 F, soit une valeur locative au mètre carré de 0,14 euro (0,91 F) au lieu de 1,48 F ; que la société requérante est par suite fondée à demander dans cette mesure une réduction des cotisations maintenues à sa charge ; En ce qui concerne l'hypermarché et la cafétéria : Considérant qu'aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts relatif à l'évaluation par comparaison de la valeur locative des locaux commerciaux : ALa valeur locative cadastrale ... est obtenue en appliquant aux données relatives à (

1. la)consistance (des biens) -telles que superficie réelle, nombre d'éléments- les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties, si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance Considérant que la société requérante ne justifie pas devant la Cour que les surfaces réelles et leur décomposition interne des différents locaux retenues par l'administration sur la base de la déclaration modèle C souscrite par elle et des plans qu'elle a fournis à l'administration notamment à l'appui de ses réclamations seraient erronnées ; Considérant que, s'agissant du calcul de la surface pondérée auquel l'administration s'est livrée en vue de respecter la proportionnalité des valeurs locatives, la société requérante est fondée à soutenir que la surface réelle des bureaux et locaux administratifs situés au dessus de la surface de vente ne peut être pondérée de la même manière que la surface de vente elle-même, eu égard à leur emplacement et à la nature de leur utilisation ; qu'il y a lieu de fixer le coefficient de pondération de ces locaux à 0,8 ; qu'en revanche il ne résulte pas de l'instruction que les autres coefficients de pondération retenus seraient erronés ; Considérant il est vrai que la société requérante entend se prévaloir des coefficients de pondération résultant d'une instruction administrative du 12 février 1970 (D.B. 6C. M 2231 à 2242) ; que toutefois celle-ci se borne à donner à titre indicatif des coefficients de pondération moyens ordinairement employés ; qu'elle ne peut ainsi être regardée, non plus qu'une instruction du 15 octobre 1971 également invoquée, comme contenant sur ce point une interprétation formelle de la loi fiscale qui puisse être opposée à l'administration sur le fondement de l'article L.80 A du livre des procédures fiscales ; que la société requérante ne peut davantage utilement invoquer, sur le fondement de l'article L.80 B du même livre, une position prise par le service des impôts d'un autre département pour la détermination de la valeur locative d'un autre local commercial ; Considérant que le local à évaluer, constitué par un hypermarché et une cafétéria, assortis de réserves, entrepôts, locaux sociaux, circulations, et bureaux administratifs constitue un immeuble de caractère particulier ou exceptionnel, au sens du deuxième alinéa de l'article 1498 2°
2. a)du code général des impôts précité, nonobstant la circonstance qu'il existerait dans la commune deux supermarchés dont les dimensions ne sont pas comparables à celles de l'immeuble en litige ; que la valeur locative d'un tel local doit être déterminée par la méthode de comparaison prévue par ce texte, les termes de comparaison pouvant être choisis hors de la commune, dès lors qu'il n'existe pas de local de même nature dans celle- ci ; que l'administration, qui admet ne pas être en mesure d'indiquer les termes de comparaison situés dans l'Orne retenus initialement par le service, propose, pour justifier la valeur locative de 55 F par mètre carré retenue par celui- ci, une comparaison avec un hypermarché situé à Rennes dont la valeur locative unitaire a été fixée à 70 F/m5 par référence à un local-type faisant l'objet d'une location au 1er janvier 1970, un autre immeuble commercial situé à Pacé (Ille-et-Vilaine) dont la valeur locative de 60 F/m5 a été fixée par référence au même local-type, et enfin un magasin APrisunic situé à La Ferté-Bernard (Sarthe) dont la valeur locative unitaire de 68,50 F a été déterminée par référence au bail conclu en 1969 ; qu'il y a lieu, afin de tenir compte des différences existant entre ces termes de comparaison et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la consistance et de la situation respective de ces biens, de fixer à 7,62 euros (50 F) par mètre carré pondéré la valeur locative de celui-ci à la date de référence ; que la société requérante est, dès lors, fondée à demander dans cette mesure une réduction des impositions maintenues ; En ce qui concerne l'aire de distribution de carburants : Considérant qu'il résulte de l'instruction que la valeur locative de cette fraction de propriété a été déterminée par comparaison avec le local-type n° 108 figurant au procès verbal de la commune de La Ferté-Macé, local qui est affecté d'une valeur locative unitaire de 54 F le mètre carré ; que la société requérante, en se bornant à indiquer que cette valeur locative a été évaluée selon les mêmes errements que l'hypermarché ne met pas la Cour en mesure d'apprécier les erreurs qui auraient pu être commises ; que si elle revendique un abattement minimum de 30 % sur cette valeur locative, elle ne donne aucune indication sur les circonstances qui justifieraient un tel abattement ; que ses prétentions ne peuvent dès lors qu'être rejetées ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que, s'agissant des impositions restant en litige, la société FERDIS est seulement fondée à soutenir que c'est à tort que, par les jugements attaqués, le Tribunal administratif de Caen a rejeté l'intégralité du surplus de ses demandes ;Article 1er : A concurrence des sommes de 7 362,07 euros (sept mille trois cent soixante deux euros sept centimes) et 12 097,44 euros (douze mille quatre vingt dix sept euros quarante quatre centimes), en ce qui concerne les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles la société FERDIS a été assujettie au titre des années respectivement 1993 et 1994, il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions des requêtes de la société FERDIS.Article 2 :Les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties assignées à la société FERDIS au titre des années 1993, 1994, 1995, 1996, 1997 et 1998 seront calculées, en ce qui concerne les aires de stationnement, sur la base d'une valeur locative unitaire au 1er janvier 1970 de 0,14 euro (zéro euro quatorze centimes) par mètre carré, et en ce qui concerne l'hypermarché et la cafétéria sur la base d'une valeur locative de 7,62 euros (sept euros soixante deux centimes) par mètre carré pondéré, la surface pondérée étant calculée par l'application d'un coefficient de 0,8 aux bureaux et locaux administratifs.Article 3 :La société FERDIS est déchargée des cotisations formant surtaxe par rapport à celles résultant de l'application de l'article 2 ci- dessus.Article 4 :Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.Article 5 :Le présent arrêt sera notifié à la société FERDIS et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie. 19-03-01-02 CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES AINSI QUE TAXES ASSIMILEES ET REDEVANCES - QUESTIONS COMMUNES - VALEUR LOCATIVE DES BIENS CGI 1495, 1498, 1496, 1499 CGI Livre des procédures fiscales L80 A, L80 B