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CETATEXT000007592227 J6XLX2006X03X000000100952 CETAT texte/juri/admin/CETA/TEXT/00/00/07/59/22/CETATEXT000007592227.xml Texte Cour administrative d'appel de Marseille, 3ème chambre - formation à 3, du 9 mars 2006, 01MA00952, inédit au recueil Lebon 2006-03-09 Cour administrative d'appel de Marseille 01MA00952 Rejet 3EME CHAMBRE - FORMATION A 3 autres C M. DARRIEUTORT M. François BOURRACHOT M. TROTTIER Vu le recours, enregistré le 20 avril 2001, présenté pour le MINISTRE DE L'ECONOMIE, DES FINANCES ET DE L'INDUSTRIE ; le MINISTRE DE L'ECONOMIE, DES FINANCES ET DE L'INDUSTRIE demande à la Cour : 1°) d'annuler les articles 1 à 3 du jugement n° 9503047, 9601104, 9702073 et 9801747 par lesquels le Tribunal administratif de Marseille a réduit les cotisations de taxe foncière auxquelles la société Clinique Miramas avait été assujettie au titre des années 1994, 1995, 1996 et 1997 et a condamné l'Etat à verser à cette société la somme de 10 000 francs ; 2°) de rétablir la société civile immobilière de la Clinique Miramas aux rôles de la taxe foncière sur les propriétés bâties des années 1994 à 1997, à concurrence des sommes dont la décharge a été décidée par les premiers juges ; --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 19 janvier 2006 : - le rapport de M. Bourrachot, rapporteur ; - et les conclusions de M. Trottier, commissaire du gouvernement ; Sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non recevoir tirée de la tardiveté du recours ; Considérant que par une décision du 30 juillet 2003, le Conseil d'Etat a jugé «qu'après avoir écarté, comme le demandait la société civile immobilière Clinique Miramas, le local type initialement retenu par l'administration comme terme de comparaison au motif que la valeur locative de cet immeuble avait été évaluée par voie d'appréciation directe, la Cour a jugé qu'aucun autre local ne pouvait être utilement retenu comme élément de comparaison dans les conditions prévues aux articles 1498-2° et 1504 du code général des impôts et s'est fondée pour rejeter la demande de réduction de la contribution, sur ce que l'évaluation, par voie d'appréciation directe, de la valeur locative de l'immeuble en cause qu'avait proposée l'administration en cours d'instance aboutissait à une valeur supérieure à celle fixée pour les années 1992 et 1993 par la méthode comparative ; qu'en statuant ainsi, elle n'a pas commis d'erreur de droit au regard de l'article 1498 précité et s'est livrée sur les faits de l'espèce, notamment sur les taux d'abattement et d'intérêts appliqués, à une appréciation souveraine qui ne peut être discutée en cassation» ; que l'autorité de chose jugée qui s'attache à cette décision n'a pas pour effet d'interdire à la requérante de contester, pour les années ultérieures, les modalités selon lesquelles la valeur locative de son immeuble été évaluée par voie d'appréciation directe ; Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative des immeubles commerciaux est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2°

1. a)Pour les biens loués à des conditions anormales… la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ;
2. b)La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ; qu'aux termes de l'article 324-A B de l'annexe III au code général des impôts : Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires ; qu'aux termes de l'article 324-A C de la même annexe : En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimé par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes, relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien ; Considérant, d'une part, qu'il résulte des dispositions précitées que la valeur locative des immeubles commerciaux achevés postérieurement à la date de référence de la dernière révision générale des évaluations foncières, fixée au 1er janvier 1970 par l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts, doit être déterminée, à cette date, au moyen des méthodes et dans les conditions indiquées par les seules dispositions des 2° et 3° de l'article 1498 pour être ensuite actualisée selon les modalités prévues par les articles 1516 et suivants du code général des impôts ; qu'il résulte de l'instruction que l'immeuble dont la société civile immobilière Clinique de Miramas est propriétaire a été construit en 1975 ; que, dès lors, la méthode prévue au 1° de l'article 1498 ne pouvait être appliquée pour déterminer la valeur locative de l'immeuble en cause ; Considérant, d'autre part, que le local type initialement retenu par l'administration comme terme de comparaison ne peut être qu'écarté, dès lors que la valeur locative de cet immeuble a été évaluée par voie d'appréciation directe ; qu'aucun autre local ne peut être utilement retenu comme élément de comparaison dans les conditions prévues aux articles 1498-2° et 1504 du code général des impôts ; Considérant, toutefois que lorsque l'administration doit mettre en oeuvre la méthode d'évaluation directe de la valeur locative d'un immeuble présentant un caractère exceptionnel pour lequel il n'a pu être trouvé de termes de comparaison au sens de l'article 1498-2° et qu'elle doit faire application des dispositions des articles 324-A B et 324 A C de l'annexe III au code général des impôts qui prescrivent l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, elle est tenue pour ce faire d'apprécier la valeur vénale du bien en se fondant soit sur la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable, ayant fait l'objet de transactions récentes, soit sur la valeur vénale du terrain estimé par comparaison avec celles qui ressortaient de transactions récentes, augmentées de la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, corrigée elle-même en fonction de divers éléments mentionnés à l'article 324-A C précité de l'annexe III audit code ; qu'à la différence de la méthode d'évaluation instituée par l'article 1499 du code général des impôts pour les établissement industriels, aucune des dispositions précitées ne permet d'établir par appréciation directe la valeur locative des immobilisations autres qu'industrielles passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties par référence au prix de revient de leurs différents éléments ; que, par suite, le ministre ne peut utilement soutenir, pour critiquer l'évaluation à laquelle ont procédé les premiers juges, qu'il n'y aurait pas lieu de faire application de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, dès lors que le prix de revient de l'immeuble était connu avec précision par les éléments chiffrés figurant au bilan de la société civile immobilière ; que la seule référence au taux de 8% au 1er janvier 1970 mentionné dans le procès-verbal des opérations de révision de la commune de Miramas, ne saurait tenir lieu de taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires prévu par les dispositions précitées et apprécié à bon droit par les premiers juges à 6% ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le ministre n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Marseille a réduit les cotisations de taxe foncière auxquelles la société Clinique Miramas avait été assujettie au titre des années 1994, 1995, 1996 et 1997 et a condamné l'Etat à verser à cette société la somme de 10 000 francs ; Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, de condamner l'Etat à payer à la société civile immobilière Clinique Miramas une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par celle-ci et non compris dans les dépens ; DÉCIDE : Article 1er : Le recours du MINISTRE DE L'ECONOMIE, DES FINANCES ET DE L'INDUSTRIE est rejeté. Article 2 : L'Etat est condamné à payer à la société civile immobilière Clinique Miramas la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié au MINISTRE DE L'ECONOMIE, DES FINANCES ET DE L'INDUSTRIE et à la société civile immobilière Clinique Miramas. Copie en sera adressée au directeur de contrôle fiscal sud-est. N°0100952 2