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CETATEXT000007592282 J6XLX2006X03X000000301690 CETAT texte/juri/admin/CETA/TEXT/00/00/07/59/22/CETATEXT000007592282.xml Texte Cour administrative d'appel de Marseille, 4ème chambre-formation à 3, du 28 mars 2006, 03MA01690, inédit au recueil Lebon 2006-03-28 Cour administrative d'appel de Marseille 03MA01690 Satisfaction partielle 4EME CHAMBRE-FORMATION A 3 autres C M. RICHER DEGRYSE Mme Cécile MARILLER M. BONNET Vu la requête, enregistrée le 19 août 2003, présentée pour la SOCIETE PAGES ET FILS, dont le siège est ..., représentée par son président directeur général en exercice, par Me X... ; La SOCIETE PAGES ET FILS demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 9804024 du 26 juin 2003 par lequel le Tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande en réduction des taxes foncières sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1996 et 1997 dans les rôles de la commune de Béziers, à raison de locaux à usage professionnel et d'habitation dont elle est propriétaire ; 2°) de prononcer la décharge, subsidiairement, la réduction des impositions contestées ; 3°) de condamner l'Etat à lui verser une somme de 4 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative ; ……………………………………………………………………………………………. Vu le jugement attaqué ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 28 février 2006, - le rapport de Mme Mariller, rapporteur ; - et les conclusions de M. Bonnet, commissaire du gouvernement ; Sur la régularité du jugement : Considérant que le magistrat délégué du Tribunal administratif de Montpellier a jugé que les contraintes urbanistiques pesant sur les constructions assujetties à la taxe foncière n'étaient de nature à justifier, ni un abattement sur la valeur locative en application de l'article 324 AA de l'annexe III dès lors que ces contraintes n'ont pas provoqué une modification des caractéristiques physiques des immeubles, ni une réduction des coefficients de situation ; qu'il a ainsi répondu au moyen du requérant relatif aux conséquences du classement des immeubles non vacants en zone rouge du plan de prévention des risques de la commune sur la valeur locative desdits immeubles ; que si le jugement ne répond pas aux conséquences du classement en zone rouge sur la valeur locative des locaux vacants, ce moyen était en tout état de cause inopérant dès lors que l'ensemble des locaux appartenant à la SOCIETE PAGES ET FILS étaient loués au cours des années d'imposition en litige ; que le premier juge n'étant pas tenu de répondre à un moyen inopérant, le jugement n'est donc pas entaché de l'omission à statuer reprochée par la société requérante ; Considérant que le magistrat délégué a jugé que les propositions de substitution de locaux de référence de la SOCIETE PAGES ET FILS devaient, par principe, être rejetées au motif que la commune de Béziers constitue une zone unique de tarification ; qu'il a ainsi répondu à la demande de la société requérante relative à la substitution de locaux de référence ; Sur le bien-fondé des impositions : Considérant que la SOCIETE PAGES ET FILS demande à titre principal la décharge des taxes foncières sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1996 et 1997 à raison de trois immeubles dont elle est propriétaire à Béziers, situés ..., ... ... ; qu'elle conclut à titre subsidiaire à la réduction des taxes en litige ; En ce qui concerne les conclusions tendant à la décharge totale des taxes en litige : Considérant, en premier lieu, que le moyen soulevé par la société requérante et tiré de ce que les locaux vacants ne doivent plus être assujettis à la taxe foncière sur les propriétés bâties dès lors n'ont plus aucune valeur locative en raison de leur classement en zone rouge du plan de prévention des risques de la commune de Béziers, ce qui interdirait toute utilisation, est en tout état de cause inopérant dès lors qu'il résulte de l'instruction que les trois immeubles assujettis aux taxes foncières litigieuses étaient loués et n'étaient donc pas vacants au cours des années d'imposition en litige ; Considérant, en second lieu, que le choix par l'administration, lorsqu'elle détermine la valeur locative d'un local d'un local d'habitation ou d'un local commercial selon la méthode de comparaison prévue par l'article 1496 ou par le 2°) de l'article 1498 du code général des impôts, d'un terme de comparaison erroné n'entraîne pas, en principe, la décharge des impositions en litige ; qu'il appartient seulement au juge de l'impôt, saisi de conclusions tendant à la décharge ou à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties litigieuses, de déterminer au vu des éléments de l'instruction s'il dispose d'un autre terme de comparaison susceptible d'être valablement retenu pour procéder à la détermination par la méthode de comparaison de la valeur locative de l'immeuble à évaluer ou, en l'absence en l'état du dossier d'un tel terme de référence, de décider un supplément d'instruction pour permettre à l'administration de fournir un tel terme ou, à défaut, les éléments utiles pour procéder, conformément au 3°) de l'article 1498 précité, à l'évaluation de l'immeuble litigieux par la voie de l'appréciation directe ; que, dès lors, la société requérante n'est pas fondée à demander la décharge totale des taxes en litige au motif que les termes de comparaison retenus par l'administration seraient erronés ; qu'en outre, elle n'est pas fondée à se plaindre de ce que les locaux de référence retenus par l'administration ne sont pas situés dans le quartier du Faubourg au sein duquel sont implantés les locaux à évaluer, dès lors que l'administration n'a pas l'obligation de choisir ses termes de comparaison dans le même quartier et que les différences de situation entre les locaux à évaluer et les locaux-type peuvent être corrigées, soit par l'application de l'abattement prévu par les dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts en ce qui concerne les locaux commerciaux, soit au moyen des coefficients de situation générale ou particulière prévus par l'article 324 R en ce qui concerne les locaux d'habitation ; En ce qui concerne les conclusions tendant à la réduction des impositions en litige : S'agissant des locaux commerciaux : Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes ci-après : … 2°

1. a)Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ;
2. b)La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. » ; qu'aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au même code : « I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. » ; qu'aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire … est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. » ; Considérant, en premier lieu, que pour fixer la valeur locative du local situé ... à usage d'entrepôt loué à un ferrailleur et dont la superficie est de 778 m², l'administration, après visite sur place, a choisi comme terme de comparaison le local C 211 dont la valeur locative est de 13,80 francs le m² pondéré ; que ce local est un magasin de meuble de 210 m² situé dans la partie haute de la ville, dont l'état d'entretien est qualifié d'assez bon et qui présente des différences sensibles avec le local à évaluer ; que si le requérant demande qu'il soit substitué le local de référence n° 197 dont la valeur locative est de 9 francs le m² pondéré, il ne résulte pas de l'instruction que ce local à usage d'atelier, d'une superficie de 200 m² constituerait un terme de comparaison plus adapté ; qu'il convient donc de retenir le local-type C 211 comme terme de comparaison et de procéder, en application des dispositions précitées de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, à un abattement de 30% sur la valeur locative pour tenir compte des différences entre ces locaux, tenant tant à la situation en zone inondable du local à évaluer qu'à leurs superficies respectives ; Considérant, en second lieu, que la valeur locative du terrain qui sert au parcage de camions a été fixée par référence avec le local-type n° 224 dont le choix n'est pas contesté, qui constitue un lieu de dépôt ouvert et dont la valeur locative est de 0,5 francs le m² ; que, pour tenir compte de la différence de situation entre ce local et le bien à évaluer situé en zone inondable, il y lieu de procéder à un abattement de 15% sur la valeur locative en application des dispositions précitées de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ; S'agissant du local à usage d'habitation situé ... : Considérant qu'aux termes de l'article 1496 du même code : « I. La valeur locative des locaux affectés à l'habitation ...est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. II La valeur locative des locaux de référence est déterminée d'après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement » ; que, selon l'article 324 X de l'annexe III au code général des impôts : « I. En vue de leur évaluation, les locaux d'habitation(...) sont classés par comparaison avec les locaux de référence(...) II. La valeur locative cadastrale assignée aux locaux classés dans une même catégorie est déterminée, en respectant l'égalité proportionnelle des évaluations, par comparaison avec la valeur locative du local ou des locaux choisis pour représenter ladite catégorie » ; Considérant que la valeur locative de la maison à évaluer a été fixée par comparaison avec le local type n° 22 du procès verbal d'évaluation de la commune de Béziers ; que la société ne conteste plus en appel ce terme de référence mais soutient que la valeur locative ainsi définie doit être affectée d'un abattement de 30% pour tenir compte des différences de situation entre les deux locaux, et notamment de l'implantation de la maison en zone inondable ; que, cependant, s'agissant de l'évaluation de la valeur locative de locaux à usage d'habitation, ni les dispositions précitées de l'article 324 X de l'annexe 3, ni aucune autre disposition légale ou réglementaire ne permettent de pratiquer un abattement sur la valeur locative ; que les différences de situation sont prises en compte par application des coefficients de situation générale et particulière prévus par les dispositions de l'article 324 R de l'annexe III ; qu'il résulte de l'instruction, qu'en l'espèce, l'administration, après visite des locaux et pour tenir compte des inconvénients liés à l'implantation de la maison, a ramené le coefficient de situation générale à - 0.10 correspondant à « une situation mauvaise » et le coefficient de situation particulière à - 0.05 correspondant à « une situation médiocre » ; qu'il n'est pas établi que la fixation de ces coefficients serait erronée au regard de la situation de l'immeuble ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SOCIETE PAGES ET FILS est seulement fondée à demander l'application d'un abattement de 30% sur la valeur locative du local commercial situé ... et de 15% sur la valeur locative du terrain situé ..., dans cette mesure, la réformation du jugement attaqué ; Sur les conclusions de la SOCIETE PAGES ET FILS tendant à l'application des dispositions de l'article L 761-1 du code de justice administrative : Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative de condamner l'Etat à payer à la SOCIETE PAGES ET FILS la somme de 1 000 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; DÉCIDE : Article 1er : La valeur locative du local commercial situé ... déterminée par comparaison avec le local type n° C 221 est réduite de 30%. Article 2 : La valeur locative du local commercial situé ... déterminée par comparaison avec le local type n° C 224 est réduite de 15%. Article 3 : Il est accordé à la SOCIETE PAGES ET FILS un dégrèvement égal à la différence entre le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1996 et 1997 et le montant qui résulte des dispositions des articles précédents ; Article 4 : Le jugement du Tribunal administratif de Montpellier en date du 26 juin 2003 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. Article 5 : L'Etat versera à la SOCIETE PAGES ET FILS une somme de 1 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative. Article 6 : Le surplus des conclusions de la requête de la SOCIETE PAGES ET FILS est rejeté. Article 7 : Le présent arrêt sera notifié à la SOCIETE PAGES ET FILS et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie. N° 03MA01690 2