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CETATEXT000018256239 CETAT texte/juri/admin/CETA/TEXT/00/00/18/25/62/CETATEXT000018256239.xml Texte Cour Administrative d'Appel de Versailles, 4ème Chambre, 28/12/2007, 05VE00530, Inédit au recueil Lebon 2007-12-28 Cour Administrative d'Appel de Versailles 05VE00530 4ème Chambre plein contentieux C M. GIPOULON C/M/S/ BUREAU FRANCIS LEFEBVRE M. Jean-Paul EVRARD Mme COLRAT Vu la requête, enregistrée le 24 mars 2005, présentée pour la société MORRY-FRANCE SA, dont le siège est situé Golf de Feucherolles, Sainte Gemme, à Feucherolles (78 810), par Me Cathy Goarant-Moraglia, avocat au barreau des Hauts-de-Seine ; La société MORRY-FRANCE SA demande à la cour : 1°) d'annuler le jugement n° 0203295- 0300830- 0300829 en date du 18 janvier 2005 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande tendant à la réduction des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1997, 1998 et 2001 dans les rôles de la commune de Feucherolles ; 2°) de prononcer la réduction des impositions en litige ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; Elle soutient que les cotisations de taxe professionnelle qui lui ont été assignées au titre des trois années en litige, en sa qualité d'exploitante du golf de Feucherolles, doivent être réduites ; qu'elles sont assises sur une valeur locative erronée de ses immobilisations passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties ; qu'elle conteste l'assujettissement de certaines parties de l'ensemble immobilier du golf, notamment des terrains boisés, étangs, plans d'eau, talus, bandes de terrains, qui ne peuvent être imposés à la taxe foncière sur les propriétés bâties ; que l'administration a procédé irrégulièrement à la détermination, par voie d'appréciation directe, de la valeur de ces biens, alors qu'elle aurait dû utiliser la méthode comparative prévue par les dispositions de l'article 1498 2° du code général des impôts et aurait dû rechercher des éléments de comparaison sur l'ensemble du territoire national et non sur la seule commune de Feucherolles ; que l'appréciation directe par l'administration conduit à une valeur locative foncière manifestement excessive car cette valeur a été calculée par référence au montant des immobilisations figurant au bilan de la société et est sans rapport avec valeur économique de transaction des biens ; que le taux d'intérêt de 8 % retenu en application de l'article 324 AB de l'annexe III au code ne correspond pas à la situation de l'immeuble, mais devrait être limité à 4% ; que ce taux a été fixé à 5% pour les golfs de St Ouen l'Aumône et de Gonesse ; que l'abattement de spécialisation, déterminé en application de l'article 324 AC de l'annexe III au code, ne tient pas compte de la réalité du golf exploité, construit sur un ancien site d'enfouissement de déchets ; ……………………………………………………………………………………………….. Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 18 décembre 2007 : - le rapport de M. Evrard, président ; - et les conclusions de Mme Colrat, commissaire du gouvernement ; Considérant que la société MORRY-FRANCE SA relève appel du jugement du 18 janvier 2005 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande de réduction des cotisations supplémentaires de taxe professionnelle qui lui ont été assignées au titre des années 1997, 1998 et 2001 dans les rôles de la commune de Feucherolles ; Sur l'étendue du litige : Considérant que l'administration n'a prononcé au cours de l'instance d'appel aucun dégrèvement contrairement à ce qu'elle a annoncé dans ses mémoires des 13 et 28 juin 2007 ; qu'il appartient en conséquence à la Cour de se prononcer sur l'ensemble des conclusions présentées par la société MORRY-FRANCE SA tendant à la réduction des cotisations de taxe professionnelle mises à sa charge au titre des années 1997, 1998 et 2001 dans les rôles de la commune de Feucherolles ; Sur les impositions en litige : Considérant qu'aux termes de l'article 1447 du code général des impôts : « La taxe professionnelle est due chaque année par les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée. » et qu'aux termes de l'article 1467 du même code : « La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d'affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période (...) » ; Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article 1381 du code général des impôts, sont soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties : « 5° les terrains non cultivés employés à un usage commercial ou industriel » ; qu'il résulte de cette disposition que les terrains de golf à usage commercial sont soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties ; que la société requérante fait valoir qu'une partie des terrains, objets de la cotisation contestée, n'est pas incluse dans le parcours du golf de Feucherolles et demande à ce titre leur exclusion de l'assiette ; que, toutefois, il résulte de l'instruction que les terrains limitrophes ne sont pas séparés dudit parcours, sont librement accessibles aux joueurs et concourent à l'harmonie du site dans lequel s'effectue ce parcours ; que, par suite, ils doivent être regardés comme partie intégrante du golf et taxés dans la même catégorie ; Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1°. Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2°

1. a)Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ;
2. b)La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3°) A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe » ; Considérant que la société requérante demande l'application de la méthode de comparaison prévue au 2° de l'article 1498 ; qu'il résulte toutefois de l'instruction qu'il n'existait dans la commune ou dans l'ensemble du territoire métropolitain de la France aucun terrain de golf évalué par comparaison, pouvant constituer un terme de comparaison permettant d'évaluer les installations du golf de Feucherolles ; qu'ainsi le recours à la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts précité est justifié ; Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts : « La valeur locative cadastrale des biens (…) est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance » ; qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au même code : « Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation (…) » ; qu'aux termes de l'article 324 AC de cette même annexe : « En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien » ; Considérant que, dans le dernier état de ses écritures, le ministre propose, sans que cela soit contesté par la société requérante, de fixer à 5 660 487 F le prix de revient global des deux terrains et à 12 683 067 F la valeur des aménagements, puis d'appliquer à cette valeur un abattement de 65 % pour tenir compte de la dépréciation immédiate et de la spécialisation des terrains situés à Feucherolles et de retenir un taux d'intérêt de 4% correspondant au taux départemental figurant sur le procès-verbal de la commune de Versailles ; qu'il résulte de l'instruction que les valeurs, coefficient et taux ainsi retenus en application des dispositions des articles 324 AA et suivants de l'annexe III au code général des impôts sont adaptés à la valeur des biens en litige soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties ; qu'il y a lieu en conséquence de fixer à 256 809 F, soit 39 150 euros, la valeur locative totale