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(13012), M. B, demeurant au ...

(13012), Mme Yvette A, demeurant au ...

(13012), M. José C, demeurant au ...

(13012), par la SCP Berenger - Blanc - Burtez - Doucede et Associés ; le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LES BORROMEES ET AUTRES demandent à la cour : 1°) d'annuler le jugement n° 0606189-0606254-0700603 du 11 décembre 2008 par lequel le tribunal administratif de Marseille a rejeté leur demande tendant à l'annulation, d'une part, du permis de construire en date du 30 mars 2006 délivré par le maire de Marseille à la société civile immobilière (S.C.I.) Les Borromées, ensemble le rejet implicite de leur recours gracieux du 17 mai 2006 et, d'autre part, le permis modificatif du 1er décembre 2006 ; 2°) d'annuler, pour excès de pouvoir, lesdites décisions ; 3°) de mettre à la charge solidaire de la S.C.I. Les Borromées et de la commune de Marseille la somme de 2 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative ; .................... Vu le jugement et les décisions attaquées ; Vu le mémoire, enregistré le 29 mai 2009, présenté pour la S.C.I. Les Borromées, représentée par son gérant en exercice, par Me Baffert, par lequel elle conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge solidaire des requérants la somme de 5 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative ; ............................ Vu le mémoire en défense, enregistré le 20 mai 2010, présenté pour la commune de Marseille, représentée par son maire en exercice, par Me Xoual, par lequel elle conclut, à titre principal, à l'irrecevabilité de la requête, à titre subsidiaire, à son rejet au fond et, en tout état de cause, à ce qu'il soit mis à la charge solidaire des requérants la somme de 2 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative ; ........................... Vu le mémoire, enregistré le 9 juin 2010, présenté pour le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LES BORROMEES ET AUTRES, par lequel ils concluent aux mêmes fins par les mêmes moyens que dans leurs précédentes écritures ; ......................... Vu, enregistré le 20 juillet 2010, l'acte par lequel M. B déclare se désister purement et simplement de sa requête ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le décret n° 2009-14 du 7 janvier 2009 relatif au rapporteur public des juridictions administratives et au déroulement de l'audience devant ces juridictions, et notamment son article 2 ; Vu l'arrêté du 27 janvier 2009 pris par le vice-président du Conseil d'Etat autorisant la cour administrative d'appel de Marseille à appliquer, à titre expérimental, les dispositions de l'article 2 du décret n° 2009-14 du 7 janvier 2009 ; Vu le code de l'urbanisme ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 17 mars 2011 : - le rapport de Mme Ségura, - les conclusions de M. Bachoffer, rapporteur public ; - et les observations de Me Claveau pour le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LES BORROMEES ET AUTRES, de Me Garnier substituant Me Xoual pour la ville de Marseille, et de Me Crisanti pour la SCI les Borromées ; Considérant que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a rejeté la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LES BORROMEES ET AUTRES tendant à l'annulation, d'une part, du permis de construire 84 logements répartis entre deux bâtiments collectifs de trois et quatre étages et quatre maisons individuelles d'un étage, ainsi qu'un parking de 103 places en sous-sol, délivré le 30 mars 2006 par le maire de Marseille à la S.C.I. Les Borromées, ensemble le rejet implicite de leur recours gracieux du 17 mai 2006 et, d'autre part, le permis modificatif du 1er décembre 2006 ; que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LES BORROMEES ET AUTRES relèvent appel de ce jugement ; Sur le désistement de M. B : Considérant que M. B a déclaré, par un acte enregistré le 20 juillet 2010, se désister purement et simplement de sa requête ; que rien ne s'oppose à ce qu'il lui en soit donné acte ; Sur la légalité des permis de construire : Considérant que la légalité d'un permis de construire initial doit être appréciée en tenant compte des modifications apportées par le permis modificatif ; Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R.421-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable lors du dépôt et de l'instruction de la demande de permis de construire : A- Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte : (...) / 2° Le plan de masse des constructions à édifier (...) coté dans les trois dimensions, des travaux extérieurs à celles-ci et des plantations maintenues, supprimées ou créées ; (...) / 5° Deux documents photographiques au moins permettant de situer le terrain respectivement dans le paysage proche et lointain et d'apprécier la place qu'il y occupe. Les points et les angles de vue seront reportés sur le plan de situation et le plan de masse ; / 6° Un document graphique au moins permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction dans l'environnement, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et des abords. Lorsque le projet comporte la plantation d'arbres de haute tige, les documents graphiques devront faire apparaître la situation à l'achèvement des travaux et la situation à long terme ; / 7° Une notice permettant d'apprécier l'impact visuel du projet. A cet effet, elle décrit le paysage et l'environnement existants et expose et justifie les dispositions prévues pour assurer l'insertion dans ce paysage de la construction, de ses accès et de ses abords ; (... ) ; Considérant que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LES BORROMEES et AUTRES soutiennent que la notice permettant d'apprécier l'impact visuel du projet immobilier de la S.C.I et le volet paysager sont insuffisants et que les documents graphiques de la demande de permis ne permettent pas d'apprécier la situation des plantations de haute tige à l'achèvement des travaux et à long terme ; que le dossier de la demande du permis de construire modificatif du 1er décembre 2006 comporte toutefois huit photographies, dont les angles et points de vue ont été reportés sur un plan de situation, montrant le terrain d'assiette du projet et ses abords, trois photomontages permettant d'apprécier l'impact visuel du projet et son insertion dans l'environnement, un volet paysager comprenant des documents graphiques complétés par des éléments textuels, décrivant avec une précision suffisante, compte tenu du caractère déjà urbanisé du secteur dans lequel s'insère le terrain d'assiette et de son état en nature de terrain vague, le paysage et l'environnement du projet ; que, par ailleurs, le document intitulé plan du rez-de-chaussée et espaces verts et le volet paysager de la demande du permis modificatif font suffisamment apparaître la situation des arbres de haute tige dont la plantation est prévue par le projet, conformément au 6° de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme ; qu'en outre, contrairement à ce que soutiennent les requérants, les équipements publics et leur raccordement sont représentés sur les plans contenus dans le dossier de demande ; que, dès lors, c'est à bon droit que les premiers juges ont écarté le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R.421-2 du code de l'urbanisme ; Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article R.111-21 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de la décision attaquée, Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ; qu'aux termes de l'article UC 11 du règlement du plan d'occupation des sols, dans sa rédaction applicable à la date de la décision attaquée, Les constructions à édifier s'inscrivent en harmonie avec les composantes bâties ou non du site, ou dans la perspective de sa valorisation (...) , et pour les constructions nouvelles Les murs pignon et retours de façade sont traités en harmonie avec les autres façades (...) ; Considérant que les premiers juges ont considéré qu'il ressortait des pièces du dossier que les lieux avoisinants, composés au Nord du terrain d'assiette par les bâtiments et espaces verts de la résidence des Borromées et au Sud par un ensemble pavillonnaire, ne possédaient pas de caractère ou d'intérêt particulier auxquels auraient porté atteinte les bâtiments autorisés par le permis de construire ; que le tribunal a en outre estimé que par leur positionnement sur le terrain, les deux bâtiments les plus hauts et les quatre maisons de ville à édifier s'inscrivaient en harmonie avec les composantes de ce site et que les murs pignon étaient traités en harmonie avec les autres façades ; que par ces mêmes motifs que la cour adopte, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté ; que si les requérants font valoir en appel que le projet de la S.C.I. ne correspond pas au tissu d'urbanisation du secteur, cela ne ressort pas, ainsi qu'il vient d'être analysé, des pièces du dossier ; qu'il s'ensuit que le maire de Marseille n'a pas commis d'erreur manifeste d'appréciation au regard de l'article R.111-21 du code de l'urbanisme ni fait une inexacte application de l'article UC 11 du règlement du plan d'occupation des sols ; Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article 6 du règlement du plan d'occupation des sols, dans sa rédaction applicable à la date de la décision attaquée : 1- Le long des cours d'eau non domaniaux, ruisseaux et fonds de vallons (y compris les canaux et collecteurs pluviaux) tels que figurés aux documents graphiques du plan d'occupation des sols : 1-1 Une marge de recul est créée qui s'applique à une bande de : - 4 mètres de largeur à partir de chacune des rives du cours d'eau ou du ruisseau (y compris canaux et collecteurs pluviaux), - 4 mètres centrés sur l'axe du fond de vallon ; 1-2 : A l'intérieur desdites marges de recul : - sont obligatoires le libre passage et l'emploi d'engins mécaniques à des fins de travaux d'entretien le long des cours d'eau et ruisseaux ; - est interdite toute construction, y compris les clôtures bâties, 1-3 En cas de modification du tracé de l'un des cours d'eau, les servitudes ci-dessus énoncées s'appliqueront dans les mêmes conditions suivant le nouveau tracé (...) ; Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que les plans du permis de construire modificatif prévoient un recul de quatre mètres centrés sur l'axe du fond du talweg qui traverse la parcelle du Sud-Ouest au Nord-Est, soit une marge de deux mètres de chaque côté de l'axe du talweg ; qu'il s'ensuit que, contrairement à ce que soutiennent les requérants, ni le bâtiment A ni le deuxième balcon du troisième étage de la façade Est de ce bâtiment ne sont implantés à l'intérieur de la marge de recul prévue par l'article 6 du règlement du plan d'occupation des sols ; Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article R.111-4 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de la décision attaquée : le permis de construire peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance et à la destination de l'immeuble (...) envisagé, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficiles la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. / Il peut également être refusé si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celles des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic ; qu'aux termes de l'article UC 3 du règlement du plan d'occupation des sols, dans sa rédaction applicable à la date de la décision attaquée :

1. Les construction sont desservies par des voies publiques ou privées dont les caractéristiques, telles qu'elles se présentent au moment de l'exécution du projet, correspondent à leur destination. /
2. Les accès sur les voies publiques sont aménagés de façon à éviter toute perturbation et tout danger pour la circulation générale (...) ; Considérant que les premiers juges ont estimé que l'accès au terrain d'assiette du projet de la S.C.I. Les Borromées, qui s'effectue par une voie d'une largeur de 6 mètres sur une longueur d'environ 130 mètres, que le permis de construire modificatif prévoit de modifier au niveau de ses courbes afin d'améliorer la visibilité et le croisement des véhicules et qui débouche sur une portion rectiligne de l'avenue de la Fourragère à un endroit qui est en outre élargi, présentait des caractéristiques suffisantes pour assurer la desserte du projet, lequel avait d'ailleurs reçu un avis favorable du bataillon des marins pompiers de Marseille ; qu'en outre, ils ont écarté l'argument tiré de ce que la voie interne emprunterait un talweg au motif que les dispositions des articles R.111-4 et UC 3 précités n'étaient pas applicables aux voies internes au terrain d'assiette des constructions tout en relevant qu'au demeurant le fond de vallon serait busé ; que les requérants se bornent à soutenir en appel que le risque demeure néanmoins entier ; que, dans ces conditions, par les mêmes motifs que ceux sur lesquels s'est fondé le tribunal et que la cour adopte, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R.111-4 du code de l'urbanisme et de l'article UC 3 du règlement du plan d'occupation des sols doit être écarté ; Considérant, en cinquième lieu, qu'aux termes de l'article UC 4 du règlement du plan d'occupation des sols, dans sa rédaction applicable à la date de la décision attaquée, (...) 2.1 Les eaux pluviales des toitures et plus généralement les eaux qui proviennent du ruissellement sur les voies, cours et espaces libres, sont convenablement recueillies et canalisées sur le terrain du projet ou vers des ouvrages susceptibles de les recevoir : ruisseau, caniveau, égout pluvial public, ...tant du point de vue qualitatif que quantitatif. / Toute utilisation du sol ou toute modification de son utilisation induisant un changement du régime des eaux de surface, peut faire l'objet de prescriptions spéciales de la part des services compétent, visant à limiter les quantités d'eau de ruissellement et à augmenter le temps de concentration de ces eaux vers les ouvrages collecteurs (à titre indicatif on peut citer : bassin de rétention ouvert ou caniveau ; bassin de rétention enterré ; tranchée ou puits de stockage ; tranchée ou puits drainant ; stockage en terrasse ...). (...) ; Considérant que le tribunal a écarté le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions au motif que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LES BORROMEES ET AUTRES, qui se bornaient à soutenir que la capacité du bassin destiné à recueillir les eaux de pluie était insuffisante, ne lui permettaient pas d'en apprécier le bien-fondé, alors que le permis de construire prescrivait que la rétention des eaux pluviales se ferait par un ouvrage de rétention de 245 m3 et que le dossier comportait l'indication de trois bassins d'une capacité respective de 98 m3, 27 m3 et 145 m3 ; qu'en l'absence de précisions en appel, le moyen doit être écarté par ces mêmes motifs ; Considérant, en septième lieu, que l'article UC 7 du règlement du plan d'occupation des sols, dans sa rédaction applicable à la date de la décision attaquée, est relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ; que, comme l'ont relevé les premiers juges, ces dispositions ne concernent pas l'implantation des bâtiments les uns par rapport aux autres ; que le moyen tiré de ce que l'implantation du bâtiment A par rapport au bâtiment B contreviendrait aux dispositions de cet article ne peut qu'être écarté ; Considérant, en septième lieu, qu'aux termes de l'article UC 8 du règlement du plan d'occupation des sols, relatif à l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété , dans sa rédaction applicable à la date de la décision attaquée : Les constructions sont implantées de telle manière que les baies éclairant les pièces principales affectées à l'habitat ne soient masquées par aucun écran ou partie d'une autre construction qui en tout point de l'appui de ces baies serait vu sous un angle de plus de 45° au-dessus du plan horizontal et ne le soit pas dans au moins un champ de 90° pris dans l'axe de ces baies ; Considérant que le tribunal a écarté le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions au motif que si les requérants soutenaient que la partie du bâtiment B en R+3 aurait du vis à vis avec les maisons individuelles construites au Nord de la parcelle , il ressortait des pièces du dossier que les quatre maisons individuelles prévues par le projet étaient situées au Sud du terrain d'assiette, de sorte que le bâtiment B se trouvait au Nord de ces maisons ; que les premiers juges ont relevé, d'une part, que les façades de ces maisons qui étaient tournées vers le bâtiment B ne comportaient aucune baie, et, d'autre part, que les baies éclairant les pièces principales de certains appartements du rez-de-chaussée du bâtiment B n'étaient masquées par aucune des quatre maisons qui en tout point de leur appui serait vue sous un angle de plus de 45° au-dessus du plan horizontal ; que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LES BORROMEES ET AUTRES se bornant à reprendre en appel leur argumentation de première instance, il y a lieu, par les mêmes motifs que ceux sur lesquels se sont fondés les premiers juges et que la cour adopte, d'écarter le moyen ; Considérant, en huitième lieu, qu'aux termes de l'article UC 10 du règlement du plan d'occupation des sols, relatif à la hauteur des constructions, dans sa rédaction applicable à la date de la décision attaquée : (...)
3. (...) la hauteur des constructions (...) ne peut dépasser (...) 2.2 - en UC, 16 mètres ; Considérant que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LES BORROMEES ET AUTRES soutiennent que le formulaire de demande de permis de construire indique une hauteur de 16,50 mètres et que s'il s'agit d'une erreur de plume rectifiée sur le formulaire de demande de permis de construire modificatif, rien ne permet de démontrer que la hauteur a été modifiée sur les plans ; qu'il ressort, à cet égard, des pièces du dossier, et notamment des plans de la demande de permis modificatif, que la hauteur de la construction ne dépasse pas la hauteur maximale autorisée fixée à 16 mètres par l'article UC 10 du règlement du plan d'occupation des sols ; Considérant, en dernier lieu, qu'aux termes de l'article UC 12-5 du règlement du plan d'occupation des sols, dans sa rédaction applicable à la date de la décision attaquée : (...) il est exigé pour les constructions neuves à vocation d'habitat en immeuble collectif et d'activités, hors celles de commerce, d'hôtellerie et de santé, au moins un emplacement clos et couvert, commodément accessible, destiné au stationnement des deux-roues : sa surface est de 1 m² par tranche de 100 m² de surface hors oeuvre nette de plancher ; Considérant que si le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LES BORROMEES ET AUTRES soutiennent que les emplacements, d'une surface de 73,40 m², dont la création est prévue dans la demande du permis modificatif dans le parking en sous-sol et qui sont destinés au stationnement des deux-roues, sont difficiles d'accès, il ressort toutefois des pièces du dossier, comme l'ont relevé les premiers juges, que ces emplacements sont commodément accessibles par la rampe d'accès au parking ; que, dès lors, le moyen doit être écarté ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée en défense par la ville de Marseille, que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LES BORROMEES ET AUTRES ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande ; que, par voie de conséquence, il y a lieu de rejeter leurs conclusions présentées au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative et de mettre à leur charge solidaire, sur le fondement des mêmes dispositions, une somme de 1 000 euros à verser à la S.C.I. Les Borromées, d'une part, et à la commune de Marseille, d'autre part, au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens ; DECIDE : Article 1er : Il est donné acte du désistement de M. B. Article 2 : La requête du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LES BORROMEES, de Mme A et de M. C est rejetée. Article 3 : Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LES BORROMEES, Mme A, M. B et M. C verseront solidairement à la S.C.I. Les Borromées, d'une part, et à la commune de Marseille, d'autre part, une somme de 1 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative. Article 4 : Le présent arrêt sera notifié au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LES BORROMEES, à M. B, à Mme Yvette A, à M. José C, à la S.C.I. Les Borromées et à la ville de Marseille . '' '' '' '' 2 N° 09MA714