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CETATEXT000024183592 J6_L_2011_05_000000900477 CETAT texte/juri/admin/CETA/TEXT/00/00/24/18/35/CETATEXT000024183592.xml Texte Cour Administrative d'Appel de Marseille, 1ère chambre - formation à 3, 19/05/2011, 09MA00477, Inédit au recueil Lebon 2011-05-19 Cour Administrative d'Appel de Marseille 09MA00477 1ère chambre - formation à 3 excès de pouvoir C M. LAMBERT LEROY-FRESCHINI Mme Marie-Claude CARASSIC M. BACHOFFER Vu la requête, enregistrée le 9 février 2009, présentée pour la COMMUNE DE CANNES, représentée par son maire en exercice, demeurant es qualité Hôtel de Ville, BP 140 à Cannes cedex 06406, par Me Leroy-Freschini, avocat ; la COMMUNE DE CANNES demande à la cour : 1°) d'annuler le jugement n° 0503574 du 20 novembre 2008 par lequel le tribunal administratif de Nice a, à la demande de la Société Civile Immobilière Dolce Villa, annulé l'arrêté du 6 mai 2005, par lequel le maire de la commune de Cannes a autorisé la modification de l'article 3 du règlement du lotissement Val des Pins ; 2°) de rejeter la demande de la Société Civile Immobilière Dolce Villa ; 3°) de mettre à la charge de la Société Civile Immobilière Dolce Villa la somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; ......................... Vu le jugement attaqué ; Vu, enregistré le 15 juin 2009, le mémoire présenté pour Mme Jeannine Hautin, par Me Pyot, qui s'associe aux moyens et aux conclusions de la requête de LA COMMUNE DE CANNES ; Vu, enregistré le 13 janvier 2010, le mémoire présenté pour la Société Civile Immobilière Dolce Villa, représentée par son gérant en exercice, par la SELARL d'avocats Racine, qui conclut au rejet de la requête et à la condamnation de la commune à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; ......................... Vu, enregistré le 19 février 2010, le mémoire déposé pour LA COMMUNE DE CANNES, représentée par son maire en exercice, par Me Leroy-Freschini, qui persiste dans ses précédentes écritures ; ......................... Vu, enregistré le 14 avril 2010, le mémoire présenté pour la Société Civile Immobilière Dolce Villa, représentée par son gérant en exercice, par la SELARL d'avocats Racine, qui persiste dans ses précédentes écritures ; ........................ Vu, enregistré le 29 juin 2010, le mémoire présenté pour LA COMMUNE DE CANNES, représentée par son maire en exercice, par Me Leroy-Freschini qui conclut aux mêmes fins par les mêmes moyens ; ......................... Vu, enregistré le 29 septembre 2010, le mémoire présenté pour la Société Civile Immobilière Dolce Villa, représentée par son gérant en exercice, par la SELARL d'avocats Racine, qui persiste dans ses précédentes écritures ; ......................... Vu, enregistré le 9 décembre 2010, le mémoire présenté pour LA COMMUNE DE CANNES, représentée par son maire en exercice, par Me Leroy-Freschini qui conclut aux mêmes fins par les mêmes moyens ; Vu, enregistrée le 6 mai 2011, la note en délibéré produite par la Société Civile Immobilière Dolce Villa par la SELARL Racine ; Vu, enregistré le 10 mai 2011, la note en délibéré présentée pour la COMMUNE DE CANNES, représentée par son maire en exercice, par Me Leroy-Freschini ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code de l'urbanisme ; Vu le décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l'application de l'ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme ; Vu le code de justice administrative ; Vu le décret n° 2009-14 du 7 janvier 2009 relatif au rapporteur public des juridictions administratives et au déroulement de l'audience devant ces juridictions, et notamment son article 2 ; Vu l'arrêté du 27 janvier 2009 pris par le vice-président du Conseil d'Etat autorisant la cour administrative d'appel de Marseille à appliquer, à titre expérimental, les dispositions de l'article 2 du décret n° 2009-14 du 7 janvier 2009 ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 5 mai 2011: - le rapport de Mme Carassic , rapporteur ; - les conclusions de M. Bachoffer, rapporteur public ; - et les observations de Me Leroy-Freschini pour la COMMUNE DE CANNES et de Me Jacques substituant la Selarl Racine pour la SCI Dolce Vita; Considérant que, par jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a, à la demande de la Société Civile Immobilière Dolce Villa, annulé l'arrêté du 6 mai 2005, par lequel le maire de la commune de Cannes a autorisé la modification de l'article 3 du règlement du lotissement Val des Pins ; que la COMMUNE DE CANNES interjette appel de ce jugement ; Sur la recevabilité de la première instance : Considérant en premier lieu qu'aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un document d'urbanisme ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation (...) ; Considérant que doivent être regardés comme étant des documents d'urbanisme, les documents élaborés à l'initiative d'une collectivité publique, éventuellement sur proposition des colotis, et ayant pour objet et pour effet de délimiter des zones à l'intérieur desquelles s'appliquent des contraintes d'urbanisme qui s'imposent directement aux personnes publiques ainsi qu'aux personnes privées et peuvent fonder l'octroi ou le refus d'une autorisation d'occupation ou d'utilisation du sol ; que l'arrêté municipal, en date du 6 mai 2005, pris en application de l'article L.315-3 du code de l'urbanisme modifiant l'article 3 du règlement du lotissement Val des Pins, ayant pour objet de modifier les règles relatives à l'occupation du sol des lots, constitue un document d'urbanisme au sens des dispositions de l'article R.600-1 du code de l'urbanisme ; que, par suite, la demande dirigée contre l'arrêté du maire de la COMMUNE DE CANNES en date du 6 mai 2005 était soumise au respect de l'article R.600-1 du code de l'urbanisme ; Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la demande de la SCI Dolce Villa tendant à l'annulation de l'arrêté litigieux du 6 mai 2005 a été notifiée au maire de la COMMUNE DE CANNES, auteur de cette décision, conformément aux dispositions de l'article R.600-1 du code de l'urbanisme ; que, contrairement à ce que soutient la COMMUNE DE CANNES, le règlement du lotissement, même s'il emporte des effets sur le droit du sol applicable aux lots, n'est pas une autorisation au sens de cet article , mais un acte à caractère réglementaire ; que par suite, la demande de la SCI Dolce Villa n'avait à être notifiée qu'au seul auteur de la décision en litige ; que, par suite et en tout état de cause, c'est à bon droit que le jugement attaqué a écarté la fin de non recevoir tirée de l'absence de notification de la demande à chacun des colotis ; Considérant en deuxième lieu que la promesse de vente initiale de la parcelle cadastrée AO n° 96, correspondant aux lots n° 61 et 62 du lotissement Val des Pins , signée le 21 mai 2003 entre M. Hautin et la SARL Palladium, prévoyait expressément la faculté, pour le bénéficiaire, de se substituer toutes personnes physiques ou morales dans les droits résultant à son profit de la présente promesse ; que l'avenant notarié du 18 janvier 2005 indiquait que la société Palladim a substitué dans ses droits la SCI Dolce Villa ; que, par suite, et contrairement à ce que soutient LA COMMUNE DE CANNES, la SCI Dolce Villa détenait, à la date d'introduction de la requête, des droits liés à la promesse de vente ; que cette promesse du 21 mai 2003 indiquait expressément que les conditions suspensives, et notamment l'obtention d'un permis de construire autorisant une surface hors oeuvre nette minimum de 1200 m², ont été introduites dans l'intérêt exclusif du bénéficiaire, qui, seul, peut invoquer le bénéfice de l'absence de réalisation de ces conditions suspensives ; qu'ainsi, la Société Civile Immobilière Dolce Villa n'ayant pas entendu faire jouer cette condition suspensive, cette société justifiait d'un intérêt à agir contre la décision litigieuse ; Considérant que, par suite, la COMMUNE appelante n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Nice a écarté les fins de non-recevoir qu'elle avait opposées en défense ; Sur la légalité de la décision du 6 mai 2005 : Considérant que, pour annuler la décision approuvant la modification du règlement du lotissement du Val des Pins, le tribunal administratif s'est fondé sur le seul motif tiré du détournement de pouvoir qu'aurait commis la COMMUNE DE CANNES en approuvant cette modification, dans le seul but de préserver les intérêts particuliers des co-lotis du lotissement Val des Pins, en s'opposant à la réalisation du projet de la Société Civile Immobilière Dolce Villa ; Considérant que l'article 3 du règlement du lotissement, dans sa rédaction antérieure à la modification litigieuse, disposait : Tout acquéreur devra déclarer s'il a l'intention de construire afin que le vendeur puisse chercher avec lui sur le lot vendu, la place où pourra s'édifier la construction pour ne pas gêner ou prendre la vue des voisins. Toute construction devra s'établir à cinq mètres au moins de la bordure du boulevard ou des Avenues, et devra être munie d'une fosse septique ; qu'aux termes de l'article 3 modifié : La construction de tout ouvrage est soumise aux règlements d'urbanisme en vigueur, outre les dispositions plus restrictives suivantes : - Toute construction ne pourra ni gêner, ni diminuer la vue dont les voisins bénéficient déjà sur les environs ;- Toute construction devra s'établir au moins à cinq mètres de la limite de chaque lot, sauf servitude spéciale consentie par le voisin immédiatement contigu ; - Toute construction ne pourra avoir une hauteur supérieure à 7,5 mètres de l'égout du toit au terrain naturel ou excavé ;- La surface hors oeuvre nette constructible est plafonnée à 300 m² par lot, quelle que soit la superficie du lot ; - Il ne pourra être réalisé plus de quatre logements par volume de construction ; - La création de surface hors oeuvre nette s'accompagnera de la création d'une aire privative de stationnement de 40 m². ; que le maire de LA COMMUNE DE CANNES, pour approuver cette modification, s'est fondé sur l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme, applicable à la date de l'arrêté préfectoral attaqué, qui dispose : Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, et notamment du cahier des charges concernant ce lotissement, lorsque cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable au secteur où se trouve situé le terrain. (...). ; Considérant que, si la modification de ce règlement a eu pour effet d'interdire le projet de construction de la SCI Dolce Villa eu égard notamment aux nouvelles règles de hauteur et de surface hors oeuvre nette maximales autorisées, il résulte des pièces du dossier, et notamment du rapport de présentation du plan local d'urbanisme révisé le 7 mai 2002, et du plan d'aménagement et de développement durable adopté le 23 février 2004, que l'arrêté litigieux a pour objet d'adapter le règlement du lotissement aux dispositions du plan en cours d'élaboration, qui visent notamment à préserver le milieu naturel du massif boisé de la Croix des Gardes, limitrophe dans son versant ouest avec la zone de la Frayère où se situe le lotissement du Val des Pins, et, à cette fin, de limiter les densités urbaines de ce secteur, ce qui n'est ni critiqué, ni contesté par la société Dolce Villa ; que, dans ces conditions, la modification, qui concerne tous les colotis, n'a donc pas eu pour objet exclusif, comme l'ont estimé les premiers juges, d'interdire le projet de la SCI Dolce Villa ; qu'ainsi, la COMMUNE DE CANNES est fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif a annulé, pour ce motif, la décision litigieuse ; Considérant, toutefois, qu'il appartient à la cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par la SCI Dolce Villa devant le tribunal administratif de Nice ; Considérant en premier lieu que le signataire de la décision attaquée, 4ème adjoint délégué pour exercer les fonctions pour les affaires relevant notamment de l'urbanisme, bénéficie d'une délégation de signature du maire datée du 26 mars 2001, régulièrement publiée dans le recueil des actes administratifs de la Ville de Cannes du 31 mars 2001 ; que, par suite, le moyen tiré de l'incompétence du signataire de la décision attaquée doit être écarté ; Considérant en deuxième lieu qu'aux termes de l'article L. 315-2-1 alors en vigueur du code de l'urbanisme : Lorsqu'un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir. Toutefois, lorsqu'une majorité de co-lotis, calculée comme il est dit à l'article L. 315-3, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique (...) . ; Considérant que, dès l'entrée en vigueur le 8 juillet 1988 des dispositions de l'article L.315-2-1 du code de l'urbanisme, la majorité des colotis du lotissement du Val des Pins ont demandé le maintien en vigueur des règles d'urbanisme spécifiques contenues dans le règlement du lotissement ; que, par arrêté du maire du 19 septembre 1988, ces règles du lotissement ont été annexées au plan d'occupation des sols approuvé le 13 avril 1979 et mis en révision le 9 septembre 1987 de la COMMUNE DE CANNES ; que, si une révision de ce plan d'occupation des sols a été approuvée le 30 juin 2000, ces règles spécifiques du lotissement, à défaut d'avoir fait l'objet d'une décision expresse d'abrogation par la commune dans les conditions posées par l'article L. 315-2-1 du code de l'urbanisme, ont été maintenues ; que, par suite, la Société Civile Immobilière Dolce Villa n'est pas fondée à soutenir que les colotis auraient dû à nouveau se prononcer sur le maintien de ces règles, après cette révision du plan d'occupation des sols et qu'à défaut, ce règlement, devenu caduque, ne pouvait plus faire l'objet d'une modification ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que LA COMMUNE DE CANNES est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a annulé sa décision du 6 mai 2005 approuvant la modification de l'article 3 du règlement du lotissement Val des Pins ; que, dès lors, il y a lieu d'annuler ce jugement ; que par voie de conséquence, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de LA COMMUNE DE CANNES une quelconque somme à verser à la SCI Dolce Villa ; qu'en revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SCI Dolce Villa la somme de 1 500 euros à verser à la COMMUNE DE CANNES au titre des frais non compris dans les dépens ; DECIDE : Article 1er : Le jugement n° 0503574 du 20 novembre 2008 du tribunal administratif de Nice est annulé. Article 2 : La demande de la SCI Dolce Villa est rejetée. Article 3 : La SCI Dolce Villa versera la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros à la COMMUNE DE CANNES au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : Les conclusions de la SCI Dolce Villa tendant au bénéfice des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative sont rejetées. Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la COMMUNE DE CANNES, à la SCI Dolce Villa et à Mme Hautin. '' '' '' '' N° 09MA004772 md 68-02-04-02 Urbanisme et aménagement du territoire. Procédures d'intervention foncière. Lotissements. Autorisation de lotir.