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CETATEXT000025283662 J0_L_2011_12_000000802798 CETAT texte/juri/admin/CETA/TEXT/00/00/25/28/36/CETATEXT000025283662.xml Texte Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 29/12/2011, 08VE02798, Inédit au recueil Lebon 2011-12-29 Cour Administrative d'Appel de Versailles 08VE02798 3ème Chambre plein contentieux C Mme COËNT-BOCHARD MEIER M. Franck LOCATELLI M. BRUNELLI Vu le recours, enregistré le 22 août 2008 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présenté par le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS ET DE LA FONCTION PUBLIQUE, qui demande à la Cour : 1°) d'annuler les articles 2, 3 et 4 du jugement n° 0707615 en date du 7 mai 2008 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a accordé à la société hôtelière Danton Michelet la décharge des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2004 et 2005 dans les rôles de la commune de Courbevoie à raison de l'établissement hôtelier qu'elle y exploite 11, avenue de l'arche sous l'enseigne Sofitel ; 2°) de rétablir la société hôtelière Danton Michelet au rôle de la taxe professionnelle à concurrence des droits dont la décharge a été prononcée par le Tribunal administratif de Versailles, pour les sommes de 66 641 euros en 2004 et 63 983 euros en 2005 ; Le ministre soutient que les premiers juges, qui ont omis de statuer sur le moyen tiré de la régularité de l'hôtel Mayflower, local-type n° 275 du procès-verbal ME du quartier Faubourg du Roule dans le 8ème arrondissement de Paris également proposé par l'administration, ont entaché leur jugement d'irrégularité ; que c'est à tort qu'ils ont admis de retenir comme terme de comparaison pour l'application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, le local-type n° 43 du procès-verbal initial de la commune de Villejuif pour une valeur locative unitaire initiale de 63 francs (9,60 euros)/m² dès lors que cette valeur locative n'a pas été préalablement modifiée en application des dispositions de l'article 324 C de l'annexe III au code général des impôts pour tenir compte des clauses du bail en date du 22 juin 1968 aux termes desquelles le locataire devait supporter les charges incombant normalement au propriétaire, y compris celles définies à l'article 606 du code civil ; qu'en outre, et dès lors que le local-type n° 4 du procès-verbal de la commune d'Evry par rapport auquel il a été évalué par comparaison a seulement été construit courant 1970 et, par voie de conséquence, n'était pas loué au 1er janvier 1970, le local-type n° 43 du procès-verbal de la commune de Villejuif ne peut valablement être retenu comme terme de comparaison ; que le local-type n° 4 précité ne peut, pour ce motif, davantage être retenu ; que l'administration entend maintenir le local-type n° 275 précité dont la pertinence n'a pas été discutée par le tribunal ; .......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 novembre 2011 : - le rapport de M. Locatelli, premier conseiller, - les conclusions de M. Brunelli, rapporteur public, - et les observations de Me Torlet pour la société hôtelière Danton Michelet ; Sur la régularité du jugement attaqué : Considérant que, dans la mesure où le tribunal a estimé, fut-ce à tort, que la valeur locative de l'immeuble litigieux pouvait, pour l'application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, être évaluée par rapport au local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif, il n'était plus tenu de se prononcer sur la validité des autres locaux-type présentés par les parties ; qu'ainsi, en ne se prononçant pas sur la pertinence du local-type n° 275, hôtel Mayflower, du procès-verbal du 8ème arrondissement de la commune de Paris, les premiers juges n'ont pas méconnu l'étendue de leur office ni, par voie de conséquence, entaché leur jugement d'omission à statuer ; que le ministre n'est, par suite, pas fondé à demander l'annulation du jugement attaqué ; Sur la détermination de la valeur locative par comparaison : Considérant que l'article 1467 du code général des impôts alors en vigueur dispose que : La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d'affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : / a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ; / b. les salaires au sens du 1 de l'article 231 ainsi que les rémunérations allouées aux dirigeants de sociétés mentionnés aux articles 62 et 80 ter, versés pendant la période de référence définie au a à l'exclusion des salaires versés aux apprentis sous contrat et aux handicapés physiques ; ces éléments sont pris en compte pour 18 % de leur montant ; (...) ; qu'il résulte de l'article 1469 alors applicable, pour les biens passibles de la taxe foncière, que la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'en application des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts en vigueur : (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...) ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que pour l'application de la combinaison de ces dispositions, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; Considérant que, pour déterminer la valeur locative de l'établissement hôtelier, de catégorie quatre étoiles, que la société hôtelière Danton Michelet exploite sous l'enseigne Sofitel 11, avenue de l'arche à Courbevoie, l'administration, après avoir abandonné sa référence à un précédent local-type, s'est ensuite référée au local-type n° 275 du procès-verbal des locaux commerciaux du quartier Faubourg du Roule dans le 8ème arrondissement de Paris ; que, toutefois, le Tribunal administratif de Versailles a retenu, pour cette évaluation, le local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif pour une valeur locative unitaire de 11,53 euros, en lieu et place de celle de 9,60 euros (63 francs) le mètre carré mentionné sur le procès-verbal initial, contre 22,87 euros (150 francs) le mère carré correspondant à la valeur locative unitaire apparaissant sur le procès-verbal complémentaire revendiquée par l'administration ; que la société maintient en appel que la valeur locative pouvant valablement être retenue est celle du procès-verbal initial retenue par les premiers juges pour 11,53 euros alors que l'administration estime désormais que le local-type n° 43 ne peut pas être retenu comme terme de comparaison, faute d'avoir été évalué régulièrement ; Considérant qu'il résulte de l'instruction que le bail en cours au 1er janvier 1970 du local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif, conclu entre la société propriétaire des locaux et le gérant de celle-ci, par ailleurs exploitant de l'hôtel, mettait à la charge du preneur toutes les dépenses de grosses réparations de l'article 606 du code civil ; qu'ainsi, le local type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif ne peut être retenu pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, lequel ne permet de se référer qu'à des locaux loués à des conditions de prix normales ; que, par suite, en retenant ce local-type pour l'évaluation par comparaison de l'établissement hôtelier exploité à Courbevoie sous l'enseigne Sofitel , les premiers juges ont commis une erreur de droit ; Considérant toutefois qu'il appartient à la Cour administrative d'appel, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par la société hôtelière Danton Michelet devant le Tribunal administratif de Versailles et devant la Cour ; Considérant que, pour la détermination de la valeur locative de l'immeuble à usage d'hôtel qu'elle exploite sous l'enseigne Sofitel situé quartier de La Défense à Courbevoie, la société hôtelière Danton Michelet propose également de retenir, notamment, le local-type le Grand Hôtel Intercontinental , situé 12, boulevard des Capucines dans le 9ème arrondissement de Paris, au tarif unitaire de 10,82 euros (71 francs) le mètre carré pondéré ; Considérant, en premier lieu, que la commune de Courbevoie est pour l'essentiel représentée, d'un point de vue économique, par le quartier de la Défense notoirement considéré comme un quartier d'affaires de la capitale qui attire, sur ce territoire, comme la localité constituée par le neuvième arrondissement de Paris, des touristes essentiellement étrangers, et une clientèle d'affaires ou congressiste à la recherche de prestations hôtelières haut de gamme correspondant à l'activité du local à évaluer et au Grand Hôtel Intercontinental ; qu'eu égard à la densité des réseaux de transports et des zones de chalandises dont elle bénéficie, la commune de Puteaux peut être regardée comme partie intégrante de l'agglomération parisienne, y compris quant à la valorisation foncière des immeubles qui y sont situés ; qu'ainsi, cette commune et la localité constituée par le neuvième arrondissement de Paris présentent, du point de vue économique, une situation analogue au sens des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts ; Considérant, en deuxième lieu, que la circonstance que les propriétaires du Grand Hôtel Intercontinental ont souscrit en 2004 une nouvelle déclaration modèle CBD le 14 janvier 2004 ne suffit pas à établir que cet établissement aurait fait l'objet de modifications telles qu'il ne pourrait plus être retenu comme local type ; Considérant, en troisième lieu, qu'il résulte de l'instruction que le bail signé entre la SA La Rente Foncière, propriétaire du Grand Hôtel Intercontinental et la SA La Société du Grand Hôtel, occupant, le 1er juin 1958 pour une durée de douze ans, révisable tous les trois ans, avait, pour la période correspondant aux années 1962 à 1965, un prix de 822 000 F (125 313 euros) qui avait été fixé par la Cour d'appel de Paris ; que ce prix a été ultérieurement porté à 955 000 F (145 589 euros) pour la période correspondant aux années 1965 à 1967, puis à 1 070 000 F (1 631 120 euros) pour la période correspondant aux années 1968 à 1970, prix qui a été pris en considération pour déterminer la valeur locative unitaire de ce local-type ; qu'en se bornant, d'une part, à faire état, en se référant à un ouvrage d'histoire, que le propriétaire du Grand Hôtel Intercontinental aurait été la filiale de son occupant et que, selon un rapport d'audit cité dans cet ouvrage, le montant du loyer aurait été très avantageux pour l'occupant, et, d'autre part, à invoquer l'existence de travaux entre l'année 1969 et le mois d'avril 1972, mentionnés dans le même ouvrage, qui auraient été financés par la société occupant le Grand Hôtel Intercontinental , le ministre requérant n'établit pas que les conditions de location, à la date de référence, du Grand Hôtel Intercontinental et la valeur locative assignée à cet établissement n'étaient pas normales au 1er janvier 1970 ou que le bail serait caractérisé par une collusion d'intérêts ; Considérant, en quatrième lieu, qu'en invoquant l'existence de ces travaux et de ceux qui seraient attestés par la déclaration CBD du 14 janvier 2004 évoquée ci-dessus, le ministre n'établit pas que le Grand Hôtel Intercontinental aurait dû faire l'objet de la constatation de changements de caractéristiques physiques ayant entraîné une modification de plus d'un dixième de sa valeur locative au sens des dispositions de l'article 1517 du code général des impôts ou n'était pas, avant ces travaux, comparable à un hôtel de chaîne moderne ; Considérant que, dans ces conditions, il y a lieu de fixer la valeur locative de l'immeuble à évaluer par comparaison à celle de l'hôtel Grand Hôtel Intercontinental , sans qu'il soit besoin, en l'absence de différences alléguées et significatives entre ces deux immeubles, de procéder aux ajustements prescrits à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS ET DE LA FONCTION PUBLIQUE n'est pas fondé à se plaindre que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a déchargé la société hôtelière Danton Michelet à concurrence de la différence entre la cotisation de taxe professionnelle mise à sa charge au titre des années 2004 et 2005 et celle résultant de sa détermination par comparaison avec le local type le Grand Hôtel Intercontinental au tarif unitaire de 10,82 euros (71 francs) le mètre carré pondéré ; Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme au titre des frais exposés par la société Hôtelière Danton Michelet et non compris dans les dépens ; DECIDE : Article 1er : Le tarif unitaire pour la valeur locative de l'hôtel Sofitel 11, avenue de l'arche à La Défense (Hauts-de-Seine) à prendre en compte au titre des biens soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties pour calculer la taxe professionnelle à laquelle la société hôtelière Danton Michelet a été assujettie au titre des années 2004 et 2005 à raison de cet établissement est fixé à 10,82 euros le m². Article 2 : Il est accordé décharge des cotisations de taxe professionnelle auxquelles la société hôtelière Danton Michelet a été assujettie au titre des années 2004 et 2005 à concurrence de la réduction d'assiette complémentaire résultant de l'application de l'article 1er ci-dessus. Article 3 : Le jugement n° 0707615 du Tribunal administratif de Versailles en date du 7 mai 2008 est réformé en ce qu'il est contraire au présent arrêt ; Article 4 : Le recours du MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS ET DE LA REFORME DE L'ETAT est rejeté. '' '' '' '' N° 08VE02798 2 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.