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CETATEXT000025283670 J0_L_2011_12_000000803121 CETAT texte/juri/admin/CETA/TEXT/00/00/25/28/36/CETATEXT000025283670.xml Texte Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 29/12/2011, 08VE03121, Inédit au recueil Lebon 2011-12-29 Cour Administrative d'Appel de Versailles 08VE03121 3ème Chambre plein contentieux C Mme COËNT-BOCHARD ZAPF M. Patrick BRESSE M. BRUNELLI Vu le recours, enregistré le 25 septembre 2008 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présenté par le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS ET DE LA FONCTION PUBLIQUE, qui demande à la Cour : 1°) d'annuler les articles 1er, 2, 3 et 4 du jugement nos 0600692-0602641-0611132-0611545-0612004 en date du 3 juin 2008 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a accordé à la SNC Nîmes Saint-Cyr Millau Invest Hôtel une réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2004 et 2005 à raison de l'hôtel Première Classe qu'elle exploite 117, avenue Pierre Curie à Saint-Cyr l'Ecole (Yvelines) ; 2°) de rétablir la SNC Nîmes Saint-Cyr Millau Invest Hôtel aux rôles de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe professionnelle de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole au titre des années 2004 et 2005, à concurrence des dégrèvements prononcés en première instance ; Il soutient que c'est en violation du b du 2 de l'article 1498 du code général des impôts et de l'article 324 AA de l'annexe III à ce code que les premiers juges ont retenu le local-type n° 36 de la commune de Plaisir comme terme de comparaison avec un abattement de 20 % ; que la chaîne d'évaluation constituée à partir du local-type n° 120 de la commune de Saint-Germain-en-Laye est irrégulière dès lors que les communes de Plaisir et Saint-Germain-en-Laye ne sont pas analogues au plan économique et que les immeubles de Plaisir et de Saint-Germain ne sont pas non plus comparables ; que le local-type n° 36 de la commune de Plaisir a été irrégulièrement évalué dès lors que les observations du procès-verbal ne renvoient à aucun local-type précisément identifié pour l'application de la méthode comparative et que les indications de la fiche de calcul démontrent qu'il a été évalué par rapport à lui-même ; que dès lors il ne saurait servir à l'évaluation d'un autre local ; que l'application des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts pour tenir compte des différences existantes entre les communes de Plaisir et Saint-Cyr-l'Ecole est entachée d'erreur de droit, ces dispositions n'ayant pas pour objet de tenir compte des écarts de population pouvant exister entre les deux communes ; qu'il doit, toutefois, être admis que l'évaluation initiale de l'immeuble par rapport à un atelier de dentisterie est irrégulière ; qu'aucun des locaux-types reconnus valides par la jurisprudence ne pouvant être retenu, il y a lieu de procéder par voie d'appréciation directe ; que cette appréciation peut s'appuyer en l'espèce sur le prix figurant dans la vente en l'état futur d'achèvement du 22 mars 1994, soit, après application de l'indice INSEE du coût de la construction, une valeur vénale au 1er janvier 1970 de 293 994 euros, et, après application d'un taux d'intérêt de 8 %, une valeur locative à cette même date de 23 351 euros ; que cette valeur est supérieure à celle appliquée lors de l'établissement des impositions en litige, ce qui doit conduire au rétablissement des impositions dégrevées par les premiers juges ; .......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 novembre 2011 : - le rapport de M. Bresse, président assesseur, - et les conclusions de M. Brunelli, rapporteur public ; Sur la détermination de la valeur locative pour voie de comparaison : Considérant que l'article 1467 du code général des impôts dans sa rédaction alors en vigueur dispose que : La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d'affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : / a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ; / b. les salaires au sens du 1 de l'article 231 ainsi que les rémunérations allouées aux dirigeants de sociétés mentionnés aux articles 62 et 80 ter, versés pendant la période de référence définie au a à l'exclusion des salaires versés aux apprentis sous contrat et aux handicapés physiques ; ces éléments sont pris en compte pour 18 % de leur montant ; (...) ; qu'il résulte de l'article 1469 du même code alors applicable, pour les biens passibles de la taxe foncière, que la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'en application des dispositions de l'article 1498 dudit code : (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...) ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que, pour l'application de la combinaison de ces dispositions, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l'article 1498 susrappelé ; Considérant que, pour déterminer la valeur locative de l'immeuble à usage d'hôtel-restaurant, non classé, situé 117, avenue Pierre Curie à Saint-Cyr-l'Ecole que la société SNC Nîmes Saint-Cyr Millau Invest Hôtel exploite sous l'enseigne Première Classe, l'administration s'est initialement référé à un atelier de dentisterie qui ne pouvait constituer une référence pertinente eu égard à la différence de nature existant entre les biens à évaluer ; que le ministre soutient que c'est à tort que, pour évaluer l'hôtel, le Tribunal administratif, après avoir constaté l'irrégularité de l'évaluation initiale, a retenu comme terme de comparaison le local-type n° 36 de la commune de Plaisir (Yvelines) ; que la SNC Nîmes Saint-Cyr Millau Invest Hôtel fait valoir en appel que la valeur locative de l'hôtel qu'elle exploite peut être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence au local-type retenu par le tribunal administratif, ou à défaut par référence à l'un ou l'autre des locaux-types suivants : n° 120 du procès-verbal de la commune de Saint-Germain-en-Laye (Yvelines), n° 31 du procès-verbal de la commune de Maurepas (Yvelines), n° 43 du procès-verbal de la commune de Villejuif (Val-de-Marne), n° 55 du procès-verbal de la commune de Villeneuve-Saint-Georges (Val-de-Marne), n° 57 du procès-verbal de Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine) et n° 90 du procès-verbal d'Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine) ; Considérant que le local-type n° 36 de la commune de Plaisir a été irrégulièrement évalué par rapport à lui-même ainsi qu'il résulte des mentions de la fiche de calcul jointe au procès-verbal des évaluations foncières de cette commune ; qu'il s'ensuit que le ministre est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a déterminé la valeur locative de l'immeuble exploité par la SNC Nîmes Saint-Cyr Millau Invest Hôtel par comparaison avec ce local-type ; Considérant, toutefois, qu'il appartient à la Cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par la SNC Nîmes Saint-Cyr Millau Invest Hôtel tant devant elle que devant le Tribunal administratif de Versailles ; Considérant, en premier lieu, que le local-type n° 120 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Saint-Germain-en-Laye correspond à un hôtel de construction ancienne fournissant des prestations médiocres et qui ne présent aucune similitude avec l'hôtel en cause qui est un hôtel de chaîne de conception moderne, alors même qu'il aurait fait l'objet d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de ses équipements et de ses prestations depuis le 1er janvier 1970 ; Considérant en deuxième lieu, que, de même, le local-type n° 31 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Maurepas qui correspond à un immeuble de conception classique construit en 1926 n'est pas comparable au 1er janvier des années d'imposition avec un hôtel moderne de chaîne alors même qu'il aurait fait l'objet d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de ses équipements et de ses prestations depuis le 1er janvier 1970 ; Considérant, en troisième lieu, que le bail en cours au 1er janvier 1970, du local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif, conclu entre la société propriétaire des locaux et le gérant de celle-ci, par ailleurs exploitant de l'hôtel, mettait à la charge du preneur toutes les dépenses de grosses réparations de l'article 606 du code civil ; que, si la société SNC Nîmes Saint-Cyr Millau Invest Hôtel soutient que, malgré ces stipulations, le bail a été conclu à des conditions de prix normales, elle ne l'établit pas par la seule production d'une liste de loyers concernant des hôtels, dont la comparabilité n'est au demeurant pas démontrée et situés en dehors de la commune de Villejuif, dès lors que le caractère normal du loyer doit être nécessairement établi au regard du niveau des loyers dans la commune d'implantation du bien à évaluer ; qu'ainsi, le local type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif ne peut être retenu pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, lequel ne permet de se référer qu'à des locaux loués à des conditions de prix normales ; Considérant, en quatrième lieu, que le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire de Villeneuve-Saint-Georges a été évalué par comparaison avec le local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne dont il résulte des documents produits par le ministre devant le juge et, en particulier, de la fiche d'évaluation sur laquelle figure la mention évaluation directe , qu'il a été lui-même été évalué par voie d'appréciation directe ; que, dans ces conditions, il ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, lesquelles font obstacle à ce qu'un immeuble commercial dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de cet article, la valeur locative d'un autre immeuble commercial ; Considérant, en cinquième lieu, que le local-type n° 57 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Boulogne-Billancourt correspond à un hôtel construit en 1925, classé dans la catégorie une étoile , comprenant 55 chambres, et qui ne présente pas, par son état de construction passable, sa situation et son aménagements ordinaires, une similitude suffisante avec l'établissement à évaluer ; Considérant, en sixième lieu, que le local-type n° 90 du procès-verbal de la commune d'Issy-les-Moulineaux correspond à un hôtel construit en 1926, de type traditionnel, dont les caractéristiques au regard de sa construction, de sa structure et de son aménagement ne sont pas les mêmes que celle de l'établissement à évaluer ; Considérant, en septième, que la société requérante a également proposé en première instance que soit retenu le local-type n° 61 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole ; que, toutefois, ce local de référence correspond à un hôtel traditionnel construit en 1940, modifié en 1960, d'une surface pondérée de 356 mètres carrés qui ne présente pas des caractéristiques similaires à celles de l'établissement à évaluer ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SNC Nîmes Saint-Cyr Millau Invest Hôtel ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par voie de conséquence, il y a lieu, par défaut, conformément à ce que propose le ministre, et sans qu'il soit besoin eu égard au nombre de termes de comparaison proposés tant en première instance qu'en appel d'ordonner un supplément d'instruction, d'évaluer l'immeuble de la SNC Nîmes Saint-Cyr Millau Invest Hôtel par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; Sur la détermination de la valeur locative par voie d'appréciation directe : Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires ; qu'aux termes de l'article 324 AC de cette même annexe : En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimé par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une commune comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien ; Considérant qu'en vertu de ces articles, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC précité, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; Considérant que, pour calculer la valeur locative de l'immeuble par la méthode d'évaluation directe, l'administration propose de se référer au prix figurant dans l'acte de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) portant sur le bien à évaluer en date du 22 mars 1994, prix corrigé, pour obtenir la valeur vénale du bien à la date de référence, en fonction de l'indice du coût de la construction de l'INSEE et d'appliquer à la valeur ainsi calculée un taux d'intérêt de 8 % pour obtenir la valeur locative au 1er janvier 1970, soit 23 351 euros ; Considérant que les dispositions précitées permettent à l'administration de se référer à des transactions dont la date est la plus proche possible du premier janvier 1970 ; que si en l'espèce, la vente en l'état futur d'achèvement n'a été réalisée que le 22 mars 1994, cette cession peut valablement être retenue, dès lors qu'elle concerne le bien à évaluer, en l'absence d'autres références plus proches du 1er janvier 1970 ; qu'ainsi, le moyen tiré de ce qu'elle présenterait une trop grande postériorité par rapport au 1er janvier 1970 et ne pouvait valablement pas être retenue doit être écarté ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS ET DE LA FONCTION PUBLIQUE est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a accordé à la SNC Nîmes Saint-Cyr Millau Invest Hôtel une réduction des cotisations de taxe professionnelle et de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge au titre des années 2004 et 2005 dans les rôles de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole ; Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant que ces dispositions font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement d'une somme au titre des frais exposés par la SNC Nîmes Saint-Cyr Millau Invest Hôtel et non compris dans les dépens ; D E C I D E : Article 1er : Les articles 1, 2, 3 et 4 du jugement nos 0600692-0602641-0611132-0611545-0612004 du Tribunal administratif de Versailles sont annulés. Article 2 : Les cotisations de taxe professionnelle et de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles la SNC Nîmes Saint-Cyr Millau Invest Hôtel a été assujettie au titre des années 2004 et 2005 dans les rôles de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole dont la décharge a été accordée par le tribunal administratif sont remises à sa charge. Article 3 : Les conclusions présentées par la SNC Nîmes Saint-Cyr Millau Invest Hôtel au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. '' '' '' '' N° 08VE03121 2 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.