10VE00768

(93270), par Me Zapf, avocat à la Cour ; la SARL HOTEL GRIL DE SEVRAN demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement no 0609803 en date du 21 janvier 2010 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à la réduction de la cotisation de taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2003 dans les rôles de la commune de Sevran, à raison d'un hôtel Campanile sis 5, rue Alexeï Léonov qu'elle exploite dans ladite commune ; 2°) de prononcer la réduction sollicitée à hauteur de la somme de 15 570 euros au titre de l'année d'imposition en litige ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 10 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; Elle soutient que la jurisprudence a assoupli les conditions relatives à la comparaison des situations économiques de communes en acceptant de prendre en considération l'appartenance à une même agglomération ou l'existence d'une desserte commune des infrastructures de transports ; qu'ainsi, concernant le local-type n° 55 de Villeneuve-Saint-Georges, cette commune et la commune de Sevran sont reliées à Paris par la voie ferrée et présentent en outre des caractéristiques économiques et une pratique des loyers comparables ; qu'il n'est pas démontré que ce local-type aurait fait l'objet d'un bail à des conditions anormales ou aurait été évalué par la voie de l'appréciation alors que la fiche de calcul produite par l'administration est, au demeurant, inexploitable ; qu'une comparaison peut également être utilement opérée avec le local-type n° 43 de Villejuif, commune dont la situation économique est comparable à celle de Sevran ; que les loyers pratiqués dans ces deux communes sont comparables et que le bail de ce local de référence a été conclu à un prix normal ; que le local-type n° 27 de la commune de Bois-Colombes peut être également retenu dès lors qu'il s'agit d'une commune de la petite couronne parisienne et que les caractéristiques de ce local sont comparables à celles de l'hôtel litigieux ; qu'en ce qui concerne la méthode par la voie de l'appréciation directe, celle-ci n'est pas applicable dès lors que ses modalités n'ont pas été fixées conformément à l'article 34 de la Constitution de 1958 ; que les dispositions des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts ont donc été édictées en méconnaissance de cet article 34 ; que l'administration ne peut, en outre, se référer aux taux d'intérêt les plus élevés pratiqués dans la région sans démontrer qu'il s'agissait effectivement du taux des placements immobiliers constatés dans la région pour des établissements similaires et alors que les procès-verbaux des communes de Gonesse et de Garges-lès-Gonesse mentionnent des taux d'intérêt de 5 % ; qu'enfin, l'évaluation de la valeur locative doit être opérée par référence à un acte pris à une date proche du 1er janvier 1970, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, l'acte retenu datant de 1984 ; .......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 novembre 2011 : - le rapport de Mme Riou, premier conseiller, - et les conclusions de M. Brunelli, rapporteur public ; Considérant que la SARL HOTEL GRIL DE SEVRAN exploite un immeuble à usage d'hôtel sur le territoire de la commune de Sevran (Seine-Saint-Denis), sis 5, rue Alexeï Léonov à Sevran, sous l'enseigne Campanile ; qu'elle a demandé la réduction de la cotisation de taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2003 à raison de l'exploitation de cet immeuble ; que la société relève régulièrement appel du jugement du 21 janvier 2010 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande ; Sur la détermination de la valeur locative par comparaison : Considérant que l'article 1467 du code général des impôts alors en vigueur dispose que : La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d'affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : / a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ; / b. les salaires au sens du 1 de l'article 231 ainsi que les rémunérations allouées aux dirigeants de sociétés mentionnés aux articles 62 et 80 ter, versés pendant la période de référence définie au a à l'exclusion des salaires versés aux apprentis sous contrat et aux handicapés physiques ; ces éléments sont pris en compte pour 18 % de leur montant (...) ; qu'il résulte de l'article 1469 alors applicable, pour les biens passibles de la taxe foncière, que la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu 'en application des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts en vigueur : (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...) ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que, pour l'application de ces dispositions combinées, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; Considérant, en premier lieu, qu'il résulte de l'instruction que le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire de Villeneuve-Saint-Georges a été évalué par comparaison avec le local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne dont il résulte de la fiche d'évaluation, sur laquelle figure la mention évaluation directe , qu'il a été lui-même été évalué par voie d'appréciation directe ; que, dans ces conditions, contrairement à ce que soutient la société requérante, le local-type n° 55 ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, lesquelles font obstacle à ce qu'un immeuble commercial, dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe, puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de cet article, la valeur locative d'un autre immeuble commercial ; Considérant, en deuxième lieu, qu'en ce qui concerne le local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif, il résulte de l'instruction que le bail en cours au 1er janvier 1970, conclu entre une société et son gérant, mettait à la charge du preneur toutes les dépenses de grosses réparations de l'article 606 du code civil ; que, si la société requérante soutient que, malgré ces stipulations, le bail a été conclu à des conditions de prix normales, elle ne l'établit pas par la seule production d'une liste de loyers concernant des hôtels dont la comparabilité n'est au demeurant pas démontrée, situés en dehors de la commune de Villejuif, dès lors que le caractère normal du loyer doit être nécessairement établi au regard du niveau des loyers dans la commune d'implantation du bien à évaluer ; qu'ainsi, le local type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif ne peut être retenu pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, lequel ne permet de se référer qu'à des locaux loués à des conditions de prix normales ; qu'au surplus, la situation économique et le tissu urbain des deux communes dont s'agit ne sont pas comparables ; Considérant, en troisième lieu, que le local type n° 48 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Chelles correspond à un hôtel de préfecture ancien n'offrant que des prestations de qualité médiocre qui ne présente pas, par son état de construction passable, sa situation et son aménagement ordinaires, une similitude suffisante avec l'établissement correspondant à un hôtel moderne de chaîne, au 1er janvier de l'année d'imposition, alors même qu'il aurait fait l'objet d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de ses équipements et de ses prestations depuis le 1er janvier 1970 ; qu'il ne peut donc être retenu pour la mise en oeuvre de la méthode comparative ; Considérant, en dernier lieu, que le local-type n° 27 de la commune de Bois-Colombes correspond à un hôtel d'une surface pondérée de 539 m² construit en 1925, qui n'est dès lors pas comparable à un hôtel de chaîne moderne ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par SARL HOTEL GRIL DE SEVRAN ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par voie de conséquence, il y a lieu, par défaut, conformément à ce que propose le ministre, et sans qu'il soit besoin, eu égard au nombre de termes de comparaison proposés tant en première instance qu'en appel, d'ordonner un supplément d'instruction, d'évaluer l'immeuble de la SARL HOTEL GRIL DE SEVRAN par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; Sur la détermination de la valeur locative par voie d'appréciation directe : Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien ; Considérant qu'en vertu des articles précités de l'annexe III au code général des impôts, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; Considérant, en premier lieu, que la SARL HOTEL GRIL DE SEVRAN soutient qu'en fixant les modalités d'application de la méthode d'appréciation directe aux articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, le pouvoir réglementaire a méconnu l'article 34 de la Constitution ; que, toutefois, les dispositions des articles 324 AB et 324 AC ne font que reprendre les dispositions découlant de l'instruction du 1er octobre 1941 auxquelles l'acte dit loi du 15 mars 1942, maintenu en vigueur par l'ordonnance du 9 août 1994, a donné valeur législative ; qu'ainsi, le moyen tiré de l'inconstitutionnalité de ces articles au regard de l'article 34 de la Constitution ne peut qu'être écarté ; Considérant, en deuxième lieu, qu'ainsi qu'il a été dit plus haut, pour calculer la valeur locative d'un immeuble par voie d'appréciation directe, l'administration peut se référer à des transactions portant sur des immeubles comparables et dont la date est la plus proche possible du 1er janvier 1970 ; qu'en l'espèce, l'administration propose d'évaluer la valeur de l'hôtel litigieux, soit à partir du prix déclaré dans l'acte d'achat du terrain du 6 janvier 1987 par la société de gestion hôtelière André et du prix de revient de la construction porté par cette société dans son bilan, lors de l'achèvement de l'immeuble en 1988, soit, à titre subsidiaire, à partir d'un acte concernant la vente en l'état futur d'achèvement intervenue le 17 janvier 1984 sur un hôtel Ibis de Bobigny, portant sur un immeuble comparable et la plus proche possible de la date du 1er janvier 1970 ; que si la société requérante demande que la valeur de l'hôtel litigieux soit calculée à partir d'un acte de cession en date du 30 décembre 1970 portant sur un hôtel situé 90, avenue du 8 mai 1945 au Blanc-Mesnil et représentant une surface pondérée de 650 m², l'administration fait valoir sans être contestée qu'il n'existe pas de convergence économique entre les communes de Sevran et du Blanc-Mesnil, en ce qui concerne l'offre hôtelière, que l'acte de cession dont s'agit concerne un immeuble à l'équipement sommaire ne pouvant se comparer à un hôtel de chaîne et que cette cession ne concernait que les murs, l'immeuble étant loué et exploité par une tierce personne ; que, dans ces conditions, les transactions retenues par l'administration ne présentent pas une trop grande postériorité par rapport au 1er janvier 1970 et pouvaient valablement être retenues en l'absence de transactions plus proches de cette date, concernant des immeubles comparables ; qu'en tout état de cause, ces deux méthodes d'évaluation auraient pour conséquence d'aboutir à une valeur locative supérieure à celle qui avait été initialement retenue à l'issue de la méthode par comparaison ; que, par suite, l'administration n'a pas fait une inexacte application tant des dispositions de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts que de celles de l'article 324 AC de la même annexe ; Considérant, en troisième lieu, que la requérante soutient que, contrairement aux prescriptions de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts précité, le taux d'intérêt de 9 %, appliqué par l'administration sur la valeur vénale de l'immeuble ainsi actualisée au 1er janvier 1970, pour en déduire sa valeur locative à cette date, ne résulterait pas du taux des placements immobiliers effectivement constatés dans la région à cette même date de référence alors que des taux inférieurs ont été retenus pour l'évaluation d'autres immeubles, soit 5 % sur les communes de Versailles, de Gonesse et de Garges-lès-Gonesse ; que, d'une part, l'administration fait valoir qu'elle s'est référée aux taux d'intérêt figurant sur les procès-verbaux initiaux des communes d'Asnières, Courbevoie, Malakoff, Boulogne-Billancourt et Antony, ces communes des Hauts-de-Seine présentant, à cette époque, une analogie économique avec la commune dont s'agit et les taux d'intérêt appliqués n'étant pas, contrairement à l'allégation de la société requérante, les plus élevés d'Ile-de-France, à défaut de taux d'intérêt figurant sur les procès-verbaux des autres communes de la Seine-Saint-Denis et de celles du Val-de-Marne ; que, d'autre part, il résulte de l'instruction et notamment des procès-verbaux d'évaluation foncière produits par la société requérante concernant les communes de Gonesse et de Garges-lès-Gonesse, que le taux d'intérêt de 5 % mentionné concerne, s'agissant de la commune de Gonesse, des zones commerciales dont il n'est pas établi qu'elles comprendraient des hôtels et que, s'agissant de la commune de Garges-lès-Gonesse, un taux de 5 % a été appliqué notamment à des centres commerciaux, des boutiques, des ateliers ou bureaux, dont les caractéristiques ne sont pas comparables à celle d'un hôtel ; qu'aucun taux n'est appliqué au seul hôtel restaurant figurant sur ce dernier procès-verbal ; qu'il suit de là qu'il n'est pas établi que le taux d'intérêt de 9 % retenu par l'administration aurait un caractère excessif ; Considérant que la dernière méthode d'évaluation proposée par le service conduit à une valeur locative supérieure à celle retenue par le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise ; qu'il ne peut donc en résulter aucune réduction des bases d'imposition ; que, par suite, la SARL HOTEL GRIL DE SEVRAN n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à la réduction de la cotisation de taxe professionnelles mise à sa charge au titre de l'année 2003 dans les rôles de la commune de Sevran, à raison de l'hôtel Campanile qu'elle y exploite ; Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas partie perdante à l'instance, le versement d'une somme au titre des frais exposés par la SARL HOTEL GRIL DE SEVRAN et non compris dans les dépens ; DECIDE : Article 1er : La requête de la SARL HOTEL GRIL DE SEVRAN est rejetée. '' '' '' '' N° 10VE00768 2 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.