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CETATEXT000025283747 J0_L_2011_12_000001002582 CETAT texte/juri/admin/CETA/TEXT/00/00/25/28/37/CETATEXT000025283747.xml Texte Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 29/12/2011, 10VE02582, Inédit au recueil Lebon 2011-12-29 Cour Administrative d'Appel de Versailles 10VE02582 3ème Chambre plein contentieux C Mme COËNT-BOCHARD SCP BAKER & MCKENZIE M. Gabriel TAR M. BRUNELLI Vu le recours, enregistré le 4 août 2010 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présenté par le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS ET DE LA REFORME DE L'ETAT, qui demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 0906726 du 15 avril 2010 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a réduit les cotisations de taxe professionnelle dont la SNC Hôtelière Danton Michelet était redevable au titre des années 2007 et 2008 dans les rôles de la commune de Courbevoie (Hauts-de-Seine) à raison de l'hôtel Sofitel qu'elle exploite dans cette commune, 11 avenue de l'Arche, et a condamné l'Etat à lui verser une somme de 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 2°) de rétablir la SNC Hôtelière Danton Michelet aux rôles de taxe professionnelle des années 2007 et 2008 de la commune de Courbevoie à concurrence des droits dont la décharge a été prononcée par ce jugement ; 3°) de réformer en ce sens le jugement contesté ; Il soutient qu'en jugeant que les impositions contestées au titre des années 2007 et 2008 avaient été établies à l'issue d'une procédure irrégulière, les premiers juges ont méconnu les dispositions de l'article 1505 du code général des impôts, dès lors que les deux dernières phases de la procédure d'évaluation individuelle d'une propriété bâtie relevant de la seule compétence du service des impôts, celui-ci est ainsi nécessairement compétent pour reprendre la procédure à partir de la deuxième phase afin de réexaminer la valeur locative d'un immeuble dont l'évaluation a déjà été soumise à la commission communale des impôts directs ; que la commission communale des impôts directs n'a pas à être consultée sur le classement d'un immeuble dans l'une des catégories de classification communale des locaux, alors que seule l'intervention de l'un des changements dont la prise en compte est prévue à l'article 1517-I-1 du code général des impôts est de nature à nécessiter une nouvelle consultation de la commission communale des impôts directs ; que le moyen tiré d'un défaut de consultation de la commission communale est inopérant lorsque l'administration a admis que l'évaluation initiale était inadéquate ; qu'en excluant la valeur locative de l'hôtel de la base imposable, les premiers juges ont méconnu leur office alors qu'il appartient au juge de l'impôt de remplacer la décision administrative censurée par sa propre décision ; qu'en estimant qu'il était constant que la commission communale des impôts directs n'avait pas été saisie, les premiers juges ont dénaturé les pièces du dossier soumis à son appréciation, qui comportaient dans la note en délibéré présentée le 30 mars 2010 des éléments de fait qui tendaient à établir le contraire ; que le bail du Grand Hôtel Intercontinental en cours au 1er janvier 1970 était anormal, ayant été conclu entre une société et sa filiale ; qu'en estimant que les situations économiques de Paris et Courbevoie étaient comparables, les premiers juges ont commis une erreur manifeste d'appréciation ; que l'hôtel Cecilia a été évalué en fonction d'un bail postérieur au 1er janvier 1970 et qu'il se trouve dans le quartier des Ternes dans le XVIIème arrondissement de Paris et ne se trouve pas dans une commune économiquement analogue à Courbevoie, que le local-type n° 43 de Villejuif ne saurait être retenu, alors qu'il ne saurait être regardé comme ayant été loué à des conditions normales pour la valeur unitaire de 63 F/m² qui lui avait été assignée au procès-verbal initial de Villejuif, que l'hôtel le Ruisseau à Saint-Mandé ne peut être regardé comme ayant présenté des caractéristiques similaires à celles de l'hôtel en litige et que le Campanile de Villeneuve-Saint-Georges a été irrégulièrement évalué ; qu'il n'existe ainsi aucun autre immeuble commercial susceptible d'être retenu comme terme de comparaison ; que, s'agissant de l'appréciation directe, il y a lieu de se référer à la vente en l'état futur d'achèvement d'un hôtel Ibis situé à Bobigny (Seine-Saint-Denis) intervenue le 17 janvier 1984 et d'y appliquer le taux d'intérêt de 9 % ressortant du procès-verbal de la commune de Courbevoie ; qu'il en résulte une valeur locative supérieure à celle retenue par l'administration fiscale ; .......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 novembre 2011 : - le rapport de M. Tar, premier conseiller, - les conclusions de M. Brunelli, rapporteur public, - et les observations de Me Meier, pour la SNC Hôtelière Danton Michelet ; Considérant que le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS ET DE LA REFORME DE L'ETAT relève régulièrement appel du jugement en date du 15 avril 2010 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a exclu la valeur locative de l'immeuble à usage d'hôtel que la SNC Hôtelière Danton Michelet exploite à Courbevoie (Hauts-de-Seine), 11, avenue de l'Arche, sous l'enseigne Sofitel de l'assiette de la taxe professionnelle assignée à cette société au titre des années 2007 et 2008 et a déchargé cette société des cotisations de taxe professionnelle à hauteur de ces réductions de bases d'imposition ; Sur la régularité de la procédure : Considérant qu'aux termes de l'article 1467 du code général des impôts, dans sa version applicables aux années 2007 et 2008 : La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que ceux visés au 2° : a) la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, (...) ; qu'aux termes de l'article 1469 du même code : La valeur locative est déterminée comme suit : 1° Pour les biens passibles d'une taxe foncière, elle est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (...) ; qu'aux termes de l'article 1494 de ce code : La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ; qu'aux termes de l'article 1505 du même code : Le représentant de l'administration et la commission communale des impôts directs procèdent à l'évaluation des propriétés bâties. Après harmonisation avec les autres communes du département, les évaluations sont arrêtées par le service des impôts. Il en est de même en cas désaccord entre le représentant de l'administration et la commission ou lorsque celle-ci refuse de prêter son concours. ; Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'administration fiscale, pour fonder les cotisations de taxe professionnelle auxquelles la SNC Danton Michelet devait être assujettie au titre des années 2007 et 2008 dans les rôles de la commune de Courbevoie à raison de l'hôtel litigieux, a modifié l'évaluation de cet hôtel en substituant, hors de toute procédure contentieuse ou précontentieuse, à l'évaluation initiale qu'elle avait adoptée une évaluation par comparaison avec l'hôtel Mayflower, sis 3 rue Chateaubriand dans le 8ème arrondissement de Paris, local-type n° 275 inscrit sur le procès-verbal de révision complémentaire de la commune de Paris 8ème arrondissement ; que toutefois, elle a, devant les premiers juges, retiré ce terme de comparaison et a fondé son évaluation sur la méthode de l'appréciation directe ; qu'en appel, pour demander le rétablissement des impositions en litige, le ministre ne se fonde pas sur ce terme de comparaison mais sur la mise en oeuvre de la méthode de l'appréciation directe ; qu'ainsi, à supposer même que cette substitution a été effectuée sans que l'administration fiscale ne consulte la commission communale des impôts directs, l'irrégularité dont serait de ce fait entaché le choix de l'hôtel Mayflower comme terme de comparaison est sans influence sur l'imposition sur laquelle les premiers juges ont été appelés à statuer ; que par suite, les premiers juges ne pouvaient déduire de l'existence d'une irrégularité constituée par le défaut de consultation de cette commission l'exclusion de la valeur locative de l'hôtel de l'assiette servant au calcul de la taxe professionnelle pour 2007 et 2008 ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le ministre est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a prononcé l'exclusion de la valeur locative de l'hôtel faisant l'objet du présent litige dans l'assiette servant au calcul de la taxe professionnelle pour les années 2007 et 2008 et la décharge à due concurrence de ces taxes ; Considérant qu'il appartient à la Cour, saisie de l'ensemble du litige relatif aux années 2007 et 2008 par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par la SNC Hôtelière Danton Michelet tant devant elle que devant le Tribunal administratif de Versailles ; Sur le bien-fondé de l'imposition : En ce qui concerne la détermination de la valeur locative par comparaison : Considérant que l'article 1467 du code général des impôts alors en vigueur dispose que : La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d'affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : / a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ; / b. les salaires au sens du 1 de l'article 231 ainsi que les rémunérations allouées aux dirigeants de sociétés mentionnés aux articles 62 et 80 ter, versés pendant la période de référence définie au a à l'exclusion des salaires versés aux apprentis sous contrat et aux handicapés physiques ; ces éléments sont pris en compte pour 18 % de leur montant ; (...) ; qu'il résulte de l'article 1469 alors applicable, pour les biens passibles de la taxe foncière, que la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'en application des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts en vigueur : (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...) ; qu'aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts : La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; Considérant, en premier lieu, que la commune de Courbevoie est pour l'essentiel constituée, d'un point de vue économique, par le quartier de la Défense notoirement considéré comme un quartier d'affaires de la capitale qui attire, sur ce territoire, comme la localité constituée par le neuvième arrondissement de Paris, des touristes essentiellement étrangers et une clientèle d'affaires ou congressiste à la recherche de prestations hôtelières haut de gamme correspondant à l'activité du local à évaluer et du local-type Grand Hôtel Intercontinental , 12 boulevard des capucines à Paris 9ème ; qu'eu égard à la densité des réseaux de transports et des zones de chalandises dont elle bénéficie, la commune de Courbevoie peut être regardée comme partie intégrante de l'agglomération parisienne, y compris quant à la valorisation foncière des immeubles qui y sont situés ; qu'ainsi, comme le soutient la SNC Hôtelière Danton Michelet, cette commune et la localité constituée par le neuvième arrondissement de Paris présentent, du point de vue économique, une situation analogue au sens des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts ; Considérant, en deuxième lieu, qu'il résulte de l'instruction que le bail signé entre la SA La Rente Foncière, propriétaire du Grand Hôtel Intercontinental et la SA La Société du Grand Hôtel, occupant, le 1er juin 1958 pour une durée de douze ans, révisable tous les trois ans, avait, pour la période correspondant aux années 1962 à 1965, un prix de 822 000 F qui avait été fixé par la Cour d'appel ; que ce prix à été ultérieurement porté à 955 000 F pour la période correspondant aux années 1965 à 1967, puis à 1 070 000 F pour la période correspondant aux années 1968 à 1970, prix qui a été pris en considération pour déterminer la valeur locative unitaire de ce local-type ; qu'en se bornant à faire état, en se référant à un ouvrage d'histoire, que le propriétaire du Grand Hôtel Intercontinental aurait été la filiale de son occupant, le ministre requérant n'établit pas que les conditions de location, à la date de référence, du Grand Hôtel Intercontinental et la valeur locative assignée à cet établissement n'étaient pas normales au 1er janvier 1970 ou que le bail serait caractérisé par une collusion d'intérêts ; Considérant, en troisième lieu, que, compte tenu des caractéristiques des locaux-types portés à la connaissance de la Cour, il résulte de l'instruction que le Grand Hôtel Intercontinental , qui figure comme local-type n° 11 du procès-verbal maisons exceptionnelles du quartier Chaussée d'Antin du neuvième arrondissement de Paris et comme local-type n° 4 du procès-verbal 6668 B ME des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel de la commune de Paris, de la catégorie quatre étoiles luxe, comportant 532 chambres, dont la surface pondérée est de 18 088 m², de valeur locative unitaire de 71 F, soit 10,82 euros, peut être valablement retenu pour l'évaluation de l'hôtel faisant l'objet du présent litige, sans qu'il soit besoin, en l'absence de différences alléguées et significatives entre ces deux immeubles, de procéder aux ajustements prescrits à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ; que, dès lors, sans qu'il n'y ait lieu de procéder à une évaluation selon la méthode par voie d'appréciation directe, le tarif unitaire à retenir pour établir les impositions en litige doit être de 10,82 euros par m² ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le ministre est seulement fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a déchargé la SNC Hôtelière Danton Michelet des cotisations de taxe professionnelle mises à la charge de cette société au-delà de celles résultant de leur détermination par comparaison avec le Grand Hôtel Intercontinental au tarif unitaire de 10,82 euros le mètre carré pondéré ; qu'ainsi, la SNC Hôtelière Danton Michelet doit être rétablie au rôle de cette taxe à concurrence de la différence d'assiette résultant de la détermination de la cotisation de taxe professionnelle par comparaison avec ce dernier local-type et de l'assiette retenue par les premiers juges. Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme au titre des frais exposés par la SNC Hôtelière Danton Michelet et non compris dans les dépens ; DECIDE : Article 1er : Le tarif unitaire pour la valeur locative de l'hôtel Sofitel Grande Arche sis 11, avenue de l'Arche à Courbevoie (Hauts-de-Seine) à prendre en compte au titre des biens soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties pour calculer la taxe professionnelle des années 2007 et 2008 assignées à la SNC Hôtelière Danton Michelet à raison de cet établissement est de 10,82 euros le m². Article 2 : La SNC Hôtelière Danton Michelet est rétablie aux rôles de la taxe professionnelle de la commune de Courbevoie au titre des années 2007 et 2008 à hauteur de l'augmentation de l'assiette résultant de l'article 1er ci-dessus. Article 3 : Le surplus des conclusions du MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS ET DE LA REFORME DE L'ETAT est rejeté. Article 4 : Le jugement n° 0906726 du Tribunal administratif de Versailles en date du 15 avril 2010 est réformé en ce qu'il est contraire au présent arrêt. Article 5 : Les conclusions de la SNC Hôtelière Danton Michelet tendant à l'application des dispositions de l'article L 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. '' '' '' '' 2 N° 10VE02582 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.