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CETATEXT000025880845 J0_L_2012_05_000001001291 CETAT texte/juri/admin/CETA/TEXT/00/00/25/88/08/CETATEXT000025880845.xml Texte Cour Administrative d'Appel de Versailles, 1ère Chambre, 10/05/2012, 10VE01291, Inédit au recueil Lebon 2012-05-10 Cour Administrative d'Appel de Versailles 10VE01291 1ère Chambre plein contentieux C M. SOUMET ROMAIN Mme Corinne SIGNERIN-ICRE Mme DIOUX-MOEBS Vu la requête, enregistrée le 26 avril 2010 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présentée pour M. Georges Gérard A et Mme Catherine Ann B, demeurant ..., par Me Romain, avocat à la Cour ; M. A et Mme B demandent à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 0609443 en date du 18 février 2010 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté leur demande tendant à la réduction de la cotisation d'impôt sur le revenu à laquelle ils ont été assujettis au titre de l'année 2005 et afférente à la plus-value immobilière réalisée lors de la cession d'un bien à usage d'hôtel dénommé Les Œillets, situé 34 boulevard Alexandre III à Cannes ; 2°) de prononcer la réduction demandée et d'ordonner le remboursement de la somme de 46 080 euros avec intérêts moratoires ; Ils soutiennent que si le tribunal administratif a constaté que l'acquéreur s'était engagé à prendre en charge l'indemnité d'éviction due au locataire et a jugé que cette indemnité correspondait à une charge relevant de l'article 683 du code général des impôts, devant donc être ajoutée au prix de cession, il ne s'est pas prononcé sur la question de savoir si l'indemnité en cause devait être admise en déduction du prix de cession en application de l'article 150 VA III du code général des impôts ; qu'en application desdites dispositions et de celles du 3° de l'article 41 duovicies H de l'annexe III à ce code, une telle indemnité est déductible si son montant est justifié et si elle est versée à l'acquéreur par le propriétaire ; qu'en l'espèce, le montant de l'indemnité, arrêté à l'issue d'une procédure judiciaire, est justifié et son obligation de paiement incombe bien aux vendeurs ; qu'au jour de la vente, la procédure judiciaire n'ayant pas encore abouti, les exposants ont dû conclure un accord avec les acquéreurs dont il résulte que le versement de l'indemnité doit bien être considéré comme effectué par l'acquéreur pour le compte du vendeur ; qu'ils avaient le choix entre l'encaissement d'un prix de cession intégrant l'indemnité due qu'ils reversaient au locataire ou la mise à la charge de l'acquéreur de l'indemnité dont ils n'effectuaient ni l'encaissement, ni le reversement, l'une comme l'autre option ne modifiant ni le gain financier des vendeurs, ni la charge financière des acquéreurs ; que la prise en charge par l'acquéreur du règlement de l'indemnité due par les vendeurs n'est ainsi qu'une modalité particulière de son paiement effectif par ces derniers dès lors que son montant a été déduit du prix de vente à payer aux vendeurs ; qu'enfin, si la jurisprudence subordonne la déductibilité de l'indemnité à l'existence d'un lien de connexité entre l'éviction et la vente, tel est bien le cas en l'espèce ; qu'il suit de là que l'indemnité d'éviction, retenue comme un élément devant majorer le prix de cession, doit aussi être retenue en réduction de ce dernier en application du III de l'article 150 VA du code général des impôts et du 3° de l'article 41 duovicies H de l'annexe III audit code ; que le paragraphe 44 de l'instruction administrative du 14 janvier 2004 précise, d'ailleurs, que l'indemnité versée au locataire par l'acquéreur pour le compte du vendeur, qui constitue une charge augmentative du prix, est admise en diminution ; que c'est à tort que le tribunal a considéré qu'ils ne pouvaient se prévaloir de cette instruction sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales dès lors que ladite instruction n'a pas pour objet d'interpréter la loi fiscale mais seulement d'en préciser les conditions d'application ; qu'il serait donc anormal qu'un contribuable qui a souscrit de bonne foi une déclaration erronée le pénalisant ne puisse l'invoquer ; qu'ils sont, dès lors, fondés à demander à être déchargés du paiement de la somme de 46 080 euros ; .......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 10 avril 2012 : - le rapport de Mme Signerin-Icre, président assesseur, - et les conclusions de Mme Dioux-Moebs, rapporteur public ; Considérant que, le 28 octobre 2005, M. A et Mme B, qui sont domiciliés fiscalement en Irlande, ont cédé à la SCI Naka une villa à usage d'hôtel dont ils étaient propriétaires à Cannes, cet immeuble étant encore occupé par son locataire, la SARL Hôtel Chantilly, à laquelle avait été signifié le non-renouvellement du bail à compter du 31 décembre 2000 ; que l'acte notarié du 28 octobre 2005 stipule que la cession est effectuée au prix de 650 000 euros, l'acquéreur s'engageant, en outre, à supporter l'indemnité d'éviction due au locataire ; qu'après s'être acquittés de l'impôt, prévu par l'article 244 bis A du code général des impôts, sur la plus-value immobilière afférente à cette cession, M. A et Mme B ont demandé à l'administration fiscale la réduction de la cotisation d'impôt sur le revenu mise en conséquence à leur charge au titre de l'année 2005, en faisant valoir que le prix de cession de 650 000 euros avait à tort été majoré de la somme de 288 000 euros correspondant à l'indemnité d'éviction due au locataire ; que cette réclamation ayant été rejetée par l'administration, ils ont saisi le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise d'une demande tendant à la réduction de ladite cotisation d'impôt ; qu'ils font appel du jugement du 18 février 2010 par lequel le tribunal administratif a rejeté leur demande ; Sur la régularité du jugement attaqué : Considérant, en premier lieu, qu'il ressort des pièces du dossier de première instance que le deuxième mémoire en défense produit par l'administration a été enregistré au greffe du tribunal administratif le 1er février 2010, soit après la clôture de l'instruction, laquelle est intervenue, en application des dispositions de l'article R. 613-2 du code de justice administrative, trois jours francs avant le 4 février 2010, date de l'audience publique ; que si le tribunal a, comme il devait le faire, visé ce mémoire sans l'analyser, il résulte de l'examen du jugement attaqué que, pour rejeter la demande de M. A et Mme B, il ne s'est pas fondé sur les éléments contenus dans ce mémoire et relatifs au non respect des conditions d'application de l'article 41 duovicies H de l'annexe III au code général qui prévoit que, sous certaines conditions, l'indemnité d'éviction due au locataire de l'immeuble cédé peut être admise en diminution du prix de cession ; qu'il suit de là que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le jugement attaqué aurait été rendu en violation du principe du caractère contradictoire de la procédure ; Considérant, en second lieu, que si, en faisant valoir que le tribunal administratif ne s'est pas prononcé sur la question de savoir si l'indemnité en cause devait être admise en déduction du prix de cession en application des dispositions de l'article 150 VA III du code général des impôts et de celles du 3° de l'article 41 duovicies H de l'annexe III à ce code, les requérants ont entendu soutenir que le tribunal a omis de répondre à ce moyen, il ressort des pièces du dossier que, s'agissant des frais admis en déduction du prix de cession, ils s'étaient bornés à se prévaloir des termes de l'instruction du 14 janvier 2004 publiée au Bulletin officiel de la direction générale des impôts sous la référence 8 M-1-04 ; que, dès lors, le tribunal administratif, qui a écarté l'application de cette doctrine, n'a pas entaché son jugement d'un défaut de réponse à un moyen ; Sur le bien-fondé de l'imposition : En ce qui concerne l'application de la loi : Considérant qu'aux termes de l'article 150 VA du code général des impôts : " I. - Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte (...). II. - Le prix de cession est majoré de toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683. Les indemnités d'assurance consécutives à un sinistre partiel ou total d'un immeuble ne sont pas prises en compte. III. - Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession " ; qu'aux termes du deuxième alinéa du I de l'article 683 du même code : " La taxe ou le droit sont liquidés sur le prix exprimé, en y ajoutant toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, à quelque titre et pour quelque cause que ce soit, ou sur une estimation d'experts, dans les cas autorisés par le présent code " ; qu'enfin, aux termes de l'article 41 duovicies H de l'annexe III de ce code : " Pour l'application du III de l'article 150 VA du code général des impôts, les frais supportés par le vendeur à l'occasion de la cession ne peuvent être admis en diminution du prix de cession que si leur montant est justifié. Ils s'entendent exclusivement : (...) 3° Des indemnités d'éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation (...) " ; Considérant que M. A et Mme B ne contestent pas qu'en application des dispositions précitées des articles 150 VA et 683 du code général des impôts, le prix de cession de l'immeuble, soit 650 000 euros, devait, pour le calcul de plus-value imposable, être majoré de la somme de 288 000 euros, représentative de l'indemnité d'éviction due au locataire, que les acquéreurs, substitués aux vendeurs, s'étaient engagés à prendre en charge, mais soutiennent que ladite somme devait être admise en déduction du prix de cession en application de l'article 41 duovicies H de l'annexe III de ce code ; Considérant, toutefois, qu'il résulte des termes mêmes de l'article 41 duovicies H de l'annexe III, que ne sont admis en diminution du prix de cession que les frais supportés par le vendeur à l'occasion de la cession et que ces frais s'entendent exclusivement de ceux dont cette disposition dresse la liste et, notamment, des indemnités d'éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation ; qu'il résulte, en l'espèce, de l'acte notarié du 28 octobre 2005 que les requérants ont cédé l'immeuble alors qu'il était encore occupé par la SARL Hôtel Chantilly et ont convenu avec l'acquéreur que ce dernier supporterait seul les charges qui résulteraient de la procédure judiciaire opposant le propriétaire au locataire et, en particulier, l'indemnité d'éviction due au locataire ; que M. A et Mme B ne sont, dès lors, pas fondés à soutenir qu'ils auraient procédé à la vente d'un bien loué libre d'occupation comme le prévoient les dispositions du 3° de l'article 41 duovicies H de l'annexe III et que l'indemnité d'éviction prise en charge par l'acquéreur était déductible du prix de cession en application de ces dispositions ; que, dans ces conditions, la circonstance, au demeurant non établie, qu'ils auraient consenti une diminution du prix de cession équivalente au montant de l'indemnité d'éviction et qu'ainsi, le gain financier résultant pour eux de la vente de l'immeuble serait identique à celui qu'il aurait réalisé s'ils avaient procédé eux-mêmes au versement de l'indemnité d'éviction ne peut qu'être écartée comme inopérante ; En ce qui concerne le bénéfice de la doctrine administrative : Considérant qu'aux termes de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales : " Il ne sera procédé à aucun rehaussement d'impositions antérieures si la cause du rehaussement poursuivi par l'administration est un différend sur l'interprétation par le redevable de bonne foi du texte fiscal et s'il est démontré que l'interprétation sur laquelle est fondée la première décision a été, à l'époque, formellement admise par l'administration./ Lorsque le redevable a appliqué un texte fiscal selon l'interprétation que l'administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu'elle n'avait pas rapportée à la date des opérations en cause, elle ne peut poursuivre aucun rehaussement en soutenant une interprétation différente " ; Considérant que, sur le fondement des dispositions précitées de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, M. A et Mme B se prévalent des dispositions du paragraphe 44 de l'instruction du 14 janvier 2004 publiée au Bulletin officiel de la direction générale des impôts sous la référence 8 M-1-04 et aux termes duquel : " Les frais supportés par le vendeur à l'occasion de la cession ne peuvent être admis en diminution du prix de cession que si leur montant est justifié (...) Ils s'entendent exclusivement : (...) 3°) des indemnités d'éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation. Il en est de même de l'indemnité versée au locataire par l'acquéreur pour le compte du vendeur, qui constitue par ailleurs une charge augmentative du prix " ; Considérant, toutefois, que la cotisation d'impôt en litige ne résultant pas d'un rehaussement d'imposition, M. A et Mme B ne sont pas fondés, sur le fondement du premier alinéa de l'article L. 80 A précité, à se prévaloir de la doctrine administrative à l'appui de leurs conclusions tendant à la réduction de cette cotisation ; que, par ailleurs, les requérants n'ayant pas fait application dans leur déclaration de la doctrine dont ils se prévalent, les dispositions du second alinéa de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales ne peuvent davantage recevoir application ; qu'il suit de là que le moyen tiré de ce qu'en application du paragraphe 44 de l'instruction du 14 janvier 2004, la somme de 288 000 euros aurait dû être admise en diminution du prix de cession doit être écarté ; Considérant qu'il résulte de ce qu'il précède que M. A et Mme B ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté leur demande ; DECIDE Article 1er : La requête de M. A et Mme B est rejetée. '' '' '' '' 2 N° 10VE01291 19-04-02-08-02 Contributions et taxes. Impôts sur les revenus et bénéfices. Revenus et bénéfices imposables - règles particulières. Plus-values des particuliers. Plus-values immobilières.