11MA02050

CETATEXT000027656110 J6_L_2013_06_000001102050 CETAT texte/juri/admin/CETA/TEXT/00/00/27/65/61/CETATEXT000027656110.xml Texte Cour Administrative d'Appel de Marseille, 1ère chambre - formation à 3, 20/06/2013, 11MA02050, Inédit au recueil Lebon 2013-06-20 Cour Administrative d'Appel de Marseille 11MA02050 1ère chambre - formation à 3 excès de pouvoir C M. BENOIT BUSSON M. Jean ANTOLINI M. MASSIN Vu la requête, enregistrée le 26 mai 2011, sous le n° 11MA02050 au greffe de la cour administrative d'appel de Marseille, présentée pour M. B... G..., demeurant..., Mme D... F..., demeurant..., par Me E... ; M. G... et Mme F... demandent à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 0904530 du 24 mars 2011 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 11 août 2009 par lequel le maire de Perpignan a délivré un permis de construire à la SARL Agir promotion en vue de la réhabilitation de 3 immeubles ; 2°) d'annuler, pour excès de pouvoir, ladite décision ; 3°) de mettre à la charge de la commune de Perpignan une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; ................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu l'arrêté du 31 janvier 1986 modifié, relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation ; Vu le code de l'urbanisme ; Vu le plan d'occupation des sols de la commune de Perpignan ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 23 mai 2013 : - le rapport de M. Antolini, premier conseiller, - les conclusions de M. Massin, rapporteur public, - les observations de Me A...substituant la cabinet d'avocats CGCB et Associés pour la commune de Perpignan et de Me C...du cabinet Vinsonneau pour la société Agir Promotion ; 1. Considérant que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté la demande de M. G...et Mme F...tendant à l'annulation de l'arrêté du 11 août 2009par lequel le maire de Perpignan a délivré un permis de construire à la SARL Agir Promotion en vue de la réhabilitation de 3 immeubles ; que M. G...et Mme F...relèvent appel de ce jugement ; Sur la régularité du jugement : 2. Considérant que contrairement à ce que soutiennent les requérants, en jugeant que le délai de validité du compromis de vente n'a pas pour objet ni pour effet d'instituer une date extinctive, mais seulement le point de départ à compter duquel les parties peuvent décider de rompre leur engagement réciproque et qu'il n'est nullement établi que les parties auraient, postérieurement à la date du 25 septembre 2009, dénoncé ce compromis de vente du fait de la non réalisation des conditions suspensives, le Tribunal a expressément répondu au moyen qu'ils avaient invoqué tiré de la caducité de la promesse de vente en application de son article 8 ; Sur la légalité du permis de construire : 3. Considérant que M. G...et Mme F...ont déclaré abandonner le moyen tiré de l'irrégularité de l'avis de la commission consultative ; qu'il n'y a pas lieu de l'examiner ; 4. Considérant qu'aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés :

1. a)Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ;
2. b)Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ;
3. c)Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique. " ; que le dernier alinéa de l'article R. 431-5 du même code dispose : " La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis. " ; 5. Considérant, d'une part, que la SARL Agir Promotion a régulièrement attesté être habilitée à présenter la demande de permis de construire et en a même justifié par une promesse de vente signée le 24 septembre 2008 avec la commune de Perpignan, propriétaire des immeubles concernés ; que si certaines clauses suspensives contenues dans la promesse de vente n'étaient pas levées et pouvaient entraîner la déchéance de cette promesse de vente, cette circonstance ne faisait toutefois pas obstacle à ce que la vente se poursuive d'un commun accord des parties et ne saurait ainsi établir une quelconque fraude du pétitionnaire dès lors que, même si la vente n'est toujours pas réalisée à ce jour, il ne ressort d'aucune des pièces du dossier que cette promesse aurait été dénoncée par la commune et aurait cessé de produire tout effet, ce que le maire ne pouvait au demeurant ignorer en sa qualité d'exécutif communal ; 6. Considérant, d'autre part, qu'il n'appartient pas à l'autorité en charge de la délivrance des permis de construire de s'assurer du mandat donné au représentant de la société au nom de laquelle une demande de permis de construire est présentée ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier qu'en se présentant comme un mandataire de la société Agir Promotion, le signataire de la demande de permis de construire ait procédé, à l'insu de cette société, à une manoeuvre de nature à induire l'administration en erreur et que la décision ait ainsi été obtenue par fraude ; 7. Considérant enfin que, comme l'a jugé le Tribunal, l'annulation éventuelle de la délibération du 28 avril 2008 autorisant la cession des immeubles soumis à autorisation de construire demeurerait sans incidence sur la légalité du permis ; 8. Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-14 du code de l'urbanisme : "Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires : ...
4. d)Les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière au sens de l'article L. 313-4. " ; que les droits et obligations des locataires ou occupants d'immeubles faisant l'objet de travaux prévus à l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme, qui sont définis aux articles L. 313-5 et suivants et L. 314-1 et suivants du code de l'urbanisme, ne constituent pas des garanties dont l'autorité en charge de la délivrance des autorisations d'urbanisme doit veiller au respect lors de l'instruction des permis de construire ; que M. et Mme G...ne peuvent en conséquence utilement se prévaloir de ce que ces dispositions n'auraient pas été mise en oeuvre et qu'ils n'auraient pas été mis à même de bénéficier des garanties qu'elles instituent ; 9. Considérant qu'aux termes de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire précise :...
5. d)La nature des travaux ; (...) " ; qu'aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également :
6. a)Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ;
7. b)Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ;
8. c)Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ;
9. d)Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. " ; que l'article R. 431-11 du même code dispose : " Lorsque le projet porte sur des travaux :
10. a)nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière,... le projet architectural comporte un document graphique faisant apparaître l'état initial et l'état futur du bâtiment faisant l'objet des travaux. (...) " ; 10. Considérant, en premier lieu, que si l'imprimé Cerfa de la demande de permis de construire mentionne que le projet porte sur la réhabilitation de 6 immeubles, tant la notice explicative que les autres rubriques de cet imprimé ou les plans du dossier précisaient clairement les parcelles d'assiette du projet et les immeubles concernés, au nombre de 3 ; que dans ces conditions, la mention erronée de 6 immeubles figurant dans la rubrique 5.2 de l'imprimé n'a pas été de nature à fausser l'appréciation des services instructeurs quant à la nature exacte du projet de réhabilitation qui a bien été autorisé par l'arrêté contesté comme portant sur trois bâtiments ; 11. Considérant, en second lieu, que les autorisations d'occupation du sol sont délivrées au regard des seules règles d'urbanisme ; que, d'une part, aucune disposition d'urbanisme ne faisant obstacle à ce qu'une même demande de permis de construire porte sur plusieurs bâtiments relevant d'un même îlot de propriété, les requérants ne peuvent utilement invoquer le fait que l'opération de réhabilitation menée par la société Agir Promotion porterait sur des bâtiments distincts sans cohérence logique ou architecturale ; que, d'autre part, les requérants ne peuvent davantage utilement se prévaloir au soutien de leur moyen tiré de l'insuffisance du dossier de la demande, de ce que le projet autorisé par l'arrêté qu'ils contestent ne serait pas en tout point conforme avec les objectifs de salubrité et d'assainissement poursuivis par la commune dans la déclaration d'utilité publique relative à la réhabilitation du quartier, qui n'a pas valeur normative quant à la procédure des demandes de permis de construire ; 12. Considérant, en troisième lieu, que les dispositions sus rappelées ne font pas obligation au pétitionnaire de mentionner les agencements intérieurs sur les plans de la demande de permis de construire ; que la circonstance que le dossier de la demande ne ferait pas état de la destruction d'un escalier intérieur, de cloisons, escaliers et murs internes ou de salles de bain existants et dont il n'est pas établi qu'ils impliqueraient une démolition de surface de plancher ou de murs porteurs demeure sans influence sur la légalité du permis de construire ; qu'elles ne font pas davantage obligation au pétitionnaire de faire figurer, sur les plans, les dispositifs d'aération des logements ; 13. Considérant, en quatrième lieu que la demande de permis de construire mentionne la démolition partielle de certaines parties des immeubles et met en évidence les travaux réalisés sur ces parties démolies et notamment les terrasses et réfection des verrières ; que le service instructeur était en outre en possession du permis de démolir délivré à la société pétitionnaire ; 14. Considérant, en cinquième lieu, qu'il ressort des pièces du dossier que le projet de réhabilitation portait sur 10 logements ; que si la notice explicative faisait état, s'agissant de l'immeuble sis sur la parcelle n° 33, de ce que l'escalier desservira 4 à 5 logements par niveau, cette maladresse rédactionnelle n'a pas été de nature à induire en erreur l'autorité en charge de la délivrance du permis alors que celui-ci visait bien une réhabilitation de 10 logements seulement ; que la circonstance que cette même notice explicative fasse référence aux caractéristiques du bâti médiéval de Saint Mathieu n'a pas davantage été de nature à induire en erreur les services instructeurs sur la consistance exacte des bâtiments qui appartiennent à la commune et doivent être vendus à la société pétitionnaire dans le cadre d'une opération de réhabilitation du quartier menée par la commune ; que la mention " agrandissement d'un puits de jour existant sur cage d'escalier " ne saurait enfin avoir induit en erreur ces services sur les caractéristiques et la finalité de cette cage d'escalier ou de la verrière donnant sur elle, qui apparaissaient dans les plans de la demande ; 15. Considérant enfin que la demande de permis de construire de la SARL Agir Promotion comporte pas moins de neuf photographies dont les points et les angles des prises de vue ont été reportés sur le plan de masse ; qu'elle comporte un état initial et un état futur de l'immeuble sur lequel portent les travaux autorisés ; qu'elle comprend également les plans des façades ainsi que les plans des toitures dans leur état initial et modifié et un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction et son impact visuel depuis la rue de la Lanterne et depuis la rue Maréchal Foch ; que le dossier de la demande permettait ainsi dans son ensemble au service instructeur et a l'architecte des bâtiments de France de se prononcer en toute connaissance de cause ; 16. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le Tribunal a fait une exacte appréciation des faits de l'espèce en jugeant que le dossier de la demande de permis de construire était conforme aux exigences des articles R. 431-5 et suivants du code de l'urbanisme ; 17. Considérant que M. G...et Mme F...invoquent devant la Cour le caractère erroné et lacunaire du rapport du service d'incendie et secours ; qu'ils se prévalent au soutien de ce moyen de ce que ce service mentionne à tort dans son rapport que le projet porte sur 6 immeubles au lieu de trois et que les escaliers communs ne seront pas modifiés alors que celui du bâtiment n° 39-41 sera démoli ; qu'ils soutiennent également toujours au soutien de ce moyen que la cage d'escalier n'est pas conforme aux exigences de l'arrêté du 31 janvier 1986 faute de comporter une ouverture en partie haute alors que le service départemental d'incendie et de secours (SDIS) ne prévoit aucune prescription pour compenser cette lacune ; qu'ils en concluent que le Tribunal a dénaturé leur moyen en l'écartant comme inopérant au motif que l'arrêté du 31 janvier 1986 n'est pas opposable au projet en application du principe de l'indépendance des législations ; 18. Considérant, d'une part, que ni la reprise dans l'avis du SDIS du nombre de 6 bâtiments inclus dans l'opération de réhabilitation qui figurait à tort dans le formulaire de la demande de permis de construire ni la mention que les escaliers communs n'étaient pas modifiés sont de nature à avoir influencé l'autorité en charge de la délivrance du permis de construire qui avait en sa possession un dossier conforme aux exigences des articles R. 431-5 et suivants du code de l'urbanisme ainsi qu'il a été dit précédemment ; 19. Considérant, d'autre part, qu'à supposer même que la cage d'escalier de l'immeuble 39-41 ne comporterait pas d'évacuation haute conforme aux exigences de l'arrêté du 31 janvier 1986, le permis de construire prescrivait dans son article 2 que la réhabilitation projetée devait respecter l'ensemble des dispositions de cet arrêté relatives aux immeubles de deuxième famille ; que dès lors qu'un organisme agréé a été missionné pour le suivi de l'opération, l'arrêté en litige pouvait se borner à prescrire sans les détailler les modalités de l'exécution du permis de construire au regard des exigences relatives à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation ; que les requérants ne sont, par suite pas fondés à se plaindre de ce que le tribunal a rejeté leur moyen tiré de l'irrégularité de l'avis du SDIS ; 20. Considérant qu'aux termes de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme " Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. Le permis de démolir peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti, des quartiers, des monuments et des sites. " ; qu'il ressort des pièces du dossier que les 3 immeubles faisant l'objet des travaux autorisés par l'arrêté en litige sont inclus dans le périmètre de restauration du quartier Saint Mathieu approuvé par arrêté du 7 novembre 2006 devenu définitif dont la légalité n'est pas contestée et dont l'objet est de résorber les causes d'indécence et de salubrité des logements avec mise aux normes d'habitabilité, de confort et de sécurité ; que la seule circonstance que certains logements réhabilités par le permis de construire en litige perdraient une fenêtre ouvrant sur un puits de jour aéré pour être remplacée par une fenêtre donnant sur un escalier surmonté d'une verrière hermétique et qu'ils se verraient amputés d'une salle d'eau et d'une cuisine indépendante n'est pas de nature à démontrer que l'opération immobilière en cause ne tendrait pas à améliorer la salubrité et la sécurité des logements ; que M. G...et Mme F...ne sont dès lors pas fondés à soutenir qu'au regard des caractéristiques des aérations de certaines pièces qui ne seraient pas, selon eux, conformes à la réglementation en vigueur, que l'opération de réhabilitation qu'ils contestent ne serait pas compatible avec la déclaration d'utilité publique du 7 novembre 2006 et qu'elle ne pourrait être autorisée par la réglementation du PSMV qui conditionne les modifications importantes des volumes existants à une amélioration des aérations et de la salubrité ; 21. Considérant qu'aux termes de l'article 2.2.3 des dispositions générales du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé de Perpignan (PSMV) : " Les immeubles qui font l'objet de cette légende sont à maintenir dans leur volume général. La protection s'applique aux façades et à la toiture qui ne peuvent être altérées. Sur ces immeubles pourront être imposés les travaux qui conduiraient à supprimer des altérations antérieures. Les surélévations sont interdites, sauf stipulation expresse indiquée sur le plan par une cote de hauteur imprimée en rouge, qui exprime la nouvelle limite de hauteur à ne pas dépasser. La modification des dispositions intérieures pourra être autorisée : niveaux des planchers, cloisonnement, etc. ... à condition que cette modification ne fasse pas disparaître des éléments de décor de qualité (escalier, plafonds, cheminées etc.) et qu'elle n'entraîne aucune altération des fenêtres ou des ouvertures de façade. Dans le secteur USb, la démolition éventuelle de parties d'immeuble faisant l'objet de cette légende peut être autorisée si elle est justifiée pour assurer une meilleure salubrité des constructions conservées " ; que l'article 10-1 du PSMV dispose " ... Les constructions existantes faisant l'objet de la légende 5bis peuvent être surélevées jusqu'à la cote de hauteur indiquée en rouge, lorsque celle-ci figure sur le plan. Dans le cas contraire ces constructions ne peuvent être surélevées. (...) ; que l'article 11 du même règlement prévoit enfin que " Les immeubles de la catégorie 5bis peuvent subir des modifications importantes des structures intérieures. Toutefois, la conservation de certains éléments intérieurs, notamment dans les parties communes (escaliers, voûtes d'accès, cours intérieurs etc..) peut être imposée. Il en sera de même si les travaux font apparaître des éléments de décor de qualité à l'intérieur des parties privatives. Les façades sur rue et sur cours des immeubles de cette catégorie doivent être conservées et restaurées dans les mêmes conditions que celles des immeubles de la catégorie 5. Cependant des modifications importantes des volumes construits, allant jusqu'à la démolition de certaines parties d'immeubles, peuvent être autorisées ou imposées si elles conditionnent l'aération et la salubrité des parties restantes. (...) Sur les immeubles "à maintenir" faisant l'objet de la légende 5 bis ou "non protégés" faisant ; l'objet de la légende N'6, certaines modifications telles que mise en place de verrières, pose de lucarnes ou d'ouvrages divers peuvent être autorisées, sauf si elles portent atteinte à l'unité d'un ensemble de toiture. Les lucarnes rampantes ou retroussées sont interdites. La pose de verrières ou de "fenêtres de toit" ne peut être autorisée que si leur surface cumulée ne dépasse pas 20 % de la surface du pan de toiture dans lequel elles s'insèrent. La création de terrasses ou de "crevés de toiture" peut être autorisée sur des immeubles des catégories 5bis et 6, à condition que leurs surfaces cumulées ne dépassent pas 30% de la surface du pan de toiture dans lequel elles s'insèrent. Les terrasses doivent être revêtues dé terre cuite, afin de s'harmoniser avec l'ensemble des toitures de la ville. Si des balustrades dépassant le plan du toit sont nécessaires, elles devront être transparentes et réalisées en serrurerie métallique. -a- Sur les immeubles "à conserver" (légende N° 5), ou "à maintenir (légende N° 5 bis) la modification des percements et des encadrements de baies n'est pas autorisée, sauf: -si elle a pour objet de rétablir des formes et des proportions antérieures, dûment authentifiées. -si elle est nécessaire pour des raisons de sécurité ou d'éclairement, et à condition de respecter l'équilibre, le rythme et l'ordonnancement des façades." ; que ces dispositions ne font pas obstacle à des démolitions partielles d'immeubles repérés par la légende 5 bis pour créer des toitures-terrasses ou à des modifications des ouvertures lorsque, comme en l'espèce, elles s'inscrivent dans le cadre de travaux de restructuration qui ont pour objet d'améliorer la salubrité de l'immeuble ; 22. Considérant que contrairement à ce que soutiennent les requérants, il ressort des plans de la demande de permis de construire que les bâtiments après travaux resteront dans leur enveloppe d'origine et ne seront pas surélevés ; qu'il n'est pas établi par les pièces versées au dossier que les cheminées et tomettes de l'immeuble, devant être détruits en raison des travaux autorisés par l'arrêté en litige, constitueraient des décors intérieurs de qualité au sens des dispositions sus rappelées ; qu'il ressort enfin de la comparaison des plans de façade avant et après travaux qu'aucune fenêtre en façade ne sera détruite ; 23. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. G...et Mme F...ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 11 août 2009 ; qu'il y a lieu de rejeter leur requête sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non recevoir opposées en défense ; Sur les conclusions au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 24. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle aux conclusions de M. G...et Mme F...dirigées contre la commune de Perpignan qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante ; qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de condamner M. G...et Mme F...à verser à la commune de Perpignan et à la société Agir Promotion une quelconque somme en application de ces dispositions ; D É C I D E : Article 1er : La requête n° 11MA02050 présentée par M. G...et Mme F...est rejetée. Article 2 : Les conclusions de la commune de Perpignan et de la SARL Agir Promotion tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. B... G..., à Mme D...F..., à la commune de Perpignan et à la SARL Agir Promotion. '' '' '' '' 2 N° 11MA02050 FS 68-03-03-02-04 Urbanisme et aménagement du territoire. Permis de construire. Légalité interne du permis de construire. Légalité au regard de la réglementation locale. Plans de sauvegarde et de mise en valeur.