11MA02052

CETATEXT000027656112 J6_L_2013_06_000001102052 CETAT texte/juri/admin/CETA/TEXT/00/00/27/65/61/CETATEXT000027656112.xml Texte Cour Administrative d'Appel de Marseille, 1ère chambre - formation à 3, 20/06/2013, 11MA02052, Inédit au recueil Lebon 2013-06-20 Cour Administrative d'Appel de Marseille 11MA02052 1ère chambre - formation à 3 excès de pouvoir C M. BENOIT BUSSON M. Jean ANTOLINI M. MASSIN Vu la requête, enregistrée le 26 mai 2011 au greffe de la cour administrative d'appel de Marseille, sous le n° 11MA02052, présentée pour M. B... G..., demeurant..., Mme D...F..., demeurant..., par Me E... ; M. G... et Mme F... demandent à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 0904531 du 24 mars 2011 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 26 juin 2009 par lequel le maire de Perpignan a délivré un permis de démolir à la SARL Agir Promotion ; 2°) d'annuler, pour excès de pouvoir, ladite décision ; 3°) de mettre à la charge de la commune de Perpignan une somme de 500 euros par requérant au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; .................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu l'arrêté du 31 janvier 1986 modifié, relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation ; Vu le code de l'urbanisme ; Vu le plan d'occupation des sols de la commune de Perpignan ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 23 mai 2013 : - le rapport de M. Antolini, premier conseiller, - les conclusions de M. Massin, rapporteur public, - les observations de Me A...substituant le cabinet d'Avocats CGCB et Associés pour la commune de Perpignan et de Me C...pour la société Agir Promotion ; 1. Considérant que, par le jugement attaqué du 24 mars 2011, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté la demande de M. G...et Mme F...tendant l'annulation du permis de démolir délivré le 26 juin 2009 à la société Agir Promotion ; que M. G...et Mme F...relèvent appel de ce jugement ; Sur la régularité du jugement : 2. Considérant que contrairement à ce que soutiennent les requérants, en jugeant que le délai de validité du compromis de vente n'avait ni pour objet ni pour effet d'instituer une date extinctive, mais seulement le point de départ à compter duquel les parties peuvent décider de rompre leur engagement réciproque et qu'il n'est nullement établi que les parties auraient, postérieurement à la date du 25 septembre 2009, dénoncé ce compromis de vente du fait de la non réalisation des conditions suspensives, le tribunal a expressément répondu au moyen qu'ils avaient invoqué tiré de la caducité de la promesse de vente en application de son article 8 ; Sur la légalité de l'arrêté : 3. Considérant qu'en vertu du dernier alinéa de l'article R. 451-1 du code de l'urbanisme, la demande de permis de démolir comporte " l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis " ; qu'aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés :

1. a)Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ;
2. b)Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ;
3. c)Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique. " ; 4. Considérant, d'une part, que la SARL Agir Promotion a régulièrement attesté être habilitée à présenter la demande de permis de démolir et en a même justifié par une promesse de vente signée le 24 septembre 2008 avec la commune de Perpignan, propriétaire des immeubles concernés ; que si certaines clauses suspensives contenues dans la promesse de vente n'étaient pas levées et pouvaient entraîner la déchéance de cette promesse de vente, cette circonstance ne faisait toutefois pas obstacle à ce que la vente se poursuive d'un commun accord des parties et ne saurait ainsi établir une quelconque fraude du pétitionnaire dès lors que, même si la vente ne serait toujours pas réalisée à ce jour, il ne ressort d'aucune des pièces du dossier que cette promesse aurait été dénoncée par la commune et aurait cessé de produire tout effet, ce que l'exécutif communal signataire du permis ne pouvait au demeurant ignorer ; 5. Considérant, d'autre part, qu'il n'appartient pas à l'autorité en charge de la délivrance des permis de démolir de s'assurer du mandat donné au représentant de la société au nom de laquelle une demande est présentée ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier qu'en se présentant comme un mandataire de la société Agir Promotion, le signataire de la demande ait procédé, à l'insu de sa société, à une manoeuvre de nature à induire l'administration en erreur et que la décision aurait ainsi été obtenue par fraude ; 6. Considérant que les droits et obligations des locataires ou occupants d'immeubles faisant l'objet de travaux prévus à l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme, qui sont définis aux articles L. 313-5 et suivants et L. 314-1 et suivants du même code, ne constituent pas des garanties dont l'autorité en charge de la délivrance des autorisations d'urbanisme doit assurer le respect lors de l'instruction des permis de démolir ; que M. G...et Mme F...ne peuvent en conséquence utilement se prévaloir de ce que ces dispositions n'auraient pas été mises en oeuvre et qu'ils n'auraient pas été en mesure de bénéficier des garanties qu'elles instituent ; 7. Considérant qu'aux termes de l'article R. 451-1 du code de l'urbanisme : "La demande de permis de démolir précise : ...
4. b)En cas de démolition partielle, les constructions qui subsisteront sur le terrain et, le cas échéant, les travaux qui seront exécutés sur cette construction (...) " ; que l'article R. 451-2 du même code dispose : " Le dossier joint à la demande comprend :
5. a)Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ;
6. b)Un plan de masse des constructions à démolir ou, s'il y a lieu, à conserver ;
7. c)Un document photographique faisant apparaître le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée et leur insertion dans les lieux environnants. " ; 8. Considérant que la demande de permis de démolir présentée le 16 avril 2009 par la SARL Agir Promotion porte sur les parcelles AK 33, 34 et 550 et comprend un plan de masse sur lequel sont indiqués en pointillés les éléments de l'immeuble devant faire l'objet d'une démolition, une photographie aérienne faisant apparaître la démolition envisagée et les éléments devant faire l'objet de la démolition identifiés par des pointillés sur les plans de l'état des lieux des étages R+1 à la toiture ; que le formulaire de demande indique que les travaux envisagés consistent en une " démolition partielle " et précise qu'est concernée la partie arrière du bâtiment située sur la parcelle cadastrée section AK n° 34 sur une profondeur moyenne de 3,80 mètres et sur la hauteur du R+1 jusqu'à la toiture de l'immeuble ; que le dossier de la demande comporte ainsi tous les éléments permettant aux services instructeurs d'apprécier les parties de la construction soumise à démolition ; que M. G...ne peut utilement se prévaloir de ce que le permis de construire sollicité par la SARL Agir Promotion impliquerait des démolitions non autorisées par le permis de démolir en litige ; que M. G...et Mme F...ne sont dès lors pas fondés à soutenir que c'est à tort que le Tribunal a jugé que le dossier de la demande de permis de démolir était suffisant pour permettre aux services instructeurs d'apprécier la consistance des travaux dont la démolition a été autorisée ; 9. Considérant qu'aux termes de l'article 2.2.3 des dispositions générales du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé de Perpignan (PSMV) : " Les immeubles qui font l'objet de cette légende sont à maintenir dans leur volume général. La protection s'applique aux façades et à la toiture qui ne peuvent être altérées. Sur ces immeubles pourront être imposés les travaux qui conduiraient à supprimer des altérations antérieures. Les surélévations sont interdites, sauf stipulation expresse indiquée sur le plan par une cote de hauteur imprimée en rouge, qui exprime la nouvelle limite de hauteur à ne pas dépasser. La modification des dispositions intérieures pourra être autorisée : niveaux des planchers, cloisonnement, etc. ... à condition que cette modification ne fasse pas disparaître des éléments de décor de qualité (escalier, plafonds, cheminées etc.) et qu'elle n'entraîne aucune altération des fenêtres ou des ouvertures de façade. Dans le secteur USb, la démolition éventuelle de parties d'immeuble faisant l'objet de cette légende peut être autorisée si elle est justifiée pour assurer une meilleure salubrité des constructions conservées " ; que l'article 10-1 du PSMV dispose " ... Les constructions existantes faisant l'objet de la légende 5bis peuvent être surélevées jusqu'à la cote de hauteur indiquée en rouge, lorsque celle-ci figure sur le plan. Dans le cas contraire ces constructions ne peuvent être surélevées.(...) ; que l'article 11 du même règlement prévoit enfin que " Les immeubles de la catégorie 5bis peuvent subir des modifications importantes des structures intérieures. Toutefois, la conservation de certains éléments intérieurs, notamment dans les parties communes (escaliers, voûtes d'accès, cours intérieurs etc..) peut être imposée. Il en sera de même si les travaux font apparaître des éléments de décor de qualité à l'intérieur des parties privatives. Les façades sur rue et sur cours des immeubles de cette catégorie doivent être conservées et restaurées dans les mêmes conditions que celles des immeubles de la catégorie 5. Cependant des modifications importantes des volumes construits, allant jusqu'à la démolition de certaines parties d'immeubles, peuvent être autorisées ou imposées si elles conditionnent l'aération et la salubrité des parties restantes. (...) Sur les immeubles "à maintenir" faisant l'objet de la légende 5 bis ou "non protégés" faisant ; l'objet de la légende N'6, certaines modifications telles que mise en place de verrières, pose de lucarnes ou d'ouvrages divers peuvent être autorisées, sauf si elles portent atteinte à l'unité d'un ensemble de toiture. Les lucarnes rampantes ou retroussées sont interdites. La pose de verrières ou de "fenêtres de toit" ne peut être autorisée que si leur surface cumulée ne dépasse pas 20 % de la surface du pan de toiture dans lequel elles s'insèrent. La création de terrasses ou de "crevés de toiture" peut être autorisée sur des immeubles des catégories 5bis et 6, à condition que leurs surfaces cumulées ne dépassent pas 30% de la surface du pan de toiture dans lequel elles s'insèrent. Les terrasses doivent être revêtues dé terre cuite, afin de s'harmoniser avec l'ensemble des toitures de la ville. Si des balustrades dépassant le plan du toit sont nécessaires, elles devront être transparentes et réalisées en serrurerie métallique. -a- Sur les immeubles "à conserver" (légende N° 5), ou "à maintenir (légende N° 5 bis) la modification des percements et des encadrements de baies n'est pas autorisée, sauf: -si elle a pour objet de rétablir des formes et des proportions antérieures, dûment authentifiées. -si elle est nécessaire pour des raisons de sécurité ou d'éclairement, et à condition de respecter l'équilibre, le rythme et l'ordonnancement des façades." ; que contrairement à ce que soutiennent M. G...et Mm F..., ces dispositions ne font pas obstacle à des démolitions partielles d'immeubles repérés par la légende 5 bis pour créer des toitures-terrasses ou lorsque, comme en l'espèce, elles s'inscrivent dans le cadre de travaux de restructuration qui ont pour objet d'améliorer la salubrité de l'immeuble ; qu'ils ne sont par suite pas fondés à soutenir que le permis de démolir qu'ils contestent a été délivré en méconnaissance de la réglementation du PSMV ; 10. Considérant qu'aux termes de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme " Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. Le permis de démolir peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti, des quartiers, des monuments et des sites. " ; qu'il ressort des pièces du dossier que les immeubles faisant l'objet des travaux de démolition sont inclus dans le périmètre de restauration du quartier Saint Mathieu approuvé par arrêté du 7 novembre 2006 dont la légalité n'est pas contestée et dont l'objet est de résorber les causes d'indécence et de salubrité des logements avec mise aux normes d'habitabilité, de confort et de sécurité ; que la seule circonstance que certains logements réhabilités par le permis de construire délivré postérieurement au permis de démolir en litige, perdraient une fenêtre ouvrant sur un puits de jour aéré pour être remplacée par une fenêtre donnant sur un escalier surmonté d'une verrière hermétique et que des logements se verraient amputés d'une salle d'eau et d'une cuisine indépendante n'est pas de nature à démontrer que l'opération immobilière pour laquelle le permis de démolir est sollicité ne tendrait pas à améliorer la salubrité et la sécurité des logements ; que M. G...et Mme F...ne sont dès lors pas fondés à soutenir qu'au regard des caractéristiques des aérations de certaines pièces, qui ne seraient pas selon eux conformes à la réglementation en vigueur, que l'opération de démolition qu'ils contestent ne serait pas compatible avec la déclaration d'utilité publique du 7 novembre 2006 ; 11. Considérant que l'annulation éventuelle de la délibération du 28 avril 2008 autorisant la cession des immeubles soumis à autorisation de construire demeurerait sans incidence sur la légalité du permis de démolir en litige ; 12. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. G...et Mme F...ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande dirigée contre le permis de démolir ; qu'il y a lieu de rejeter leur requête sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non recevoir opposées en défense ; Sur les conclusions au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 13. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle aux conclusions de M. G...et Mme F...dirigées contre la commune de Perpignan qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante ; qu'il n'y a pas lieu en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de condamner M. G...et Mme F... à verser à la commune de Perpignan et à la société Agir Promotion une quelconque somme en application de ces dispositions ; D É C I D E : Article 1er : La requête n° 11MA02052 présentée par M. G...et Mme F...est rejetée. Article 2 : Les conclusions de la commune de Perpignan et de la SARL Agir Promotion tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. B... G..., à Mme D...F..., à la commune de Perpignan et à la société Agir promotion. '' '' '' '' 2 N° 11MA02052 FS 68-03-03-02-04 Urbanisme et aménagement du territoire. Permis de construire. Légalité interne du permis de construire. Légalité au regard de la réglementation locale. Plans de sauvegarde et de mise en valeur.