13PA00437

(77200), par MeA... ; la SEP Hôtel Campanile d'Arcueil demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 0301327/3 du 29 juin 2006 par lequel le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande tendant à la réduction de la cotisation de taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie dans les rôles de la commune d'Arcueil au titre de l'année 2001 ; 2°) de prononcer la réduction de ces impositions à concurrence de 12 575 euros ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; .................................................................................................................... Vu le jugement attaqué ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 8 octobre 2013 : - le rapport de M. Paris, rapporteur, - et les conclusions de M. Ouardes, rapporteur public ;

1. Considérant que par des réclamations des 10 septembre et 23 décembre 2002, la SEP Hôtel Campanile d'Arcueil, a sollicité le dégrèvement, à concurrence de 21 108 euros, de la cotisation de taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2001 dans les rôles de la commune d'Arcueil à raison d'un hôtel-restaurant qu'elle exploite sous l'enseigne " Campanile " ; qu'à la suite de la décision du 10 février 2003 rejetant ces réclamations, la SEP Hôtel Campanile d'Arcueil a saisi le Tribunal administratif de Melun d'une demande tendant à la réduction de cette imposition à concurrence du même montant ; que par un arrêt du 19 février 2009, la Cour administrative d'appel de Paris a partiellement fait droit à l'appel formé par la SEP Hôtel Campanile d'Arcueil à l'encontre du jugement du 29 juin 2006 par lequel le tribunal avait rejeté sa demande ; que par une décision du 30 janvier 2013, le Conseil d'Etat, statuant au contentieux, a annulé cet arrêt de la Cour administrative d'appel de Paris et lui a renvoyé l'affaire pour être jugée ;
2. Considérant qu'en vertu du 1° de l'article 1469 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux impositions en litige, la valeur locative des immobilisations entrant dans l'assiette de la taxe professionnelle est calculée, pour les biens passibles d'une taxe foncière, suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'aux termes de l'article 1498 du même code, applicable en matière de taxe foncière : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date,/ Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. " ; Sur la méthode d'évaluation par comparaison :
3. Considérant que la société requérante exploite, sous l'enseigne Campanile, un établissement hôtelier de catégorie deux étoiles, situé au 73 rue Aristide Briand à Arcueil, construit en 1990 et d'une surface pondérée de 1 954 m² ; que, tel que cela ressort de la fiche de calcul versée à l'instruction, l'administration fiscale, pour déterminer l'assiette de la taxe professionnelle en litige, avait initialement évalué la valeur locative de cet immeuble par comparaison au local-type n° 33 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune d'Arcueil ; que, toutefois, ce local-type a lui-même été évalué au travers d'une chaine de comparaison aboutissant au local-type n° 55 du procès-verbal de la commune de Thiais ; que, alors que la valeur locative de ce dernier local-type ne résulte pas d'un bail en cours à la date de référence du 1er janvier 1970, ni le procès-verbal de la commune de Thiais, ni aucune autre des pièces du dossier, ne permettent d'identifier le local-type ayant servi de terme de comparaison pour l'évaluation de la valeur locative de ce local ; que, ainsi que le reconnaissent les parties, le local-type n° 33 du procès-verbal de la commune d'Arcueil ne pouvait donc régulièrement servir de terme de comparaison pour évaluer la valeur locative de l'hôtel dont la société requérante est exploitante ;
4. Considérant qu'il résulte de l'instruction qu'il n'existe pas de terme de comparaison approprié dans la commune d'Arcueil ; que, dès lors, l'immeuble dont la société est exploitante présente un caractère particulier de nature à autoriser la recherche d'un terme de comparaison hors de la commune ;
5. Considérant que l'administration fiscale a fait savoir devant les premiers juges que, eu égard au caractère irrégulier de l'évaluation de la valeur locative du local-type n° 33 du procès-verbal de la commune d'Arcueil, la valeur locative de l'immeuble en litige pouvait, par substitution, être évaluée par comparaison avec le local-type n° 43 du procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villejuif ; que la société requérante soutient que ce local-type peut être retenu mais uniquement pour la valeur locative qui résulte de la mention de ce local au procès-verbal initial des opérations de révision foncière de la commune ; qu'il résulte toutefois de l'instruction que le procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villejuif, établi en 1979, a modifié les données applicables au local-type n° 43 ; que, par suite, il s'est substitué sur ce point au procès-verbal initial établi en 1973 ; que ce local, tel qu'il figure sur le procès-verbal complémentaire, a été évalué par comparaison avec le local-type n° 4 du procès-verbal de la commune d'Evry qui n'était pas loué au 1er janvier 1970 et n'avait pas été évalué par comparaison avec un autre immeuble ; que, par suite, il ne peut être retenu comme terme de comparaison pour l'évaluation de la valeur locative du local-type n° 43, qui doit donc être écarté ;
6. Considérant qu'il résulte des mentions du procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villeneuve-Saint-Georges que le local-type n° 55 construit en 1991 a été évalué par référence au local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne ; qu'il ressort, d'une part, de la déclaration souscrite en 1970, que ce dernier immeuble était loué au 1er janvier de cette année par son usufruitière pour un loyer symbolique à son fils nu-propriétaire, et, d'autre part, des données de la fiche de calcul de cet immeuble, qu'il a été évalué par la méthode d'appréciation directe à partir d'un loyer très largement supérieur au loyer réel ; que, dans ces conditions, le local-type n° 55 ne peut être retenu ;
7. Considérant que la société requérante propose que soient retenus comme termes de comparaison pour évaluer la valeur locative de l'immeuble dont elle est exploitante, les locaux-type n° 57 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Boulogne-Billancourt, n° 90 de la commune d'Issy-les-Moulineaux, n° 33 du procès-verbal de la commune de Saint-Mandé, et n° 61 de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole ; qu'elle fait valoir à cet égard, en particulier, que ces différents locaux-types à usage d'hôtel ont fait l'objet de travaux de rénovation qui, au 1er janvier de l'année d'imposition en litige, ont conféré à ces locaux-types des caractéristiques comparables à son établissement ; que, toutefois, le service fait valoir sans être contesté, s'agissant de l'hôtel figurant au n° 33 du procès-verbal de la commune de Saint-Mandé, d'une part que celui-ci a fait l'objet de travaux de rénovation, au demeurant postérieurs à l'année d'imposition en litige, tels qu'il ne peut plus être regardé comme correspondant au local-type qui figurait initialement au procès-verbal et, d'autre part, que le loyer n'a pas été corrigé de la plus-value résultant des travaux effectués par le locataire ; qu'il ne peut ainsi servir de terme de comparaison régulier ; qu'en outre, s'agissant des trois autres locaux-types proposés, il ne résulte pas des photographies et extraits de sites internet produits par la société requérante, ni des autres pièces de l'instruction, qu'en dépit des aménagements internes dont ils ont fait l'objet, ces locaux-types, situés dans des immeubles de conception ancienne, construits, respectivement, en 1925, 1926 et 1940, et correspondant à des hôtels de taille réduite et, à tout le moins en ce qui concerne les locaux n° 90 et n° 61, de type familial, exploités sous les enseignes " Best Western ", " Hôtel de la mairie " et " Aérotel ", puissent être comparés, eu égard à leurs caractéristiques propres et au secteur d'activité concerné, à l'hôtel de chaîne de conception moderne dont la SEP Hôtel Campanile d'Arcueil est exploitante ; que, dès lors, ces locaux ne peuvent être retenus ;
8. Considérant qu'il en va de même du local-type n° 1 du procès-verbal de la commune de Cergy, construit en 1884, pour lequel l'administration fait au demeurant valoir qu'elle ne dispose pas des documents permettant de savoir selon quelle méthode la valeur locative de cet immeuble a été déterminée, que, dès lors, ce local-type ne peut être retenu ;
9. Considérant qu'il résulte de l'instruction que le local-type n° 218 du procès-verbal de la commune de Versailles correspond à un hôtel qui a été évalué par rapport à un bail conclu le 19 août 1970 et non par référence à un bail en cours au 1er janvier 1970 ; qu'il a, par suite, été irrégulièrement évalué ; qu'il en est de même du local-type n° 34 du procès-verbal de la commune de Villeuneuve-le-Roi, qui a été évalué par comparaison avec le local-type n° 56 de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, lui-même évalué par comparaison avec le local-type n° 11 de la commune de Chennevières-sur-Marne, qui a été évalué selon la méthode de l'appréciation directe ;
10. Considérant, enfin, qu'il résulte de l'instruction que le local-type n° 119 du procès-verbal de la commune de Saint-Germain-en-Laye a été détruit en 1985 ; que le local-type n° 55 a été supprimé du procès-verbal initial de la commune de Courbevoie par un procès-verbal complémentaire établi en 1987 ; que, par suite, aucun de ces deux locaux ne peut être retenu comme terme de comparaison ;
11. Considérant qu'en l'absence de terme de comparaison régulier ou approprié, la valeur locative de l'immeuble en litige doit être évaluée par voie d'appréciation directe, conformément au 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; Sur la méthode d'évaluation par appréciation directe :
12. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires. " ; qu'aux termes de l'article 324 AC : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien. " ;
13. Considérant qu'en vertu des dispositions des articles 324 AB et AC de l'annexe III, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport au 1er janvier 1970, il incombe à l'administration de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou aux bilans mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 et non, comme la société le soutient, celle du 1er août 1939 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ;
14. Considérant que, dans le dernier état de ses écritures, l'administration propose de déterminer la valeur locative du local en litige à partir de la valeur vénale d'un hôtel exploité sous l'enseigne " Ibis " situé à Sarcelles, telle qu'elle ressort d'un apport réalisé le 24 novembre 1981, pour une valeur de 11 000 000 F (1 676 939 euros), et à partir de la valeur vénale d'un hôtel restaurant exploité sous l'enseigne " Ibis " situé à Bobigny, telle qu'elle ressort de son acte de vente en l'état futur d'achèvement le 17 janvier 1984, pour une valeur déclarée de 13 342 500 F (2 034 051 euros) ; que la valeur locative résultant de ces deux opérations après application du taux d'intérêt mentionné à l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts s'élève respectivement à 62 927 euros et 69 149 euros, soit une somme supérieure à celle qui a été retenue pour l'établissement des impositions contestées ;
15. Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'administration a indiqué avoir recherché en vain, dans le département, puis dans la région, des transactions plus proches de la date de la révision de 1970 ; que la société requérante, qui se borne à contester le principe du recours à la méthode de l'appréciation directe, sans contester les modalités d'application de celle-ci, ne soutient pas qu'il existerait des transactions plus proches de cette date portant sur des immeubles d'une nature comparable situés dans la commune d'Arcueil ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue ; que, dans les circonstances de l'espèce, les transactions conclues en 1981 et 1984 peuvent être retenues pour l'application de la méthode d'appréciation directe ;
16. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SEP Hôtel Campanile d'Arcueil n'est pas fondée à se plaindre que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande ; qu'en conséquence, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la société requérante sur ce fondement ; D E C I D E : Article 1er : La requête de la SEP Hôtel Campanile d'Arcueil est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SEP Hôtel Campanile d'Arcueil et au ministre de l'économie et des finances. Copie en sera adressée au pôle fiscal de Paris centre et services spécialisés. '' '' '' '' 2 N° 13PA00437 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.