11MA00720

(20137), par MeA...; La SCI Chadel demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 0900873 du 27 janvier 2011 par lequel le tribunal administratif de Bastia a rejeté sa demande tendant à la condamnation de l'Etat à lui verser une indemnité de 640 342, 52 euros, assortie des intérêts de droit à compter du 7 juillet 2009 et les intérêts étant capitalisés, en réparation du préjudice subi du fait de la délivrance d'un certificat d'urbanisme positif pour un terrain inconstructible ; 2°) de faire droit à sa demande de première instance ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; ...................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code de l'urbanisme ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 19 septembre 2013 : - le rapport de Mme Buccafurri, présidente-assesseure, - et les conclusions de M. Revert, rapporteur public,

1. Considérant que, le 10 août 2007, M. et Mme C...ont obtenu, un certificat d'urbanisme, délivré par le préfet de la Corse du Sud sur le fondement de l'article L. 410-1 2ème alinéa du code de l'urbanisme dans sa rédaction alors applicable, déclarant réalisable la construction d'une maison individuelle d'une surface hors oeuvre nette ( SHON) de 200 m² sur les parcelles cadastrées section B 1123 et B 1126, sises au lieu-dit Nivalella, sur le territoire de la commune de Porto Vecchio, laquelle était à cette date dépourvue de plan local d'urbanisme ; que ce certificat d'urbanisme a été prorogé pour une durée d'un an par une décision du 10 novembre 2008 ; que la société civile immobilière (SCI) Chadel, après la conclusion le 21 janvier 2008 d'un compromis de vente sous seing privé, a acquis, le 4 février 2009, de M. et Mme C...les parcelles, cadastrées section B 1122, 1123, 1125, 1126 et 515, sises au lieu-dit Nivalella à Porto Vecchio ; que, le 11 décembre 2008, la SCI Chadel a déposé une demande de permis de construire en vue de la réalisation d'une résidence hôtelière d'une SHON de 1525 m² sur lesdites parcelles et est devenue titulaire d'un permis de construire tacite à la date du 11 mars 2009 qui a, toutefois, fait l'objet d'un retrait par un arrêté du préfet de la Corse du Sud en date du 5 mai 2009 aux motifs qu'il avait été délivré illégalement au regard des dispositions des articles L. 111-1-2, R . 111-5 et R. 111-21 du code de l'urbanisme ; que le recours formé à l'encontre de ce retrait par M.B..., gérant de la SCI Chadel, devant le tribunal administratif de Bastia a été rejeté, par un jugement du 30 juin 2010, confirmé par un arrêt n° 10MA03469 du 20 décembre 2012 de la présente Cour devenu définitif ; que, le 29 juin 2009, la SCI Chadel a saisi le préfet de la Corse du Sud d'une réclamation préalable tendant à l'indemnisation du préjudice qu'elle estimait avoir subi du fait de la délivrance du certificat d'urbanisme du 10 août 2007 entaché selon elle d'illégalité ; que ladite réclamation a été rejetée par une décision implicite née le 6 septembre suivant ; que la SCI Chadel relève appel du jugement du 27 janvier 2011 par lequel le tribunal administratif de Bastia a rejeté sa demande tendant à la condamnation de l'Etat à lui verser une indemnité de 640 342, 52 euros, assortie des intérêts de droit à compter du 7 juillet 2009 et les intérêts étant capitalisés, en réparation du préjudice ainsi invoqué ; Sur la responsabilité de l'Etat :
2. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de la délivrance du certificat d'urbanisme litigieux : " Le certificat d'urbanisme indique les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. / Lorsque la demande précise l'opération projetée, en indiquant notamment la destination des bâtiments projetés et leur superficie de plancher hors oeuvre, le certificat d'urbanisme précise si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération. / Lorsque toute demande d'autorisation pourrait, du seul fait de la localisation du terrain, être refusée en fonction des dispositions d'urbanisme et, notamment, des règles générales d'urbanisme, la réponse à la demande de certificat d'urbanisme est négative. (...) " ; qu'aux termes de l'article R. 410-12 du même code dans sa rédaction alors applicable : " Le certificat d'urbanisme indique dans tous les cas : / Les dispositions d'urbanisme applicables au terrain ; / Les limitations administratives au droit de propriété affectant le terrain ; / La desserte du terrain par les équipements publics mentionnés à l'article L. 421-5 existants ou prévus ; / Le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain ; / Dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 410-1, il indique, en outre, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de l'opération mentionnée dans la demande. " ; qu'aux termes de l'article R. 410-14 de ce code : " Lorsque le certificat d'urbanisme déclare que le terrain peut être utilisé pour la réalisation de l'opération mentionnée dans la demande, cet accord porte exclusivement sur la localisation de l'opération à l'emplacement considéré et sur les modalités de desserte par les équipements publics existants ou prévus, compte tenu, s'il y a lieu, de la destination et de la nature des bâtiments projetés et de leur superficie de planchers hors oeuvre. (..) " ;
3. Considérant, d'autre part, aux termes de l'article L. 111-1-2 de ce code, dont les dispositions étaient applicables à la date de délivrance du certificat d'urbanisme en litige sur le territoire de la commune de Porto Vecchio dépourvue de tout document d'urbanisme opposable aux tiers : " En l'absence de plan local d'urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers, ou de tout document d'urbanisme en tenant lieu, seules sont autorisées, en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune :1° L'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension des constructions existantes ;2° Les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs, à la réalisation d'aires d'accueil ou de terrains de passage des gens du voyage, à l'exploitation agricole, à la mise en valeur des ressources naturelles et à la réalisation d'opérations d'intérêt national ;3° Les constructions et installations incompatibles avec le voisinage des zones habitées et l'extension mesurée des constructions et installations existantes.4° Les constructions ou installations, sur délibération motivée du conseil municipal, si celui-ci considère que l'intérêt de la commune, en particulier pour éviter une diminution de la population communale, le justifie, dès lors qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, à la salubrité et à la sécurité publique, qu'elles n'entraînent pas un surcroît important de dépenses publiques et que le projet n'est pas contraire aux objectifs visés à l'article L. 110 et aux dispositions des chapitres V et VI du titre IV du livre Ier ou aux directives territoriales d'aménagement précisant leurs modalités d'application. " ;
4. Considérant que le certificat d'urbanisme délivré par le préfet de la Corse du Sud le 10 août 2007 mentionnait au titre des dispositions d'urbanisme régissant les parcelles cadastrées section B 1123 et 1126, le règlement national d'urbanisme et indiquait que ce terrain était situé en " zone urbanisée " ; que si ce document mentionnait également que ces parcelles étaient soumises aux dispositions de la loi dite " Loi Littoral " du 3 janvier 1986, il ne donnait aucune précision sur les restrictions éventuelles induites par l'application de cette loi sur la constructibilité de ce terrain ; qu'il résulte de l'instruction, et notamment de la photographie aérienne versée au dossier de première instance par le préfet de la Corse du Sud, que si le terrain en cause jouxte quelques constructions à l'est, il est environné à l'ouest, au nord et au sud d'un ensemble naturel homogène et qu'ainsi les parcelles cadastrées section B 1123 et 1126 étaient situées en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune au sens des dispositions de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme ; qu'ainsi, en indiquant dans le certificat d'urbanisme du 10 août 2007 précité que ces parcelles étaient situées dans une " zone urbanisée " alors que les dispositions de l'article L. 111-1-2 qui les régissaient rendaient impossible la réalisation du projet dont ce document attestait la faisabilité et en omettant de mentionner la situation particulière de ces terrains au regard des dispositions de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme, notamment celles du I aux termes desquelles " L'extension de l'urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement ", lesquelles faisaient obstacle à toute construction sur ce terrain, le préfet a commis, eu égard à cette inexactitude et à cette omission, une faute de nature à engager la responsabilité de l'Etat à l'égard de la SCI Chadel, cette dernière ayant acquis, notamment lesdites parcelles, au vu du certificat d'urbanisme litigieux qui était annexé à l'acte d'acquisition ; qu'à cet égard, la circonstance, invoquée par le préfet en première instance, que le terrain en cause aurait été classé en zone UH, constructible, par le plan local d'urbanisme de la commune de Porto Vecchio approuvé le 30 juillet 2009, au demeurant annulé par un jugement du tribunal administratif de Bastia du 20 mai 2011 confirmé par un arrêt de la cour du 30 juillet 2013, est sans incidence sur l'engagement de la responsabilité de l'Etat du fait de la délivrance de ce certificat d'urbanisme erroné au regard des dispositions alors applicables du règlement national d'urbanisme et de celles des articles L.146-1 et suivants du code de l'urbanisme; qu'il ne résulte pas de l'instruction que ladite société, dont les deux associés n'exercent pas de fonctions liées au domaine de l'immobilier, aurait commis une imprudence fautive en acquérant le terrain en cause au vu de ce document ; que, par suite, la responsabilité de l'Etat doit être engagée intégralement à son égard ; Sur le préjudice :
5. Considérant que la SCI Chadel peut seulement prétendre à l'indemnisation des préjudices directs et certains résultant de la faute commise par l'Etat lors de la délivrance du certificat d'urbanisme du 10 août 2007 précité ;
6. Considérant que la SCI Chadel, qui fait valoir que, sans la délivrance de ce certificat d'urbanisme, elle n'aurait pas procédé à l'acquisition de parcelles qui s'avèrent inconstructibles, demande que l'Etat soit condamné à lui verser une indemnité en réparation des préjudices résultant des frais d'acquisition du terrain, des droits de mutation et des frais de rédaction des actes notariés liés à cette acquisition, des frais relatifs à une étude géologique ainsi que des frais d'architecte et d'imagerie 3D exposés pour la mise en oeuvre d'un projet de construction sur le terrain qu'elle a acquis ; que, dans le dernier état de ses écritures, elle demande à être indemnisée de la valeur résiduelle du terrain, évaluée à la somme de 11 927 euros, et qui devrait être déduite du prix d'acquisition ;
7. Considérant, en premier lieu, et, d'une part, qu'il résulte de l'instruction, et notamment de l'examen de l'acte d'acquisition des parcelles B 515, 1122, 1123, 1125 et 1126 que la SCI Chadel a renoncé expressément aux conditions suspensives prévues dans le compromis de vente et tenant, d'une part, à l'obtention par cette dernière d'un permis de construire purgé de tout recours des tiers et du délai de retrait de l'administration et, d'autre part, à ce que la superficie constructible après déduction de la zone non constructible soit compatible avec l'opération envisagée par l'acquéreur ; que le permis de construire tacite obtenu le 11 mars 2009 par la SCI Chadel en vue de la construction d'un complexe hôtelier d'une SHON de 1 525 m² sur lesdites parcelles a fait l'objet d'une décision de retrait légalement justifié notamment au regard des dispositions de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme ainsi qu'il résulte de l'arrêt précité de la présente Cour du 20 décembre 2012 ; que, d'autre part, comme il a été rappelé ci-dessus, le certificat d'urbanisme du 10 août 2007, sur lequel se fonde la demande indemnitaire de la société requérante, a déclaré réalisable la construction d'une maison individuelle d'une surface hors oeuvre nette de 200 m² sur les parcelles cadastrées section B 1123 et B 1126 ; que les préjudices invoqués par la société requérante correspondent aux frais que cette dernière a exposés pour le projet de construction sus-évoqué visant à édifier un complexe hôtelier d'une SHON de 1 525 m² sur les parcelles cadastrées section B 515, 1122, 1123, 1125 et 1126 ; que, comme l'a estimé à bon droit le tribunal administratif qui n'a pas ce faisant commis d'erreur de droit, les préjudices en cause qui se rattachent à des frais exposés pour la réalisation d'un projet de construction distinct de l'opération déclarée réalisable par le certificat d'urbanisme en litige et qui devait être édifié sur un tènement différent du seul terrain pris en compte par ce certificat d'urbanisme, ne peuvent être regardés comme la conséquence directe de l'illégalité fautive résultant de la délivrance de ce document ; que, dès lors que l'illégalité fautive précédemment constatée n'a pu concerner que les seuls éléments dont l'autorité administrative était effectivement saisie, la SCI Chadel ne peut, pour tenter de démontrer un lien de causalité direct entre ladite illégalité et les préjudices qu'elle invoque, utilement faire valoir que les dispositions de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme avaient pour effet de rendre inconstructible le terrain quelle que soit la nature de l'opération de construction envisagée et qu'elle n'aurait pas acquis les parcelles cadastrées B 515, 1122, 1123, 1125 et 1126 si elle avait été correctement informée par l'administration de la constructibilité des deux parcelles ayant fait l'objet du certificat d'urbanisme litigieux ;
8. Considérant, en deuxième lieu, au surplus, que la SCI Chadel n'est pas fondée à réclamer une indemnité correspondant au remboursement du prix d'acquisition des parcelles cadastrées B 515, 1122, 1123, 1125 et 1126, soit 547 248 euros, ainsi que des droits de mutation et des frais de rédaction des actes notariés liés à l'acquisition desdites parcelles d'un montant de 39 131 euros, dès lors que ladite société reste propriétaire de son terrain et n'allègue pas vouloir revendre le terrain en cause ; qu'en tout état de cause, ces chefs de préjudices correspondant aux prix d'acquisition des cinq parcelles en cause et aux frais liés à cette acquisition, sans que la société requérante ait limité ses prétentions aux seules parcelles ayant fait l'objet du certificat d'urbanisme en litige du 10 août 2007, ne sont pas en lien de causalité direct avec l'illégalité fautive de ce dernier ; que, pour ce même motif, la demande, présentée par la société requérante, dans le dernier état de ses écritures, tendant à l'indemnisation du préjudice financier résultant de la différence entre le prix d'acquisition et la valeur réelle desdites parcelles compte tenu de leur caractère inconstructible, et qui correspond à l'ensemble des parcelles acquises par ladite société et non aux seules parcelles visées par le certificat d'urbanisme litigieux, ne présente pas un lien de causalité direct avec l'illégalité de cet acte ; qu'il en va de même, pour les mêmes motifs, s'agissant des frais d'architecte et d'imagerie 3D ainsi que des frais d'étude géologique, exposés pour la réalisation d'un projet immobilier distinct de celui déclaré réalisable par le certificat d'urbanisme en litige ; que, par ailleurs, il résulte de l'instruction, et notamment des justificatifs de facturation produits en première instance, que ces frais ont été exposés par M. B... et non par la SCI Chadel ; qu'ainsi, les préjudices financiers consécutifs à ces dépenses ne présentent pas un caractère direct ;
9. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SCI Chadel n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué du 27 janvier 2011, le tribunal administratif de Bastia a rejeté sa demande tendant à la condamnation de l'Etat à lui verser une indemnité de 640 342, 52 euros, assortie des intérêts de droit à compter du 7 juillet 2009 et les intérêts étant capitalisés, en réparation du préjudice subi du fait de la délivrance d'un certificat d'urbanisme positif pour un terrain inconstructible ; que, par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de l'urbanisme doivent être rejetées ; D É C I D E : Article 1er : La requête de la SCI Chadel est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Chadel et à la ministre de l'égalité des territoires et du logement. '' '' '' '' 2 11MA00720 FS 60-02-05 Responsabilité de la puissance publique. Responsabilité en raison des différentes activités des services publics. Services de l'urbanisme. 60-04-01-03-01 Responsabilité de la puissance publique. Réparation. Préjudice. Caractère direct du préjudice. Absence.