10PA00916

(91080), par la SCP Baker et McKenzie ; la SNC NMP France demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 0508216/1-3, n° 0708105/1-3 et n° 0811805/1-3 du 4 décembre 2009 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté les demandes de la SNC DGR Ile-de-France et la sienne, tendant à la décharge des cotisations de taxe professionnelle et de taxes additionnelles auxquelles a été assujettie la SNC DGR Ile-de-France au titre des années 2003 à 2006 dans les rôles de la ville de Paris ; 2°) de prononcer la décharge demandée ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; ......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 12 novembre 2013 ; - le rapport de M. Jardin, président, - et les conclusions de M. Ouardes, rapporteur public ; 1. Considérant que la SNC DGR Ile-de-France, qui exploitait l'hôtel " Mercure " situé 20 rue de la Gaîté, dans le quatorzième arrondissement de Paris, a présenté au directeur des services fiscaux deux réclamations datées des 10 décembre 2004 et 21 février 2005 pour contester les cotisations de taxe professionnelle et de taxes additionnelles auxquelles elle avait été assujettie au titre des années 2003 et 2004 en faisant valoir que le terme de comparaison retenu par l'administration pour évaluer la valeur locative de l'hôtel, à savoir l'hôtel " Concorde " situé 108 rue Saint-Lazare, dans le huitième arrondissement de Paris, était inapproprié ; que le directeur des services fiscaux, dans sa décision du 17 mars 2005, a maintenu les impositions contestées en faisant savoir à la société que l'administration entendait désormais évaluer la valeur locative de l'hôtel par référence à un nouveau terme de comparaison, à savoir l'hôtel " Hilton " situé 18 avenue de Suffren, dans le quinzième arrondissement de Paris ; que la société a présenté au directeur des services fiscaux le 14 décembre 2006 une réclamation dirigée contre la cotisation primitive de taxe professionnelle et de taxes additionnelles à laquelle elle avait été assujettie au titre de l'année 2005, pour le même motif que celui ayant inspiré les deux précédentes réclamations, et le directeur des services fiscaux l'a rejetée, par une décision du 2 avril 2007, en justifiant de la même manière le maintien de l'imposition en litige ; que la société a présenté une quatrième réclamation, datée du 29 janvier 2007, dirigée contre la cotisation primitive de taxe professionnelle et de taxes additionnelles à laquelle elle avait été assujettie au titre de l'année 2006, toujours fondée sur le même motif, qui a été implicitement rejetée par le directeur des services fiscaux ; que le rejet des quatre réclamations de la société a donné lieu à trois litiges portés devant le Tribunal administratif de Paris par la SNC DGR Ile-de-France puis par la SNC NMP France, anciennement dénommée SNC DGR Ile-de-France ; que la SNC NMP France relève appel du jugement par lequel le Tribunal administratif de Paris a statué sur ces trois litiges, après avoir opéré leur jonction, et confirmé le bien-fondé des impositions contestées ; 2. Considérant qu'aux termes de l'article 1469 du code général des impôts, dans sa rédaction alors en vigueur, la valeur locative servant de base à la taxe professionnelle : " (...) est déterminée comme suit : 1° Pour les biens passibles d'une taxe foncière, elle est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; " ; qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; qu'aux termes de l'article 1504 du même code : " Les locaux types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs. Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts (...) " ; 3. Considérant que l'administration a explicitement renoncé, dans ses écritures de première instance, à évaluer la valeur locative de l'hôtel à l'origine du litige par référence à l'hôtel " Concorde " ; que la SNC NMP France soutient que l'hôtel " Hilton " ne peut légalement être retenu comme terme de comparaison, en application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, dès lors qu'il ne faisait pas l'objet d'une location à des conditions de prix normales au 1er janvier 1970 ; 4. Considérant que d'après le bail signé le 27 juillet 1965, la société anonyme l'Immobilière Hôtelière a loué à la société à responsabilité limitée Société Hôtelière de Paris un groupe de deux immeubles de dix et onze étages que le bailleur s'engageait à construire à ses frais sur un terrain d'environ 6 248 m2 et dans lesquels le preneur devait exercer une activité hôtelière ; que le bail, dont le point de départ était fixé à la date de la réception des immeubles, avait une durée de vingt-cinq années, renouvelable pour une, deux ou trois périodes de dix années ; que, selon la Section I du titre III du bail, le loyer annuel est calculé en additionnant une somme forfaitaire de 1 700 000 F et une somme variable représentant 8, 5 % du coût de la construction de l'hôtel ; que le

1. c)de cette section prévoit que le coût de construction a été fixé à 42 670 000 F au 31 mars 1963 et que, compte tenu de ce chiffre, le montant du loyer annuel ne peut excéder la somme de 5 326 950 F, sauf si trouvent à s'appliquer les dérogations à cette stipulation prévues au
2. d)et au
3. e)de la même section, soit la révision de certains des prix entrant dans l'évaluation du coût de la construction et une majoration du loyer dépendant du taux moyen d'occupation annuelle de l'hôtel, dans l'hypothèse où il excéderait 75 % ; 5. Considérant qu'à l'appui de sa contestation relative aux conditions de prix de la location de l'hôtel servant de terme de comparaison, la société requérante fait valoir que le taux de rendement des capitaux investis par le propriétaire des immeubles est anormalement élevé par rapport au taux des placements immobiliers constatés à Paris au 1er janvier 1970 pour les locaux commerciaux ; que, pour contredire la société, l'administration a fait valoir en première instance que les calculs effectués par celle-ci ne tenaient pas compte du coût du terrain sur lequel a été construit l'hôtel, sans toutefois proposer d'estimation de ce coût, et que le montant du loyer retenu pour évaluer la valeur locative du terme de comparaison, soit 6 349 200 F, révèle que le coût de construction de l'hôtel a nécessairement été plus élevé que celui arrêté au 31 mars 1963, sans cependant préciser quelle est la part de cette évolution qui s'explique, le cas échéant, par la révision des prix ; que l'administration soutient également que le taux d'intérêt représentatif du taux des placements immobiliers constaté dans la région parisienne à la date de référence pour la catégorie d'immeubles à usage d'hôtel est en moyenne de 10 % mais n'apporte aucune précision sur l'origine de ce chiffre alors que la société a produit plusieurs procès-verbaux de la commission communale des impôts directs relatifs à des secteurs d'évaluation situés à Paris faisant apparaître que ce taux est de 6 % pour les locaux commerciaux et que l'administration elle-même, dans les calculs figurant dans ses écritures de première instance et d'appel, proposait d'évaluer la valeur locative de l'hôtel à l'origine du litige par appréciation directe en retenant ce taux de 6 % ; qu'il résulte ainsi de l'instruction que le taux de rendement des capitaux investis par le propriétaire des immeubles, qui apparaît comme très largement supérieur au taux des placements immobiliers constaté à Paris pour les locaux commerciaux est, en l'espèce, anormalement élevé, ce qui contribue à caractériser l'existence d'une location consentie à des conditions de prix anormales, au sens du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; 6. Considérant que la société requérante appuie également sa contestation sur la circonstance que la valeur locative du terme de comparaison a été évaluée par l'administration à 304 F par mètre carré pondéré alors que, selon les procès-verbaux de la commission communale des impôts directs, la valeur locative de dix hôtels appartenant comme l'hôtel " Hilton " à la catégorie des hôtels quatre étoiles et retenus comme locaux types par l'administration varie entre 53 F et 134 F par mètre carré ; que la circonstance que ces hôtels aient des dates de construction beaucoup plus anciennes que l'hôtel " Hilton " ne suffit pas à invalider la comparaison faite par la société requérante dès lors que le prix de leurs chambres était comparable à celui de l'hôtel " Hilton " au début des années soixante-et-dix et qu'ils étaient ainsi susceptibles d'entrer en concurrence avec lui pour accueillir la même clientèle ; que la différence ainsi constatée entre les prix de location de ces établissements et celui de l'hôtel " Hilton " contribue aussi à caractériser l'existence d'une location consentie à des conditions de prix anormales, au sens du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; 7. Considérant qu'il résulte de ce qui a été dit aux points 5 et 6 que l'hôtel Hilton, dont le loyer est anormal au regard des prix pratiqués pour des locaux comparables, ne peut, pour ce seul motif, être retenu comme terme de comparaison pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; 8. Considérant que parmi les trois termes de comparaison que propose la société requérante, le plus approprié, eu égard en particulier à la taille de l'établissement qu'elle exploite, qui compte cent quatre-vingt cinq chambres et appartient à la catégorie des hôtels trois étoiles, est l'hôtel " Holiday Inn ", établissement de deux cent quatre-vingt cinq chambres appartenant à la même catégorie d'hôtels, tandis que l'hôtel " Cécilia " n'a que trente quatre chambres et que l'hôtel " Intercontinental ", qui appartient à la catégorie des quatre étoiles, en exploite cinq cents trente deux ; que la seule date de construction de l'hôtel " Holiday Inn ", soit l'année 1873, ne saurait faire obstacle à ce qu'il soit retenu comme terme de comparaison pour évaluer la valeur locative de l'hôtel à l'origine du litige ; que, toutefois, cet hôtel, qui figure sur le procès-verbal ME du onzième arrondissement de Paris et dont la valeur locative a été évaluée à 45, 50 F (6, 94 euros) le mètre carré pondéré à partir du bail en cours au 1er janvier 1970, est situé dans un arrondissement différent, est plus grand, a un état d'entretien décrit comme " AB " par le procès-verbal de la commission communale des impôts directs et une date de construction beaucoup plus ancienne que celle de l'établissement exploité par la société requérante, qui est l'année 1987 ; que, pour tenir compte de ces différences, il y a lieu de procéder à l'ajustement prévu par l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts en appliquant, pour obtenir la valeur locative de l'immeuble à évaluer, une majoration de 50 % par rapport à la valeur locative au mètre carré pondéré de l'hôtel servant de terme de comparaison ; que la valeur locative servant de base aux impositions en litige doit dès lors être fixée à 68, 25 F (10, 40 euros) le mètre carré pondéré au 1er janvier 1970 ; 9. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SNC NMP France est fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif, par le jugement attaqué, a rejeté les demandes de la SNC DGR Ile-de-France et la sienne, tendant à la décharge des cotisations de taxe professionnelle et de taxes additionnelles auxquelles a été assujettie la SNC DGR Ile-de-France au titre des années 2003 à 2006 dans les rôles de la ville de Paris ; qu'elle n'est fondée à demander à la Cour que la réduction de ces impositions, dans la limite des conséquences de la fixation par le juge d'appel à 68, 25 F (10, 40 euros) le mètre carré pondéré de la valeur locative de l'hôtel qu'elle exploite ; 10. Considérant qu'en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SNC NMP France et non compris dans les dépens ; D É C I D E : Article 1er : Le jugement n° 0508216/1-3, n° 0708105/1-3 et n° 0811805/1-3 du 4 décembre 2009 du Tribunal administratif de Paris est annulé. Article 2 : Pour la détermination de la base des cotisations primitives de taxe professionnelle et de taxes additionnelles, au titre des années 2003 à 2006, dans les rôles de la ville de Paris, la valeur locative de l'hôtel " Mercure " situé au 20 rue de la Gaîté, dans le quatorzième arrondissement de Paris, est fixée à 68, 25 F (10, 40 euros) le mètre carré pondéré. Article 3 : La SNC NMP France est déchargée de la différence entre, d'une part, le montant des cotisations à la taxe professionnelle et aux taxes additionnelles auxquelles la SNC DGR Ile-de-France a été assujettie au titre des années 2003 à 2006 et, d'autre part, celui qui résulte de la base d'imposition définie à l'article 2 ci-dessus. Article 4 : L'Etat versera 1 500 euros à la SNC NMP France en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la SNC NMP France et au ministre de l'économie et des finances. Copie en sera adressée au pôle fiscal de Paris centre et services spécialisés. '' '' '' '' 2 N° 10PA00916 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.