12NT00183

(63000), représentée par son gérant en exercice, par Me di Giovanni, avocat au barreau de Paris ; la SCI Habault Immobilier demande à la cour : 1°) d'annuler le jugement n° 0902308 en date du 22 novembre 2011 par lequel le tribunal administratif d'Orléans a rejeté sa demande tendant à la condamnation de la commune de Vierzon à lui verser la somme de 95 699,06 euros en raison du préjudice subi du fait du refus de transfert d'un permis d'aménager à son bénéfice ; 2°) de condamner la commune de Vierzon à lui verser la somme de 105 221,77 euros à raison de ce préjudice ; 3°) de mettre à la charge de la commune de Vierzon le versement à son profit d'une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1du code de justice administrative ; elle soutient que : - le jugement est irrégulier en la forme, dès lors que le tribunal ne lui a laissé qu'un délai de cinq jours pour réunir les pièces utiles à l'instruction qu'il lui avait demandées dans le cadre de son pouvoir de direction ; le temps requis à l'établissement des attestations notariées de cession et à leur transmission rendait impossible la communication au tribunal dans les délais impartis ; - la fin de non recevoir opposée à la demande tirée du défaut de motivation du fondement juridique de la responsabilité recherchée doit être écartée ; elle a introduit devant le tribunal administratif un recours de plein contentieux lié à l'appréciation de la légalité d'un refus de transfert d'un permis d'aménager faisant, par ailleurs, l'objet d'un recours pour excès de pouvoir ; le lien de causalité entre l'acte illégal de la commune et le préjudice subi est expressément exposé ; - la requête est bien fondée dès lors que le refus de transfert du permis était illégal, ainsi que l'a admis la commune en retirant son refus de transfert le 3 décembre 2009 ; la SCI Habault disposait, en sa qualité de propriétaire de la parcelle en cause, d'un titre l'habilitant à présenter la demande de transfert du permis d'aménager à son bénéfice ; le tribunal a admis à bon droit que l'illégalité de la commune de Vierzon constituait une faute de nature à engager sa responsabilité ; - le commencement des travaux, décalés du fait de la demande de transfert, devait débuter en avril 2009 et la commercialisation était prévue au 1er janvier 2010 ; l'opération immobilière n'a pu, toutefois, s'opérer qu'à compter du mois de mars 2010, après affichage de la décision de transfert et écoulement du délai de trois mois offrant à l'autorité compétente la possibilité de retirer sa décision si elle l'estime illégale ; en conséquence, le préjudice financier de la SCI Habault a été évalué sur une période de 11 mois, correspondant à la période écoulée entre la décision illégale et la décision tendant à son retrait ; - le préjudice relatif à la perte d'intérêt sur l'emprunt contracté pour l'achat des parts sociales de la SCI Habault s'élève à 6 556 euros ; la revente des parcelles viabilisées aurait, en effet, permis de rembourser ce prêt et eu pour conséquence de ne plus faire courir les intérêts ; le préjudice au titre de l'emprunt conclu pour financer la viabilisation du terrain s'établit à 11 051,37 euros ; - la SCI Habault sera donc déclarée bien fondée en sa demande de paiement de onze mois de différé d'emprunt pour une somme totale de 17 607,37 euros ; - la marge brute attendue de l'opération immobilière était de 400 000 euros au minimum ; compte tenu de la baisse du marché immobilier, la perte financière de la SCI peut être évaluée équitablement à 15 %, soit une somme annuelle de 60 000 euros, qui correspond à 5 000 euros par mois de retard, soit une somme totale de 45 000 euros du fait des onze mois de paralysie de l'opération ; - la perte d'intérêts sur la marge brute dégagée à l'issue de la commercialisation, compte tenu d'un intérêt baissier de 3,90 %, s'établit à 15 600 euros sur 12 mois ; le préjudice subi à ce titre sur onze mois est donc égal à la somme de 14 300 euros ; - il devra, enfin, être tenu compte de la majoration des devis de travaux et des factures des travaux de viabilisation ; le devis TPFL du 17 octobre 2008 chiffrait les ouvrages de viabilisation à la somme de 166 188,69 euros TTC ; le marché de viabilisation a finalement été confié à la société Millet et fils qui a chiffré les mêmes prestations à la somme de 171 626 euros TTC, outre le coût des travaux de finition pour 22 877,09 euros, soit un total de 194 503,09 euros ; le surcoût des travaux est égal à la différence de ces sommes pour un montant de 28 314, 40 euros TTC ; - il y a lieu de condamner la commune de Vierzon au paiement d'une somme totale de 105 221,77 euros et de réformer le jugement en ce sens ; Vu le jugement attaqué ; Vu le mémoire, enregistré le 29 octobre 2012, présenté pour la commune de Vierzon, représentée par son maire en exercice, à ce dûment habilité par délibération du conseil municipal du 5 mai 2008, par la SELARL Philippe Petit et Associés, avocats au barreau de Lyon, qui conclut au rejet de la requête, à l'infirmation du jugement en tant qu'il retient le principe de sa responsabilité et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la SCI Habault au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; elle soutient que : - la requête est irrecevable dès lors que la SCI Habault ne justifie pas du règlement de la contribution pour l'aide juridique et ne précise pas le fondement juridique de sa demande ; - le jugement n'est pas irrégulier ; un délai de 5 jours était suffisant pour produire les pièces et justificatifs demandés par le tribunal et que la SCI était déjà censée détenir ; - la requête n'est pas fondée ; si le maire a pu procéder au retrait de l'arrêté de refus de transfert, c'est parce que la SCI Habault a démontré qu'elle était bien propriétaire, qu'elle sollicitait le transfert et que le pétitionnaire donnait aussi son autorisation ; que le refus de transfert s'explique par la circonstance que le maire s'est trouvé confronté à une demande confuse de transfert entre deux personnes morales ayant le même gérant ; qu'au regard du document CERFA, rien n'indiquait clairement que la SCI était propriétaire ; le transfert du permis d'aménager n'était pas de droit, dès lors que les conditions de son obtention n'étaient pas remplies ; à défaut de documents, la commune n'a commis aucune faute, ni erreur manifeste d'appréciation en refusant le transfert du permis d'aménager ; - le préjudice financier de la SCI Habault n'est pas établi ; rien ne permet d'affirmer que les travaux auraient pu débuter au mois d'avril 2009 ; - s'agissant du prêt finançant l'acquisition des parts sociales, le prêt contracté personnellement par les associés n'aurait pas pu être remboursé par des sommes perçues par la société elle-même ; si la société a subi une perte d'intérêt sur emprunt contracté, rien ne permet de justifier un remboursement à hauteur de onze mensualités ; s'agissant du prêt finançant la viabilisation du terrain, les emprunts restent juridiquement personnels à M. C... et à Mme A... ; rien ne permet d'établir que la commercialisation des lots aurait pu commencer au 1er novembre 2009 ; le préjudice allégué est assurément éventuel ; concernant les contrats signés le 6 janvier 2009, il n'est pas établi que les intérêts d'emprunt auraient reçu un commencement de recouvrement ; le recouvrement des intérêts est en différé total, ce qui implique que les intérêts sont capitalisés en fin de phase et composés annuellement ; - la perte financière liée à la baisse du marché immobilier n'est pas établie ; le simple fait que les premières parcelles aient été vendues entre 39,20 et 41,87 euros du m2 ne permet pas d'affirmer que ces mêmes parcelles auraient été vendues à un prix supérieur en 2009 ; - rien ne permet d'établir que la commercialisation aurait eu lieu en 2009 ; le point de départ du placement sur des futures marges brutes dégagées par l'opération immobilière ne peut être déterminé ; le taux d'intérêt de placement à 4,50 % par an ne repose sur aucun fondement ; - aucun élément n'est produit à l'appui de l'allégation selon laquelle le retard des travaux aurait interagi fortement sur les devis ; Vu le mémoire, enregistré le 6 février 2013, présenté pour la SCI Habault Immobilier qui tend aux mêmes fins que la requête par les mêmes moyens ; Vu les mémoires en production de pièces, enregistrés les 27 mars et 16 octobre 2013, présentés pour la SCI Habault Immobilier ; Vu le mémoire, enregistré le 4 novembre 2013, présenté pour la commune de Vierzon, qui maintient ses précédentes écritures ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; Vu le code de l'urbanisme ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 8 novembre 2013 : - le rapport de M. Millet, président-assesseur ; - les conclusions de Mme Grenier, rapporteur public ; - et les observations de Me B..., substituant Me Petit, avocat de la commune de Vierzon ;

1. Considérant que la SCI Habault Immobilier, propriétaire d'une parcelle cadastrée AH 266, au lieudit " Les Grattejots Est ", d'une superficie de 2 ha 66, sur le territoire de la commune de Vierzon, a autorisé la SARL MCF à réaliser sur cette parcelle un lotissement et à déposer, pour ce faire, une demande de permis d'aménager ; que, par arrêté du 23 mai 2008, le maire de la commune de Vierzon a délivré le permis d'aménager sollicité ; que la SCI Habault Immobilier a, le 8 octobre 2008, déposé une demande de transfert de ce permis d'aménager à son bénéfice ; que, par arrêté du 5 janvier 2009, le maire de Vierzon a refusé de faire droit à cette demande ; que la SCI Habault Immobilier interjette appel du jugement en date du 22 novembre 2011 par lequel le tribunal administratif d'Orléans a rejeté sa demande tendant à la condamnation de la commune de Vierzon à lui verser la somme de 95 699,06 euros en raison du préjudice subi du fait du refus illégal du maire de transférer le permis d'aménager à son bénéfice ; qu'elle demande que cette somme soit portée à 105 221,77 euros ; Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Considérant que, par courriers du 26 octobre 2011, le greffe du tribunal administratif d'Orléans a communiqué à la SCI Habault Immobilier une ordonnance de réouverture de l'instruction, clôturée depuis le 29 juillet 2010, et invité la requérante, à la demande du rapporteur, à compléter l'instruction en versant au dossier, dans le délai de cinq jours, la déclaration d'achèvement des travaux de viabilisation du lotissement, les factures de ces travaux, ainsi que les pièces permettant de déterminer les dates de commercialisation et de vente des lots, et le prix de vente de ces lots ; qu'il est constant que la demande de pièces présentée le 28 octobre 2011, laquelle rappelait la date d'audience fixée au 8 novembre 2011, n'a pu être retirée que le 3 novembre suivant ; qu'il résulte, toutefois, de l'instruction que la SCI Habault Immobilier était à cette date en possession depuis plusieurs mois de l'essentiel des pièces qui lui étaient demandées, et notamment des factures concernant les travaux de viabilisation de l'entreprise Millet et fils datées des 29 octobre 2010, 20 décembre 2010, 29 mars 2011 et 30 avril 2011 ; qu'en outre, la vente de trois des quatre premiers lots avait fait l'objet d'attestations notariées en date des 17 juin et 14 octobre 2011 ; que, par ailleurs, aucune règle de procédure ne faisait obstacle à ce que la SCI Habault Immobilier demande, le cas échéant, un report d'audience pour se procurer les pièces manquantes ou les joignent à une note en délibéré ; que, dans ces conditions, la société requérante ne saurait invoquer la circonstance qu'elle n'aurait notamment pas pu disposer du temps nécessaire à l'établissement des attestations notariées de cession et à leur transmission à la juridiction administrative dans les délais qui lui avaient été impartis ; qu'ayant disposé, en l'espèce, d'un délai suffisant de cinq jours pour justifier de la réalité de son préjudice, la SCI Habault Immobilier n'est, dès lors, pas fondée a soutenir que le jugement a méconnu le caractère contradictoire de la procédure et son droit à un procès équitable garanti par les stipulations de l'article 6-1 de la convention européenne de sauvegarde des doits de l'homme et des libertés fondamentales ; Sur le principe de la responsabilité de la commune de Vierzon :
3. Considérant qu'aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; (...) " ; qu'aux termes de l'article R. 431-5 du même code : " La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R.423-1 pour déposer une demande de permis " ;
4. Considérant que le point 5 du formulaire de demande de transfert de permis d'aménager, renseigné le 6 octobre 2008, indique que la SARL MCF, représentée par son gérant, M. C..., autorise la SCI Habault, représentée par son gérant, M. C..., à demander le transfert de l'autorisation ; qu'au point 6 de ce même formulaire, la SCI Habault, représentée par M. C..., a attesté avoir la qualité pour demander le transfert du permis d'aménager ; qu'en outre, la décision de refus de transfert du 5 janvier 2009 vise " l'accord écrit en date du 6 octobre 2008 de la SARL MCF représenté par M. C... D..., bénéficiaire de l'autorisation " ; que, dès lors, le maire, qui n'a pas à contrôler la validité de l'attestation du demandeur d'une autorisation d'urbanisme, laquelle est délivrée sous réserve des droits des tiers, ne pouvait légalement refuser le transfert du permis d'aménager à la SCI Habault Immobilier au motif que " le pétitionnaire ne justifie pas d'un titre ou d'une autorisation du propriétaire l'habilitant à présenter cette demande de transfert et à réaliser les travaux sur la parcelle AH 266 ", dès lors qu'il ressortait du formulaire de demande de transfert que le bénéficiaire du permis d'aménager avait donné son accord et que la SCI Habault Immobilier, au demeurant propriétaire de la parcelle, avait attesté avoir qualité pour demander le transfert ; que cette illégalité a constitué une faute de nature à engager la responsabilité de la commune de Vierzon ; Sur les préjudices :
5. Considérant que la SCI Habault Immobilier soutient que la décision de refus du 5 janvier 2009 lui cause un grave préjudice financier - tenant à des pertes d'intérêts sur emprunts contractés, à un surcoût du prix des matériaux, à une baisse amorcée du marché de l'immobilier et à une perte de placement financier de la marge réalisée par l'opération - dans la mesure où la réalisation de son projet de lotissement a été paralysée pendant onze mois entre janvier 2009 et décembre 2009, date à laquelle la commune a procédé au retrait du refus illégal de transfert du permis d'aménager à son bénéfice ; qu'elle considère, au regard du calendrier prévisionnel d'exécution des travaux, que les travaux de viabilisation des lots auraient dû débuter en avril 2009, après affichage de la décision de transfert et écoulement du délai de trois mois offrant à l'autorité compétente la possibilité de retirer la décision qu'elle estimerait illégale, alors que l'opération n'a pu se poursuivre qu'à compter de mars 2010, après affichage de la décision de transfert de décembre 2009 ;
6. Considérant que si le refus illégal de transférer le permis d'aménager peut être à l'origine d'un retard dans l'exécution des travaux de viabilisation et, par suite, d'une perte financière pour le pétitionnaire, la société habault Immobilier se borne à alléguer que, les travaux ne commençant qu'en mars 2010, les lots ne pouvaient finalement être commercialisés, non au 1er janvier 2010 comme initialement prévu, mais seulement à compter du 1er novembre 2010, les travaux étant achevés en septembre 2010 ; qu'il résulte, toutefois, de l'instruction et notamment des pièces versées en appel, que les travaux de viabilisation ont été achevés le 12 avril 2011 et que la commercialisation des lots a commencé fin mars 2011 ; que le délai de sept mois fixé par le calendrier prévisionnel des travaux permet de déterminer une date de début des travaux en octobre 2010 ; qu'il n'est ainsi pas établi que si le permis d'aménager avait effectivement été transféré dès le mois de janvier 2009, le délai théorique de l'exécution des travaux aurait été davantage respecté ; que la société Habault Immobilier ne saurait, dès lors, invoquer un décalage dans le temps du calendrier prévisionnel des travaux ; que, par suite, elle ne peut rechercher la réparation que des seuls préjudices établis entre le 5 janvier 2009 et le 3 décembre 2009 liés de façon directe et certaine à l'illégalité fautive du refus de transfert du permis d'aménager ;
7. Considérant, en premier lieu, que la SCI Habault Immobilier demande l'indemnisation du surcoût des travaux de viabilisation réalisés avec retard ; qu'elle évalue ce surcoût à la différence entre le devis établi le 17 octobre 2008 par la société TPFL pour un montant de 166 188,69 euros TTC et le montant des mêmes travaux de viabilisation finalement effectués par la société Millet et fils, pour une somme de 171 626 euros, à laquelle elle ajoute le coût des travaux de finition, pour un montant de 22 877,09 euros TTC, dont elle a été contrainte de différer l'exécution ; que, toutefois, la SCI Habault Immobilier n'a produit devant la cour que des factures acquittées pour un montant de 128 002,37 euros TTC, et ne justifie donc pas du montant des travaux de viabilisation qu'aurait effectués la société Millet et fils pour un montant de 171 626 euros ; qu'en ajoutant le montant de 22 877,09 euros TTC correspondant au coût des travaux différés de finition, la SCI requérante justifie de dépenses pour la viabilisation du terrain d'un montant de 150 879,46 euros, inférieur au devis de la société TPFL d'octobre 2008 ; que, par suite, elle n'établit pas l'existence du préjudice qu'elle invoque, à hauteur d'une somme de 28 314,40 euros, à raison d'un retard dans le commencement des travaux ;
8. Considérant, en deuxième lieu, que si la SCI Habault Immobilier demande également à être indemnisée d'une somme de 11 051,37 euros à raison des pertes d'intérêts d'emprunt contractés en vue de financer les travaux de viabilisation du terrain, il résulte de l'instruction que M. C... et Mme A..., associés de la SCI, lesquels ont souscrit chacun un emprunt de 110 000 euros à ce titre en janvier 2009, n'ont acquitté des intérêts d'emprunt qu'à compter du mois de mars 2011, date du début de la commercialisation des lots ; qu'ils n'établissent pas avoir ainsi payé des frais financiers avant cette commercialisation ; que le préjudice qu'ils invoquent, tiré de ce qu'ils ne pourront bénéficier des avantages financiers résultant du différé d'emprunt de 24 mois qu'ils avaient obtenu, n'est pas davantage établi, alors que le contrat bancaire était conclu, dès l'origine, avec un tel différé ;
9. Considérant, en troisième lieu, que M. C... et Mme A..., associés au sein de la SCI Habault Immobilier, ont souscrit un emprunt en août 2008 d'un montant de 130 000 euros sur 120 mois, pour l'acquisition de parts sociales de la SCI ; que la société soutient que les deux associés auraient pu rembourser de manière anticipée l'emprunt contracté si les lots avaient été commercialisé à l'échéance prévue, et demande à ce titre une indemnité de 6 556 euros correspondant à onze mois d'intérêts échus ; que, toutefois, l'emprunt avait été contracté avant même la demande de transfert du permis d'aménager ; que le préjudice allégué est, par suite, dépourvu de lien de causalité direct et certain avec le refus illégal de transfert de ce permis ;
10. Considérant, en quatrième lieu, que la SCI Habault Immobilier demande l'indemnisation de la perte financière qu'elle aurait subie du fait d'un retard à la commercialisation des lots de 11 mois qui serait intervenu dans le contexte d'un marché immobilier baissier en 2010 et 2011 ; qu'elle soutient, d'ailleurs sans l'établir, que le prix du terrain viabilisé dans le quartier concerné de Vierzon s'échelonnait fin 2009-début 2010 entre 45 et 70 euros du m², et que la vente du terrain divisé en douze lots d'une superficie de 19 289 m² lui aurait permis sur la base de 45 euros du m² de réaliser une vente des parcelles pour un montant de 868 000 euros, lui permettant de dégager une marge brute en 2009-2010 de 400 000 euros minimum ; qu'il résulte, en outre, de l'instruction que le marché immobilier a subi en 2009 une baisse moyenne de 10 % ; que la baisse du marché est de 14,5 % sur la période 2008-2011 ; que, dans ces conditions, la SCI n'établit pas avoir subi en 2010-2011, du fait de la paralysie de l'opération pendant onze mois, une perte de 15 %, soit une somme annuelle de 60 000 euros, ramenée à 45 000 euros, du fait du retard consécutif au refus illégal de transfert à son profit du permis d'aménager en litige ;
11. Considérant que la SCI Habault Immobilier soutient, en dernier lieu, que le retard de commercialisation de 11 mois, imputable au refus de transfert du permis d'aménager en cause, provoquera un décalage identique dans le placement financier de la marge brute dégagée à l'issue de la commercialisation des lots ; que, toutefois, cette opération n'est pas achevée ; que, par suite, la perte d'intérêts sur le placement d'une somme de 400 000 euros constituant cette marge, à un taux annuel de 3,90 % constaté en 2010, et rapportant 15 600 euros par an, soit la somme de 14 300 euros revendiquée sur la période en litige, n'est pas établie, faute notamment pour la société requérante d'apporter des éléments permettant de déterminer le montant exact de cette marge, ainsi que le point de départ et la nature de ces placements ; qu'ainsi, le préjudice allégué est purement éventuel ;
12. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de statuer sur les fins de non recevoir opposées par la commune de Vierzon, que la SCI Habault Immobilier n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif d'Orléans a rejeté sa demande indemnitaire ; Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
13. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Vierzon, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme demandée par la SCI Habault Immobilier au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la société requérante la somme réclamée par la commune de Vierzon au même titre ; DÉCIDE : Article 1er : La requête de la SCI Habault Immobilier est rejetée. Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Vierzon au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Habault Immobilier et à la commune de Vierzon. Délibéré après l'audience du 8 novembre 2013, à laquelle siégeaient : - M. Iselin, président de chambre, - M. Millet, président-assesseur, - M. Durup de Baleine, premier conseiller. Lu en audience publique le 13 décembre
14. Le rapporteur, J-F. MILLET Le président B. ISELIN Le greffier, F. PERSEHAYE '' '' '' '' 2 N° 12NT00183