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CETATEXT000028426288 J1_L_2013_12_000001200626 CETAT texte/juri/admin/CETA/TEXT/00/00/28/42/62/CETATEXT000028426288.xml Texte Cour administrative d'appel de Paris, 10ème chambre, 31/12/2013, 12PA00626, Inédit au recueil Lebon 2013-12-31 Cour administrative d'appel de Paris 12PA00626 10ème chambre plein contentieux C M. JARDIN M. Claude JARDIN M. OUARDES Vu le recours, enregistré le 3 février 2012, présenté par le ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat, qui demande à la Cour : 1°) d'annuler les articles 1er et 3 du jugement n° 1016047/1-1 du 19 octobre 2011 par lesquels le Tribunal administratif de Paris a, d'une part, pour la détermination de la base de la taxe professionnelle et des taxes additionnelles au titre de l'année 2008, fixé à 10, 81 euros le mètre carré la valeur locative de la partie hôtel de l'hôtel " Concorde " situé 3 place Koenig, dans le dix-septième arrondissement de Paris, d'autre part, déchargé la Société de la Tour Lafayette de la différence entre le montant des cotisations de taxe professionnelle et de taxes additionnelles auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2008 dans les rôles de la ville de Paris et celui résultant de la base d'imposition ainsi fixée et de la base d'imposition fixée à l'article 2 de ce jugement pour la partie salons et banquets de l'hôtel ; 2°) de rétablir la Société de la Tour Lafayette au rôle de la taxe professionnelle et des taxes additionnelles de l'année 2008 à hauteur de la somme de 392 930 euros ; ....................................................................................................... Vu le jugement attaqué ; .......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 10 décembre 2013 : - le rapport de M. Jardin, président, - et les conclusions de M. Ouardes, rapporteur public ; Sur le choix de l'hôtel " Hilton " comme terme de comparaison pour évaluer les locaux à usage d'hôtel : 1. Considérant qu'aux termes de l'article 1469 du code général des impôts, dans sa rédaction alors en vigueur, la valeur locative servant de base à la taxe professionnelle : " (...) est déterminée comme suit : 1° Pour les biens passibles d'une taxe foncière, elle est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe " ; qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; qu'aux termes de l'article 1504 du même code : " Les locaux types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs. Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts (...) " ; 2. Considérant que, d'après le bail signé le 27 juillet 1965, la société anonyme l'Immobilière Hôtelière a loué à la société à responsabilité limitée Société Hôtelière de Paris un groupe de deux immeubles de dix et onze étages que le bailleur s'engageait à construire à ses frais sur un terrain d'environ 6 248 m2 et dans lesquels le preneur devait exercer une activité hôtelière ; que le bail, dont le point de départ était fixé à la date de la réception des immeubles, avait une durée de vingt-cinq années, renouvelable pour une, deux ou trois périodes de dix années ; que, selon la section I du titre III du bail, le loyer annuel est calculé en additionnant une somme forfaitaire de 1 700 000 F et une somme variable représentant 8,5 % du coût de la construction de l'hôtel ; que le

1. c)de cette section prévoit que le coût de construction a été fixé à 42 670 000 F au 31 mars 1963 et que, compte tenu de ce chiffre, le montant du loyer annuel ne peut excéder la somme de 5 326 950 F, sauf si trouvent à s'appliquer les dérogations à cette stipulation prévues au
2. d)et au
3. e)de la même section, soit la révision de certains des prix entrant dans l'évaluation du coût de la construction et une majoration du loyer dépendant du taux moyen d'occupation annuelle de l'hôtel, dans l'hypothèse où il excéderait 75 % ; 3. Considérant qu'à l'appui de sa contestation relative aux conditions de prix de la location de l'hôtel servant de terme de comparaison, la Société de la Tour Lafayette a fait valoir en première instance que le taux de rendement des capitaux investis par le propriétaire des immeubles, égal à 15 %, était anormalement élevé par rapport au taux des placements immobiliers constatés à Paris au 1er janvier 1970 pour les locaux commerciaux ; que le ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat ne conteste pas en appel les éléments du calcul effectué par la société pour justifier de la réalité de ses allégations, en particulier en ce qui concerne le taux d'intérêt représentatif du taux des placements immobiliers constaté à Paris pour les locaux commerciaux, l'administration proposant au demeurant en appel une appréciation directe de la valeur locative de l'immeuble à l'origine du litige en retenant un taux d'intérêt de 6 % ; qu'il résulte ainsi de l'instruction que le taux de rendement des capitaux investis par le propriétaire des immeubles, qui apparaît comme très largement supérieur au taux des placements immobiliers constaté à Paris pour les locaux commerciaux est, en l'espèce, anormalement élevé, ce qui contribue à caractériser l'existence d'une location consentie à des conditions de prix anormales, au sens du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; 4. Considérant que la Société de la Tour Lafayette appuie également sa contestation sur la circonstance que la valeur locative du terme de comparaison a été évaluée par l'administration à 304 F par mètre carré pondéré alors que, selon les procès-verbaux de la commission communale des impôts directs, la valeur locative de plusieurs hôtels appartenant comme l'hôtel " Hilton " à la catégorie des hôtels quatre étoiles et retenus comme locaux-types par l'administration varie entre 53 F et 134 F par mètre carré ; que la circonstance que ces hôtels aient des dates de construction beaucoup plus anciennes que l'hôtel " Hilton " ne suffit pas à invalider la comparaison faite par la société requérante dès lors que le prix de leurs chambres était comparable à celui de l'hôtel " Hilton " au début des années soixante-dix et qu'ils étaient de ce fait susceptibles d'entrer en concurrence avec lui pour accueillir la même clientèle ; que la différence ainsi constatée entre les prix de location de ces établissements et celui de l'hôtel " Hilton " contribue aussi à caractériser l'existence d'une location consentie à des conditions de prix anormales, au sens du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; 5. Considérant qu'il résulte de ce qui a été dit aux points 3 et 4, et sans qu'il soit besoin d'examiner si le loyer de l'hôtel " Hilton ", reconstitué en mettant en oeuvre la méthode hôtelière, est très largement inférieur à celui résultant du bail, que l'hôtel " Hilton ", dont le loyer est anormal au regard des prix pratiqués pour des locaux comparables, ne peut, pour ce seul motif, être retenu comme terme de comparaison pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; Sur le choix du " Grand Hôtel Intercontinental " comme terme de comparaison pour évaluer les locaux à usage d'hôtel : 6. Considérant que le ministre fait valoir en appel que le " Grand Hôtel Intercontinental " ne peut être retenu comme terme de comparaison car il ne faisait pas l'objet d'une location à des conditions de prix normales au 1er janvier 1970 ; qu'il résulte de l'instruction que le bail signé entre la SA La Rente Foncière, propriétaire du " Grand Hôtel Intercontinental " et la SA La Société du Grand Hôtel, occupant, le 1er juin 1958 pour une durée de douze ans, révisable tous les trois ans, avait, pour la période correspondant aux années 1962 à 1965, un prix de 822 000 F qui avait été fixé par la Cour d'appel ; que ce prix à été ultérieurement porté à 955 000 F pour la période correspondant aux années 1965 à 1967, puis à 1 070 000 F pour la période correspondant aux années 1968 à 1970, prix qui a été pris en considération pour déterminer la valeur locative unitaire de ce local-type ; que le ministre, alors que l'hôtel figurait toujours sur la liste des locaux-types au 1er janvier de l'année d'imposition en litige, se borne, d'une part, à faire valoir, en se référant à un ouvrage d'histoire, que le propriétaire du " Grand Hôtel Intercontinental " aurait été la filiale de son occupant et que, selon un rapport d'audit cité dans cet ouvrage, le montant du loyer aurait été très avantageux pour l'occupant, et, d'autre part, à invoquer l'existence de travaux entre l'année 1969 et le mois d'avril 1972, mentionnés dans le même ouvrage, qui auraient été financés par la société occupant le " Grand Hôtel Intercontinental " ; qu'il ne résulte pas de ces éléments de l'instruction, en raison de leur nature et de leur imprécision, que les conditions de location, à la date de référence, du " Grand Hôtel Intercontinental " et la valeur locative attribuée à cet établissement n'étaient pas normales au 1er janvier 1970 ou que le bail serait caractérisé par une collusion d'intérêts ; 7. Considérant qu'il ne résulte pas davantage de l'instruction, pour les mêmes raisons, que le " Grand Hôtel Intercontinental " aurait fait l'objet de modifications telles qu'il ne pourrait plus être retenu comme local-type ; 8. Considérant que le ministre n'avance aucun élément à l'appui de ses allégations, qui ne sont étayées d'aucun chiffrage précis, selon lesquelles l'hôtel retenu comme terme de comparaison par les premiers juges, en raison de l'ancienneté de sa date de construction, entraînerait pour l'exploitant des frais d'entretien et de fonctionnement si importants qu'ils feraient obstacle à ce qu'il serve de terme de comparaison pour l'hôtel à l'origine du litige ; Sur la valeur locative des locaux à usage de salles de réception : 9. Considérant que les premiers juges ont décidé que la valeur locative des locaux à usage de salles de réception exploités par la Société de la Tour Lafayette devait être évaluée à 10, 98 euros par m² en retenant comme terme de comparaison le théâtre des Champs-Elysées, au lieu du restaurant Ledoyen, initialement choisi par l'administration, ce que le ministre déclare ne plus contester ; 10. Considérant cependant que le ministre fait valoir en appel que comme les locaux à évaluer ne sont plus à usage de restaurant, c'est à l'ensemble de leur superficie, soit 7 593 m2, qui est affectée à l'activité d'organisation de réceptions, que doit être appliqué un coefficient 1 pour le calcul de la surface pondérée ; que la Société de la Tour Lafayette ne conteste pas les allégations du ministre relatives à l'affectation de l'ensemble de la superficie des locaux dont la valeur locative doit être recalculée pour tenir compte du changement de terme de comparaison ; qu'il y a par suite lieu de faire droit à l'appel du ministre sur ce point ; 11. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le ministre n'est pas fondé à se plaindre que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Paris, pour évaluer les bases de la cotisation de taxe professionnelle à laquelle la Société de la Tour Lafayette a été assujettie au titre de l'année 2008 dans les rôles de la ville de Paris, a déterminé la valeur locative de l'hôtel à l'origine du litige par comparaison avec le " Grand Hôtel Intercontinental " et en a fixé la valeur unitaire à 10, 81 euros par m² ; qu'il est en revanche fondé à soutenir que la surface pondérée des locaux à usage de réception doit être arrêtée à 7 593 m2, auxquels sera appliquée une valeur unitaire de 10, 98 euros, et à demander par voie de conséquence la remise à la charge de la Société de la Tour Lafayette de la fraction de l'imposition déchargée par les premiers juges correspondant à cette augmentation de la surface pondérée de ces locaux ; D E C I D E : Article 1er : Pour la détermination des bases de la cotisation de taxe professionnelle, au titre de l'année 2008, dans les rôles de la ville de Paris, la valeur locative des locaux à usage de réception exploités par la Société de la Tour Lafayette est fixée en fonction d'une surface pondérée de 7 593 m2 à laquelle sera appliquée une valeur unitaire de 10, 98 euros le m2. Article 2 : La cotisation de taxe professionnelle à laquelle la Société de la Tour Lafayette a été assujettie au titre de l'année 2008 est remise à sa charge dans la limite résultant de la fixation de la base d'imposition par l'article 1er du présent arrêt. Article 3 : Le jugement n° 1016047/1-1 du 19 octobre 2011 du Tribunal administratif de Paris est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. Article 4 : Le surplus des conclusions du recours du ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat est rejeté. Article 5 : Le présent arrêt sera notifié au ministre de l'économie et des finances et à la Société de la Tour Lafayette. Copie en sera adressée au pôle fiscal de Paris centre et services spécialisés. '' '' '' '' 2 N° 12PA00626 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.