13VE01220

(77200), par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocats au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation ; Vu la requête, enregistrée le 11 mars 2013 au secrétariat de la section du contentieux du Conseil d'Etat, présentée pour la SA GESTION HOTEL PORTE DE PANTIN, qui demande : 1° d'annuler le jugement no 1202039 du 10 janvier 2013 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande aux fins de réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2010 à raison de l'hôtel Campanile dont elle est propriétaire et exploitante à Pantin ; Elle soutient que : - le jugement attaqué est insuffisamment motivé dès lors qu'il ne précise pas sur quels éléments il se fonde pour considérer que le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villeneuve-Saint-Georges n'a pas été régulièrement évalué ; - le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villeneuve-Saint-Georges et le local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif peuvent être retenus pour évaluer l'hôtel litigieux ; - la transaction sur laquelle repose l'évaluation directe proposée par l'administration présente une trop grande postériorité par rapport à la date de référence ; .......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 28 janvier 2014 : - le rapport de M. Tar, premier conseiller, - et les conclusions de M. Locatelli, rapporteur public ;

1. Considérant que la SA GESTION HOTEL PORTE DE PANTIN fait appel du jugement no 1202039 du 10 janvier 2013 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande aux fins de réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2010 à raison de l'hôtel Campanile dont elle est propriétaire et exploitante à Pantin ; Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Considérant qu'il ressort de l'examen du jugement attaqué que le tribunal administratif a indiqué que le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire de la commune de Villeneuve-Saint-Georges ne pouvait être retenu comme terme de comparaison dès lors qu'il a été évalué par référence au local-type n° 10 de la commune de Chennevières, lequel était loué à la date de référence à des conditions de prix anormales puisque loué par l'usufruitier pour un loyer symbolique à son fils nu-propriétaire ; que le jugement est, ainsi, suffisamment motivé en ce qu'il écarte le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire de la commune de Villeneuve-Saint-Georges comme terme de comparaison susceptible de fonder une évaluation selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts en application des dispositions ; Sur le bien-fondé des impositions :
3. Considérant que l'article 1467 du code général des impôts dispose que : " La cotisation foncière des entreprises a pour base : 1° la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France (...) La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (...) " ; qu'en application des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts en vigueur : " (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...) " ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que pour l'application de la combinaison de ces dispositions, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'en application des dispositions de l'article 1600 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au titre de l'année 2010, la taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises destinée à pourvoir aux dépenses ordinaires des chambres de commerce et d'industrie est répartie entre tous les redevables de la cotisation foncière des entreprises proportionnellement à leur base d'imposition ;
4. Considérant que, pour déterminer la valeur locative de l'immeuble à usage d'hôtel situé à Pantin que la SA GESTION HOTEL PORTE DE PANTIN exploite sous l'enseigne Campanile, l'administration fiscale s'est initialement référée au local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif, selon le procès-verbal établi au cours de l'année 1979 pour une valeur locative unitaire de 150 F/m² puis, ayant admis que ce local n'avait pas été régulièrement évalué, a recouru à la méthode d'évaluation directe prévue par le 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; que la SA GESTION HOTEL PORTE DE PANTIN soutient cependant que la valeur locative de l'immeuble qu'elle exploite peut être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de cet article, par référence au local-type repris sur le procès-verbal de la commune de Villejuif établi au cours de l'année 1973 pour une valeur locative unitaire de 63 F/m², au local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, au local-type n° 90 du procès-verbal 6670 C de la commune d'Issy-les-Moulineaux, au local-type n° 57 du procès-verbal de la commune de Boulogne-Billancourt et au local-type n° 1 du procès-verbal de la commune de Cergy-Pontoise ;
5. Considérant, en premier lieu, qu'il résulte de l'instruction que le procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villejuif, établi en 1979, a modifié les données applicables au local-type n° 43 ; que, par suite, il s'est substitué sur ce point au procès-verbal initial établi en 1973 ; que ce local a été évalué par comparaison avec le local-type n° 4 du procès-verbal de la commune d'Evry, dont il n'est pas contesté qu'il correspond à un hôtel exploité sous l'enseigne " Novotel ", lequel n'était pas loué au 1er janvier 1970 et n'avait pas été évalué par comparaison avec un autre immeuble ; que, par suite, il ne peut être retenu comme terme de comparaison pour l'évaluation de la valeur locative du local-type n° 43, qui doit donc être écarté ;
6. Considérant, en deuxième lieu, qu'il résulte des mentions du procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villeneuve-Saint-Georges que le local-type n° 55 a été lui-même évalué par référence au local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne ; qu'il ressort, d'une part, de la déclaration souscrite en 1970, que ce dernier immeuble était loué au 1er janvier de cette année par son usufruitière pour un loyer symbolique à son fils nu-propriétaire, et, d'autre part, des données de la fiche de calcul de cet immeuble, qu'il a été évalué par la méthode d'appréciation directe à partir d'un loyer très largement supérieur au loyer réel ; que, dans ces conditions, ce terme de comparaison ne peut être retenu ;
7. Considérant, en troisième lieu, que le local-type n° 90 du procès-verbal 6670 C de la commune d'Issy-les-Moulineaux correspond à un hôtel construit en 1926, de type traditionnel, dont les caractéristiques au regard de sa construction, de sa structure et de son aménagement ne sont pas les mêmes que celles de l'établissement à évaluer dès lors qu'il n'est pas établi que, comme cela est soutenu, ce local-type aurait fait l'objet de travaux de nature à le rendre comparable au local à évaluer au 1er janvier de l'année d'imposition en litige et ce, nonobstant les aménagements internes qui y ont été apportés ; que, par suite, il ne peut être retenu comme terme de comparaison ;
8. Considérant, en quatrième lieu, que le local-type n° 57 du procès-verbal de la commune de Boulogne-Billancourt correspond à un hôtel construit en 1925, classé dans la catégorie " une étoile ", comprenant 55 chambres, et qui ne présente pas, par son état de construction passable, sa situation et son aménagement ordinaires une similitude suffisante avec l'établissement à évaluer alors même qu'il aurait fait l'objet d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de ses équipements et de ses prestations depuis le 1er janvier 1970 ; que, par suite, il ne peut être retenu comme terme de comparaison ;
9. Considérant, enfin, que le local-type n° 1 du procès-verbal de la commune de Cergy-Pontoise correspond à un hôtel de type traditionnel dont les caractéristiques de conception, de structure, de construction et d'aménagement, sont très différentes de celles de l'hôtel à évaluer, alors même qu'il aurait fait l'objet d'une restructuration et aurait été agrandi depuis son évaluation ;
10. Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SA GESTION HOTEL PORTE DE PANTIN ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par voie de conséquence, il y a lieu, sans qu'il soit besoin, eu égard au nombre de termes de comparaison proposés tant en première instance qu'en appel, d'ordonner un supplément d'instruction, d'évaluer l'immeuble de la SA GESTION HOTEL PORTE DE PANTIN par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;
11. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires " ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ;
12. Considérant que l'administration fiscale a proposé une évaluation selon la méthode de l'appréciation directe, qui se fonde sur un acte de vente en état futur d'achèvement intervenu le 17 janvier 1984 portant sur un hôtel exploité sous l'enseigne Ibis à Bobigny, affecté d'un abattement pour dépréciation immédiate de 20 %, et sur l'application d'un taux d'intérêt de 9 % ; que la SA GESTION HOTEL PORTE DE PANTIN, qui ne propose aucune méthode d'évaluation fondée sur des transactions plus proche de la date de référence, n'est pas fondée à soutenir que cette transaction n'aurait pas le caractère d'une donnée récente au sens des dispositions précitées de l'article 324 AC de l'annexe III du code général des impôts ; que par suite, le moyen tiré de ce que cette transaction ne pouvait être retenue pour fonder une évaluation de l'hôtel litigieux en application des dispositions précitées de l'article 324 AB de cette annexe doit être écarté ;
13. Considérant qu'il résulte de l'instruction que cette méthode conduit à une valeur locative supérieure à celle retenue par l'administration fiscale pour asseoir les impositions litigieuses ;
14. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SA GESTION HOTEL PORTE DE PANTIN n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande ; Sur les conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
15. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement d'une somme au titre des frais exposés par la SA GESTION HOTEL PORTE DE PANTIN et non compris dans les dépens ; DECIDE : Article 1er : La requête de la SA GESTION HOTEL PORTE DE PANTIN est rejetée. '' '' '' '' 2 N° 13VE01220 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.