CETATEXT000028882882 J6_L_2014_04_000001102826 CETAT texte/juri/admin/CETA/TEXT/00/00/28/88/28/CETATEXT000028882882.xml Texte CAA de MARSEILLE, 5ème chambre - formation à 3, 25/04/2014, 11MA02826, Inédit au recueil Lebon 2014-04-25 CAA de MARSEILLE 11MA02826 5ème chambre - formation à 3 excès de pouvoir C M. BOCQUET BUSSON Mme Jacqueline MARCHESSAUX Mme MARZOUG Vu la requête, enregistrée au greffe de la Cour le 20 juillet 2011, sous le n° 11MA02826, présentée pour M. B... F..., demeurant au ... et pour Mme C...E...demeurant au..., par Me D... ; M. F...et Mme E...demandent à la Cour : 1°) d'annuler le jugement no 0803007 du 13 mai 2011 du tribunal administratif de Montpellier qui a rejeté leur demande tendant à l'annulation de la délibération n° 11 du 28 avril 2008 par laquelle le conseil municipal de la commune de Perpignan a autorisé son maire à céder onze immeubles situés dans le périmètre de restauration immobilière du quartier Saint-Mathieu à la Sarl Agir Promotion ; 2°) d'annuler la délibération susmentionnée ; 3°) de mettre à la charge de la commune de Perpignan la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; --------------------------------------------------------------------------------------------------- Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code civil ; Vu le code général des collectivités territoriales ; Vu le code de l'urbanisme ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 avril 2014 : - le rapport de Mme Marchessaux, premier conseiller ; - les conclusions de Mme Marzoug, rapporteur public ; - les observations de M.F..., requérant ; - les observations de Me G...A...substituant la SCP d'avocats CGCB et associés pour la commune de Perpignan ; - et les observations de Me H...de la SCP Vinsonneau-Paliès Noy Gauer et associés pour la Sarl Agir Promotion ;
- Considérant que M. F...et Mme E...relèvent appel du jugement n° 0803007 du 13 mai 2011 du tribunal administratif de Montpellier qui a rejeté leur demande tendant à l'annulation de la délibération n°11 du 28 avril 2008 par laquelle le conseil municipal de la commune de Perpignan a autorisé son maire à céder onze immeubles situés dans le périmètre de restauration immobilière du quartier Saint- Mathieu à la Sarl Agir Promotion ; Sur la régularité du jugement attaqué et sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres moyens de régularité :
- Considérant que, devant le tribunal administratif de Montpellier, M. F...et Mme E... ont invoqué le moyen tiré de l'illégalité de la mise en place d'une commission occulte d'agrément de ventes et de reventes des immeubles portant atteinte au code du commerce ; que les premiers juges, qui n'ont pas répondu à ce moyen, qui n'était pas inopérant, ont entaché leur jugement d'une omission à statuer ; que par suite, M. F...et Mme E...sont fondés à demander pour ce motif l'annulation du jugement attaqué ;
- Considérant qu'il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur la demande présentée par M. F...et Mme E...devant le tribunal administratif de Montpellier et la Cour ; Sur les conclusions à fin d'annulation de la délibération en date du 28 avril 2008 :
- Considérant que le moyen tiré de l'exception d'illégalité de la délibération en date du 23 mai 2005 délimitant un périmètre de restauration immobilière est inopérant dès lors que la délibération attaquée ayant pour objet d'approuver la cession de onze immeubles appartenant à la commune de Perpignan ne constitue pas une mesure d'application de cette délibération nonobstant la circonstance alléguée par les appelants qu'elle ferait référence au périmètre de restauration immobilière qui serait l'élément financier déterminant de cette vente ni ne s'inscrit davantage dans le cadre d'une opération complexe ;
- Considérant qu'aux termes de l'article L. 2121-12 du code général des collectivités territoriales : " Dans les communes de 3.500 habitants et plus, une note explicative de synthèse sur les affaires soumises à délibération doit être adressée avec la convocation aux membres du conseil municipal. Si la délibération concerne un contrat de service public, le projet de contrat ou de marché accompagné de l'ensemble des pièces peut, à sa demande, être consulté à la mairie par tout conseiller municipal dans les conditions fixées par le règlement intérieur. " ;
- Considérant qu'en se bornant à soutenir qu'il n'est pas établi que le délai de convocation des conseillers municipaux pour la séance du 28 avril 2008 aurait été respecté et que ladite convocation ne comportait pas un ordre du jour complet, M. F...et Mme E...ne démontrent pas que les dispositions susvisées de l'article L. 2121-12 du code général des collectivités territoriales auraient été méconnues alors qu'il ressort, par ailleurs, des accusés de réception du dossier de convocation produits par la commune de Perpignan que ce dernier a été transmis le 22 avril 2008 aux conseillers municipaux ;
- Considérant que le moyen tiré de l'absence de note de synthèse manque en fait dès lors que les appelants ont produit ladite note datée du 22 avril 2008 laquelle est au demeurant suffisamment précise dans la mesure où elle reprend les dispositions essentielles de la délibération portant sur l'objet de la vente, le transfert de propriété et de jouissance, le prix de vente, les modalités de paiement, le cautionnement bancaire, ainsi que les conditions suspensives, essentielles et déterminantes figurant dans le cahier des charges et le compromis de vente ; que par, suite, elle satisfait aux exigences de l'article L. 2121-12 du code général des collectivités territoriales ;
- Considérant que la cession par une commune d'un terrain à une entreprise pour un prix inférieur à sa valeur ne saurait être regardée comme méconnaissant le principe selon lequel une collectivité publique ne peut pas céder un élément de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur à une personne poursuivant des fins d'intérêt privé lorsque la cession est justifiée par des motifs d'intérêt général, et comporte des contreparties suffisantes ;
- Considérant que M. F...et Mme E...soutiennent que l'achat de dix immeubles par la société d'économie mixte d'aménagement foncier et urbain (SAFU) a coûté 1 035 279,40 euros alors qu'elle les a revendus à la commune de Perpignan pour un prix de 526 018 euros qui les a elles-mêmes cédés, avec un immeuble supplémentaire, à la Sarl Agir Promotion pour un montant de 550 028 euros ; qu'ils en déduisent que la différence de prix serait de 485 251,40 euros, soit une perte de 47% sans compter le onzième immeuble ; que, cependant, il ressort des pièces du dossier que, par une délibération en date du 20 décembre 2006, le conseil municipal a approuvé l'acquisition par la commune de Perpignan auprès de la SAFU de dix immeubles pour un prix de 526 018 euros ; que suivant la délibération contestée, le prix de vente de la totalité des immeubles à la Sarl Agir Promotion est de 550 028 euros ; que la commune produit un avis, en date du 5 mars 2008, du trésorier payeur général l'informant de ce qu'il n'a aucune remarque à émettre quant aux conditions financières de l'opération, après étude du marché immobilier local ; qu'à supposer la perte de 47% établie, celle-ci ne pourrait éventuellement résulter que de la seule délibération en date du 20 décembre 2006 dont M. F... et Mme E...ne demandent pas l'annulation ni même n'invoquent son illégalité par voie d'exception ; que cette perte ne serait par ailleurs réalisée qu'au détriment de la SAFU ; que, de même, la circonstance alléguée que la commune aurait versé à cette dernière 2 100 000 euros de subventions est sans incidence sur la légalité de la délibération contestée ; qu'en tout état de cause, la cession des onze immeubles en litige qui a pour finalité la réhabilitation complète d'un quartier dégradé du centre historique de la commune de Perpignan répond à un motif d'intérêt général ; qu'en vertu de la délibération attaquée, cette cession a pour contre partie le respect d'un cahier des charges comportant notamment des obligations en matière de réhabilitation et de ventes permettant l'accession sociale à la propriété à des acquéreurs ne dépassant pas le plafond des ressources du prêt à taux zéro, ainsi que des sanctions en cas d'inobservation de ces obligations consistant, selon la nature de l'infraction commise, à obtenir pour la commune un supplément de prix et/ou la résolution de la vente ; que, par suite, la délibération du 28 avril 2008 n'est pas entachée d'une erreur manifeste d'appréciation quant à l'estimation du prix de vente des immeubles en cause ;
- Considérant qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que la commune aurait accordé un crédit gratuit à la Sarl Agir Promotion ; qu'en effet, si la délibération prévoit des modalités de paiement échelonnées en fonction de la libération des immeubles consistant en un paiement de 186 660 euros pour la valeur des immeubles vacants puis à terme et le jour de la signature des actes authentiques constatant la libération et le transfert de propriété distinct de chacun des immeubles occupés, elle dispose également que, d'une part, le solde payable à terme de 363 368 euros fera l'objet d'une caution bancaire et que, d'autre part, dans le cas où les immeubles occupés ne seraient pas libérés dans le délai de trois ans à compter de la signature de l'acte authentique initial, l'acquéreur pourra les acquérir malgré tout suivant leur prix défini par la délibération indexé suivant l'indice Insee du coût de la construction ;
- Considérant qu'aux termes de l'article 1170 du code civil : " La condition potestative est celle qui fait dépendre l'exécution de la convention d'un événement qu'il est au pouvoir de l'une ou de l'autre des parties contractantes de faire arriver ou d'empêcher. " ; qu'aux termes de l'article 1174 du même code : " Toute obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige. " ;
- Considérant que M. F...et Mme E...ne peuvent utilement invoquer à l'encontre de la délibération attaquée les dispositions précitées de l'article 1170 du code civil qui ne s'appliquent qu'aux seuls contrats de droit privé qu'il n'appartient pas à la juridiction administrative d'apprécier ; qu'en tout état de cause, contrairement à ce qu'ils soutiennent, le choix des occupants de libérer ou non leur logement a une incidence sur les conditions de cession des immeubles dès lors que ces dernières sont différentes selon que l'immeuble est vacant ou occupé ainsi qu'il a été dit au point 10 précédent pour les modalités de paiement et en termes de transfert de propriété et de jouissance, qui est immédiat pour les immeubles vacants ou reporté en cas d'occupation ; qu'il s'en suit que ce moyen ne peut qu'être écarté ;
- Considérant qu'aux termes de l'article L. 314-1 du code de l'urbanisme : " La personne publique qui a pris l'initiative de la réalisation de l'une des opérations d'aménagement définies dans le présent livre ou qui bénéficie d'une expropriation est tenue, envers les occupants des immeubles intéressés, aux obligations prévues ci-après. / Les occupants, au sens du présent chapitre, comprennent les occupants au sens de l'article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux. " ; qu'aux termes de l'article L. 314-2 du code précité : " Si les travaux nécessitent l'éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d'expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d'habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement dans les conditions suivantes : il doit être fait à chacun d'eux au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d'habitabilité définies par application du troisième alinéa de l'article L. 322-1 du code de la construction et de l'habitation
(1)et aux conditions prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ; ils bénéficient, en outre, des droits de priorité et de préférence prévus aux articles L. 14-1 et L. 14-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, même dans le cas où ils ne sont pas propriétaires. Ils bénéficient également, à leur demande, d'un droit de priorité pour l'attribution ou l'acquisition d'un local dans les immeubles compris dans l'opération ou de parts ou actions d'une société immobilière donnant vocation à l'attribution, en propriété ou en jouissance, d'un tel local. " ; qu'aux termes de l'article L. 314-3 du même code : " Si les travaux nécessitent l'éviction provisoire des occupants, il doit être pourvu à leur relogement provisoire dans un local compatible avec leurs besoins, leurs ressources et, le cas échéant, leur activité antérieure, et satisfaisant aux conditions de localisation prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre
- / Nonobstant toutes dispositions ou stipulations contraires, le relogement provisoire peut donner lieu à un bail à titre précaire pour la durée des travaux. Au-delà de trois ans, toute éviction est considérée comme définitive et donne droit à l'application des dispositions de l'article précédent. / Lorsque la réinstallation provisoire n'est pas possible, le commerçant, l'artisan ou l'industriel bénéficie, en lieu et place, d'une indemnisation des pertes financières résultant de la cessation temporaire d'activité. / Les occupants disposent d'un droit à réintégration après les travaux dans le local qu'ils ont évacué. Les baux des locaux évacués pendant la période d'exécution des travaux sont considérés comme ayant été suspendus et reprennent cours à la date à laquelle la réintégration aura été possible. Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur et l'occupant ont décidé d'un commun accord le report définitif du bail sur un local équivalent. / Les occupants sont remboursés de leurs frais normaux de déménagement et de réinstallation. " ;
- Considérant qu'en se bornant à alléguer que la lecture attentive de la délibération attaquée, du compromis de vente et du cahier des charges montre le peu de cas qu'il est fait des occupants de bénéficier de l'application du droit et que ladite délibération ne pouvait ignorer les droits des occupants, les intéressés ne démontrent pas que les dispositions précitées du code de l'urbanisme ont été méconnues alors qu'il ressort des pièces du dossier, plus particulièrement, du cahier des charges, que, depuis le début de l'opération, la ville a engagé le relogement des occupants ; que des relogements temporaires ont été prévus avec réintégration des locataires dans leur logement ou dans un logement équivalent après exécution des travaux ;
- Considérant que le principe d'égalité ne s'oppose pas à ce que, pour des motifs tirés des nécessités de la rénovation urbaine de l'îlot Foch Lavoisier et d'intérêt général, l'opération de cession prévoit dans ses conditions essentielles de favoriser l'accession sociale à la propriété ; qu'ainsi, le moyen tiré de l'atteinte au principe d'égalité et de la discrimination ne saurait être accueilli ;
- Considérant que les moyens tirés, d'une part, de l'illégalité du compromis de vente et du cahier des charges du fait de la transformation de la Sarl Avenir Promotion en un établissement public et de la mise en place d'une commission occulte d'agrément de ventes et de reventes des immeubles portant atteinte au code du commerce et, d'autre part, de ce que le principe d'interdire toute location d'immeubles constituerait une atteinte à la Constitution française et à la déclaration universelle des droits de l'homme sont dénués de précisions suffisantes permettant d'en apprécier le bien fondé ; que ces moyens ne peuvent dès lors qu'être écartés ;
- Considérant que la circonstance que les autorisations d'urbanisme et administratives nécessaires au projet de l'acheteur, purgées des délais de recours, n'auraient pas, conformément aux stipulations de l'article 7 du compromis de vente, été obtenues dans le délai de douze mois à compter de la transmission de la délibération contestée à la préfecture des Pyrénées-Orientales, est sans incidence sur la légalité de cette dernière ; que le moyen tiré de la caducité de la délibération et du compromis de vente doit, ce faisant, être écarté ;
- Considérant que les appelants ne démontrent pas que le montage de l'opération de restauration immobilière des îlots Foch Lavoisier du quartier de Saint-Mathieu serait constitutif d'un détournement de pouvoir ; qu'il ne ressort nullement des pièces du dossier que la délibération attaquée aurait eu pour objet de permettre à une société immobilière privée de réaliser des profits au détriment des finances communales ; que, par suite, ce moyen doit être écarté ;
- Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. F...et Mme E...ne sont pas fondés à demander l'annulation de la délibération en date du 28 avril 2008, sans qu'il soit besoin de statuer sur les fins de non recevoir opposées par la commune de Perpignan et la Sarl Agir Promotion et d'ordonner une enquête sur l'action de la société Fondeville dans certains immeubles de l'îlot Foch-Lavoisier ; Sur les conclusions de la Sarl Agir Promotion tendant à la suppression des passages injurieux :
- Considérant que, en vertu des dispositions de l'article 41 de la loi du 29 juillet 1881 reproduites à l'article L. 741-2 du code de justice administrative, les cours administratives d'appel peuvent, dans les causes dont elles sont saisies, prononcer, même d'office, la suppression des écrits injurieux, outrageants ou diffamatoires ; 21 Considérant que les passages dont la suppression est demandée par la Sarl Agir Promotion n'excèdent pas le droit à la libre discussion et ne présentent pas un caractère injurieux, outrageant ou diffamatoire ; que les conclusions tendant à sa suppression doivent par suite être rejetées ; Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
- Considérant qu'aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. " ;
- Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que la commune de Perpignan, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, verse à M. F...et Mme E...quelque somme que ce soit au titre des frais que ceux-ci ont exposés et non compris dans les dépens ; que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de M. F...et de Mme E...les sommes globales de 1 500 euros au titre des frais exposés par la Sarl Agir Promotion et non compris dans les dépens et de 1 500 euros au titre des mêmes frais exposés par la commune de Perpignan ; D E C I D E : Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Montpellier en date du 13 mai 2011 est annulé. Article 2 : La demande présentée par M. F...et Mme E...devant le tribunal administratif de Montpellier et le surplus des conclusions de la requête sont rejetés. Article 3 : M. F...et Mme E...verseront les sommes globales de 1 500 (mille cinq cents) euros à la Sarl Agir Promotion et de 1 500 (mille cinq cents) euros à la commune de Perpignan au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : Les conclusions présentées par la Sarl Agir Promotion tendant à l'application de l'article 41 de la loi du 29 juillet 1881 sont rejetées. Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à M. B...F..., à Mme C...E..., à la Sarl Agir Promotion et à la commune de Perpignan. '' '' '' '' 2 N° 11MA02826 cd 135-01-03 Collectivités territoriales. Dispositions générales. Biens des collectivités territoriales.