12VE02176

(95700), par Me Zapf, avocat ; la SNC BLEU ROISSY demande à la Cour : 1° d'annuler le jugement nos 0909064,1002830 en date du 21 mars 2012 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à la réduction des cotisations primitives de taxe professionnelle auxquelles elle est assujettie au titre des années 2007 et 2008 à raison de l'hôtel Kyriad qu'elle exploite 1 allée du Verger à Roissy-en-France (Val-d'Oise) ; 2° de prononcer la décharge à hauteur de 42 403 euros de cette cotisation au titre de l'année 2007 et à hauteur de 43 065 euros au titre de l'année 2008 ; 3° de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; Elle soutient que : - elle est fondée à solliciter que le local-type n° 33 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Morangis soit retenu comme terme de comparaison au tarif unitaire de 7,62 euros/m² ; - le local-type n° 55 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Villeneuve-Saint-Georges peut être également retenu car il a été régulièrement évalué par comparaison à un immeuble dont le bail était en cours le 1er janvier 1970 ; - le local-type n° 90 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune d'Issy-les-Moulineaux peut être retenu comme terme de comparaison au tarif unitaire de 5,34 euros/m² dès lors qu'il n'est pas avéré que cet hôtel était un hôtel de préfecture en 1970 et que ses caractéristiques au 1er janvier des années d'imposition étaient comparables à celles du bien à évaluer ; - elle est fondée à solliciter que le local-type n° 57 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Boulogne-Billancourt soit retenu comme terme de comparaison au tarif unitaire de 4,73 euros/m² dès lors qu'il est présumé avoir été régulièrement évalué ; - le tribunal administratif a commis une erreur manifeste d'appréciation en rejetant le local-type n° 43 de Villejuif en indiquant qu'il avait été évalué par rapport à un bail conclu à des conditions anormales alors que les clauses du bail sont courantes ; - le local-type n° 19 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Villejust doit être retenu comme terme de comparaison s'agissant d'un hôtel moderne offrant des prestations similaires avec une situation économique comparable du fait de la proximité d'un aéroport et d'une autoroute ; toutefois, il convient de procéder à un abattement de 30 % au tarif unitaire compte tenu de la différence importante entre la surface pondérée des deux établissements permettant de retenir un tarif unitaire de 8 euros le m² ; - le local-type n° 1 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Cergy-Pontoise doit être retenu comme terme de comparaison au tarif unitaire de 7,62 euros/m², les caractéristiques de cet hôtel deux étoiles permettant de le comparer avec un hôtel de la chaîne des hôtels Campanile ; - dès lors qu'il a été démontré qu'il existe de nombreux termes de comparaison susceptibles d'être retenus, le recours à la méthode d'appréciation directe du 3° de l'article 1498 du code général des impôts, qui ne doit s'appliquer qu'à titre subsidiaire, est irrégulier, l'administration se contentant de rejeter les locaux proposés sans faire de proposition de locaux-types dans toute la France ; .......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 13 mai 2014 : - le rapport de M. Bresse, président assesseur, - et les conclusions de M. Locatelli, rapporteur public ;

1. Considérant que la SNC BLEU ROISSY exploite un immeuble à usage d'hôtel restaurant allée du Verger sur le territoire de la commune de Roissy-en-France (Val-d'Oise) sous l'enseigne Kyriad ; qu'elle a saisi l'administration de deux réclamations tendant à la réduction des cotisations primitives de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de cette commune aux titres des années 2007 et 2008 ; qu'elle fait appel du jugement en date du 21 mars 2012 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes tendant aux mêmes fins ;
2. Considérant qu'aux termes de l'article 1467 du code général des impôts, dans sa rédaction alors applicable : " La taxe professionnelle a pour base : / 1° Dans le cas des contribuables autres que ceux visés au 2° : / a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478 (...) " ; qu'il résulte de l'article 1469 du même code alors en vigueur, que, pour les biens passibles de la taxe foncière, la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'aux termes de l'article 1494 de ce code : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (...) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508 pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte " ; que selon les dispositions de l'article 1498 dudit code : " (...) 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. " ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l'article 1498 sus rappelé ; Sur la détermination de la valeur locative par comparaison :
3. Considérant que pour déterminer la valeur locative de l'hôtel Kyriad, l'administration fiscale s'est initialement référée au local-type n° 1 du procès-verbal des opérations complémentaires des évaluations foncières de la commune de Roissy-en-France qui ayant été lui-même évalué par voie d'appréciation directe ne pouvait valablement être retenu ; que la SNC BLEU ROISSY soutient que la valeur locative de l'immeuble qu'elle exploite peut être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence à différents termes de comparaison ;
4. Considérant, en premier lieu, que le local type n° 1 situé à Cergy-Pontoise correspond à un hôtel de type traditionnel, qui, même s'il a fait l'objet de travaux de réaménagement, ne saurait être comparé à un hôtel de chaîne de conception moderne ; qu'il s'ensuit que ce terme de comparaison ne peut être retenu pour procéder à l'évaluation de l'immeuble en cause ;
5. Considérant, en deuxième lieu, que le local-type n° 33 de la commune de Morangis n'était pas loué au 1er janvier 1970 mais était occupé par son propriétaire et la mention C figurant sur le procès-verbal communal n'est pas de nature à établir qu'il aurait été évalué par comparaison avec un autre local-type alors qu'aucun autre local de cette sorte n'est indiqué sur le procès-verbal et que le ministre fait valoir sans être contredit que le tarif a été fixé par rapport à une moyenne des tarifs des hôtels deux étoiles du département de l'Essonne ; que, dès lors, il ne peut être retenu comme terme de comparaison ;
6. Considérant, en troisième lieu, que le local-type n° 33 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Saint-Mandé construit en 1895 correspond à un hôtel de type traditionnel dont les caractéristiques, au regard de sa construction, sa nature, et son aménagement, ne sont pas similaires à celles de l'établissement à évaluer qui, exploité sous l'enseigne Kyriad, fait partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne ; qu'il doit donc être écarté ;
7. Considérant, en quatrième lieu, que le procès-verbal complémentaire des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif, établi le 14 février 1979, a modifié les données applicables au local-type n° 43 et a porté le tarif de 63F/m² à 150 F le m² ; qu'ainsi que le fait valoir le ministre, la société ne saurait donc se prévaloir d'un tarif qui est devenu caduc ;
8. Considérant, en cinquième lieu, que le local-type n° 55 du procès-verbal de la commune de Villeneuve-Saint-Georges a été lui-même évalué par comparaison avec le local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne ; qu'il résulte de l'instruction que ce dernier a été évalué par la méthode d'appréciation directe et non par comparaison ; qu'il ne peut donc servir de terme de comparaison pour déterminer la valeur locative d'un autre immeuble ; que, dès lors, le local-type n° 55 ne peut davantage être retenu ;
9. Considérant, en sixième lieu, que le local-type n° 57 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Boulogne-Billancourt construit en 1925 correspond à un hôtel de type traditionnel dont les caractéristiques, au regard de sa construction, sa structure et son aménagement, ne sont pas similaires à celles de l'établissement à évaluer qui, exploité sous l'enseigne Kyriad, fait partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne ; qu'il doit donc être écarté ;
10. Considérant, en septième lieu, que le local-type n° 90 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune d'Issy-les-Moulineaux correspond à un hôtel construit en 1926, de type traditionnel, dont les caractéristiques au regard de sa construction, de sa structure et de son aménagement ne sont pas les mêmes que celles de l'établissement à évaluer, quand bien même il aurait fait l'objet d'aménagements depuis le 1er janvier 1970 ainsi que le fait valoir la société requérante ; qu'il s'ensuit que ce terme de comparaison ne peut être retenu pour procéder à l'évaluation de l'immeuble en cause ;
11. Considérant, en huitième lieu, que la SNC BLEU ROISSY demande également que soit retenu comme terme de comparaison le local-type n° 61 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole ; que, toutefois, cet établissement construit en 1940 et modifié en 1960, de type traditionnel, ne présente pas des caractéristiques similaires à celles de l'établissement à évaluer qui est un hôtel de chaîne ; qu'il ne saurait donc être retenu comme terme de comparaison alors même qu'il a fait l'objet d'améliorations ;
12. Considérant, enfin, qu'il n'y a pas lieu de se prononcer sur le local-type n° 19 du procès-verbal de la ville de Villejust dès lors que la société requérante y a renoncé en cours d'instance ;
13. Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SNC BLEU ROISSY ne peut être retenu comme terme de comparaison pour la mise en oeuvre de la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'il ne résulte pas de l'instruction qu'un autre terme de comparaison régulièrement évalué pourrait être retenu ; que, par voie de conséquence, et sans qu'il soit besoin, eu égard au nombre de termes de comparaison proposés tant en première instance qu'en appel, d'ordonner un supplément d'instruction, il y a lieu, par défaut, d'évaluer l'immeuble de la SNC BLEU ROISSY par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 de ce code ; Sur la méthode par voie d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts :
14. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires " ; qu'aux termes de l'article 324 AC de cette même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimé par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une commune comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ;
15. Considérant qu'en vertu de ces dispositions, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC précité, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ;
16. Considérant que, pour calculer la valeur locative de l'immeuble par la méthode d'évaluation directe, l'administration s'est référée, d'une part, au prix de vente de cinq établissements dont les transactions sont intervenues entre 1984 et 1989 en opérant une dépréciation de 20 % pour ceux qui étaient cédés en état de futur achèvement ; qu'elle a ensuite rétabli la valeur vénale au 1er janvier 1970 puis a appliqué à la valeur vénale ainsi calculée un taux d'intérêt de 7 % pour obtenir la valeur locative ; que, si la SNC BLEU ROISSY fait valoir que les transactions proposées par l'administration seraient trop éloignées du 1er janvier 1970, elle ne fait référence à aucune transaction plus proche portant sur des immeubles d'une nature comparable situés dans la commune de Roissy-en-France ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue ; que, dans les circonstances de l'espèce, les transactions conclues en 1984 et 1989 pouvaient être retenues pour l'application de la méthode d'appréciation directe ; que la méthode ainsi retenue par le service aboutit à une valeur locative de référence au 1er janvier 1970 de 120 936 euros, supérieure à celle qui avait été initialement déterminée selon la méthode comparative égale à 120 155 euros et retenue pour calculer la taxe professionnelle due au titre des années 2007 et 2008 par la SNC BLEU ROISSY ;
17. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que SNC BLEU ROISSY n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes ; que, par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être également rejetées ; DECIDE : Article 1er : La requête de la SNC BLEU ROISSY est rejetée. '' '' '' '' N° 12VE02176 6 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.