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13NT00017

CETATEXT000029589803 J4_L_2014_09_000001300017 CETAT texte/juri/admin/CETA/TEXT/00/00/29/58/98/CETATEXT000029589803.xml Texte Cour Administrative d'Appel de Nantes, 5ème chambre, 26/09/2014, 13NT00017, Inédit au recueil Lebon 2014-09-26 Cour Administrative d'Appel de Nantes 13NT00017 5ème chambre plein contentieux C M. LENOIR LEDERF-DANIEL Mme Christine PILTANT Mme GRENIER Vu la requête, enregistrée le 4 janvier 2013, présentée pour Mme D... C..., demeurant..., et M. A... demeurant..., par Me Le Derf-Daniel, avocat ; ils demandent à la cour : 1°) de réformer le jugement n° 1002198 du 8 novembre 2012 par lequel le tribunal administratif de Rennes a limité à 11 863,57 euros le montant des indemnisations sollicitées en réparation des préjudices subis de fait de l'illégalité du certificat d'urbanisme délivré par le maire de la commune de Larmor Baden pour la parcelle cadastrée section G n° 1112 ainsi que de l'illégalité du permis de construire délivré le 30 juillet 2007 ; 2°) de mettre à la charge de la commune de Larmor Baden une indemnisation totale d'un montant de 332 915,62 euros portant intérêt au taux légal à compter du 28 janvier 2010 et dire que ces intérêts seront capitalisés par application des dispositions de l'article 1154 du code civil ; 3°) de mettre à la charge de la commune de Larmor Baden une somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; ils soutiennent que : - ils ont été induits en erreur par la mention erronée du certificat d'urbanisme délivré le 16 août 2005 par la commune de Larmor Baden selon laquelle leur parcelle est classée en zone NAa alors que ce classement est illégal et que la commune, qui connaissait l'existence de la zone humide, devait écarter les dispositions du plan d'occupation des sols ; - ils n'ont pas commis d'imprudence susceptible d'exonérer la commune de sa responsabilité ; - contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, il ne leur appartenait pas de compléter l'information donnée par le certificat d'urbanisme, même informatif, qui devait les alerter sur le caractère inconstructible du terrain et qui mentionnait que le terrain était situé en zone NAa, soit une zone d'urbanisation future, laissant ainsi penser qu'il était constructible, alors qu'il aurait dû mentionner explicitement les dispositions d'urbanisme applicables ; - la commune de Larmor Baden ne peut pas invoquer la responsabilité du notaire qui se fie aux informations données par l'administration compétente ; - le certificat d'urbanisme devait être d'autant plus précis que la nature de l'opération projetée n'était pas indiquée et qu'en l'occurrence, les constructions en zone NAa ne sont autorisées que sous conditions ; - la mention dans le cadre 9 du certificat d'urbanisme ne permettait pas de mesurer le risque que le terrain soit totalement inconstructible ni d'anticiper l'illégalité du classement en zone NAa ; - les mentions portées dans l'acte de vente du 23 février 2006 avertissant d'un risque de sursis à statuer sur une future demande de permis de construire n'atténuent pas la responsabilité de la commune, alors que le sursis mentionnait le classement de la parcelle en zone Ub, constructible sans réserve, et que la commune leur a délivré un permis de construire ; - les premiers juges ont commis une erreur de droit en estimant que le préjudice lié à la perte de la valeur vénale de la parcelle et aux frais d'acquisition sont sans lien de causalité directe avec l'illégalité du classement de la parcelle en zone NAa, alors qu'ils n'auraient pas acquis cette parcelle s'ils avaient eu connaissance de ce qu'elle était définitivement inconstructible ; - le jugement attaqué, qui ne se prononce pas sur leur demande relative aux frais de conseil et de procédure à hauteur de 425,51 euros, est entaché d'omission à statuer ; - ils ont droit à l'indemnisation des préjudices qu'ils ont subis à hauteur de 227 227,25 euros au titre de la perte de valeur vénale du terrain, 6 794,28 euros au titre des frais financiers, 5 515,92 euros au titre des frais de conseil et de procédure, et 50 000 euros au titre du préjudice moral ; Vu le jugement attaqué ; Vu le mémoire en défense, enregistré le 27 septembre 2013, présenté pour la commune de Larmor Baden, représentée par son maire, par Me Martin, avocat, qui conclut au rejet de la requête, à la réformation du jugement du tribunal administratif de Rennes en tant qu'il l'a condamnée à verser à Mme C... et M. A... la somme de 11 863,57 euros et à ce que Mme C... et M. A... lui versent la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; elle soutient que : - elle n'a pas commis de faute en délivrant aux requérants le certificat d'urbanisme en litige, qui, ne concernant pas un projet spécifique, ne constitue pas une autorisation d'utilisation ou d'occupation du sol, et qui fait état du classement en zone NAa et attire l'attention sur le caractère humide du terrain ; - les appelants ont commis des fautes de nature à exonérer totalement la commune de sa responsabilité, en ne s'assurant pas de la constructibilité du terrain avant l'achat ; - en ne sollicitant pas, pour ses clients, un certificat d'urbanisme opérationnel et en n'attirant pas leur attention sur les implications du classement en zone NAa, le notaire a également commis une faute de nature à exonérer pour partie la commune de sa responsabilité ; - le préjudice ne peut trouver son fondement dans le classement de la parcelle en zone NAa dès lors que ce classement ne conférait aucune possibilité de construction, la parcelle n'étant pas dans un secteur autorisé, et alors que seuls un certificat d'urbanisme pré opérationnel positif ou un permis de construire peuvent conférer à une transaction la sécurité juridique requise ; - s'agissant de l'évaluation des préjudices, elle se réfère à ses écrits en première instance ; - la demande d'indemnisation au titre de l'assurance du prêt, formulée pour la première fois en appel, est irrecevable et non fondée, l'assurance n'étant pas obligatoire ; - le procès-verbal de constat d'huissier est sans lien avec le préjudice allégué ; - sa responsabilité doit être atténuée dès lors que Mme C... et M. A..., qui ne pouvaient ignorer la fragilité du permis de construire, n'ont pas procédé aux études suggérées par le certificat d'urbanisme avant de déposer leur demande ; - les chefs de préjudice relatif aux frais de conseil et de procédure, et celui relatif aux frais d'aménagement du terrain, sans lien avec le permis de construire annulé, doivent être écartés ; - l'indemnisation à hauteur de 5 000 euros du préjudice moral est excessive ; Vu le mémoire en réplique, enregistré le 31 mars 2014, présenté pour Mme C... et M. A..., qui tend aux mêmes fins que la requête par les mêmes moyens ; ils soutiennent en outre que : - en faisant état d'un classement illégal en zone NAa, concernant une zone à urbaniser, et faute de mentions explicites sur le caractère inconstructible de la parcelle, la commune de Larmor Baden a commis une faute en leur délivrant le certificat d'urbanisme en litige ; - la commune n'est pas fondée à se prévaloir du comportement fautif du notaire pour s'exonérer de sa responsabilité ; - le classement de la parcelle en zone à urbaniser et le certificat d'urbanisme erroné ont conféré à la parcelle une valeur vénale supérieure à sa valeur réelle ; - l'indemnisation du préjudice relatif aux frais d'assurance, qui n'était pas facultative compte tenu de leur âge au moment de l'emprunt, a été demandée en première instance ; - le procès-verbal de constat était utile dès lors qu'il a permis d'apprécier l'état de la parcelle et de ses environs en première instance ; - ils n'ont commis aucune imprudence en sollicitant le permis de construire dès lors que la commune devait tirer les conséquences de la présence de la zone humide et refuser la délivrance du permis de construire ; - ils ont droit à l'indemnisation des frais exposés pour leur défense, ainsi qu'aux frais de décaissement du terrain, exécutés avant l'ordonnance prononçant la suspension de l'exécution du permis de construire ; Vu le mémoire, enregistré le 18 août 2014, présenté pour Mme C... et M. A..., qui tend aux mêmes fins que la requête par les mêmes moyens ; ils soutiennent en outre que la parcelle voisine, qui a été construire, présente les mêmes caractéristiques que la parcelle qu'ils ont acquise et qu'ils croyaient constructible ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code de l'environnement ; Vu le code de l'urbanisme ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 9 septembre 2014 : - le rapport de Mme Piltant, premier conseiller ; - les conclusions de Mme Grenier, rapporteur public ; - et les observations de Me Le Derf-Daniel, avocat de Mme C... et M. A... ; Après avoir pris connaissance des notes en délibéré, enregistrées le 10 septembre 2014, présentées pour Mme C... et M. A... ;

  1. Considérant que, par acte notarié du 23 février 2006, Mme C... et M. A... ont acquis, pour la somme de 200 000 euros, une parcelle cadastrée section G 1112 située au lieu-dit " Penmarc'h en Toul ", chemin de la Fontaine à Larmor Baden, après que le notaire chargé de la vente a obtenu le 16 novembre 2005 un certificat d'urbanisme informatif relatif à cette parcelle ; que, par arrêté du 30 juillet 2007, le maire de Larmor Baden leur a délivré un permis de construire une maison d'habitation sur ce terrain ; que, saisi par un tiers, le tribunal administratif de Rennes a annulé ce permis de construire par jugement du 20 août 2009 devenu définitif ; que, par jugement du 8 novembre 2012, le tribunal administratif de Rennes a condamné la commune de Larmor Baden (Morbihan) à verser la somme de 11 863,57 euros à Mme C... et M. A... en réparation des préjudices subis du fait de l'illégalité du classement en zone NAa, d'urbanisation future de la parcelle dont Mme C... et M. A... sont propriétaires et du permis de construire délivré le 30 juillet 2007 ; que Mme C... et M. A... relèvent appel de ce jugement en ce qu'il n'a pas fait intégralement droit à leurs demandes ; que la commune de Larmor Baden, par la voie de l'appel incident, demande l'annulation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à verser la somme de 11 863,57 euros à Mme C... et M. A... ; Sur la régularité du jugement attaqué :
  2. Considérant qu'il résulte de l'instruction que Mme C... et M. A... ont demandé au tribunal administratif de Rennes de les indemniser des frais d'huissier, d'un montant de 425,51 euros, exposés pour leur défense devant le tribunal administratif de Rennes dans le cadre du recours engagé par un tiers à l'encontre du permis de construire qui leur avait été délivré par le maire de Larmor Baden le 30 juillet 2007 ; que le tribunal a omis de statuer sur cette demande ; qu'il y a lieu, par suite, pour la cour, d'annuler le jugement attaqué en tant qu'il n'a pas statué sur cette demande, de se prononcer immédiatement par la voie de l'évocation sur celle-ci et de statuer, par l'effet dévolutif, sur les autres conclusions de la requête ; Sur la responsabilité de la commune :
  3. Considérant qu'aux termes de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable en l'espèce : " Le certificat d'urbanisme indique les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus (...) " ;
  4. Considérant, d'une part, que le certificat délivré le 16 novembre 2005 à Mme C... et M. A... et annexé à l'acte de vente, se bornait à leur faire connaître, à leur demande qui ne précisait pas quel type d'opération ils entendaient le cas échéant y réaliser, que leur terrain était inclus dans la zone NAa, d'urbanisation future, et indiquait notamment que " compte tenu de la venue récemment constatée d'importantes quantités d'eau pluviales sur le terrain, le demandeur devra réaliser, préalablement au dépôt de tout projet d'urbanisation, une étude précisant l'aptitude du sous-sol à recevoir une construction " ; que ce certificat mentionnait par ailleurs que le document d'urbanisme applicable sur la commune étant en cours de révision, toute demande d'occupation ou d'autorisation du sol était susceptible de faire l'objet d'un sursis à statuer, et que le terrain était concerné par les dispositions de la loi du 3 janvier 1986 dite loi Littoral en plus des dispositions du document d'urbanisme applicable à la commune ;
  5. Considérant que la régularité d'un certificat d'urbanisme délivré sur le fondement du premier alinéa de l'article L.410-1 du code de l'urbanisme est subordonnée à la seule conformité des informations qu'il contient à la réglementation applicable à la parcelle pour laquelle il a été sollicité ; que dans ces conditions, l'illégalité du plan local d'urbanisme est sans incidence sur la régularité d'un certificat d'urbanisme informatif dans la mesure où ledit certificat, qui ne constitue pas un acte d'application de la réglementation locale d'urbanisme, a pour seul objet d'informer le demandeur des règles d'urbanisme applicables, à la date où il a été délivré, au terrain faisant l'objet de la demande ; qu'en conséquence, la circonstance que les règles ainsi rappelées par le certificat en cause seraient illégales n'a pas pour effet de rendre irrégulier ce dernier dès lors que l'information ainsi délivrée correspond fidèlement et précisément à la réglementation en vigueur ; que, par suite, le certificat d'urbanisme délivré le 16 novembre 2005, qui a mentionné, sans erreur par rapport à l'état du droit alors existant, que leur parcelle relevait des dispositions applicables à la zone NAa n'est pas entaché d'irrégularité ; qu'il suit de là que les premiers juges ont pu, à bon droit, estimer que Mme C... et M. A... n'étaient pas fondés à soutenir que le maire de la commune de Larmor Baden aurait commis une faute en leur délivrant un certificat d'urbanisme informatif incomplet ; que dès lors, le lien de causalité direct et certain entre ce certificat d'urbanisme et les dommages subis par les requérants du fait de l'achat de la parcelle n'est pas établi ;
  6. Considérant, d'autre part, que pour annuler, par son jugement du 20 août 2009, le permis de construire accordé le 30 juillet 2007 à Mme C... et M. A..., le tribunal administratif de Rennes s'est fondé, d'une part, sur l'illégalité du classement en zone Ube de la parcelle G 1112 dans le plan local d'urbanisme adopté le 26 janvier 2007 dès lors que la parcelle en cause était incluse dans un secteur présentant le caractère d'une zone humide et, d'autre part, sur le fait que le classement antérieur de cette parcelle en zone NAa par le plan d'occupation des sols remis en vigueur n'autorisait pas la construction d'une maison d'habitation dès lors que celle-ci n'était pas comprise dans un secteur autorisé ; que ce jugement étant revêtu de l'autorité absolue de la chose jugée, Mme C... et M. A... sont fondés à soutenir que le maire de Larmor-Baden a commis une faute de nature à engager la responsabilité de la commune en délivrant ce permis de construire illégal ;
  7. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que Mme C... et M. A... sont seulement fondés à rechercher la responsabilité de la commune de Larmor-Baden à raison de l'illégalité fautive s'attachant au permis de construire accordé le 30 juillet 2007 ; que, pour s'exonérer de sa responsabilité, la commune de Larmor-Baden ne saurait utilement invoquer les fautes qu'auraient commises, selon elle, le notaire chargé de la vente en ne sollicitant pas un certificat d'urbanisme pré-opérationnel et en n'attirant pas l'attention des requérants sur les implications du classement en zone NAa ; Sur les préjudices :
  8. Considérant que Mme C... et M. A... peuvent seulement prétendre à l'indemnisation des préjudices directs et certains résultant de la faute commise par la commune lors de la délivrance du permis de construire du 30 juillet 2007 précité ;
  9. Considérant, en premier lieu, que si Mme C... et M. A... demandent à être indemnisés des préjudices correspondant à la différence entre la valeur réelle du terrain en cause et les coûts exposés pour son acquisition en vue d'y construire une maison, y compris les frais d'acquisition et les frais financiers y afférents, ces préjudices sont, ainsi que l'ont estimé à bon droit les premiers juges, sans lien de causalité direct avec l'illégalité du permis de construire délivré par le maire de Larmor Baden le 30 juillet 2007 ;
  10. Considérant, en deuxième lieu, que Mme C... et M. A... justifient avoir engagé des frais de préparation du terrain en vue de l'exécution des travaux autorisés par le permis de construire à hauteur de 1 347,65 euros ; qu'en revanche, ils ne justifient pas, en se bornant à produire un simple devis estimatif, avoir procédé au règlement des frais relatifs à l'enlèvement des déchets verts ; que, par suite, et comme l'ont estimé à juste titre les premiers juges, il n'y a lieu de faire droit à la demande de Mme C... et M. A... qu'à hauteur de 1 347,65 euros ;
  11. Considérant, en troisième lieu, que les taxes foncières acquittées par Mme C... et M. A... ont été établies en fonction de la valeur cadastrale de la parcelle et sont déterminées et actualisées selon les règles fixées par le code général des impôts ; que le montant de ces impositions, dues en tout état de cause quelle que soit l'utilisation du terrain, est en conséquence sans relation avec l'illégalité du permis de construire délivré par le maire de Larmor Baden ;
  12. Considérant, en quatrième lieu, que les frais exposés par le bénéficiaire d'un permis de construire à l'occasion d'un recours pour excès de pouvoir engagé par un tiers et à l'issue duquel le juge administratif annule ce permis sont susceptibles d'être pris en compte dans le préjudice résultant de l'illégalité fautive du permis dès lors que ces frais n'ont pu donner lieu à remboursement en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; que, par suite, il y a lieu de faire droit à la demande de Mme C... et M. A... à hauteur de 5 515,92 euros au titre des frais d'avocat exposés à l'occasion du litige sur lequel il a été statué par le jugement du tribunal administratif de Rennes du 20 août 2009 et à hauteur de 425, 51 euros au titre des frais d'huissier exposés à l'occasion de ce même litige ;
  13. Considérant, en cinquième lieu, que le tribunal administratif de Rennes a fait une juste appréciation du préjudice résultant des troubles dans les conditions d'existence de Mme C... et M. A... en l'évaluant à 5 000 euros ;
  14. Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu de condamner la commune de Larmor Baden à verser à Mme C... et M. A... la somme globale de 12 289, 08 euros en réparation des préjudices subis ; Sur les intérêts et leur capitalisation :
  15. Considérant que Mme C... et M. A... ont droit aux intérêts de la somme de 12 289,08 euros à compter du 30 janvier 2010, date de réception de leur demande préalable par la commune de Larmor Baden ;
  16. Considérant que la capitalisation des intérêts peut être demandée à tout moment devant le juge du fond, même si, à cette date, les intérêts sont dus depuis moins d'une année ; qu'en ce cas, cette demande ne prend toutefois effet qu'à la date à laquelle, pour la première fois, les intérêts sont dus pour une année entière ; que la capitalisation des intérêts a été demandée par Mme C... et M. A... dans le cadre de leur demande devant le tribunal administratif de Rennes ; qu'il y a lieu de faire droit à cette demande à compter du 30 janvier 2011, date à laquelle était due, pour la première fois, une année d'intérêts, ainsi qu'à chaque échéance annuelle à compter de cette date ; Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
  17. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de Mme C... et M. A..., qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme demandée par la commune de Larmor Baden en application de l'article L.761-1 du code de justice administrative ; qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Larmor Baden le versement de la somme sollicitée au même titre par Mme C... et M. A... ; DÉCIDE : Article 1er : Le jugement du 8 novembre 2012 du tribunal administratif de Rennes est annulé en tant qu'il a omis de statuer sur les conclusions de Mme C... et M. A... tendant au versement d'une somme de 425,51 euros. Article 2 : La commune de Larmor Baden est condamnée à verser la somme de 12 289,08 euros à Mme C... et M. A.... Cette somme portera intérêts à compter du 30 janvier
  18. Article 3 : Les intérêts sur la somme de 12 289,08 euros que la commune de Trebeurden a été condamné à verser à M. et Mme B..., échus à la date du 30 janvier 2011 seront capitalisés à cette date pour produire eux-mêmes intérêts. Article 4 : Le jugement du 8 novembre 2012 du tribunal administratif de Rennes est, pour ce qui concerne les conclusions de Mme C... et M. A... sur lesquelles il a statué, réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête de Mme C... et M. A..., l'appel incident et les conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative présentés par la commune de Larmor Baden sont rejetés. Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à Mme D...C..., à M. E... A...et à la commune de Larmor Baden. Délibéré après l'audience du 9 septembre 2014, à laquelle siégeaient : - M. Lenoir, président de chambre, - M. Francfort, président-assesseur, - Mme Piltant, premier conseiller. Lu en audience publique, le 26 septembre
  19. Le rapporteur, Ch. PILTANT Le président, H. LENOIR Le greffier, F. PERSEHAYE '' '' '' '' 1 N° 13NT00017 2 1

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