13MA00039

(06407), par la société d'avocats Burlett et associés ; Le syndicat des copropriétaires de la villa Danica demande à la Cour : 1°) de réformer le jugement n° 0900343 du 13 novembre 2012 par lequel le tribunal administratif de Nice a annulé le permis de construire délivré à M. A...le 5 décembre 2008 par le maire de la commune de Cannes en tant seulement qu'il autorise la construction d'un garage ; 2°) de mettre à la charge de la commune de Cannes la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; ............................................................................................................. Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code de l'urbanisme ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 26 novembre 2014 : - le rapport de M. Gonneau, rapporteur ; - les conclusions de M. Salvage, rapporteur public ; - et les observations de Me D...substituant le cabinet Burlett et associés pour le syndicat des copropriétaires de la villa Danica et de Me C...substituant Me E... pour la ville de Nice ;

1. Considérant que le maire de la commune de Cannes a délivré à M.A..., le 5 décembre 2008, un permis de construire une villa et une piscine ainsi qu'un garage ; que le syndicat des copropriétaires de la villa Danica relève appel du jugement du 13 novembre 2012 en tant que le tribunal n'a annulé le permis de construire en tant seulement qu'il autorise la construction du garage ; que la commune de Nice demande quant à elle par la voie de l'appel incident l'annulation du jugement en tant qu'il a partiellement fait droit aux conclusions du syndicat requérant ; Sur la régularité du jugement :
2. Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-5 dans sa rédaction alors applicable : " Lorsqu'elle constate que seule une partie d'un projet de construction ou d'aménagement ayant fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme est illégale, la juridiction administrative peut prononcer une annulation partielle de cette autorisation. / L'autorité compétente prend, à la demande du bénéficiaire de l'autorisation, un arrêté modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle devenue définitive. " ;
3. Considérant que le syndicat des copropriétaires de la villa Danica soutient que le tribunal administratif, dès lors qu'il constatait que le toit du garage devait être recouvert pour la moitié de sa surface au moins de tuiles, devait constater par voie de conséquence que les dispositions de l'article UE 13.6 du plan local d'urbanisme n'étaient pas respectées, dès lors que la prise en considération de la couverture végétale de la totalité du toit-terrasse du garage était nécessaire pour atteindre la proportion de 50 % de la superficie du terrain à aménager en espace vert pour respecter ces dispositions ; qu'ainsi le tribunal administratif, qui aurait dû annuler entièrement le permis de construire attaqué, n'aurait pas tiré toutes les conséquences de sa motivation dans son application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme ;
4. Considérant toutefois que le motif d'annulation retenu par le tribunal administratif permettait à celui-ci, au regard de la configuration particulière, par ailleurs non contestée, du garage, partie identifiable du projet, d'annuler le permis de construire attaqué en tant seulement qu'il avait autorisé la construction du garage, sans que les conséquences de cette annulation sur le projet de construction au regard des dispositions en matière de superficie consacrée aux espaces verts n'aient d'incidence, dès lors qu'un permis modificatif à intervenir était de nature à permettre le respect de ces dispositions ; Sur la recevabilité de la demande de première instance :
5. Considérant qu'en vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic représente le syndicat des copropriétaires en justice ; qu'aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de cette loi : " Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. / Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. / Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. "
6. Considérant qu'il ressort de ces dispositions que, dans les circonstances où une autorisation est requise, le syndic, agissant au nom de la copropriété, est tenu de disposer, sous peine d'irrecevabilité de sa demande, d'une autorisation formelle de l'assemblée générale des copropriétaires pour ester en justice, habilitation qui doit préciser l'objet et la finalité du contentieux engagé ; qu'en revanche, dès lors que le syndic dispose d'une telle autorisation pour engager une procédure contentieuse, ces dispositions n'exigent pas que, pour interjeter appel et, le cas échéant, se pouvoir en cassation, celui-ci sollicite une nouvelle autorisation ;
7. Considérant que l'assemblée générale des copropriétaires de la villa Danica du 19 janvier 2009 sous le titre : " autorisation au syndic d'agir à l'encontre du permis de construire déposé par M.A... ", a autorisé le syndic à ester en justice à l'encontre de M. A...en raison de l'ébranlement des fondations et de l'obstruction des ventilations des appartements de la villa Danica, et a donné mandat à ce dernier pour représenter la copropriété devant toutes juridictions ; que cette délibération suffisait pour autoriser le syndic des copropriétaires de la villa Danica à demander l'annulation pour excès de pouvoir du permis de construire ; que c'est par suite à bon droit que le tribunal a écarté la fin de non recevoir opposée à la demande ; Sur la légalité du permis de construire ;
8. Considérant que l'article 9.9 du titre I du règlement du plan local d'urbanisme de la ville de Cannes opposable au projet définit le bâtiment comme " une construction qui présente un espace intérieur utilisable " et précise que " le terme de construction englobe tous les travaux, ouvrages ou installations (à l'exception des clôtures qui bénéficient d'un régime propre) qui entrent dans le champ d'application du permis de construire (...) " ; qu'aux termes de l'article UE 11.1 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Cannes : " Couvertures de bâtiments : (...) la couverture en tuiles est obligatoire dans les périmètres figurant à l'annexe du règlement (cf pièce n° 7.10 du présent dossier). En ce cas, des terrasses peuvent être composées avec les toitures sans toutefois mettre en cause la dominance des tuiles (plus de 50 % de la couverture) (...) " ;
9. Considérant que si la commune de Cannes fait valoir que le permis de construire délivré le 5 décembre 2008 a fait l'objet d'un permis modificatif, demandé le 5 août 2013 et accordé tacitement le 23 décembre 2013, qui a notamment pour objet de prévoir une toiture en tuile couvrant la moitié du garage, et donc de régulariser l'illégalité censurée par le tribunal administratif, un permis modificatif, délivré à seule fin de tirer les conséquences d'un jugement frappé d'appel, ne saurait avoir toutefois pour effet de régulariser les illégalités affectant le permis de construire litigieux et de rendre inopérants les moyens tirés de ces illégalités ;
10. Considérant qu'il est constant que le terrain d'assiette de la construction litigieuse est inclus dans l'un des périmètres délimités par l'annexe n° 7.10 à laquelle se réfère l'article UE 11.1 du plan d'occupation des sols précité ; que, par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que le garage prévu, séparé du bâtiment principal, constitue un bâtiment autonome, au sens de l'article 9.9 du règlement du plan local d'urbanisme précité, soumis aux dispositions de l'article UE 11.1 du même règlement ; que, contrairement à ce que soutient la commune de Cannes, les dispositions de cet article sont applicables aux bâtiments et non pas à un projet architectural dans son ensemble ; que, dès lors qu'il était prévu que ce garage devait être entièrement couvert d'une toiture terrasse végétalisée, le syndicat des copropriétaires de la villa Danica pouvait soutenir que le permis autorisant sa construction ne respecte pas les dispositions précitées de l'article UE 11.1 imposant que la couverture des bâtiments soit réalisée en tuiles sur au moins la moitié de leur superficie ;
11. Considérant toutefois que, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires de la villa Danica, le motif d'annulation ainsi retenu par le tribunal administratif n'entrainait pas nécessairement, à peine de contradiction entre les motifs et le dispositif du jugement, la méconnaissance des dispositions particulières du règlement du plan local d'urbanisme en matière de superficies d'espaces verts ; que, d'ailleurs, le respect de ces dispositions est assuré par le permis de construire modificatif délivré ;
12. Considérant qu'aux termes de l'article UE 1 du plan local d'urbanisme : " sont interdits, hors des zones soumises à des risques naturels inondation (...) les affouillements et exhaussements du sol, à l'exception de ceux autorisés sous conditions à l'article UE
13. " ; que l'article UE 2 dispose que : " hors des zones soumises à des risques naturels " inondation ", les occupations et utilisations du sol suivantes ne sont admises que si elles respectent les conditions ci-après : les affouillements et exhaussements du sol, à condition qu'ils soient nécessaires à la réalisation des occupations et utilisations du sol admises dans la zone, ou bien qu'ils permettent de pallier les risques naturels " inondations " (...) " ;
14. Considérant que les prescriptions précitées doivent s'entendre en évoquant les affouillements et exhaussements du sol comme concernant les " installations et travaux divers ", non soumis à la réglementation du permis de construire et dont la réalisation est subordonnée à autorisation dans les conditions prévues par les articles R*421-18 et suivants du code de l'urbanisme ; qu'elles ne sont pas applicables aux travaux de mise en état des terrains d'assiette des bâtiments et autres ouvrages dont la construction fait l'objet d'un permis de construire, qui est délivré conformément à d'autres dispositions du même code et tient compte d'éventuels affouillements et exhaussements du sol ; qu'il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles UE 1 et UE 2 précités est inopérant ;
15. Considérant qu'aux termes de l'article UE 3 du plan local d'urbanisme : " (...) 3.2 Les accès et la voirie doivent présenter les caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité, de défense contre l'incendie, de protection civile, de ramassage des ordures ménagères. 3.3 Les dimensions, formes, caractéristiques techniques des voies publiques ou privées doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent ou aux opérations qu'elles doivent desservir. " ;
16. Considérant que la propriété de M. A...et deux autres parcelles supportant des villas individuelles sont desservies par un chemin d'une largeur de trois mètres et d'une longueur d'environ 40 mètres ; qu'une telle configuration est suffisante tant au regard des exigences de sécurité qu'à celui des caractéristiques des bâtiments ainsi desservis ; que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté ;
17. Considérant que le syndicat requérant soutient que la vocation de la zone UE à n'accueillir qu'une urbanisation de faible densité a été méconnue ; que ce moyen tel qu'exposé est dépourvu des précisions permettant d'en apprécier le bien-fondé ;
18. Considérant qu'aux termes de l'article UE 7 du plan local d'urbanisme : " (...) Tout bâtiment (...) doit être implanté à une distance des limites séparatives de fond de propriété au moins égale à cinq mètres. (...) " ; Considérant qu'aux termes de l'article L. 471-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable : " Lorsqu'en application des dispositions d'urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites "de cours communes", peuvent, à défaut d'accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret. " ; que, par ces dispositions, le législateur a entendu que l'institution d'une servitude de cour commune puisse, même en l'absence de mention explicite dans le plan local d'urbanisme d'une commune, permettre de garantir le respect des règles de prospect posées par ce plan et relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ;
19. Considérant que l'institution d'une telle servitude prévue par la loi ne peut être qualifiée de " manoeuvre " comme le syndicat requérant le soutient ; que le moyen tiré de ce qu'en l'absence de cette servitude le projet aurait méconnu les dispositions de l'article UE 7 du plan local d'urbanisme doit être écarté ;
20. Considérant qu'aux termes de l'article UE 11 du plan local d'urbanisme : " Les constructions doivent contribuer à l'harmonie de leur environnement, par les bonnes proportions de leur volume et de leurs éléments ainsi que par la qualité des matériaux mis en oeuvre, et par le choix des couleurs employées pour leur embellissement. (...) " ;
21. Considérant qu'en se bornant à faire valoir le " type contemporain " du projet en litige, sans autres précisions, pour soutenir que les constructions ainsi autorisées ne s'intègreraient pas à celles déjà existantes, le syndicat requérant n'établit pas la méconnaissance des dispositions précitées ;
22. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que ni le syndicat des copropriétaires de la villa Danica, ni la commune de Cannes ne sont fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a annulé le permis de construire en litige en tant qu'il autorisait la construction d'un garage ;
23. Considérant qu'aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. " ;
24. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de rejeter les conclusions présentées par les parties au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; D E C I D E : Article 1er : La requête présentée par le syndicat des copropriétaires de la villa Danica est rejetée. Article 2 : Les conclusions d'appel incident présentées par la commune de Cannes et celles présentées par M. A...sont rejetées. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié au syndicat des copropriétaires de la villa Danica, à la commune de Cannes et à M. B...A.... '' '' '' '' 2 N° 13MA00039 68-03-03-02-02 Urbanisme et aménagement du territoire. Permis de construire. Légalité interne du permis de construire. Légalité au regard de la réglementation locale. POS ou PLU (voir supra : Plans d`aménagement et d`urbanisme).