13NT02180

(49530), par Me Buffet, avocat au barreau d'Angers ; la société J2L Immo demande à la cour : 1°) d'annuler le jugement n° 1103969 du 9 juillet 2013 du tribunal administratif de Nantes, en tant qu'il n'a pas fait entièrement droit à sa demande tendant à la condamnation de la commune de Saint-Géréon à lui verser la somme de 397 200,02 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2006, lesdits intérêts devant être capitalisés pour porter eux-mêmes intérêts, en réparation du préjudice qu'elle a subi suite au refus d'autorisation de lotir pris à son encontre par le maire de Saint-Géréon le 20 janvier 2006 ; 2°) de condamner la commune de Saint-Géréon à lui verser la somme de 397 200,02 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2006, lesdits intérêts devant être capitalisés à cette date pour porter eux-mêmes intérêts pour chaque année ultérieure ; 3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Géréon une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; elle soutient que : - en classant en zone constructible une partie de la zone située dans un secteur AOC, la commune a commis une illégalité fautive de nature à engager sa responsabilité ; - il ne lui a été accordé qu'une indemnité de 6 099 euros correspondant au coût de dépôt de la demande d'autorisation de lotir du 29 juillet 2005, les autres chefs de préjudice ayant été rejetés à tort ; - la réduction de son projet de lotissement de 18 à 12 lots lui a occasionné un manque à gagner de 330 681,98 euros ; - elle a, en outre, subi un préjudice de 3 946,80 euros correspondant au coût de deux nouvelles demandes d'autorisation de lotir présentées le 27 juillet 2010, à la suite de l'arrêt d'annulation rendu par la cour le 4 février 2010, alors qu'elle ne pouvait présumer de la décision qui serait prise par la commune ; - elle produit en cause d'appel le compromis du 12 mai 2005 qui justifie l'indemnité de retard de 5 650 euros qu'elle a dû verser à Mesdames A...etB..., propriétaires du terrain d'assiette du projet, à raison du délai séparant la promesse de vente de sa réalisation ; - elle n'a pas été intégralement indemnisée de ses frais d'avocat qui s'établissent à la somme de 3 791,32 euros ; - en l'absence dans l'acte de vente de clause résolutoire ou suspensive à raison de l'inconstructibilité partielle du terrain, elle n'a pu renoncer à l'acquisition qui avait été projetée et a acheté des parcelles inconstructibles, dont la perte de valeur vénale s'établit à 47 030,50 euros ; Vu le jugement attaqué ; Vu le mémoire en défense, enregistré le 4 décembre 2013, présenté pour la commune de Saint-Géréon, représentée par son maire en exercice, par Me Belet, avocat au barreau de Nantes, qui conclut au rejet de la requête, à l'infirmation du jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la commune, subsidiairement en ce qu'il la condamnée à verser à la société J2L Immo la somme de 6 099,60, assortie d'intérêts, et demande à la cour de mettre à la charge de la requérante une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; elle soutient que : - elle doit être exonérée de toute responsabilité, dès lors que les décisions de refus intervenues le 7 novembre 2010 ne sont pas liées à l'erreur de droit retenue, mais au classement régulier des terrains en zone agricole, et que le lotisseur connaissait l'illégalité du zonage initial dès le 20 janvier 2006, date du refus de sa demande d'autorisation de lotir ; - le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la plupart des préjudices revendiqués et réformé en ce qu'il a retenu des frais de géomètre non justifiés ; - le manque à gagner résultant de l'impossibilité de réaliser des ventes ou la marge habituelle du promoteur, qui n'est d'ailleurs aucunement justifié, est regardé comme un préjudice éventuel et se trouve exclu du préjudice indemnisable en vertu de l'article L. 160-5 du code de l'urbanisme ; - les intérêts ne peuvent débuter qu'à compter de la date d'enregistrement de la requête ; - s'agissant des frais de géomètre afférents aux première et deuxième demandes de permis de lotir, la société ne démontre pas avoir versé une somme supérieure au coût des douze lots réalisés ; - le récapitulatif des honoraires du 20 juillet 2006, qui est inférieur au coût des douze lots selon la convention d'honoraires revendiquée, n'est ni une pièce comptable, ni une facture, contrairement à ce qu'a estimé le tribunal, et la facture du 31 mai 2005 d'un montant de 5 100 euros HT, qui correspondrait au dépôt du dossier de demande d'autorisation de lotir en dix-sept lots, n'est pas versée aux débats, de même que la convention d'honoraires initiale du 24 février 2004, qui a probablement été modifiée par avenants ; - en l'absence de production du compromis de vente conclu le 12 mai 2005, l'attestation de Mme A..., relative au paiement de l'indemnité de retard alléguée, ne permet pas à elle seule d'établir la réalité du préjudice invoqué et son imputabilité au délai écoulé entre la demande présentée par M. B... le 29 juillet 2005 et l'autorisation de lotir qui lui a été accordée le 18 mai 2006 ; - le préjudice tiré des frais d'avocat exposés, d'ailleurs indemnisés à hauteur de 2 000 euros par la cour, n'est pas la conséquence directe des fautes de la commune et ne constitue pas un préjudice indemnisable ; - les frais de géomètre de 3 946,80 euros, relatifs à la troisième demande de permis de lotir du 27 juillet 2010, ne peuvent être regardés comme la conséquence directe de l'erreur de zonage initiale, la société ne pouvant ignorer le sort qui serait fait à ses nouvelles demandes du fait de la vocation agricole des parcelles litigieuses ; - la perte de valeur vénale du terrain, qui n'est d'ailleurs pas justifiée dans son montant, ne résulte pas directement de la faute de l'administration, mais est la conséquence de l'inconstructibilité du terrain du fait des dispositions d'urbanisme applicables ; Vu le mémoire en production de pièces, enregistré le 27 janvier 2015, présenté pour la société J2L Immo ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code de l'urbanisme ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 3 février 2015 : - le rapport de M. Millet, président-assesseur ; - les conclusions de M. Delesalle, rapporteur public ; - et les observations de Me Belet, avocat de la commune de Saint-Géréon ;

1. Considérant que, le 29 juillet 2005, M. D... B... a déposé une demande d'autorisation de lotir sur un terrain d'une superficie totale de 13 690 m² situé au lieu-dit " Le Petit Corbin " sur la commune de Saint-Géréon ; que, le 20 janvier 2006, le maire de Saint-Géréon a rejeté sa demande au motif qu'une partie du terrain concerné n'aurait pas dû être classée en zone constructible par le plan local d'urbanisme en raison de sa valeur agricole ; que, le 18 mai 2006, M. B... s'est vu délivrer une autorisation pour aménager 12 lots sur la partie urbanisable de son terrain, au lieu des dix-sept lots initialement envisagés ; que, par un jugement du 22 janvier 2008, le tribunal administratif de Nantes a rejeté la demande de M. B... tendant à l'annulation de l'arrêté du 20 janvier 2006 ; que, toutefois, ce jugement a été annulé, ainsi que la décision du 20 janvier 2006, par un arrêt de la cour administrative d'appel de Nantes du 4 février 2010 ; que, par courrier du 24 décembre 2010, réceptionné le 28 décembre suivant, la société J2L Immo, venant aux droits de M. B..., a demandé à la commune de Saint-Géréon de réparer le préjudice qu'elle estimait avoir subi du fait de l'erreur de classement affectant une partie de son terrain ; que sa réclamation ayant fait l'objet d'une décision implicite de rejet, elle a saisi le tribunal administratif de Nantes, le 21 avril 2011, d'une demande tendant à la condamnation, sur ce fondement, de la commune de Saint-Géréon à lui verser la somme de 397 200,02 euros, assortie des intérêts capitalisés ; que, par jugement du 9 juillet 2013, le tribunal administratif a condamné la commune de Saint-Géréon à verser à la société J2L Immo une somme de 6 099,60 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2010, avec capitalisation à compter du 28 décembre 2011, puis à chaque échéance annuelle ; que la société J2L Immo relève appel de ce jugement en tant qu'il a rejeté le surplus des conclusions de sa demande ; que, par la voie de l'appel incident, la commune de Saint-Géréon demande l'infirmation du jugement en tant qu'il a retenu sa responsabilité et, subsidiairement, en tant qu'il l'a condamnée à verser la somme de 6 099,60 euros, outre les intérêts capitalisés, à la société J2L Immo ; Sur la responsabilité :
2. Considérant que, par son jugement du 22 janvier 2008, confirmé sur ce point par l'arrêt de la cour administrative d'appel du 4 février 2010, le tribunal administratif de Nantes a estimé que le classement en zone constructible Nab2 de la parcelle AR 23 et de la parcelle 72 pour sa partie sud, qui constituaient un des meilleurs terroirs viticoles de la commune, était entaché d'erreur manifeste d'appréciation, et que le maire avait pu écarter l'application de ces dispositions réglementaires illégales ; que ces parcelles ont d'ailleurs été ultérieurement classées en zone A par le plan local d'urbanisme approuvé le 18 décembre 2007 ; que, si dans son arrêt précité, la cour administrative d'appel a censuré l'erreur de droit commise par la commune en s'abstenant, après avoir écarté l'application du document d'urbanisme illégal, d'examiner la demande dont elle était saisie sur le fondement du document d'urbanisme immédiatement antérieur, elle a néanmoins confirmé l'illégalité du classement des parcelles concernées ; que, par suite, c'est à bon droit que, par son jugement du 9 juillet 2013, le tribunal administratif de Nantes a estimé que l'erreur manifeste d'appréciation ainsi commise constituait une illégalité de nature à engager la responsabilité de la commune de Saint-Géréon ; Sur le préjudice :
3. Considérant, en premier lieu, qu'il résulte de l'instruction que M. B... a signé le 24 février 2004 une convention d'honoraires avec son géomètre prévoyant le paiement d'une somme de 1 500 euros hors taxe par lot en cinq situations ; que si la commune de Saint-Géréon soutient que le coût total à régler s'est élevé à 18 298,80 euros, somme inférieure à celle initialement fixée, il résulte du " récapitulatif des débours et honoraires " réglé au géomètre le 26 juillet 2006 qu'une somme de 5 100 euros hors taxe a été acquittée par la société J2L Immo au titre du coût du dépôt du dossier initial de demande d'autorisation de lotir dix-sept lots, alors qu'une autre facture a été acquittée pour un montant hors taxe de 3 600 euros au titre de la deuxième demande portant sur douze lots, la différence entre ces sommes, soit 1 500 euros, correspondant aux cinq lots perdus ; que, par suite, la première de ces sommes a été exposée en pure perte au titre du premier projet et devait donc donner lieu à indemnisation ; que c'est, par suite, à bon droit que la société J2L Immo a obtenu du tribunal, en réparation de son préjudice, le versement d'une somme de 6 099,60 euros TTC correspondant au coût du dépôt du dossier initial de demande d'autorisation de lotir ; que la commune de Saint-Géréon n'est ainsi pas fondée à demander la réformation du jugement sur ce point ;
4. Considérant, en deuxième lieu, qu'en demandant le versement de la somme de 3 946,80 euros, correspondant au coût de deux nouvelles demandes d'autorisation de lotir déposées le 27 juillet 2010, suite à l'arrêt rendu par la cour administrative d'appel de Nantes annulant pour erreur de droit la décision du maire de Saint-Géréon du 20 janvier 2006, alors que la vocation agricole de la parcelle AR 23 et de la parcelle 72 pour sa partie sud ressortait clairement tant des termes du jugement et de l'arrêt précité que du classement prévu par le plan local d'urbanisme approuvé le 18 décembre 2007, la société J2L Immo a commis une imprudence de nature à exonérer totalement la commune de sa responsabilité sur ce point ;
5. Considérant, en troisième lieu, que si la société J2L Immo demande le versement de la somme de 330 681,98 euros, correspondant à la marge qu'elle aurait réalisée si elle avait pu lotir la partie de son terrain dont le classement en zone Nab2 a été regardé comme entaché d'erreur manifeste d'appréciation, il ressort des pièces du dossier que la valeur viticole des parcelles concernées imposait leur classement en zone A, ce qui excluait toute possibilité d'obtenir légalement une autorisation de les lotir ; que, par suite, la société requérante ne saurait prétendre à être indemnisée du bénéfice qu'elle aurait pu retirer d'une opération elle-même illégale ;
6. Considérant, en quatrième lieu, que la société J2L Immo demande le remboursement d'une somme de 5 650 euros, correspondant à une indemnité qu'elle aurait versée à Mme A... et Mme B..., propriétaires du terrain, à raison du dépassement du délai prévu entre la signature du compromis de vente et celle de l'acte de vente, qui aurait été provoqué par le retard à obtenir l'autorisation de lotir ; que, toutefois, le compromis de vente conclu le 12 mai 2005 ne prévoyait aucune indemnisation de cet ordre ; que l'attestation de Mme A... ne permet pas à elle-seule d'établir la réalité du préjudice invoqué et son imputabilité au délai écoulé entre la demande présentée le 29 juillet 2005 par M. B... et l'autorisation de lotir qui lui a été finalement accordée le 18 mai 2006 pour douze lots ;
7. Considérant, en cinquième lieu, que si la société J2L Immo demande à être indemnisée des frais que M. B... a dû exposer pour obtenir l'annulation par la juridiction administrative du refus illégalement opposé à sa demande d'autorisation de lotir, et engager une action en responsabilité, il résulte de l'instruction que la cour administrative d'appel, par son arrêt du 4 février 2010, lui a accordé une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et que le tribunal administratif de Nantes, par l'article 3 de son jugement du 9 juillet 2013, lui a accordé une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; que, par suite, la société ne pouvait prétendre à aucune autre indemnité à ce titre ;
8. Considérant, en dernier lieu, que la société requérante demande la condamnation de la commune de Saint-Géréon à lui verser la somme de 47 030,50 euros correspondant à la perte de valeur du terrain " devenu inconstructible " ; que, toutefois, l'impossibilité dans laquelle M. B... s'est trouvé de réaliser l'opération de lotissement initialement envisagée et la perte de valeur vénale des terrains qui en a résulté ne sont pas la conséquence directe du comportement fautif de l'administration, mais résultent de l'imprudence de ce professionnel de l'immobilier qui a signé l'acte de vente, au prix initialement convenu, le 22 juillet 2006, alors que l'intéressé était informé depuis le 20 janvier 2006, date de la décision de refus prise par le maire, de l'impossibilité de lotir les parcelles AR 23 et 72 pour sa partie sud ; qu'au surplus, la valeur vénale du terrain déclassé n'apparaît pas justifiée dans son montant ; que ce chef de préjudice doit, ainsi, et en tout état de cause, être écarté ;
9. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que, d'une part, la société J2L Immo n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif n'a pas fait intégralement droit à sa demande, et que, d'autre part, les conclusions d'appel incident de la commune de Saint-Géréon doivent être rejetées ; Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
10. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Saint-Géréon, qui n'est pas la partie perdante pour l'essentiel dans la présente instance, la somme que la société J2L Immo demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la société J2L Immo le versement à la commune de Saint-Géréon de la somme qu'elle demande au titre des frais de même nature qu'elle a exposés ; DÉCIDE : Article 1er : La requête de la société J2L Immo et les conclusions d'appel incident de la commune de Saint-Géréon sont rejetées. Article 2 : Les conclusions présentées par la société J2L Immo et la commune de Saint-Géréon au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société J2L Immo et à la commune de Saint-Géréon. Délibéré après l'audience du 3 février 2015, à laquelle siégeaient : - M. Pérez, président de chambre, - M. Millet, président-assesseur, - M. François, premier conseiller. Lu en audience publique le 6 mars
11. Le rapporteur, J-F. MILLET Le président, A. PÉREZ Le greffier, S. BOYÈRE La République mande et ordonne au ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité, en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. '' '' '' '' 2 N° 13NT02180