CETATEXT000033387481 J3_L_2016_10_000001501775 CETAT texte/juri/admin/CETA/TEXT/00/00/33/38/74/CETATEXT000033387481.xml Texte CAA de BORDEAUX, 1ère chambre (formation à trois), 27/10/2016, 15BX01775, Inédit au recueil Lebon 2016-10-27 CAA de BORDEAUX 15BX01775 1ère chambre (formation à trois) plein contentieux C Mme GIRAULT AVELIA AVOCATS CHATEAUROUX M. Jean-Claude PAUZIÈS M. NORMAND Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : M. D...A..., M. J...R..., M. C... M..., M. L...I..., Mme U... S..., Mme O...F..., Mme N...K..., M. J... P...et Mme G...Q..., l'association Collectif de défense de l'ancien théâtre de Poitiers et l'association Société pour la protection des paysages et de l'esthétique de la France ont demandé au tribunal administratif de Poitiers d'annuler la délibération du 23 septembre 2013 par laquelle le conseil municipal de la commune de Poitiers a, par décisions distinctes, constaté la désaffectation de certaines parties de l'immeuble situé 1 place du Maréchal Leclerc dont elle est propriétaire et prononcé leur déclassement, autorisé la cession de ces parties pour un montant de 510 000 euros et inscrit cette recette au budget principal de la ville, et autorisé le maire ou son représentant à signer le compromis de vente, ensemble les décisions du 7 janvier 2014 par lesquelles le maire de Poitiers a rejeté les recours gracieux tendant au retrait de cette délibération. Par un jugement n° 1400667, 1400685, 1400686, 1400688, 1400691, 1400692, 1400693 du 26 mars 2015, le tribunal administratif de Poitiers a rejeté ces demandes. Procédure devant la cour : Par une requête enregistrée le 25 mai 2015 sous le n° 15BX01775 et des mémoires enregistrés le 1er avril 2016, le 5 mai 2016 et le 22 juin 2016, M. D...A..., M. J...R..., M. C... M..., M. L...I..., Mme U... S..., Mme O...F..., Mme N...K..., M. J... P...et Mme G...Q..., l'association Collectif de défense de l'ancien théâtre de Poitiers et l'association Société pour la protection des paysages et de l'esthétique de la France (SPEEF), représentés par Me Renner, demandent à la cour : 1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Poitiers du 26 mars 2015 ; 2°) d'annuler la délibération n° 63 du conseil municipal de Poitiers en date du 23 septembre 2013 ; 3°) d'enjoindre au maire de la commune de Poitiers de saisir le tribunal de grande instance aux fins d'annulation de la vente dans un délai de deux semaines à compter de la notification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, en application des articles L. 911-1 à L .911-3 du code de justice administrative ; 3°) de condamner la commune de Poitiers à leur verser la somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Ils soutiennent que : - le tribunal administratif a entaché sa décision d'un vice de procédure en décidant de prononcer la réouverture de l'instruction au regard de la note en délibéré produite par la commune de Poitiers, dès lors que les pièces produites à l'appui de cette note auraient pu l'être avant la clôture de l'instruction ; - le jugement est irrégulier dès lors qu'il ne comporte pas toutes les mentions prescrites par le code de justice administrative et notamment la note en délibéré au vu de laquelle les premiers juges ont décidé de rouvrir l'instruction ; - le conseil municipal de Poitiers ne pouvait constater la désaffectation de la salle de spectacle du théâtre alors que cette désaffectation n'avait pas encore été autorisée par la ministre de la culture ; la désaffectation d'un bien appartenant à une collectivité territoriale et affecté à un type de services publics ne peut intervenir sans l'autorisation préalable de l'autorité étatique compétente dès lors qu'un texte prévoit une telle autorisation pour les biens affectés à ce type de services publics ; l'article 2 de l'ordonnance n° 45-2339 du 13 octobre 1945 prévoit que les salles de spectacle ne peuvent recevoir une autre affectation sans que le ministre ait préalablement autorisé cette désaffectation ; l'autorisation de désaffectation de la ministre de la culture a été délivrée le 14 février 2014, soit plus de cinq mois après la délibération litigieuse ; la commission chargée de donner un avis sur les demandes de changement d'affectation des salles de spectacles placée auprès du ministère de la culture et de la communication s'est réunie postérieurement à la délibération attaquée et un avis défavorable a été donné à cette demande d'autorisation résultant d'un vote très majoritaire ; - la délibération du 30 septembre 2013 méconnaît les dispositions de l'article L.2241-1 du code général des collectivités territoriales dès lors qu'elle ne comporte pas l'état de division en volume, qui est déterminant s'agissant d'une cession en volume ; les conditions de la vente ne sont pas précisées faute d'indiquer les éventuelles clauses particulières qui seront inscrites au contrat de cession ; - en méconnaissance des dispositions de l'article L. 2121-12 du code général des collectivités territoriales, les conseillers municipaux n'ont pas eu communication de la note explicative de synthèse ; les premiers juges ne se sont pas assurés du respect de cette formalité substantielle ; ce moyen, qui se rattache à une cause juridique invoquée en première instance, est bien recevable ; la convocation du 15 juillet 2013 adressée aux élus du conseil municipal du 23 septembre 2013 ne mentionnait pas la question du projet d'aménagement de l'ancien théâtre et la circonstance que la commission des finances ait examiné le projet de cession ne permet pas de considérer que l'information a été suffisante alors que sur les 49 conseillers municipaux présents le jour du vote de la délibération contestée, 13 n'étaient pas présents lors l'ouverture de la commission des finances au cours de laquelle a été présenté le projet concernant l'ancien théâtre ; les pièces n° 12 et n° 17 versées aux débats par la commune de Poitiers ne permettent pas de considérer que l'information des conseillers municipaux a été suffisante dans la mesure où aucune précision n'apparaît sur le prix de cession, sur l'évaluation du service des Domaines, ni même sur les contours du projet présenté par l'opérateur privé ; - le contrat que le maire a été autorisé à signer par la délibération litigieuse constitue un marché public de travaux dès lors que son objet principal porte sur la réalisation de travaux relatifs à la conception d'un ouvrage déterminé répondant à des besoins identifiés et définis par la commune ; les prévisions du cahier des charges n'étaient pas données à simple titre indicatif par la commune de Poitiers puisqu'une clause séquestre était prévue en son article 7 dans l'éventualité où les exigences de la commune ne seraient pas respectées ; en contrepartie d'un prix prenant en compte des obligations pesant sur l'investisseur privé, la commune de Poitiers a pu commander des travaux qui lui permettront de réaliser, sur la partie dont elle reste propriétaire, un espace culturel sans avoir à engager directement de dépenses. Le contrat de cession consiste en réalité en un contrat conclu à titre onéreux entre la ville de Poitiers et un opérateur privé consistant à satisfaire à des besoins de travaux, dans la mesure où le prix a été fixé en considération de prescriptions qui permettront à la collectivité de réaliser un espace culturel sur son domaine ; - en application des dispositions de l'article R. 1511-4 du code général des collectivités territoriales, la commune de Poitiers devait recueillir l'avis du service des Domaines avant d'entamer les négociations précédant la vente du bien ; le prix de vente sous-évalué s'explique par la contrepartie attendue par la collectivité, dont le coût est supporté par 1' investisseur privé ; le prix fixé au titre de la partie de l'immeuble cédée est inférieur au prix du marché et devant être regardé comme constituant une aide, 1'avis du service des Domaines aurait dû précéder les négociations entre la commune et l'investisseur privé ; - l'avis de France Domaine est irrégulier car il est fondé sur une surface erronée ; - l'estimation réalisée par France Domaine est inférieure au prix du marché ; elle est deux fois inférieure à celle réalisée par le service des Domaines en 2010 alors que des travaux d'entretien du bien ont été réalisés depuis par la ville de Poitiers ; entre les deux évaluations, la valeur vénale des deux commerces a été diminuée de 60 000 euros sans explication ; il est difficile voire impossible pour le service des Domaines d'avoir pu trouver des ventes immobilières similaires à celle de l'ancien théâtre de Poitiers, bâtiment unique et protégé en raison de ses particularités architecturales. Le recours à la méthode de l'évaluation par comparaison n'était donc pas pertinent et le service des Domaines devait appliquer la méthode dite du compte à rebours visant à soustraire du coût estimé des aménagements, les recettes attendues par l'investisseur privé ; le prix au m² de places de parking situées en face de l'immeuble de l'ancien théâtre est de 1 335 €, aux termes de l'acte de vente conclu pour l'achat de 9 places de parking correspondant à une superficie de 176,50 m² situées au niveau de l'ensemble immobilier sise 12 place du Maréchal Leclerc pour un prix de 235 000 euros TTC, ce qui démontre que le prix de vente du bâtiment de 1'ancien théâtre fixé entre 200 et 250 euros le m² soit plus de cinq fois inférieur à celui du m² pour une place de parking, a été manifestement sous-évalué ; la comparaison entre des ventes récentes réalisées à proximité de l' immeuble de l'ancien théâtre et celle autorisée par la commune de Poitiers révèle une erreur d' appréciation. Par des mémoires en défense, enregistrés le 20 novembre 2015 et le 25 avril 2016, la commune de Poitiers conclut au rejet de la requête et à ce que la cour condamne chacun des requérants à lui verser une somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - la note en délibéré produite le 9 janvier 2015 auprès du tribunal administratif après que le rapporteur public a conclu à l'irrégularité de l'avis du service des Domaines a permis de faire état d'une circonstance de fait rendant nécessaire la réouverture de l'instruction dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, et la réouverture de l'instruction après la production de cette note n'a pas entaché le jugement d'irrégularité ; - le mémoire du 9 janvier 2015 produit par la commune et visé dans le jugement attaqué correspond à la note en délibéré du 9 janvier 2015 ; - si le 2ème alinéa de l'article 2 de l'ordonnance n° 45-2339 du 13 octobre 1945 relative aux spectacles prévoit que l'autorisation du ministre chargé de la culture doit être obligatoirement sollicitée au préalable si une salle de spectacles doit recevoir une nouvelle affectation ou être démolie, cette autorisation n'a pas à être sollicitée préalablement à la désaffectation ou au déclassement de la salle de spectacle qui n'implique pas nécessairement un changement d'affectation ou une démolition ; si la consultation de la commission chargée de donner un avis sur les changements d'affectation est obligatoire, le ministre de la culture n'est pas lié par cet avis et c'est à bon droit que le ministre de la culture et de la communication a, par une décision en date du 14 février 2014, explicitement autorisé le changement d'affectation de l'ancien théâtre de Poitiers ; - la délibération attaquée contient des éléments relatifs à la situation patrimoniale et physique du bien à céder, ainsi que les conditions de prix et la qualité du cessionnaire ; elle précise également les parties cédées de l'ancien théâtre et les parties conservées par la commune de Poitiers; elle répond donc aux exigences de l'article L. 2241-1 du code général des collectivités territoriales ; l'état de division en volume et les éventuelles clauses particulières qui seront inscrites au contrat de cession ne figurent pas davantage parmi les éléments déterminants de la cession de l'ancien théâtre; - le défaut de note de synthèse en méconnaissance de l'article L. 2121-12 du code général des collectivités territoriales constitue un vice de procédure et n'a pas été invoqué en première instance, ce qui n'obligeait pas les premiers juges à examiner cette question ; les requérants n'ayant soulevé que des moyens de légalité interne en première instance, ce moyen est donc irrecevable ; l'information des conseillers municipaux a été assurée notamment au cours de la commission des finances du 16 septembre 2013 au cours de laquelle, sur convocation de l'ensemble des conseillers municipaux, un projet de cession détaillé a été présenté et à l'issue de cette commission, un dossier de séance de 350 pages sur clé USB a été remis à l'ensemble des élus comprenant l'avis du service des Domaines et un projet de délibération ; une convocation à la séance du conseil municipal du 23 septembre 2013 a été adressée à l'ensemble des élus du conseil municipal ; il ressort effectivement de la convocation du 9 septembre 2013 que les élus municipaux ont été informés de l'ordre du jour de la commission des finances du 16 septembre 2013 mais également de facto de celui de la séance du conseil municipal du 23 septembre 2013 puisque l'ordre du jour la concernant leur a été remis en main propre le 16 septembre 2013, pour les élus qui étaient absents lors de la tenue de la commission générale des finances le 16 septembre 2013, l'ordre du jour ainsi que la totalité du dossier de séance leur ont été adressés par clef USB à leur domicile dès le 17 septembre 2013 ; Monsieur E...mais aussi Madame H...ont reçu une information suffisante préalablement à la tenue du conseil municipal, il résulte du procès-verbal de la séance du conseil municipal qu'ils ont fait référence, à plusieurs reprises, lors de leurs interventions au prix de vente de l'ancien théâtre mais aussi à l'avis du service des Domaines ; - le moyen développé par les requérants reposant sur la directive 2014/24/UE du 26 février 2014, transposée par l'ordonnance du 23 juillet 2015, est inopérant ; l'objet de la délibération est bien d'entériner une cession et non de conclure un marché public : la commune de Poitiers n'est pas la personne pour le compte de laquelle les travaux permettant d'isoler les espaces acquis des espaces relevant du domaine public, qui incombent à l'acquéreur, sont réalisés, puisque ces travaux ont uniquement pour objectif d'aménager la partie privative de l'acquéreur ; l'immeuble aménagé n'a pas vocation à devenir la propriété exclusive de la commune de Poitiers puisqu'il fait l'objet d'une cession partielle ; les travaux relevant de l'acquéreur ne seront pas initiés par la personne publique qui n'entend pas fixer de prescriptions dans leur réalisation ; les travaux internes aux volumes conservés par la ville ne seront pas à la charge de l'acquéreur ; la clause de séquestre ne permet pas à la commune de vérifier que le candidat retenu agit conformément à ses exigences et à ses prescriptions mais de s'assurer que le candidat retenu respecte le cahier des charges et, surtout, le projet qu'il a présenté ; en l'absence d'une maîtrise d'ouvrage exercée par la commune de Poitiers, le contrat ne saurait être requalifié en marché public de travaux ni même soumis à une procédure formalisée de mise en concurrence ; aucun des travaux d'aménagement concernant les espaces conservés par la ville de Poitiers n'est pris en charge par l'acquéreur et il ressort également clairement de l'avis d'appel à projet qu'au sein de l'ancien théâtre de Poitiers coexisteront, une fois les travaux achevés, des espaces appartenant à la ville et des espaces privés ; les travaux de séparation des volumes des parties cédées sont à la charge exclusive de l'acquéreur de ces parties sans qu'il y ait lieu pour la commune de Poitiers de lui imposer des prescriptions techniques ou architecturales ; le prix de cession n'a pas été fixé en considération de prescriptions permettant à la collectivité de réaliser un espace culturel sur son domaine mais uniquement au regard de l'avis des Domaines ; - l'article R. 1511-4 du code général des collectivités territoriales s'applique dans les hypothèses d'aide à l'investissement immobilier et à la location d'immeubles accordée aux entreprises, or la cession de l'ancien théâtre de Poitiers à une personne privée ne correspond aucunement à l'octroi d'une aide sous forme d'un rabais sur le prix de vente ; - le service de l'évaluation domaniale a été saisi le 31 juillet 2013 et a rendu un avis le 9 septembre 2013, préalablement au vote de la délibération litigieuse qui est intervenu le 23 septembre 2013 ; l'avis du service n'est pas tardif et la procédure de consultation a été respectée ; - l'avis de France Domaine fait état de la surface de plancher conformément aux règles du code de l'urbanisme alors que la commune avait pris en compte dans la surface mentionnée dans l'appel à projets un périmètre plus large incluant des toitures terrasses, le grill, des escaliers et des murs extérieurs, ainsi la surface retenu dans l'avis n'est pas erronée ; - le service des Domaines apprécie la valeur vénale d'un bien immobilier " par référence aux prix pratiqués lors de mutations d'immeubles sensiblement comparables", au regard du prix du marché mais également en prenant en compte l'état général de l'immeuble et les requérants ne démontrent pas le caractère erroné de l'évaluation effectuée par le service ; la différence d'estimation de la valeur vénale retenue dans l'avis de France Domaine de 2010 puis dans l'avis de 2013 est aisément justifiable, elle résulte du caractère partiel de la cession souhaitée en 2013, réduisant de facto la superficie cédée de quasiment la moitié de la surface de planchers du bien et de la dégradation de l'état général de l'immeuble, dès lors que trois années séparent les deux estimations ; le ravalement d'une façade ou encore des travaux d'étanchéité n'ont pas pour effet d'améliorer le confort ou l'entretien intérieur d'un bien immobilier et peuvent ne pas avoir d'incidence sur la valeur du bien ; la valeur vénale des commerces ne pouvait pas rester constante durant trois années ; le service des Domaines, dans son avis du 9 septembre 2013, ne mentionne jamais qu'il se fonde sur une méthode comparative ou sur une méthode prospective ; - les conclusions aux fins d'injonction sont irrecevables en ce qu'elles constituent des conclusions nouvelles qui n'ont pas été soumises au juge de première instance ; - à supposer que le jugement et la délibération querellés soient annulés, l'annulation prononcée n'aura pas pour effet de contraindre l'administration à agir dans un sens déterminé, la commune de Poitiers pouvant adopter une nouvelle délibération ayant le même objet. Par ordonnance du 9 mai 2016, la clôture d'instruction a été fixée au 24 juin 2016 à 12 heures. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général de la propriété des personnes publiques ; - le code général des collectivités territoriales ; - l'ordonnance n°45-2339 du 13 octobre 1945 ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience ; Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Jean-Claude Pauziès, - les conclusions de M. Nicolas Normand, rapporteur public, - et les observations de Me Renner avocat de M. D...A..., M. J...R..., M. C... M..., M. L...I..., Mme U... S..., Mme O...F..., Mme N...K..., M. J... P...et Mme G...Q..., l'association Collectif de défense de l'ancien théâtre de Poitiers et l'association Société pour la protection des paysages et de l'esthétique de la France (SPEEF), et de MeB..., représentant la commune de Poitiers ; Considérant ce qui suit :
Explication IA à partir du texte officiel de la loi. Indicatif, ne remplace pas un conseil juridique.