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CETATEXT000034230213 J7_L_2017_02_000001501259 CETAT texte/juri/admin/CETA/TEXT/00/00/34/23/02/CETATEXT000034230213.xml Texte CAA de DOUAI, 1ère chambre - formation à 3, 02/02/2017, 15DA01259, Inédit au recueil Lebon 2017-02-02 CAA de DOUAI 15DA01259 1ère chambre - formation à 3 plein contentieux C M. Yeznikian DETREZ-CAMBRAI M. Christian Bernier M. Riou Vu la procédure suivante : Procédure antérieure : Par une requête enregistrée sous le n° 1103236, la société Lotirimmo et M. I..., son gérant, ont demandé au tribunal administratif de Lille d'annuler pour excès de pouvoir la décision du 23 mars 2011 ainsi que deux décisions du 25 mars 2011 par lesquelles le maire de la commune de Saint-Amand-les-Eaux a rejeté les demandes de MM. et B...G..., H...et D...tendant au transfert partiel du permis de construire accordé par arrêté du 24 janvier 2011 à la société Lotirimmo pour la construction d'un groupe de six logements individuels et de garages. Par une requête enregistrée sous le n° 1106910, la société Lotirimmo et M. I..., son gérant, ont demandé au tribunal administratif de Lille, d'une part, d'annuler pour excès de pouvoir la décision du 28 septembre 2011 par laquelle le maire de la commune de Saint-Amand-les-Eaux a rejeté les demandes de la société Lotirimmo de transfert partiel du permis de construire accordé le 24 janvier 2011 pour la construction d'un groupe de six logements individuels et de garages et, d'autre part, de condamner la commune à leur verser une indemnité de 11 680,56 euros en réparation de leurs préjudices. Par un jugement nos 1103236-1106910 du 4 juin 2015, le tribunal administratif de Lille, après avoir joint les deux demandes, a, par son article 1er, donné acte du désistement des conclusions de l'EURL Lotirimmo et de M. I...tendant à l'annulation de l'arrêté du 20 décembre 2011 qui a abrogé le permis de construire du 24 janvier 2011, puis a, par son article 2, annulé les décisions des 23 et 25 mars 2011 et celle du 28 septembre 2011 et, enfin, par son article 3, rejeté le surplus des demandes de l'EURL Lotirimmo et de M.I.... Procédure devant la cour : Par une requête enregistrée le 27 juillet 2015, l'EURL Lotirimmo, représentée par la SELARL Detrez-Cambrai avocats, demande à la cour : 1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Lille en tant qu'il a refusé de l'indemniser de ses préjudices ; 2°) de condamner la commune de Saint-Amand-les-Eaux à lui verser la somme totale de 38 255,16 euros au titre des préjudices matériels et moral subis 3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Amand-les-Eaux la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - l'illégalité des décisions annulées à bon droit par le tribunal administratif engage la responsabilité de la commune ; - s'agissant du préjudice occasionné par l'absence de réitération des compromis de vente, correspondant à la somme de 5 682 euros, elle en justifie par la production des compromis de vente relatifs au lot A, au lot E et au lot C ; - s'agissant du préjudice tenant à la perte d'une rémunération proportionnelle prévue par le contrat de partenariat conclu avec la SAS Maison Oria, et correspondant à la somme de 13 388,60 euros, elle en justifie par la production de deux contrats d'assurance dommages ouvrage ; - s'agissant du préjudice tenant à l'engagement des frais de publicité, évalué à la somme de 4 184, 56 euros, ces frais ont été engagés en pure perte dès lors que l'opération n'a pas pu se concrétiser ; - s'agissant du préjudice tenant à son préjudice moral évalué à 15 000 euros, les décisions illégales ont porté atteinte à sa réputation et occasionné une importante perte financière. Par des mémoires enregistrés les 30 novembre 2015 et 8 mars 2016, la commune de Saint-Amand-les Eaux, représentée par la SELARL Adekwa, demande à la cour : 1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Lille en tant qu'il a annulé la décision du 23 mars 2011, les deux décisions du 25 mars 2011 et la décision du 28 septembre 2011 du maire de Saint-Amand-les-Eaux et de rejeter par voie de conséquence les demandes de l'EURL Lotirimmo ; 2°) de rejeter la requête de l'EURL Lotirimmo ; 3°) de mettre à la charge de l'EURL Lotirimmo la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - son appel incident est recevable du fait de l'unité du litige entre les annulations et les conclusions indemnitaires ; - le recours de l'EURL contre le permis de construire qui lui avait été accordé le 24 janvier 2011 était dépourvu d'objet, du fait de l'abrogation de cet arrêté intervenue en cours d'instance ; - les transferts partiels d'un permis qui n'était pas définitif, qui portait sur un ensemble indivisible et qui tendaient à échapper aux contraintes de la procédure de lotissement ayant été refusés à bon droit, et les décisions contestées n'étant ainsi pas illégales, sa responsabilité ne peut être engagée ; - les préjudices ne sont ni établis, et ne sont pas la conséquence directe des décisions annulées par le tribunal. Par un mémoire, enregistré le 11 janvier 2016, l'EURL Lotirimmo, représentée par SELARL Detrez-Cambrai avocats demande à la cour de rejeter l'appel incident de la commune de Saint-Amand-les-Eaux et, pour le surplus, conclut aux mêmes fins que sa requête. Elle soutient que : - dès lors que son appel porte exclusivement sur l'article 3 du jugement rejetant ses demandes indemnitaires, la commune ne peut pas contester par la voie de l'appel incident l'article 1er du jugement faisant droit à ses conclusions d'excès de pouvoir ; - les moyens exposés à l'appui de l'appel incident ne sont pas fondés ; - elle confirme ses précédents moyens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 31 octobre

1. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code de l'urbanisme ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Christian Bernier, président-assesseur, - les conclusions de M. Jean-Michel Riou, rapporteur public ; - et les observations de Me E...J..., représentant l'EURL Lotirimmo, et les précisions apportées en réponse à une question par M. F...I..., son gérant.
2. Considérant que M.C..., propriétaire d'un terrain situé route de Valenciennes à Saint-Amand-les-Eaux, a confié à l'EURL Lotirimmo, dont le gérant est M.I..., une mission de prestation de services ayant pour objet, d'une part, la mise en place et l'exécution des procédures administratives permettant l'obtention d'un certificat d'urbanisme opérationnel positif, puis d'un permis d'aménager, d'autre part, la commercialisation de six terrains à bâtir dans le cadre d'un lotissement créé par l'EURL Lotirimmo, enfin, la réalisation des travaux de voirie sur le terrain, leur coût financier restant à sa charge ; que le 24 janvier 2011, le maire de la commune de Saint-Amand-les-Eaux a accordé à l'EURL Lotirimmo un permis de construire groupé valant division sur le fondement de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme pour six logements individuels sur les parcelles n° 967, 973, 979, 985, 989 et 991 ; que, par une décision du 23 mars 2011 et deux décisions du 25 mars 2011, le maire a rejeté les demandes de transfert du permis de construire, sollicitées les 5 et 6 févier 2011 respectivement par M. et Mme H... pour le lot C, M. et Mme D...pour le lot A et M. et Mme G...pour le lot E, futurs acquéreurs de ces lots ; que, par une décision du 28 septembre 2011, le maire de la commune de Saint-Amand-les-Eaux a également rejeté les demandes de transfert partiel de permis de construire pour les six lots A à F déposées par l'EURL Lotirimmo ; qu'après avoir joint les deux demandes qui lui avaient été adressées, le tribunal administratif de Lille a, par son article 1er, donné acte du désistement des conclusions de l'EURL Lotirimmo et de M. I... tendant à l'annulation de l'arrêté du 20 décembre 2011 qui a abrogé le permis de construire du 24 janvier 2011, puis, par son article 2, a annulé les décisions des 23 et 25 mars 2011 et celle du 28 septembre 2011 de refus de transferts partiels du permis de construire initial et, enfin, par son article 3, a rejeté le surplus des demandes de l'EURL Lotirimmo et de M. I... ; que l'EURL Lotirimmo relève appel de l'article 3 de ce jugement en tant qu'il a rejeté ses conclusions indemnitaires et, par la voie de l'appel incident, la commune de Saint-Amand-les-Eaux relève appel de l'article 2 de ce jugement ; Sur les conclusions d'appel incident de la commune de Saint-Amand-les-Eaux :
3. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le jugement a été notifié le 5 juin 2015 et lu par la commune de Saint-Amand-les-Eaux, dans l'application Télérecours, pour le premier numéro le 19 juin 2015 et, pour le second, le 24 juin 2015 ; que ce n'est, pourtant, que par un mémoire en défense enregistré le 30 novembre 2015 devant la cour que la commune a relevé appel de l'article 2 du jugement par lequel le tribunal administratif de Lille a, comme il a été dit au point 1, annulé pour excès de pouvoir plusieurs décisions contestées par l'EURL Lotirimmo ; que ces conclusions d'appel incident ne forment pas un même litige avec celles de l'appel principal de l'EURL Lotirimmo par lesquelles cette dernière a relevé appel de l'article 3 du même jugement rejetant ses conclusions indemnitaires ; que, par suite, l'EURL Lotirimmo est fondée à soutenir que les conclusions d'appel incident de la commune de Saint-Amand-les-Eaux ne sont pas recevables et doivent être rejetées ; Sur les conclusions d'appel principal de l'EURL Lotirimmo :
4. Considérant qu'il résulte de l'instruction que le contrat d'aménagement lotissement conclu le 18 mai 2010 entre M. A...C...et l'EURL Lotirimmo avait, ainsi que le prévoit l'article I du contrat, pour objet notamment l'obtention d'un permis d'aménager en vue d'assurer la commercialisation de six terrains à bâtir dans le cadre d'un lotissement créé par le prestataire, c'est-à-dire l'EURL Lotirimmo ; que l'article V relatif aux " prestations ", rappelées au point 1, prévoyait au paragraphe B, l'élaboration d'un lotissement, au paragraphe C, le dépôt des autorisations, en particulier un permis d'aménager ou un permis de construire groupé valant division et, au paragraphe E, une commercialisation des lots créés, soit " vendus nus viabilisés " ou " clés en main via un ou plusieurs constructeurs ", étant précisé que, " pour le lancement de l'opération de commercialisation, le constructeur ORIA [avait] été retenu " ; que l'article VII rappelait que le prestataire devait déposer une demande de permis d'aménager ou un permis de construire groupé valant division ; que M.I..., en son nom propre, a signé, en outre, un contrat de partenariat par lequel le constructeur du modèle de pavillon à implanter sur les lots, la société SAS Maison Oria, donnait à M. I...mandat auprès de sa clientèle moyennant une rémunération convenue ;
5. Considérant que le code de l'urbanisme distingue les opérations d'aménagement constituant des lotissements nécessitant l'obtention d'un permis d'aménager sur le fondement des dispositions des articles L. 442-1 et R. 442-1 de ce code, de celles conduites sur la base d'un permis de construire groupé valant division prévu par l'article L. 431-24 ; que l'article R. 442-1, alors applicable, prévoit en particulier que : " Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager : / (...) / c) Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24 ; / (...) " ;
6. Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'EURL Lotirimmo qui avait, ainsi qu'il a été appelé au point 3, le choix entre solliciter un permis d'aménager ou un permis de construire valant division, a décidé d'opter pour la formule du permis de construire groupé valant division portant sur six lots viabilisés ; que ce choix aurait dû, en principe, la conduire à offrir une commercialisation " clé en mains " via un ou plusieurs constructeurs, selon les termes mêmes du contrat conclu avec M.C... ; qu'elle a pourtant cherché à promouvoir une commercialisation de terrains " vendus nus viabilisés " de type lotissement en invitant les futurs acquéreurs des lots non bâtis, d'une part, à demander le transfert partiel pour chacun de leur lot, du permis de construire qu'elle avait obtenu le 24 janvier 2011 pour la réalisation, à l'origine, d'une opération groupée et, d'autre part, à souscrire un contrat de construction avec la société Maison Oria dont son gérant était le mandataire ainsi qu'il a été dit au point 3 ; qu'à la suite, des premiers refus de transferts du permis de construire opposés par la commune de Saint-Amand-les-Eaux dès les 23 et 25 mars 2011, les futurs acquéreurs ont dénoncé les compromis de vente passés avec M. C... ; que, par un avenant du 24 juin 2011, au contrat d'aménagement lotissement, M. C... et l'EURL Lotirimmo ont prorogé la durée de validité de ce contrat et ont prévu que, " les transferts partiels [étant] à ce jour bloqués ", " Lotirimmo se chargera de l'obtention d'un permis d'aménager qui permettra la commercialisation " ; que, par une lettre du 14 décembre 2011, l'EURL Lotirimmo a demandé à la commune de Saint-Amand-les-Eaux " de procéder à l'annulation du permis de construire groupé valant division " qu'elle avait obtenu le 24 janvier 2011 ; que, par un arrêté du 20 décembre 2011, la commune a fait droit à cette demande en abrogeant le permis de construire initial ; que, par l'article 2 du jugement 4 juin 2015 devenu définitif, le tribunal administratif de Lille a annulé pour excès de pouvoir les refus de demande de transferts partiels de permis de construire après avoir retenu que la commune avait commis une erreur de droit pour avoir fondé ses décisions sur une lettre du préfet du Nord et une réponse ministérielle qui n'avaient pas de valeur réglementaire ; que ces illégalités constituant une faute, l'EURL Lotirimmo réclame la réparation des préjudices financiers et moral qu'elle estime avoir subis du fait de ces refus ;
7. Considérant qu'en principe, toute illégalité commise par l'administration constitue une faute susceptible d'engager sa responsabilité, pour autant qu'il en soit résulté un préjudice direct et certain ; En ce qui concerne le préjudice correspondant à la perte de rémunération proportionnelle prévue par le contrat d'aménagement lotissement conclu avec M.C... ;
8. Considérant que le contrat d'aménagement lotissement conclu le 18 mai 2010 entre M. C...et l'EURL Lotirimmo prévoit qu'en contrepartie des prestations rappelées au point 1, cette société percevra du propriétaire du terrain une somme forfaitaire de 4 000 euros augmentée d'une rémunération de 4 % toutes taxes comprises (TTC) maximum basée sur le prix de vente de chaque lot à un constructeur ;
9. Considérant qu'ainsi qu'il a été indiqué aux points 3 et 5, l'exécution de ce contrat n'imposait pas à l'EURL Lotirimmo de recourir à la procédure de délivrance d'un permis de construire valant division prévue par l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme ; que les refus de transfert du permis de construire du 24 janvier 2011 du maire de Saint Amand-les-Eaux annulés ne faisaient pas par eux-mêmes obstacle aux engagements pris par l'EURL Lotirimmo envers M. C... ; qu'il lui restait en effet possible de mener à bien la mission soit, avant l'abrogation, à sa demande, du permis de construire initial, en faisant réaliser elle-même les travaux prévus par ce permis valant division pour commercialiser des lots " clés en mains ", soit, après cette abrogation, en sollicitant un permis d'aménager ainsi que le prévoyait le contrat d'aménagement du lotissement du 18 mai 2010 et de manière encore plus pressante l'avenant du 24 juin 2011 cité au point 5 ; qu'en outre, la condition suspensive figurant dans la promesse de vente liée à l'obtention par chaque acquéreur de terrain à bâtir d'une autorisation partielle du permis de construire du 24 janvier 2011 ne résultait que d'un choix du vendeur, indépendant de l'autorité administrative et n'était pas davantage imposée par le contrat de lotissement aménagement passé entre M. C...et l'EURL Lotirimmo ; que dans ces conditions, la perte de la rémunération proportionnelle prévue par le contrat d'aménagement lotissement conclu avec M. C...n'est pas la conséquence directe et certaine des refus opposés par le maire de Saint Amand-les-Eaux aux demandes de transfert de permis ; En ce qui concerne le préjudice tenant à la perte de rémunération proportionnelle prévue par le contrat de partenariat conclu avec la SAS Maison Oria :
10. Considérant que le contrat de partenariat, cité au point 3, conclu le 30 mars 2010, par lequel la société SAS Maison Oria avait donné mandat à M. I...pour prospecter la clientèle potentielle, négocier les contrats de construction de maisons individuelles suivant des modèles-types et assurer la gestion administrative des dossiers notamment en obtenant les permis de construire nécessaires, prévoyait que le mandataire serait rémunéré, en contrepartie de sa prestation, par une commission égale à 5 % du montant des contrats TTC ;
11. Considérant qu'ainsi qu'il a été dit au point 8, la poursuite du projet de lotissement qui avait pris la forme du permis de construire groupé valant division du 24 janvier 2011 n'était pas rendu impossible par les refus de transfert annulés par le tribunal administratif de Lille ; que la perte de rémunération prévue par le contrat de mandat résulte de la décision de l'EURL Lotirimmo de ne pas donner suite au permis de construire dont elle était titulaire ou de ne pas solliciter un permis d'aménager ; que, par suite et à supposer que le contrat de partenariat ait été effectivement signé par les deux parties et sans qu'il soit besoin de s'interroger sur la détermination précise du montant du préjudice, la perte de la rémunération proportionnelle prévue par le contrat de partenariat conclu avec la SAS Maison Oria n'est pas la conséquence directe et certaine des refus opposés par le maire de Saint Amand-les-Eaux aux demandes de transfert de permis ; qu'en outre, le contrat de partenariat a été conclu avec M. I...et non avec l'EURL Lotirimmo, seule appelante ; En ce qui concerne les dépenses publicitaires :
12. Considérant que l'EURL Lotirrimo produit un encart publicitaire relatif à l'opération présentée comme un lotissement, et les factures correspondant à sa publication dans la presse régionale spécialisée ; que cependant, il ne résulte pas de l'instruction que les refus de transfert de permis de construire aient fait obstacle à ce que l'opération puisse être menée à son terme, fût-ce sous une forme différente de celle envisagée par l'EURL Lotirimmo, et que les dépenses publicitaires auraient été, pour les même raisons que celles énoncées au point 8, du seul fait des refus de transfert partiels illégaux, engagées vainement ; Sur le préjudice dit moral :
13. Considérant qu'il ne résulte pas de l'instruction que, de manière directe et certaine, l'EURL Lotirimmo aurait subi du fait des refus opposés illégalement aux demandes de transfert partiel du permis de construire, une atteinte à sa réputation ou à son image dont elle demande réparation sous couvert d'une indemnisation d'un préjudice moral ; qu'il en va de même de la perte de chance, au demeurant non justifiée, d'obtenir un gain financier dans des conditions qu'elle avait initialement imaginées ;
14. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que l'EURL Lotirimmo n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par l'article 3 du jugement attaqué, le tribunal administratif de Lille a rejeté ses conclusions indemnitaires ;
15. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Saint-Amand-les-Eaux, qui n'est pas dans la présente instance, la partie perdante, la somme que l'EURL Lotirimmo lui réclame à ce titre ; qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce de faire droit aux conclusions présentés sur ce fondement par la commune de Saint-Amand-les-Eaux ; DECIDE : Article 1er : La requête de l'EURL Lotirimmo est rejetée. Article 2 : Les conclusions propres à la commune de Saint-Amand-les-Eaux sont rejetées. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à l'EURL Lotirimmo et à la commune de Saint-Amand-les-Eaux. Délibéré après l'audience publique du 19 janvier 2017 à laquelle siégeaient : - M. Olivier Yeznikian, président de chambre, - M. Christian Bernier, président-assesseur, - M. Xavier Fabre, premier conseiller. Lu en audience publique le 2 février
16. Le président-rapporteur,Signé : C. BERNIERLe premier vice-président de la cour,Président de chambre,Signé : O. YEZNIKIANLe greffier,Signé : C. SIRE La République mande et ordonne à la ministre du logement et de l'habitat durable en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt. Pour expédition conforme,Le greffier en chef,Par délégation,Le greffier,Christine Sire 2N°15DA01259 68-03 Urbanisme et aménagement du territoire. Permis de construire.