Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : M. et Mme E..., M. et Mme F..., M. et Mme B..., M. D... C... et Mme G... A... ont demandé au tribunal administratif de Caen d'annuler l'arrêté du 1er décembre 2022 par lequel le président de la communauté de communes du pays de Honfleur-Beuzeville a délivré à la société civile de construction vente (SCCV) European Homes 240 un permis de construire quatre-vingt-deux logements répartis sur quatre bâtiments sur un terrain situé sur le territoire de la commune de La Rivière-Saint-Sauveur. Par un jugement n° 2301814 du 9 janvier 2025, le tribunal administratif de Caen a rejeté leur demande. Procédure devant la cour : Par une requête et des mémoires, enregistrés les 10 mars, 24 mars, 3 octobre, 25 novembre 2025 et le 3 février 2026, M. et Mme E..., M. et Mme F... et M. et Mme B..., représentés par Me Cavelier, demandent à la cour : 1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Caen ; 2°) d'annuler l'arrêté du 1er décembre 2022 du président de la communauté de communes du pays de Honfleur-Beuzeville délivrant la SCCV European Homes 240 un permis de construire ; 3°) de mettre à la charge de la communauté de communes du Pays de Honfleur - Beuzeville des sommes de 1 200 euros à leur verser à chacun en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. M. et Mme E... et autres soutiennent que : - aucun document graphique ni aucune photographie ne permet d'apprécier l'insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes de l'impasse Fontaine Labbé en méconnaissance de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme ; l'aire de stockage des ordures ménagères n'est pas représentée ; - la forte densité des logements du projet n'est pas conforme à la vocation pavillonnaire de la zone UC du plan local d'urbanisme ; - le projet méconnaît l'article UC3 du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal ; aucun aménagement n'a été prévu au bout de la voie interne en impasse pour permettre aux véhicules de faire demi-tour, notamment aux véhicules des services d'incendie ; - le projet porte atteinte à la sécurité et méconnaît l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ; le projet ne permet pas de respecter les prescriptions du service départemental d'incendie et de secours relatives au rayon intérieur de la voie interne ; l'apport d'eaux pluviales générées par le projet dans le réseau collectif situé impasse Fontaine Labbé est de nature à provoquer une très importante montée en charge du réseau collectif à cet endroit et donc des inondations, compte tenu de ce que le réseau collectif ne pourra absorber ce nouvel apport ; les risques pour la salubrité et la sécurité du voisinage sont graves et nombreux ; le projet qui prévoit l'implantation d'une telle aire de stockage des déchets générés par 82 logements, à quelques mètres d'habitations, est de nature à porter atteinte à la salubrité du secteur ; un incendie de poubelles risquerait de s'étendre rapidement aux habitations proches ; s'agissant des eaux pluviales une infiltration à la parcelle serait génératrice d'un risque d'inondation et de pollution ; la prescription prévue à l'article 3 du permis est impossible à réaliser ; l'évacuation dans le réseau collectif n'a pas été appréciée à l'aune de la situation existante dès lors que le débit d'écoulement et le coefficient de ruissellement avant/après ne sont pas renseignés ; - pour les mêmes raisons, le projet méconnaît l'article UC4 du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal ; en outre, aucun système de traitement de débourbage ou déshuilage n'a été prévu en sortie des parkings dont une partie est en souterrain ; en dépit de l'obligation figurant à l'article UC4, il n'est pas justifié par le pétitionnaire de ce que le débit d'écoulement après construction sera inférieur ou égal à celui qu'il est avant construction ; au vu des surfaces à artificialiser et du volume des eaux à traiter, sans qu'il puisse être recouru à l'infiltration, le débit de fuite après construction sera bien plus important que celui observable avant construction ; - le permis est illégal dès lors qu'il est assorti d'une prescription relative à l'infiltration des eaux pluviales dans la parcelle qui n'est pas réalisable ; - l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ne peut pas être mis en œuvre ; les vices entachant le permis contesté ne sont pas régularisables sans apporter au projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même ; - les conditions prévues par l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme ne sont pas davantage réunies ; les vices invoqués n'affectent pas qu'une partie identifiable du projet mais entachent celui-ci dans sa totalité. Par des mémoires enregistrés les 31 octobre 2025 et le 5 janvier 2026, la société European Homes 240, représentée par la SELARL Soler-Couteaux et associés, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis une somme de 3 000 euros à la charge de M. et Mme E... et autres au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que les moyens soulevés par M. et Mme E... et autres ne sont pas fondés. Par un mémoire en défense, enregistré le 5 janvier 2026, la communauté de communes du Pays de Honfleur Beuzeville conclut au rejet de la requête, subsidiairement, à ce qu'il soit fait application des dispositions des articles L. 600-5-1 ou L. 600-5 du code de l'urbanisme et à ce qu'il soit mis à la charge de M. et Mme E... et autres une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que les moyens soulevés par M. et Mme E... et autres ne sont pas fondés. Par courrier du 13 mai 2026, les parties ont été informées de ce que la cour était susceptible, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, de surseoir à statuer pour permettre la régularisation des vices tirés de ce que, compte tenu des caractéristiques du terrain, les prescriptions fixées par les articles 3 et 4 de l'arrêté du 1er décembre 2022 du président de la communauté de communes du Pays de Honfleur-Beuzeville ne sont pas réalisables et sont, dès lors, entachées d'illégalité, et de ce que cet arrêté a été pris en méconnaissance des dispositions de l'article UC 4 du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de la communauté de communes du Pays de Honfleur-Beuzeville et de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme. M. et Mme E... ont présenté leurs observations sur le courrier de la cour, par un mémoire enregistré le 15 mai 2026, qui a été communiqué le 18 mai 2026. La SCCV European Homes a présenté ses observations sur le courrier de la cour, par un mémoire enregistré le 18 mai 2026, qui a été communiqué le même jour. La communauté de communes du Pays de Honfleur-Beuzeville a présenté ses observations sur le courrier de la cour, par un mémoire enregistré le 18 mai 2026, qui a été communiqué le même jour. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code de l'urbanisme ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Dias, - les conclusions de M. Le Brun, rapporteur public, - et les observations de Me Debuys, représentant M. et Mme E... et autres, et de Me Huck, représentant la SCCV European Homes 240. Considérant ce qui suit : 1. La société European Homes 240 a déposé, le 3 juin 2022, une demande de permis de construire quatre-vingt-deux logements, répartis en quatre bâtiments, sur un terrain cadastré à la section AX sous les nos 10, 11 et 14, situé rue Saint Clair à La Rivière-Saint-Sauveur (Calvados). Par un jugement du 9 janvier 2025, le tribunal administratif de Caen a rejeté la demande de M. et Mme E... et autres, voisins du projet, contre l'arrêté du 1er décembre 2022 par lequel le président de la communauté de communes du pays de Honfleur-Beuzeville a délivré le permis sollicité par la société European Homes 240. M. et Mme E... et autres relèvent appel de ce jugement. Sur le bien-fondé du jugement attaqué : 2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : /
- a)Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; /
- b)Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; /
- c)Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; /
- d)Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ". 3. Il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de permis comprend un document intitulé " PC6 Insertion environnement, vue aérienne " qui représente, sous la forme d'un photomontage, à partir d'une vue aérienne en trois dimensions, le projet litigieux, ses aménagements ainsi que ses abords immédiats, à savoir les habitations de l'impasse de la Fontaine Labbé, à l'est du terrain d'assiette du projet, la route départementale qui le borde, sur le côté ouest, quelques habitations, de l'autre côté de cette voie, ainsi que le supermarché voisin et la rue Saint-Clair, au nord du terrain d'assiette du projet. Le cadrage de cette vue qui est adapté à l'importance du projet est suffisamment large pour rendre compte des constructions et paysages avoisinants et inclut, notamment, la plupart des habitations de l'impasse de la Fontaine Labbé. Le dossier de demande de permis comprend également des documents intitulés " PC6 Insertion environnement " et " Insertion environnement, vues en cœur d'Ilot " qui représentent le projet depuis des vues plus rapprochées à savoir depuis la route départementale et les abords nord des bâtiments 1 et 4. Si l'aire de présentation des bacs de collecte des déchets ménagers ne figure pas sur ces documents, elle est représentée sur le plan de masse du projet de sorte qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que cette omission aurait été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. Ces documents permettent d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain. Le moyen tiré de l'insuffisance des documents graphiques au regard des dispositions du
- c)de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme doit, par suite, être écarté. 4. En deuxième lieu, il ressort du règlement graphique du plan local d'urbanisme intercommunal que le terrain d'assiette est situé en zone UC, décrite par le préambule des dispositions du règlement écrit du plan applicables à cette zone comme " une zone urbaine constituée d'un tissu urbain à dominante d'habitat pavillonnaire de densité moyenne à faible ". Ce préambule, qui se borne à une description des secteurs concernés, ne comporte aucune disposition de portée réglementaire dont la méconnaissance serait susceptible d'être utilement invoquée à l'encontre d'un permis de construire. Le moyen tiré de ce que le permis de construire contesté aurait été délivré en méconnaissance de ce préambule et celui tiré de ce que le projet, par sa densité excessive, méconnaîtrait la vocation pavillonnaire de la zone UC doivent, par suite, être écartés. 5. En troisième lieu, aux termes de l'article UC3 du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal relatif à l'accès et à la voirie : " Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, ouverte à la circulation (...) / L'accès doit présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité (...) et être adapté à l'opération future. (...) / La voirie doit être compatible en capacité avec la destination et l'importance des constructions ou installations qu'elle dessert. / Lorsqu'une voie est en impasse, il peut être exigé un aménagement pour permettre à tout véhicule de faire demi-tour. Dans tous les cas, tout véhicule devra pouvoir faire demi-tour au bout de l'impasse. ". 6. Les dispositions précitées de l'article UC3 ne s'appliquent qu'aux voies de desserte du terrain, c'est-à-dire aux voies qui permettent la desserte du terrain à partir de la voie ouverte à la circulation publique. Elles ne trouvent donc pas à s'appliquer aux voies qui, étant situées à l'intérieur du terrain, n'en assurent pas la desserte. Par suite, les requérants ne peuvent utilement soutenir que les voies internes du projet ne permettent pas le retournement des véhicules. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article UC3 du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal doit, par suite, être écarté. 7. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ". 8. D'une part, aux termes de l'article UC4 du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal : " - Eaux pluviales / Les rejets d'eaux pluviales doivent être maîtrisés à l'unité foncière par des dispositifs correspondant à la réglementation. Le débit d'écoulement ne doit pas être supérieur après construction à ce qu'il était avant la construction. /Les eaux issues des parkings et aires de circulation subiront un traitement de débourbage, déshuilage, avant rejet dans le réseau d'eaux pluviales. ". 9. Il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice de présentation du projet jointe au dossier de demande de permis de construire, que le projet prévoit la création de cent-dix-sept places de stationnement, dont soixante-dix-sept en sous-sol, deux garages et trente-huit places de stationnement dit " aérien ". Il ressort de la notice hydraulique jointe au dossier de demande de permis de construire que les eaux de ruissellement des places de stationnement aérien seront recueillies dans un premier ouvrage de stockage sous la voirie, puis vidangées dans un deuxième ouvrage de stockage également souterrain, dont le trop plein sera ensuite rejeté dans le réseau pluvial de l'impasse de la Fontaine Labbé, après traitement dans un " débourbeur séparateur à hydrocarbures ". Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier que les soixante-dix-sept places de stationnement prévues en sous-sol ni que les deux places à l'intérieur des garages, qui se trouvent ainsi à l'abri des précipitations, engendreront des rejets d'eau dans le réseau d'évacuation des eaux pluviales. Par suite, le moyen tiré de ce qu'il n'est pas prévu, pour les places de stationnement autre qu'aérien, de dispositif de traitement par débourbage déshuilage, en méconnaissance de l'article UC4 du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal doit être écarté. 10. En revanche, il ressort du contenu de la note hydraulique jointe au dossier de demande de construire, dont le contenu n'est pas contesté sur ce point, que la gestion par infiltration des eaux pluviales sur la parcelle n'a pu être retenue en raison de la pente du terrain, supérieure à dix pour cent, et de ce qu'une grande partie du terrain est classée en zone rouge par le plan de prévention des risques d'inondation, correspondant aux secteurs exposés à un risque d'inondation des réseaux et des sous-sols du fait d'une profondeur de la nappe comprise entre 0 à 1 mètre, en période de très hautes eaux. Par suite, la prescription dont est assorti le permis de construire contesté, fixée à l'article 3 de l'arrêté du 1er décembre 2022 contesté, selon laquelle " Le pétitionnaire assurera sur sa parcelle l'absorption des eaux pluviales au moyen de drains d'absorption " qui, de surcroît, est contradictoire avec le dispositif de gestion des eaux pluviales décrit dans le dossier de demande de permis, qui prévoit de recueillir et de stocker les eaux pluviales, telles que les eaux de toiture et les eaux de surface des zones imperméabilisées, dans des collecteurs étanches puis leur transport et leur régulation au moyen d'ouvrages conçus à cet effet, avant rejet dans le réseau public des eaux pluviales, n'est pas réalisable et est, dès lors, entachée d'illégalité. 11. En outre, selon la note hydraulique jointe au dossier de demande de permis de construire, les eaux pluviales seront gérées à la parcelle au moyen de deux ouvrages de rétention d'une capacité de deux cent cinq et seize mètres cubes, avec une vidange du trop-plein régulée à quatre litres par seconde vers le réseau pluvial de l'impasse Fontaine Labbé, " pour la pluie la plus défavorable ". Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier, notamment de la notice hydraulique, que le débit d'écoulement ainsi prévu dans le réseau public des eaux pluviales ne dépassera pas celui existant avant travaux, alors qu'il est constant que le terrain d'assiette du projet est entièrement constitué de parcelles à l'état naturel, recouvertes de végétation, qui ne supportent aucune construction. Dans ces circonstances, le débit d'écoulement dans le réseau public d'eaux pluviales prévu par le projet, estimé à quatre litres par seconde pour les épisodes pluvieux les plus importants, n'est pas conforme aux dispositions précitées de l'article UC4 du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de la communauté de communes du Pays de Honfleur-Beuzeville. 12. Enfin, il ressort des pièces du dossier que le réseau public des eaux pluviales n'est pas en capacité d'absorber les rejets prévus par le projet et que leur déversement, au niveau de l'impasse Fontaine Labbé, est de nature à engendrer une importante montée en charge du réseau à cet endroit, situé en un point bas, présentant ainsi, pour les riverains, un risque pour la sécurité et la salubrité publique, alors que la zone UC est exposée à des risques de débordement des cours d'eaux et de remontées de nappes. Par suite, le permis de construire contesté est, s'agissant de la gestion des eaux pluviales, entaché d'une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme. 13. D'autre part, il ressort du plan de masse joint au dossier de demande de permis que les quatre constructions projetées sont desservies par une voie interne d'une largeur de cinq mètres, dont les virages suivent un rayon de courbe de onze mètres et que la largeur de la voie, au droit des virages, est suffisante, au regard de la surlargeur exigée par le service d'incendie et de secours. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier que la pente de la voie interne excède quinze degrés de sorte que le projet est conforme à l'ensemble des prescriptions dont est assorti l'avis favorable émis le 8 août 2022 par le service départemental d'incendie et de secours. Dans ces conditions, le risque allégué d'atteinte à la sécurité publique, en raison d'une accessibilité insuffisante des constructions projetées aux engins des services de secours doit être écarté. 14. Par ailleurs, il ressort de la notice de présentation du projet jointe au dossier de demande de permis de construire que les déchets seront stockés au sein de chaque bâtiment dans un local prévu à cet effet et que, les jours de collecte, les containers seront acheminés par le service de copropriété sur l'aire de présentation, d'une superficie de quarante et un mètres carrés située au nord-est du terrain, aux abords de la rue Saint Clair. Toutefois, il n'est pas contesté que le ramassage des déchets est assuré, dans ce secteur, deux fois par semaine, et que les containers doivent être présentés la veille au soir ou très tôt le matin. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le dépôt, deux fois par semaine, des bacs collecteurs, sur l'aire de présentation litigieuse, dans l'attente de leur ramassage, serait de nature à engendrer pour les habitations voisines des nuisances olfactives significatives ou un risque réel d'incendie. 15. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que le permis contesté porterait atteinte à la sécurité et à la salubrité publiques, en raison des risques engendrés par les caractéristiques de la voie interne et de la localisation de l'aire de présentation des déchets, et qu'il serait entaché sur ces points d'une erreur manifeste d'appréciation, au regard des dispositions précitées de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme doit être écarté. 16. Il résulte de tout ce qui précède que le permis de construire contesté est entaché de plusieurs vices tirés de ce que la prescription fixée par l'article 3 de l'arrêté du 1er décembre 2022 est entachée d'illégalité, de ce que le rejet des eaux pluviales dans le réseau collectif au niveau de l'impasse de la Fontaine Labbé présente un risque pour la sécurité et la salubrité publiques, en méconnaissance de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, et de ce que le dispositif de gestion des eaux pluviales implique un écoulement dans le réseau public supérieur à celui existant avant les travaux, en méconnaissance de l'article UC 4 du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal. Sur l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : 17. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ". 18. Les vices, énoncés au point 16, affectant la légalité du permis de construire du 1er décembre 2022 sont susceptibles d'être régularisés par la délivrance d'un permis de construire modificatif, sans que la mesure de régularisation n'implique d'apporter au projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Il y a lieu, dès lors, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, d'impartir à la société European Homes 240 et à la communauté de communes du Pays de Honfleur-Beuzeville un délai de quatre mois, à compter de la notification de l'arrêt de la cour, aux fins de notifier à la cour la mesure de régularisation nécessaire. D E C I D E : Article 1er : Il est sursis à statuer sur les conclusions de la requête de M. et Mme E... et autres jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la notification du présent arrêt, imparti à la société European Homes 240 et à la communauté de communes du Pays de Honfleur-Beuzeville pour notifier à la cour un permis de construire régularisant les vices mentionnés au point 16. Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin d'instance. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme E..., M. et Mme F..., et M. et Mme B..., à la communauté de communes du Pays de Honfleur-Beuzeville et à la société European Homes 240. Délibéré après l'audience du 19 mai 2026, à laquelle siégeaient : - Mme Buffet, présidente de chambre, - Mme Montes-Derouet, présidente-assesseure, - M. Dias, premier conseiller. Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 juin 2026. Le rapporteur, R. DIAS La présidente, C. BUFFETLa greffière, A. MARCHAND La République mande et ordonne au préfet de département du Calavados en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 2 N° 25NT00711