Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La société civile immobilière (SCI) Villa Savina a demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et de contribution sur les revenus locatifs auxquelles elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2015, de la retenue à la source qui lui a été réclamée au titre de l'année 2015, ainsi que des pénalités correspondantes. Par un jugement n° 2300356 du 27 février 2025, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande. Procédure devant la cour : Par une requête et un mémoire, enregistrés le 25 avril 2025 et le 7 avril 2026, la SCI Villa Savina, représentée par Mes de Coincy et Molle, demande à la cour : 1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Nice du 27 février 2025 ; 2°) de prononcer la décharge des impositions et pénalités en litige ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - sa requête est recevable ; - la proposition de rectification du 11 décembre 2018 ne lui a pas été régulièrement notifiée ; - l'administration a ainsi méconnu les énonciations de la doctrine administrative référencée BOI-CF-IOR-10-30 ; - l'administration a envoyé la proposition de rectification à son siège, alors que le mandat donné au cabinet d'expertise comptable emportait élection de domicile ; - la proposition de rectification est insuffisamment motivée s'agissant de la valeur vénale de la villa dont elle est propriétaire ; - faute de notification régulière de la proposition de rectification, la prescription n'a pas été interrompue ; - l'administration, qui ne pouvait la regarder comme ayant été assujettie à l'impôt sur les sociétés, et donc comme ayant changé de régime fiscal, n'était pas fondée à faire application des règles relatives à la cessation d'entreprise, dont notamment l'imposition d'une plus-value latente relative à la villa dont elle est propriétaire ; - la valeur vénale de la villa déterminée par l'administration est surestimée. Par des mémoires en défense, enregistrés le 30 octobre 2025 et le 20 avril 2026, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique conclut au rejet de la requête. Il fait valoir que : - la requête est irrecevable en ce qu'elle constitue la reproduction littérale du mémoire introductif de première instance, en méconnaissance des dispositions de l'article R. 411-1 du code de justice administrative ; - les moyens soulevés par la SCI Villa Savina ne sont pas fondés. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Le président de la cour a désigné Mme Courbon, présidente assesseure, pour présider la formation de jugement, en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme B..., - et les conclusions de M. Ury, rapporteur public. Considérant ce qui suit :
- La SCI Villa Savina, qui est propriétaire d'une villa dénommée " Villa Savina ", située à Villefranche-sur-Mer, a fait l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier au 31 décembre
- A l'issue de ce contrôle, l'administration fiscale a notamment estimé que la société avait cessé d'être assujettie à l'impôt sur les sociétés, cette cessation entraînant une imposition immédiate des bénéfices d'exploitation non encore taxés et des plus-values latentes sur les éléments d'actifs. La SCI Villa Savina fait appel du jugement du 27 février 2025 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations d'impôt sur les sociétés et de contribution sur les revenus locatifs auxquelles elle a ainsi été assujettie au titre de l'exercice clos en 2015, de la retenue à la source mise à sa charge au titre de l'année 2015 et des pénalités correspondantes. Sur la régularité de la procédure d'imposition :
- En premier lieu, aux termes de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales : " L'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation (...) ". Si le contribuable conteste qu'une décision lui a bien été notifiée, il incombe à l'administration fiscale d'établir qu'une telle notification lui a été régulièrement adressée et, lorsque le pli contenant cette notification a été renvoyé par le service postal au service expéditeur, de justifier de la régularité des opérations de présentation à l'adresse du destinataire. La preuve qui lui incombe ainsi peut résulter soit des mentions précises, claires et concordantes figurant sur les documents, le cas échéant électroniques, remis à l'expéditeur conformément à la règlementation postale soit, à défaut, d'une attestation de l'administration postale ou d'autres éléments de preuve établissant la délivrance par le préposé du service postal d'un avis de passage prévenant le destinataire de ce que le pli est à sa disposition au bureau de poste. Compte tenu des modalités de présentation des plis recommandés prévues par la réglementation postale, doit être regardé comme portant des mentions précises, claires et concordantes suffisant à constituer la preuve d'une notification régulière le pli recommandé retourné à l'administration auquel est rattaché un volet " avis de réception " sur lequel a été apposée la date de vaine présentation du courrier et qui porte, sur l'enveloppe ou l'avis de réception, l'indication du motif pour lequel il n'a pu être remis.
- Il résulte de l'instruction que le pli recommandé contenant la proposition de rectification du 11 décembre 2018, expédié le 12 décembre 2018 à l'adresse exacte du siège de la SCI Villa Savina, a été retourné à l'administration, accompagné d'un avis de réception comportant la mention : " A 15/12/18 " et la désignation du bureau de poste de Villefranche-sur-Mer. En outre, l'enveloppe du pli recommandé était revêtue d'une étiquette intitulée " restitution de l'information à l'expéditeur " sur laquelle la case " pli avisé et non réclamé ", correspondant au motif de non-distribution, était cochée. Compte tenu de ces mentions précises, claires et concordantes, la proposition de rectification doit être regardée comme ayant été régulièrement notifiée à la SCI Villa Savina le 15 décembre 2018, date de présentation du pli.
- En deuxième lieu, lorsque le mandat donné à un conseil ou à tout autre mandataire par un contribuable pour l'assister dans ses relations avec l'administration ne contient aucune mention expresse habilitant le mandataire à recevoir l'ensemble des actes de la procédure d'imposition, ce mandat n'emporte pas élection de domicile auprès de ce mandataire. Dans ce cas, l'administration n'entache pas la procédure d'imposition d'irrégularité en notifiant l'ensemble des actes de la procédure au contribuable, alors même que le mandat confie au mandataire le soin de répondre à toute notification de redressements et d'accepter ou de refuser tout redressement.
- Il résulte de l'instruction que par mandat du 11 octobre 2018, M. A..., en qualité de gérant de la SCI Villa Savina, a donné mandat au cabinet PwC Entrepreneurs afin de représenter la société auprès de l'administration fiscale dans le cadre de la vérification de la comptabilité portant sur les déclarations fiscales ou opérations susceptibles d'être examinées sur la période du 1er janvier au 31 décembre
- Ce mandat ne contient aucune mention expresse habilitant le mandataire à recevoir l'ensemble des actes de la procédure d'imposition et n'emportait dès lors pas élection de domicile auprès du mandataire. Par suite, la notification de la proposition de rectification à la SCI Villa Savina, et non à son mandataire, n'était pas irrégulière.
- En troisième lieu, il résulte de l'instruction que la proposition de rectification du 11 décembre 2018, s'agissant de la détermination de la valeur vénale au 31 décembre 2015 de la villa dont la SCI Villa Savina est propriétaire, mentionne le détail des caractéristiques de l'immeuble. Elle précise ensuite que la valeur vénale sera déterminée selon la méthode de comparaison permettant de définir un prix de référence par m² de surface habitable et indique que sont retenues des ventes d'immeubles similaires, c'est-à-dire des villas avec piscine situées sur la même parcelle de la commune de Villefranche-sur-Mer ou sur la parcelle limitrophe AB de Beaulieu-sur-Mer, cédées au cours des années 2013 à
- Elle détaille enfin les éléments d'information précis relatifs aux différents termes de comparaison retenus pour déterminer la valeur vénale de l'immeuble en cause, dont notamment les surfaces habitables, la superficie des parcelles et la catégorie cadastrale. Par suite, le moyen tiré de ce que la proposition de rectification serait insuffisamment motivée s'agissant de la valeur vénale de la villa doit être écarté.
- En quatrième lieu, la société requérante ne peut utilement invoquer l'instruction administrative référencée BOI-CF-IOR-10-30 dès lors que ses énonciations, qui traitent de questions touchant à la procédure d'imposition, ne peuvent être regardées comme comportant une interprétation de la loi fiscale au sens de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales. Sur le bien-fondé de de l'imposition : En ce qui concerne le droit de reprise de l'administration :
- Aux termes de l'article L. 169 du livre des procédures fiscales : " Pour l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés, le droit de reprise de l'administration des impôts s'exerce jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due (...) ". Aux termes de l'article L. 189 du même livre : " La prescription est interrompue par la notification d'une proposition de rectification (...) ".
- Il résulte de ce qui a été dit au point 3 que la prescription a été interrompue par la notification à la SCI Villa Savina, le 15 décembre 2018, d'une proposition de rectification relative à l'exercice clos en
- Par conséquent, contrairement à ce qui est soutenu, le droit de reprise n'était pas expiré en 2019, lorsque l'administration a établi les suppléments d'impôt relatifs à l'exercice
- En ce qui concerne la cessation d'entreprise :
- D'une part, aux termes de l'article 206 du code général des impôts, relatif à l'impôt sur les sociétés : " (...)
- Sous réserve des dispositions de l'article 239 ter, les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt, même lorsqu'elles ne revêtent pas l'une des formes visées au 1, si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (...) ". Une société civile donnant habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une activité commerciale au sens de l'article 34 du code général des impôts et, par suite, est passible de l'impôt sur les sociétés par application du 2 de l'article 206 du même code.
- D'autre part, aux termes de l'article 221 du code général des impôts : " 1 L'impôt sur les sociétés est établi dans les mêmes conditions et sous les mêmes sanctions que l'impôt sur le revenu (...). / 2 En cas de dissolution, de transformation entraînant la création d'une personne morale nouvelle (...), l'impôt sur les sociétés est établi dans les conditions prévues aux 1 et 3 de l'article
- / Il en est de même, sous réserve des dispositions de l'article 221 bis, lorsque les sociétés ou organismes mentionnés aux articles 206 (...) et 239 bis AB cessent totalement ou partiellement d'être soumis à l'impôt sur les sociétés au taux prévu au deuxième alinéa du I de l'article 219 (...) ". Aux termes de l'article 201 du même code, dans sa rédaction applicable au présent litige : "
- Dans le cas de cession ou de cessation, en totalité ou en partie, d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale, (...) l'impôt sur le revenu dû en raison des bénéfices réalisés dans cette entreprise ou exploitation et qui n'ont pas encore été imposés est immédiatement établi (...) /
- Les contribuables assujettis à un régime réel d'imposition sont tenus de faire parvenir à l'administration, dans un délai de soixante jours déterminé comme indiqué au 1, la déclaration de leur bénéfice réel accompagnée d'un résumé de leur compte de résultat. / Pour la détermination du bénéfice réel, il est fait application du régime défini aux articles 39 duodecies, des 1 et 2 de l'article 39 terdecies, et 39 quaterdecies à quindecies A (...) ". Aux termes de l'article 39 duodecies de ce code : "
- Par dérogation aux dispositions de l'article 38, les plus-values provenant de la cession d'éléments de l'actif immobilisé sont soumises à des régimes distincts suivant qu'elles sont réalisées à court ou à long terme (...) ". Aux termes de l'article 111 bis dudit code : " Lorsqu'une personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés cesse d'y être assujettie, ses bénéfices et réserves, capitalisés ou non, sont réputés distribués aux associés en proportion de leurs droits (...) ". Aux termes de l'article 119 bis de ce code : " (...)
- Les produits visés aux articles 108 à 117 bis donnent lieu à l'application d'une retenue à la source (...) 187 lorsque leurs bénéficiaires effectifs sont des personnes qui n'ont pas leur domicile fiscal ou leur siège en France (...) ".
- Il résulte de l'instruction que la SCI Villa Savina, qui a déposé une déclaration modèle 2065 au titre de l'exercice 2015 faisant état d'un chiffre d'affaires correspondant au produit de la location meublée de la villa dont elle est propriétaire, a retiré la villa de la location à compter du 1er janvier 2016, afin d'en accorder la jouissance gratuite à ses associés. L'administration, estimant que ce changement avait pour conséquence la cessation, au 31 décembre 2015, de l'assujettissement de la société à l'impôt sur les sociétés au profit de l'imposition des résultats à l'impôt sur le revenu des associés dans la catégorie des revenus fonciers, a fait application du 2 de l'article 221 du code général des impôts, en imposant immédiatement la plus-value latente sur l'élément d'actif constitué par la villa et a soumis la société à la retenue à la source prévue par l'article 119 bis du code à raison des revenus réputés distribués sur le fondement de l'article 111 bis de ce code à son associé, fiscalement domicilié en Irlande.
- Si la SCI Villa Savina fait valoir qu'elle se serait bornée à mettre la villa à la disposition de M. A..., son gérant et associé, qui l'aurait louée pour son propre compte, il est constant que les loyers encaissés par l'agence Haussmann International en vertu du contrat de location meublée de la villa conclu pour la période du 29 octobre 2014 au 29 octobre 2015 ont été encaissés et comptabilisés par la société, qui doit donc être regardée comme ayant conclu le mandat de location avec l'agence Haussmann International, quand bien même ce mandat a été signé par la fille de M. A.... Au demeurant, la SCI Villa Savina avait auparavant conclu par l'intermédiaire d'une autre agence un autre contrat de location saisonnière de la villa pour la période du 1er au 31 juillet
- Ainsi, et alors que la société requérante ne justifie d'ailleurs pas avoir été mise en demeure de déposer une déclaration d'impôt sur les sociétés au titre de l'exercice clos en 2015, elle doit être regardée comme ayant elle-même exercé l'activité de location meublée de la villa. Est sans incidence à cet égard la circonstance que M. A... a fourni à l'administration fiscale au cours de la vérification de comptabilité, en décembre 2018, une déclaration de revenus et une déclaration de bénéfices industriels et commerciaux relatives à l'année 2015 et mentionnant les loyers afférents à la location de cet immeuble déjà déclarés par la société. Par ailleurs, alors qu'il n'est pas contesté que la villa avait déjà été louée en meublé par l'intermédiaire de la société Agence du littoral du 18 août au 3 septembre 2012, la SCI Villa Savina, qui a à nouveau loué la villa du 1er juillet au 31 juillet 2014 puis du 29 octobre 2014 au 29 octobre 2015, ne peut être regardée comme ayant seulement consenti ces locations de façon occasionnelle. Ainsi, quand bien même la villa avait été mise gratuitement à la disposition de ses associés depuis son acquisition en 2005, puis a de nouveau été affectée à l'usage des intéressés à l'issue de la dernière période de location, la SCI Villa Savina doit être regardée comme s'étant livrée à une exploitation commerciale de la " Villa Savina " au sens de l'article 34 du code général des impôts, qui la rendait ainsi passible de l'impôt sur les sociétés. Est sans incidence à cet égard la circonstance, à la supposer même établie, qu'aucun bénéfice n'aurait été retiré de cette activité. C'est dès lors à bon droit que l'administration a estimé qu'en affectant la villa à la mise à disposition à titre gratuit de ses associés, la SCI Villa Savina a cessé d'être assujettie à l'impôt sur les sociétés en 2015, et a fait application des dispositions précitées des articles 201 et 221 du code général des impôts, ainsi que des articles 111 bis et 119 bis de ce code. En ce qui concerne la valeur vénale de la villa :
- Aux termes de l'article R. 194-1 du livre des procédures fiscales : " Lorsque, ayant donné son accord à la rectification (...Lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s'étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition, en démontrant son caractère exagéré ".
- Il est constant que la SCI Villa Savina s'est abstenue de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification qui doit être regardée comme lui ayant été régulièrement notifiée, ainsi qu'il a été dit précédemment. Par suite, elle supporte la charge de démontrer le caractère exagéré des impositions supplémentaires.
- La villa dont la société requérante est propriétaire, construite en 1987, est située sur les hauteurs de la commune de Villefranche-sur-Mer et assise sur un terrain d'environ 2 000 m². Elle a une superficie habitable de 226 m², est composée de huit chambres, six salles de bains, une cuisine équipée, un salon, une salle à manger, dispose d'une piscine avec pool house, d'un garage, d'une terrasse, d'un grand jardin plat et bénéficie d'une vue remarquable sur la mer. Elle a été classée en catégorie 3 par les services du cadastre. L'administration a déterminé un prix moyen au mètre carré de surface habitable de 17 834 euros à partir des prix de vente de six villas avec piscine situées sur la même parcelle de la commune de Villefranche-sur-Mer ou sur la parcelle limitrophe AB de Beaulieu-sur-Mer, cédées au cours des années 2013 à
- La valeur vénale de la villa au 31 décembre 2015 a ainsi été évaluée à 4'030'000 euros. La valeur nette comptable de la villa s'élevant à 1'858'217 euros, une plus-value latente de 2'171'783 euros a ainsi été imposée. Si la SCI Villa Savina fait valoir qu'une décote de 10 % devrait être appliquée sur les prix de vente s'agissant de trois des biens retenus comme termes de comparaison au motif que la villa dont elle est propriétaire est située à proximité immédiate d'un bâtiment d'Électricité de France et que la vue est gênée par la présence de câbles électriques, elle ne justifie pas des nuisances et des risques allégués par la seule production d'une photographie aérienne, alors qu'il ressort des photographies annexées à la proposition de rectification que la villa est séparée du terrain supportant le bâtiment d'Électricité de France, situé à l'arrière, par une barrière de végétation, et que la vue depuis la villa, la terrasse et le jardin est complètement dégagée. La société requérante n'établit pas davantage que le terme de comparaison situé avenue des Caroubiers à Villefranche-sur-Mer ne pourrait être retenu au motif qu'il aurait été construit en 2009, alors que le ministre fait valoir sans être contredit qu'il résulte de l'acte de vente de cette villa que le bien a fait l'objet d'une déclaration d'achèvement le 13 mai
- Elle ne saurait par ailleurs faire valoir que le bien situé avenue Darié la Madone à Villefranche-sur-Mer ne pourrait être retenu au motif que la surface habitable n'est que de 145 m², dès lors que les biens présentent des caractéristiques similaires, étant situés dans le même secteur géographique, classés dans la même catégorie cadastrale et disposant d'un jardin de superficie équivalente. Enfin, si la société requérante propose de retenir des termes de comparaison correspondant à des villas cédées en 2015, de surfaces de 243 m², situées à Beaulieu-sur-Mer, ces cessions ne portent pas sur des biens comparables, dès lors que ces villas sont situées dans un secteur géographique très dense et à proximité d'un immeuble collectif d'habitation. Par conséquent, la SCI Villa Savina n'est pas fondée à soutenir que la valeur vénale de la villa déterminée par l'administration est surestimée.
- Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non-recevoir opposée par le ministre, que la SCI Villa Savina n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande. Par conséquent, ses conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées. D É C I D E : Article 1er : La requête de la SCI Villa Savina est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Villa Savina et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique. Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est. Délibéré après l'audience du 4 juin 2026, où siégeaient : - Mme Audrey Courbon, présidente assesseure, président de la formation de jugement en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative, - Mme Florence Mastrantuono, première conseillère, - M. Sylvain Mérenne, premier conseiller. Rendu public par mise à disposition au greffe, le 18 juin
- 2 N° 25MA01117