Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : I - L'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Dekalco a demandé au tribunal administratif de Toulouse de prononcer la réduction des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos les 31 mars 2014, 2015 et
- II - La société civile immobilière Mapi a demandé au tribunal administratif de Toulouse de prononcer la décharge de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l'exercice clos le 31 décembre
- III - M. A... B... a demandé au tribunal administratif de Toulouse de prononcer la réduction des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l'année
- Par un jugement n° 2005948, 2005949, 2005950 du 5 décembre 2023, le tribunal administratif de Toulouse a rejeté ces trois demandes après les avoir jointes. Procédure devant la cour : Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés le 1er février 2024 et le 18 septembre 2025, l'entreprise Dekalco, la société Mapi et M. B..., représentés par Me Martin-Linzau, demandent à la cour : 1°) d'annuler ce jugement du 5 décembre 2023 du tribunal administratif de Toulouse ; 2°) de prononcer la réduction des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles l'entreprise Dekalco a été assujettie au titre des exercices clos les 31 mars 2014, 2015 et 2016, la décharge de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés à laquelle la société Mapi a été assujettie au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2014 et la réduction des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles M. B... a été assujetti au titre de l'année 2014 ; 3°) de mettre à la charge de l'État une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Ils soutiennent que : - le montant du loyer mensuel du local commercial loué par l'entreprise Dekalco à la société Cruz et Cie, fixé à 4 699 euros à compter du 1er janvier 2014, n'est pas excessif, dès lors qu'il s'appuie sur le rapport d'un expert judiciaire, prenant en compte un rendement annuel de 9 % pour l'ensemble immobilier, qu'il tient compte des avantages constitués par la combinaison de bureaux, d'un atelier et d'un dépôt au sein du même immeuble, par l'existence d'un parking de 2 000 mètres carrés attenant, qui est indispensable à l'exercice de l'activité de l'entreprise Dekalco, et par l'emplacement des locaux, et qu'il a été corroboré par l'application de l'indice du coût de la construction, prévue dans le bail initial de 2001 ; - les références retenues par l'administration fiscale confirment l'absence de disproportion substantielle entre ce montant et la valeur locative réelle de l'immeuble ; - elle n'a pas valorisé l'ensemble des caractéristiques du bien à évaluer ; - le paiement d'un loyer mensuel de 4 699 euros ne procède donc pas d'un acte anormal de gestion ; - la valorisation à 587 400 euros de l'usufruit temporaire de l'ensemble immobilier en cause, qui a été à bon droit déterminée par la méthode des flux de trésorerie actualisés et par la prise en compte du loyer mensuel de 4 699 euros, impliquant un taux de rendement de 8,97 %, est justifiée ; - à titre subsidiaire, la prise en compte, par l'administration, d'un loyer mensuel corrigé de 3 850 euros aurait dû aboutir à une valorisation de cet usufruit à 540 005 euros et non à 512 214 euros ; - la valeur de la nue-propriété, retenue à hauteur de 142 600 euros, par la différence entre la valeur de la pleine propriété, soit 730 000 euros, et la valorisation à 587 400 euros de l'usufruit temporaire, est justifiée ; - la remise, par la société Mapi, à titre de paiement du dividende distribué à M. B..., de la nue-propriété de l'ensemble immobilier en cause n'est donc pas constitutive d'un acte anormal de gestion, d'autant qu'elle a permis la sauvegarde des liquidités de cette société ; - la majoration pour manquement délibéré n'est pas justifiée, compte tenu des précautions prises pour établir la valeur locative actualisée du bien en cause et la valeur de la nue-propriété remise en paiement du dividende distribué. Par deux mémoires en défense, enregistrés le 7 juin 2024 et le 14 octobre 2025, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête. Il soutient que les moyens soulevés par les requérants sont inopérants ou ne sont pas fondés. Par une ordonnance du 16 septembre 2025, la clôture de l'instruction a été fixée au 16 octobre
- Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Lafon, - les conclusions de Mme Fougères, rapporteure publique, - et les observations de Me Martin-Linzau pour l'entreprise Dekalco, la société Mapi et M. B.... Considérant ce qui suit :
- L'entreprise Dekalco, qui exerce une activité de fabrication, vente de supports publicitaires et marquages adhésifs, sérigraphie, négoce d'objets publicitaires et marquages publicitaires et industriels sur tous supports, a loué ses locaux d'activité, situés 31 route de Seysses à Toulouse (Haute-Garonne), à la société Mapi du 1er novembre 2008 au 23 décembre 2013, date à laquelle cette dernière à démembré la propriété de l'ensemble immobilier et cédé l'usufruit temporaire, pour une durée de dix-sept ans, à la société Cruz et Cie. Après avoir été transféré à cette dernière, le bail commercial a fait l'objet d'un avenant, au 1er janvier 2014, portant le montant du loyer mensuel hors taxes de 3 500 euros à 4 699 euros. L'entreprise Dekalco a fait l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur les exercices clos les 31 mars 2014, 2015 et 2016, à l'issue de laquelle le service vérificateur a, notamment, considéré que ce montant était excessif et que le versement du loyer rehaussé était constitutif d'un acte anormal de gestion. Elle a demandé au tribunal administratif de Toulouse de prononcer la réduction des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des mêmes exercices, à raison de la réintégration, dans ses résultats imposables, de la part de loyer finalement regardée comme excessive, d'un montant mensuel de 849 euros. La société Mapi a également fait l'objet d'une vérification de comptabilité, portant sur les exercices clos les 31 décembre 2014 et 2015, à l'issue de laquelle le service a estimé que la nue-propriété du même ensemble immobilier, qui avait été remise à M. B..., par acte authentique du 27 mars 2014, à titre de règlement de dividendes d'un montant de 142 600 euros, avait été cédée à un prix minoré, inférieur à sa valeur vénale estimée, en dernier lieu, à 217 786 euros, et que cette minoration constituait un acte anormal de gestion. La société Mapi a demandé au tribunal administratif de Toulouse de prononcer la décharge de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2014, qui procède de la réintégration, dans son résultat imposable, de la fraction minorée d'un montant de 75 186 euros. Enfin, M. B... a demandé au même tribunal de prononcer la réduction des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2014, procédant de l'imposition, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, de la même somme de 75 186 euros, qui a été regardée, par l'administration, comme un avantage occulte au sens du c de l'article 111 du code général des impôts. L'entreprise Dekalco, la société Mapi et M. B... font appel du jugement du 5 décembre 2023 par lequel le tribunal administratif de Toulouse, après avoir joint ces trois demandes, les a rejetées. Sur le bien-fondé des impositions : En ce qui concerne le montant du loyer versé par l'entreprise Dekalco :
- En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l'impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l'entreprise, à l'exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion commerciale normale. Constitue un acte anormal de gestion l'acte par lequel une entreprise décide de s'appauvrir à des fins étrangères à son intérêt.
- Le versement par une société d'un loyer excessif au regard des conditions du marché au profit d'une autre société ne relève pas, en règle générale, d'une gestion commerciale normale, sauf s'il apparaît qu'en consentant de tels avantages, l'entreprise a agi dans son propre intérêt. S'il appartient à l'administration, dans l'hypothèse d'une rectification contradictoire, d'apporter la preuve des faits sur lesquels elle se fonde pour qualifier un acte anormal de gestion, elle est réputée apporter cette preuve dès lors que l'entreprise n'est pas en mesure de justifier qu'elle a bénéficié en retour de contreparties.
- Il résulte de l'instruction que l'ensemble immobilier en cause est composé d'une maison d'habitation, qui n'est pas concernée par le bail commercial conclu avec l'entreprise Dekalco, ainsi que d'un local à usage de bureaux de 200 mètres carrés, d'un atelier de même surface, d'un dépôt d'une superficie de 125 mètres carrés et d'un parking. Après avoir constaté que le montant du loyer avait été augmenté de 34 % à compter du 1er janvier 2014, l'administration a retenu un loyer mensuel corrigé de 3 500 euros, qu'elle a finalement rehaussé à 3 850 euros, en suivant l'avis du 14 mars 2019 de la commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires. À ce titre, elle a appliqué un taux de 9 %, correspondant à l'évolution du coût de la construction entre 2008, année de signature du contrat de bail commercial conclu avec la société Mapi, et
- Pour retenir, initialement, un loyer mensuel corrigé de 3 500 euros, le service vérificateur s'était fondé, en particulier, sur le montant des loyers professionnels en cours en 2013 pour vingt-six locaux distincts, situés dans le quartier de la route de Seysses à Toulouse. Il avait, à ce titre, retenu un loyer moyen par nature de local, correspondant d'ailleurs aux fourchettes de loyer retenues par les professionnels de l'immobilier, et appliqué une pondération en fonction de la surface de chaque nature occupée par l'entreprise Dekalco, aboutissant à un loyer mensuel de 3 741,92 euros. La circonstance que les termes de comparaison retenus ne présentaient pas une combinaison de bureaux, d'un atelier et d'un dépôt, au sein du même immeuble, ne permet pas de considérer, en l'absence d'ailleurs de locaux disposant d'une telle configuration dans le même secteur, que cette évaluation ne serait pas pertinente. Tel est également le cas du fait que les montants des loyers de certains bâtiments à usage de bureaux et d'ateliers pris comme termes de comparaison, et présentant une surface approchant celle des composantes du bien en cause, sont plus élevés que les moyennes retenues. Le montant de 3 741,92 euros, soit un loyer annuel de 85,53 euros au mètre carré, correspond d'ailleurs à la fourchette haute de l'application de la cote annuelle des valeurs vénales immobilières des éditions Callon, utilisée par l'expert sollicité par la société Mapi pour déterminer la valeur du bien, alors pourtant qu'il avait relevé, dans son rapport du 17 novembre 2011, la nécessité d'apporter des travaux de révision des peintures et des revêtements de sol et de remise en état des accès. Par ailleurs, il ne résulte pas de l'instruction que l'évaluation à laquelle le service a procédé ne prendrait pas en compte le parking attaché au bien, dès lors, d'une part, que les requérants n'établissent pas qu'il atteindrait la superficie revendiquée de 2 000 mètres carrés, qui serait indispensable à l'exercice de l'activité de l'entreprise Dekalco, alors que les justificatifs apportés par le ministre permettent de retenir une surface totale avoisinant 1 000 mètres carrés, comprenant une zone bitumée et une zone non bitumée, dite " utile " et anciennement enherbée, d'autre part, que la plupart des termes de comparaison retenus comprenaient un tel aménagement, d'une surface comparable. Dans ces conditions, la méthode d'évaluation initialement retenue par le service n'était pas inadaptée.
- Par ailleurs, le ministre conteste, à juste titre, la méthode d'évaluation retenue par l'expert sollicité par la société Mapi, qui, pour fixer un loyer de 4 699 euros, a appliqué un taux de rentabilité de 9 % à l'ensemble immobilier, y compris la maison, alors pourtant que le taux de rentabilité d'un local d'habitation est moindre que celui des locaux d'activité. En outre, aucun élément ne permet de considérer que la détermination d'un loyer de 3 850 euros n'aurait pas pris en compte la qualité de l'emplacement du bien loué, alors d'ailleurs que la constatation du passage de 6 000 à 7 000 véhicules par jour devant l'enseigne Dekalco n'a été établie que par une étude de sécurité de voirie menée dans le cadre d'un dossier relatif à l'année
- Il résulte de ce qui précède que l'administration doit être regardée comme apportant la preuve de ce que la fixation à 3 850 euros du loyer mensuel corrigé du local commercial loué par l'entreprise Dekalco, qui est d'ailleurs supérieure de plus de 100 euros à l'évaluation résultant de la prise en compte des loyers de biens comparables pratiqués sur le marché, n'a pas été sous-estimée. D'ailleurs, elle a finalement appliqué l'évolution du coût de la construction entre 2008 et 2013 au loyer de 3 500 euros, lequel correspondait au montant du loyer réévalué au 1er novembre 2011, tel que prévu par une clause d'indexation figurant dans le bail commercial conclu avec la société Mapi. Ainsi, les requérants ne peuvent valablement soutenir que le montant de 4 699 euros, qu'ils revendiquent, serait corroboré par l'absence d'application effective d'une indexation jusqu'en 2013 et, alors d'ailleurs qu'ils n'apportent aucun élément permettant de considérer que le montant du loyer aurait été sous-évalué dans le bail conclu en 2008, par l'évolution de l'indice du coût de la construction depuis 2001, date à laquelle un premier contrat de bail avait été conclu pour les mêmes locaux.
- Il résulte de ce qui a été dit au point précédent que l'administration établit que le montant du loyer mensuel, porté à 4 699 euros à compter du 1er janvier 2014, est excessif et qu'il est supérieur de 849 euros au prix du marché. Par ailleurs, les requérants ne peuvent valablement se prévaloir de ce que, l'entreprise Dekalco devant bénéficier de remontées de trésorerie de la société Cruz et Cie, la charge effective du loyer serait inférieure au montant du loyer initial, alors, notamment, qu'elle n'établit pas l'existence d'une convention de trésorerie prévoyant des distributions de dividendes et qu'aucune distribution de ce type n'a été constatée entre 2014 et
- Compte tenu de l'écart significatif de 849 euros, de l'absence de contrepartie retirée par la locataire de cette majoration du montant du loyer et du fait que la société Cruz et Cie est dirigée et contrôlée par M. B..., indirectement à hauteur de 99,99 % des parts, à travers l'entreprise Dekalco qu'il dirige et dont il est l'unique associé, et directement à hauteur de 0,01 %, l'administration doit être regardée comme apportant la preuve que le paiement de la part excédant la valeur locative réelle de l'immeuble pris à bail a procédé d'un acte anormal de gestion. Par suite, c'est à bon droit qu'elle a réintégré cette part de loyer dans les résultats imposables de l'entreprise Dekalco des exercices clos les 31 mars 2014, 2015 et
- En ce qui concerne la valorisation de la nue-propriété remise à M. B... :
- Il résulte de l'instruction que, pour déterminer la valeur de la nue-propriété de l'ensemble immobilier en cause, y compris le local d'habitation, qui a été remise à M. B... par acte authentique du 27 mars 2014, les parties ont déduit de la valeur vénale de cet ensemble, fixée à 730 000 euros, la valorisation de l'usufruit temporaire accordé le 23 décembre 2013, pour une durée de dix-sept ans, à la société Cruz et Cie. Les parties s'accordent également sur l'application, pour déterminer cette valorisation, de la méthode des flux de trésorerie actualisés.
- Il résulte de ce qui a été dit au point 7 que c'est à bon droit que, pour la détermination du revenu entrant dans le calcul relevant de la méthode des flux de trésorerie actualisés, l'administration a pris en compte un loyer mensuel du local commercial de 3 850 euros, et non le montant de 4 699 euros revendiqué à ce titre par les requérants. Par ailleurs, alors que la méthode retenue implique la prise en compte des loyers nets de charges usufructuaires, l'évaluation dont se prévalent les requérants ne procède pas, à tort, à la déduction des charges de taxe foncière relative à la maison d'habitation et de l'assurance multi-professionnelle, non refacturées à l'entreprise Dekalco. Ainsi, en tenant compte d'un loyer mensuel de 3 850 euros pour le local commercial et en déduisant ces charges, pour un montant total non contesté de 1 448 euros, aboutissant à la valorisation à 512 214 euros de l'usufruit temporaire de l'ensemble immobilier, l'administration n'a commis aucune erreur.
- Il résulte de ce qui précède que c'est à bon droit que l'administration, compte tenu de la valeur de la pleine propriété de l'ensemble immobilier et de la valorisation de l'usufruit temporaire accordé à la société Cruz et Cie, a fixé à 217 786 euros la valeur vénale corrigée de la nue-propriété remise à M. B....
- Compte tenu de l'importance de la différence, qui s'élève à 75 186 euros, entre cette valeur vénale corrigée et la valeur qui avait été retenue dans l'acte authentique du 27 mars 2014, dès lors que la nue-propriété de l'ensemble immobilier avait été remise à titre de règlement de dividendes d'un montant de 142 600 euros, de l'absence de contrepartie retirée par la société Mapi et de la communauté d'intérêts unissant les parties à l'opération de démembrement, cette société étant également dirigée et contrôlée par M. B..., qui en est l'unique associé, l'administration apporte la preuve que cette minoration constituait un acte anormal de gestion. Par suite, c'est à bon droit qu'elle a réintégré la somme de 75 186 euros dans le résultat imposable de la société Mapi de l'exercice clos le 31 décembre
- Enfin, aux termes de l'article 111 du code général des impôts : " Sont notamment considérés comme revenus distribués : / (...) / c. Les rémunérations et avantages occultes (...) ". Compte tenu de la valeur vénale de la nue-propriété de l'ensemble immobilier en cause et du montant des dividendes qui devaient être distribués à M. B... par la remise de cette nue-propriété, ce dernier doit être regardé comme ayant perçu un avantage de 75 186 euros. Cet avantage procède ainsi d'un écart significatif de prix et est sans contrepartie. Eu égard d'ailleurs aux liens l'unissant à la société Mapi, il doit être qualifié de libéralité et révèle l'intention libérale des intéressés. Ainsi, l'administration doit être regardée comme apportant la preuve de ce que cette libéralité représentait un avantage occulte constitutif d'une distribution de bénéfices au sens des dispositions précitées du c de l'article 111 du code général des impôts. Par suite, c'est à bon droit que la somme correspondante a été imposée, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers et au titre de l'année 2014, comme des revenus distribués par la société Mapi. Sur les pénalités :
- Aux termes de l'article 1729 du code général des impôts : " Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt ainsi que la restitution d'une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l'Etat entraînent l'application d'une majoration de : / a. 40 % en cas de manquement délibéré (...) ".
- En relevant le caractère excessif du loyer versé par l'entreprise Dekalco à la société Cruz et Cie, qui est supérieur de 849 euros au prix du marché locatif, le caractère manifestement minoré de la valeur de la nue-propriété remise par la société Mapi, l'absence de contrepartie à ces avantages et le fait que les parties en présence étaient dirigées et contrôlées, directement ou indirectement, par M. B..., par ailleurs bénéficiaire, à titre personnel, d'un avantage occulte constitué par la minoration significative de la valeur de la nue-propriété qui lui a été remise, l'administration établit, alors même que la valeur locative du local commercial retenue par les intéressés reposait sur les conclusions d'une expertise immobilière, le manquement délibéré de chacun des contribuables. Par suite, l'application de la majoration prévue au a de l'article 1729 du code général des impôts était fondée.
- Il résulte de tout ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulouse a rejeté leurs demandes. Sur les frais liés au litige :
- Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de l'État, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, le versement de quelque somme que ce soit sur leur fondement. D É C I D E : Article 1er : La requête de l'entreprise Dekalco et autres est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Dekalco, première dénommée, pour l'ensemble des requérants, et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique. Copie en sera adressée à la direction spécialisée de contrôle fiscal Occitanie. Délibéré après l'audience du 11 juin 2026, où siégeaient : M. Faïck, président, M. Lafon, président-assesseur, Mme Lasserre, première conseillère. Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 juin
- Le rapporteur, N. Lafon Le président, F. Faïck La greffière, E. OcanaLa République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. Pour expédition conforme, La greffière, N° 24TL00289 2