Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : Mme C... A... épouse B... a demandé au tribunal administratif de la Guadeloupe d'annuler le permis de construire tacite n° PC 971113 19 G0091 délivré à la société Holding Electro-Nautic le 16 juin 2019 pour la construction d'un abri de voitures et l'extension de terrasses, sur les parcelles cadastrées AB 3 et AB 195, situées à Bas du Fort, au Gosier, ainsi que le certificat attestant de l'existence de ce permis délivré par le maire de la commune du Gosier le 16 septembre 2021. Par un jugement n° 2101366 du 23 janvier 2024, le tribunal administratif de la Guadeloupe a annulé le permis de construire tacite délivré le 16 juin 2019 et le certificat attestant de l'existence de ce permis délivré le 16 septembre 2021. Procédure devant la cour : Par une requête enregistrée le 8 mars 2024, la société Holding Electro-Nautic, représentée par Me Mignot, demande à la cour : 1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de la Guadeloupe du 23 janvier 2024 ; 2°) de rejeter la demande de Mme A... devant le tribunal administratif de la Guadeloupe ; 3°) de mettre à la charge de Mme A... le versement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - la demande de Mme A... présentée devant le tribunal administratif de la Guadeloupe était irrecevable, celle-ci n'apportant pas la preuve de la notification à la commune du Gosier de sa requête par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai de quinze jours francs suivant le dépôt de cette requête, en méconnaissance de l'article R. 600-1 du code de justice administrative ; - c'est à tort que les premiers juges ont retenu le caractère incomplet du dossier de permis de construire, alors que l'appréciation de la commune du Gosier n'a pas été faussée ; - c'est à tort que les premiers juges ont retenu le moyen tiré de la méconnaissance du plan d'occupation des sols de la commune du Gosier, qui était inopérant, dès lors que le dossier de demande de permis de construire a été déposé le 16 avril 2019, soit sous l'empire du plan local d'urbanisme de la commune, qui n'a été annulé que le 29 mai 2019. Par un mémoire en défense, enregistré le 28 octobre 2024, Mme A..., représentée par Me Gonand, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société Holding Electro-Nautic le versement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que les moyens soulevés par la société Holding Electro-Nautic ne sont pas fondés. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code de l'urbanisme ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Molina-Andréo, - et les conclusions de M. Kauffmann, rapporteur public. Considérant ce qui suit : 1. La société Holding Electro-Nautic est propriétaire d'une maison d'habitation, située sur les parcelles cadastrées AB 3 et AB 195, au lieu-dit Bas du Fort, au Gosier. Le 10 juin 2015, un procès-verbal d'infraction aux dispositions du code de l'urbanisme a été dressé par un agent du pôle de surveillance du territoire de la commune du Gosier, à raison de l'édification d'un ouvrage avec ossature bois sur les parcelles cadastrées AB 3 et AB 195. Le 10 juillet 2015, la société Holding Electro-Nautic a alors déposé une déclaration préalable en vue de régulariser les travaux d'extension de terrasse réalisés sans autorisation. Par un arrêt du 21 février 2019, devenu définitif, la cour administrative d'appel de Bordeaux a annulé l'arrêté du 12 août 2015 par lequel le maire de la commune du Gosier ne s'était pas opposé à cette déclaration préalable, aux motifs tirés de l'incomplétude du dossier de déclaration et de la méconnaissance des dispositions, applicables à la zone UG, de l'article 6 du plan d'occupation de sols de la commune du Gosier. Le 16 avril 2019, la société Holding Electro-Nautic a alors déposé une demande de permis de construire auprès de la commune du Gosier pour la construction d'un abri de voitures et l'extension d'une terrasse aux niveaux R-2 et R-1 de sa maison située sur les parcelles cadastrée AB 3 et AB 195. Un permis de construire tacite est né du silence gardé par l'administration le 16 juin 2019. Un certificat de permis tacite a ensuite été délivré à la société Holding Electro-Nautic le 16 septembre 2021. Par un jugement du 23 janvier 2024, le tribunal administratif de la Guadeloupe, saisi par Mme A..., propriétaire riveraine de la construction, a annulé ces décisions portant permis de construire tacite et certificat de permis de construire. La société Holding Electro-Nautic relève appel de ce jugement du tribunal administratif de la Guadeloupe. Sur la fin de non-recevoir opposée à la demande de première instance de Mme A... : 2. Aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme : " En cas de (...) recours contentieux à l'encontre (...) d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, (...) l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. (...) / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt (...) du recours. / La notification du recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation est réputée accomplie à la date d'envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux ". Aux termes de l'article R. 424-15 du même code : " Mention du permis explicite ou tacite (...) doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite (...) est acquis et pendant toute la durée du chantier. (...) / Cet affichage mentionne également l'obligation, prévue à peine d'irrecevabilité par l'article R. 600-1, de notifier tout recours (...) contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis (...) ". 3. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que l'irrecevabilité tirée de l'absence d'accomplissement des formalités de notification requises par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ne peut être opposée, en première instance ou en appel, qu'à la condition que l'affichage du permis de construire ait fait mention de cette obligation, conformément à l'article R. 424-15 du même code. Il appartient au juge, s'il est saisi de moyens en ce sens, de vérifier si l'obligation de notification posée par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme peut, au regard des conditions fixées par l'article R. 424-15 du même code, être opposée à la demande. 4. Il n'est pas établi que le permis de construire tacite obtenu par la société Holding Electro-Nautic aurait fait l'objet d'un affichage sur le terrain en application de l'article R. 424-15 précité du code de l'urbanisme. En conséquence, les tiers n'ont pas eu connaissance des informations que l'affichage doit livrer, en particulier de l'obligation qui leur est faite de notifier tout recours contentieux contre ce permis de construire tacite, dans les formes et délais prescrits par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme. Dès lors, le recours contentieux formé le 22 novembre 2021 par Mme A... devant le tribunal administratif de la Guadeloupe à l'encontre de ce permis n'était pas soumis à la formalité de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme. Par suite, et alors au demeurant que Mme A... justifie avoir déposé le 1er décembre 2021 auprès des services postaux les lettres recommandées à destination de la commune du Gosier et de la société Holding Electro-Nautic leur notifiant son recours contentieux exercé à l'encontre de la décision en litige, la fin de non-recevoir opposée à la demande de première instance ne peut qu'être écartée. Sur les moyens d'annulation retenus par le tribunal administratif : 5. Pour annuler le permis de construire tacite délivré par le maire de la commune du Gosier à la société Holding Electro-Nautic le 16 juin 2019 et le certificat attestant de l'existence de ce permis délivré le 16 septembre 2021, le tribunal administratif de la Guadeloupe a retenu les moyens tirés de l'incomplétude du dossier de permis de construire, au regard des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l'urbanisme et de la méconnaissance des articles UG 6 et UG 7 du plan d'occupation des sols. En ce qui concerne le contenu du dossier de demande de permis de construire : 6. Aux termes de l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : /
- a)Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; /
- b)Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. 431-33-1 ; /
- c)Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. / (...) Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente ". Aux termes de l'article R. 431-8 du même code : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / (...) / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / (...)
- b)L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; /
- c)Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / (...) ". Aux termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : / (...)
- c)Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; /
- d)Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ". 7. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. 8. Il ressort du dossier de demande de permis de construire que la notice descriptive PCMI4 mentionne que le terrain d'assiette du projet est " desservi sur sa limite sud par la rue du lotissement du Fort l'Union et sur sa limite nord par le lagon ", que " le bâti présent dans la zone est exclusivement à usage d'habitation " et que " les constructions à rez-de-chaussée sont implantées en bord de la voie de desserte et sont constituées de demi sous-sol en escalier descendant le long de la pente naturelle du terrain pour une orientation maximale vers le lagon ". Toutefois, la notice descriptive ne mentionne pas, au titre de l'insertion du projet dans son environnement, l'existence de la maison à usage d'habitation de Mme A..., dont il ressort pourtant des pièces du dossier qu'elle est immédiatement voisine de celle existant sur le terrain d'assiette du projet. Par ailleurs, les documents graphiques et photographiques PCMI6, PCMI7 et PCMI8, qui font apparaître la construction, dans son état initial et dans son état futur, ne font pas davantage apparaître les constructions avoisinantes, notamment celle de Mme A..., ou tout autre élément constituant l'environnement proche et lointain du terrain d'assiette. Aucune autre pièce constitutive du dossier de demande de permis de construire ne mentionne ou ne fait figurer les constructions avoisinantes et en particulier celle de Mme A.... Dans les circonstances de l'espèce, ces insuffisances de la notice descriptive et des documents graphiques et photographiques, qui méconnaissent les dispositions précitées des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l'urbanisme et qui ne sont pas compensées par les autres pièces du dossier, ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable, en ne lui permettant pas d'apprécier l'insertion du projet litigieux dans son environnement proche et lointain et d'en mesurer l'impact, notamment par rapport aux constructions avoisinantes. Par suite, la société Holding Electro-Nautic n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que les premiers juges ont estimé comme fondé le moyen tiré l'incomplétude du dossier de demande de permis de construire. En ce qui concerne la méconnaissance du plan d'occupation des sols : 9. Aux termes de l'article L. 600-12 du code de l'urbanisme : " Sous réserve de l'application des articles L. 600-1-2 et L. 442-14, l'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un (...) plan local d'urbanisme (...) a pour effet de remettre en vigueur (...) le plan local d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou la carte communale immédiatement antérieur ". Aux termes de l'article L. 174-6 du même code : " L'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un plan local d'urbanisme (...) intervenant après le 31 décembre 2015 ayant pour effet de remettre en application le document immédiatement antérieur, en application de l'article L. 600-12, peut remettre en vigueur, le cas échéant, le plan d'occupation des sols immédiatement antérieur. / Le plan d'occupation des sols immédiatement antérieur redevient applicable pour une durée de vingt-quatre mois à compter de la date de cette annulation ou de cette déclaration d'illégalité. (...) A défaut de plan local d'urbanisme ou de carte communale exécutoire à l'issue de cette période, le règlement national d'urbanisme s'applique sur le territoire communal ". 10. Il ressort des pièces du dossier que la délibération du 13 août 2015 approuvant le plan local d'urbanisme de la commune du Gosier a été annulée par un arrêt n° 17BX00304 du 29 mai 2019 de la cour administrative d'appel de Bordeaux, contre lequel le pourvoi en cassation n'a d'ailleurs pas été admis et qui est donc devenu définitif. En application des dispositions précitées de l'article L. 600-12 du code de l'urbanisme, cette annulation contentieuse a eu pour effet de remettre en vigueur le plan d'occupation des sols de la commune, approuvé le 7 février 1991. Dès lors, il revenait au maire du Gosier, alors même qu'il avait été saisi le 16 avril 2019 par la société Holding Electro-Nautic d'une demande de permis de construire, de se prononcer en fonction des règles d'urbanisme applicables au jour de sa décision, soit en particulier, au regard des dispositions de la zone UG, dont relève le terrain d'assiette du projet, issu du plan d'occupation des sols de la commune du Gosier. Par suite, la société appelante n'est pas fondée à contester l'applicabilité au litige du plan d'occupation des sols de la commune du Gosier. 11. Aux termes de l'article UG 6 du plan d'occupation des sols de la commune du Gosier : " (...) Les constructions doivent s'implanter à une distance supérieure ou égale à 12 mètres de la limite du domaine public lacustre et à 18 mètres par rapport au rivage de la mer ". Aux termes du §1 de l'article UG 7 de ce plan : " La distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point le plus bas et le plus proche de la limite séparative doit être supérieure ou égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points. Cette distance ne peut être inférieure à 3 mètres sauf dans le secteur UGA où elle doit être au moins égale à 2,50 mètres ". 12. La société Holding Electro-Nautic ne conteste pas en appel les motifs d'illégalité retenus par les premiers juges tirés de ce que le permis de construire en cause méconnaît les dispositions des articles UG 6 et UG 7 du plan d'occupation des sols de la commune du Gosier. Sur les autres moyens : 13. Lorsque le juge d'appel estime qu'un moyen ayant fondé l'annulation du permis litigieux par le juge de première instance est tiré d'un vice susceptible d'être régularisé par un permis modificatif, il doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu'il fasse le choix de recourir à l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme si les conditions posées par cet article sont réunies ou que le bénéficiaire de l'autorisation lui ait indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Lorsqu'il décide de recourir à l'article L. 600-5-1, il lui appartient, avant de surseoir à statuer sur le fondement de ces dispositions, de constater préalablement qu'aucun des autres moyens n'est fondé et n'est susceptible d'être régularisé et d'indiquer dans sa décision de sursis pour quels motifs ces moyens doivent être écartés. 14. Dans l'hypothèse où il retient l'existence d'un ou plusieurs vices supplémentaires justifiant l'annulation totale du permis et insusceptibles d'être régularisés, le juge d'appel, après avoir identifié ce ou ces vices, n'a pas à indiquer dans sa décision pour quels motifs les autres moyens doivent être écartés. 15. En matière de permis de construire, la caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s'étant livré à l'occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l'administration. 16. Il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de permis a été déposé après l'annulation contentieuse d'une précédente décision portant non-opposition à déclaration préalable portant sur un projet similaire, aux motifs, d'une part, de l'incomplétude du dossier de déclaration préalable, au regard de l'absence de cotation du plan de masse en trois dimensions et de l'absence de plans joints, qui n'avait pas mis à même l'autorité administrative d'appréhender l'ampleur de la modification en volume de la construction existante et en conséquence de se prononcer sur le régime applicable, d'autre part, de la méconnaissance des dispositions de l'article 6, applicables à la zone UG, du plan d'occupation des sols de la commune du Gosier. Il ressort des pièces du dossier, ainsi qu'il a été dit au point 8, que le dossier de demande de permis de construire présentée par l'appelante à la suite de cette annulation contentieuse, qui ne mentionne pas ou ne fait pas figurer les constructions avoisinantes, comporte à nouveau des insuffisances qui ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur l'insertion du projet litigieux dans son environnement proche et lointain et ne permet pas d'en mesurer l'impact, notamment par rapport aux constructions avoisinantes. Il ressort également des pièces du dossier qu'alors que le plan de masse joint au dossier de la demande de permis de construire, qui vise à régulariser une construction déjà édifiée sans autorisation, fait apparaitre que cette construction ne s'implanterait pas sur la limite parcellaire, il ressort des photographies jointes aux procès-verbaux établis par huissier de justice produits par Mme A..., qui font foi jusqu'à preuve contraire, que la terrasse litigieuse est en réalité totalement accolée à celle de la maison d'habitation de cette dernière. Il ressort encore des pièces du dossier qu'alors que le plan de coupe joint au dossier de la demande fait apparaitre, sur la partie ouest de l'édifice, une hauteur de construction, en ce compris l'extension de terrasse, de 5,89 mètres sur deux niveaux, l'absence de cotation de la façade nord ne permet pas d'appréhender, au regard de la configuration en forte déclivité du terrain, l'impact en hauteur de l'extension litigieuse sur cette partie de construction qui comprend trois niveaux. Dans ces circonstances, le caractère à la fois incomplet et erroné des informations fournies par le pétitionnaire dans le dossier de demande doit être regardé comme visant à tromper l'administration dans le but d'échapper à l'application du règlement local d'urbanisme. Il en résulte que le permis litigieux a été obtenu par fraude. 17. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens soulevés par Mme A... n'est de nature à justifier l'annulation des décisions contestées. Sur l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : 18. Le juge ne peut faire application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme lorsque l'autorisation d'urbanisme dont il est saisi a été obtenue par fraude. Ainsi qu'il a été dit au point 16, le permis litigieux a été obtenu frauduleusement. Par suite, il ne peut être fait application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. 19. Il résulte de tout ce qui précède que la société Holding Electro-Nautic n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de la Guadeloupe a annulé le permis de construire tacite qui lui avait été délivré le 16 juin 2019, ainsi que le certificat attestant de l'existence de ce permis délivré par le maire du Gosier le 16 septembre 2021. Sur les frais liés au litige : 20. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de Mme A..., qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la société Holding Electro-Nautic demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la société Holding Electro-Nautic une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par Mme A... et non compris dans les dépens. DECIDE : Article 1er : La requête de la société Holding Electro-Nautic est rejetée. Article 2 : La société Holding Electro-Nautic versera à Mme A... une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société Holding Electro-Nautic, à Mme C... A... épouse B... et à la commune du Gosier. Délibéré après l'audience du 4 juin 2026, à laquelle siégeaient : Mme Balzamo, présidente de chambre, Mme Molina-Andréo, présidente-assesseure, M. Ellie, premier conseiller. Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026. La rapporteure, B. MOLINA-ANDRÉO La présidente, E. BALZAMO La greffière, S. LARRUE La République mande et ordonne au préfet de la Guadeloupe en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 2 N° 24BX00619