Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La société à responsabilité limitée (SARL) Le Grand Jardin a demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et de contribution sur les revenus locatifs auxquelles elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2015, ainsi que le rétablissement des déficits reportables constatés à la clôture de l'exercice clos en 2015 en matière d'impôt sur les sociétés et du crédit de taxe sur la valeur ajoutée déclaré au 31 décembre
- Par un jugement n° 2105067 du 6 novembre 2024, rectifié pour erreur matérielle par ordonnance du 13 novembre suivant, le tribunal administratif de Nice a, à l'article 1er, déchargé la SARL Le Grand Jardin, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et de contribution sur les revenus locatifs auxquelles elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2015 sur la base du rehaussement qui lui a été notifié du chef de la renonciation à recettes au titre de la location du bien immobilier en litige et, à l'article 2, rejeté le surplus des conclusions de la demande. Procédure devant la cour : Par une requête et un mémoire enregistrés les 13 février et 11 septembre 2025, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique demande à la cour : 1°) d'annuler l'article 1er de ce jugement ; 2°) de remettre à la charge de la SARL Le Grand Jardin le montant de ces cotisations à hauteur de 219 867 euros concernant l'impôt sur les sociétés et de 16 490 euros concernant la contribution sur les revenus locatifs. Il soutient que : - la charge de la preuve repose sur la société en application des dispositions de l'article R. 194-1 du livre des procédures fiscales ; - la société a commis un acte anormal de gestion en mettant sa propriété, constituée de sept unités d'habitation distinctes, qui présentait un caractère habitable et était effectivement occupée, à la disposition gratuite de tiers, ce qui justifiait la réintégration dans son résultat imposable des loyers auxquels elle a indûment renoncé. Par des mémoires en défense enregistrés les 23 avril et 30 septembre 2025, la SARL Le Grand Jardin, représentée par Me Kraus, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge de l'Etat au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle fait valoir que les moyens soulevés par le ministre ne sont pas fondés. Par une ordonnance du 19 mars 2026, la clôture de l'instruction a été fixée au 7 avril suivant à 12 heures. Par une lettre du 28 mai 2026, les parties ont été invitées, en application des dispositions de l'article R. 613-1-1 du code de justice administrative, à produire des éléments en vue de compléter l'instruction. Les éléments demandés ont été enregistrés le 29 mai 2026 pour le directeur de la direction du contrôle fiscal Sud-Est Outre-Mer et le 1er juin 2026 pour la SARL Le Grand Jardin, et communiqués respectivement les 1er et 2 juin
- Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Flavien Cros, rapporteur ; - et les conclusions de M. Olivier Guillaumont, rapporteur public. Considérant ce qui suit :
- La SARL Le Grand Jardin, dénommée Claude Muller Investissements jusqu'en 2008, a acquis en 1982 un bien immobilier dénommé " Le Grand Jardin ", cadastré section DL n° 178 et situé sur l'île Sainte-Marguerite sur le territoire de la commune de Cannes, qu'elle a inscrit au stock de son bilan. Elle a fait l'objet d'une vérification de comptabilité à l'issue de laquelle, par une proposition de rectification du 31 juillet 2018, le service lui a notifié des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et de contribution sur les revenus locatifs au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2015, établies selon la procédure de rectification contradictoire. Le service a également remis en cause les déficits reportables constatés à la clôture de cet exercice en matière d'impôt sur les sociétés ainsi que le crédit de taxe sur la valeur ajoutée déclaré au 31 décembre
- Par un jugement du 6 novembre 2024, rectifié pour erreur matérielle par ordonnance du 13 novembre suivant, le tribunal administratif de Nice a, à l'article 1er, déchargé la SARL Le Grand Jardin, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et de contribution sur les revenus locatifs auxquelles elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2015 sur la base du rehaussement qui lui a été notifié du chef de la renonciation à recettes au titre de la location du bien immobilier en litige et, à l'article 2, rejeté le surplus des conclusions de sa demande. Le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique relève appel de l'article 1er de ce jugement. Sur l'existence d'un acte anormal de gestion :
- En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l'impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l'entreprise, à l'exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l'acte par lequel une entreprise décide de s'appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Il appartient, en règle générale, à l'administration, qui n'a pas à se prononcer sur l'opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d'établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal.
- Ce principe ne peut, toutefois, recevoir application que dans le respect des dispositions législatives et réglementaires qui, dans le contentieux fiscal, gouvernent la charge de la preuve.
- Aux termes du premier alinéa de l'article R. 194-1 du livre des procédures fiscales : " Lorsque, (...) s'étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition, en démontrant son caractère exagéré ".
- L'administration fait valoir sans être contredite que la SARL Le Grand Jardin n'a pas répondu dans le délai légal à la proposition de rectification du 31 juillet
- Dans ces conditions, il appartient à la société de démontrer que les faits invoqués par l'administration ne relevaient pas d'une gestion anormale.
- Il résulte de l'instruction que la propriété " Le Grand Jardin ", située en bord de mer et d'une superficie d'environ 1,3 hectare, présente un caractère exceptionnel du fait de sa situation d'unique propriété privée sur l'île Sainte-Marguerite. Outre un jardin botanique classé, elle comportait en 2015 un ensemble de onze constructions à usage d'habitation ou de dépendances : la Maison du Gouverneur, le Mas, la Tour de Guet, l'ensemble situé sous la terrasse de la piscine, les cottages 1 et 2, le Bungalow, la maison des gardiens, l'Ecurie espagnole, le solarium et la chaufferie.
- D'abord, le Bungalow et la maison des gardiens, présentant respectivement quatre et trois chambres pour une surface habitable de l'ordre de 50 et 100 m², étaient affectés au logement du personnel employé à titre permanent par la SARL Le Grand Jardin, c'est-à-dire deux gardiens, deux jardiniers et un chauffeur. La société a fait valoir en première instance que la mise à disposition gratuite de ces logements correspondait à un avantage en nature consenti dans le cadre des contrats de travail de ces salariés en contrepartie de leurs prestations. Elle n'est pas utilement contredite sur ce point. Dès lors, elle doit être regardée comme établissant qu'une telle mise à disposition ne relève pas d'une gestion anormale de son bien.
- S'agissant des autres constructions, leur état en 2015 peut être apprécié à partir notamment des deux procès-verbaux établis par huissier les 16 mars et 17 juin 2015, qui peuvent être pris en compte quand bien même ils ont été établis à la demande de la SARL Le Grand Jardin ou de son maître d'œuvre, du rapport de l'expert évaluateur immobilier M. A... du 27 avril 2015, établi à la demande de son actionnaire à la suite de deux visites de terrain les 30 octobre 2014 et 16 mars 2015, dont la seconde a été effectuée en présence d'un agent de l'administration fiscale, et enfin du rapport rédigé en langue anglaise par la société Knight Frank LLP à la demande de la Banque Nationale du Qatar le 3 août 2015, dont l'absence de traduction en français ne fait pas obstacle à sa prise en compte.
- Il ressort des constatations concordantes de ces documents et des photographies jointes que la maison principale de la propriété, dite Maison du Gouverneur, construction en R+1 d'une surface habitable comprise entre 195 et 270 m² selon les évaluations, et présentant de nombreux facteurs de vétusté liés notamment à l'humidité tant sur le clos-couvert que sur les lots techniques intérieurs (plomberie, électricité et chauffage central), faisait alors l'objet de travaux complets de rénovation à l'étage avec enlèvement des plafonds, étayage de la charpente, réfection de la toiture, démolition des cloisons et retrait des équipements sanitaires. Au rez-de-chaussée, le salon et la salle à manger, vidés de leur mobilier, étaient utilisés pour entreposer notamment des matériaux de chantier, les toilettes étaient inutilisables et le toit du local de stockage avait été retiré. Enfin, l'installation de chauffage central était hors service et le bassin extérieur avait été vidé.
- Ensuite, il ressort des mêmes documents que le Mas ou " maison d'invités ", construction élevée d'un étage sur rez-de-chaussée pour une surface habitable de 130 m², présentant dans l'ensemble un mauvais état apparent et de nombreux facteurs de vétusté, faisait alors l'objet de travaux de suppression de sa véranda. Une pièce servait de stockage tandis que le mobilier avait été retiré de la chambre principale utilisée pour loger des ouvriers sur des lits de camp. Autour du bâtiment, la piscine avait été vidée, le bar partiellement démonté et le carrelage de la terrasse retiré afin de reprendre l'étanchéité.
- Selon les mêmes documents, l'ensemble situé sous la terrasse de la piscine, comprenant deux chambres et une zone de loisirs (salle de sport, hammam, sauna, salles de massage, cinéma, cave à vins, bar et discothèque) pour une surface habitable estimée entre 368 et 400 m², était manifestement, pour sa plus grande partie, hors d'état d'utilisation en raison des multiples infiltrations résultant des défauts d'étanchéité de la plage de la piscine le surplombant, entraînant notamment le retrait d'une grande partie des faux-plafonds, du plancher de la discothèque et de la terrasse du jacuzzi, l'utilisation du vestiaire comme salle de stockage, l'impossibilité d'utiliser les machines de fitness, la mise en place de bâches de protection, de seaux et de bacs pour recueillir et canaliser l'eau des fuites, ainsi qu'une grande dangerosité du système électrique. Par ailleurs, l'ensemble présentait des fissures d'ordre structurel affectant la façade et le faîtage.
- Les cottages 1 et 2, correspondant à deux maisonnettes de plain-pied d'une surface habitable totale de 76 m², étaient entièrement vidés pour faire place à d'importants travaux de réfection à l'intérieur comme à l'extérieur, à la fois sur les sols, les murs, les toitures, les menuiseries et les équipements sanitaires. De même, la chaufferie, d'une surface de 11 m², dépourvue de toiture et abritant une chaudière hors d'usage, faisait l'objet de travaux de transformation complète en logement pour un membre du personnel.
- Par ailleurs, l'Ecurie espagnole, bâtiment d'une seule pièce, correspondant à un salon-bar de 30 m² selon la proposition de rectification, ou à un bureau de 24 m² selon le procès-verbal de constat d'huissier du 16 mars 2015 et le rapport de l'expert évaluateur du 27 avril suivant, de même que le solarium, dépendance de 14 m² à usage de " déshabilloir ", ne constituent ni l'une ni l'autre des unités d'habitation autonomes.
- Enfin, la Tour de Guet, tour médiévale d'un étage surmontée d'une terrasse accessible et présentant une surface habitable estimée entre 87 et 120 m², présentait, malgré des pièces intérieures en " assez bon état d'entretien et de conservation ", d'importantes traces d'infiltration et un clos-couvert " en très mauvais état " selon le rapport de l'expert évaluateur du 27 avril
- Le rapport du cabinet Knight Frank LLP du 3 août 2015 relève que le plafond intérieur et l'enduit extérieur présentaient, par endroits, des risques de détachement et de chute inopinée. En outre, la toiture-terrasse était en travaux, un monticule de sable et de ciment ayant été déposé et le revêtement ayant été enlevé, révélant la structure du toit.
- De manière générale, le rapport du 27 avril 2015 relève que les constructions principales auraient été difficiles à occuper toute l'année en raison de l'installation de chauffage central entièrement hors service, de leur vétusté importante, des multiples points d'infiltration d'eau et des lots plomberie et électricité entièrement à revoir, justifiant un abattement sur sa valeur vénale pour travaux à réaliser d'au minimum 10 % et " sans doute beaucoup plus élevé mais [qui] ne peut être aujourd'hui fixé ". Le rapport du 3 août 2015 relève quant à lui que seuls des travaux de démolition et de préparation avaient, pour l'essentiel, été engagés à cette date. Il indique que le coût total des travaux à réaliser pour mettre fin aux multiples désordres affectant l'ensemble des constructions, précédemment estimé à la somme de 1 658 040 euros lors d'une visite réalisée en février 2015, risquait d'avoir considérablement augmenté, et que la durée prévisible de ces travaux serait de douze mois au minimuM. Ce rapport note que la propriété n'était pas proposable à la vente en l'état et que sa valeur risquait de diminuer fortement si les travaux adéquats n'étaient pas engagés sans délai. Le coût total de ces travaux de réfection était estimé à 2 073 195 euros hors taxe selon un devis de la société d'architecture ABV Puzzle du 31 août 2015 et à 3 550 000 euros hors taxe selon un devis de la société Entreprise monégasque de construction du 10 juin
- Il résulte de ces éléments qu'au regard des désordres affectant la très grande majorité des constructions et des travaux en cours ou restant à réaliser, la propriété en litige ne peut être regardée comme ayant présenté, dans son ensemble, un caractère habitable lors de l'exercice 2015 en litige ni, par suite, comme ayant été susceptible d'être proposée sur le marché locatif. Si l'administration se prévaut des frais de consommation d'eau, d'électricité et de télécommunication, de transport et de travaux comptabilisés par la société auprès de différents fournisseurs et prestataires en 2015, il ne résulte pas de l'instruction que ces frais auraient excédé ceux normalement engagés, d'une part, pour l'entretien courant d'une propriété de cette envergure par les cinq salariés présents en permanence et, d'autre part, pour les besoins des travaux alors en cours de réalisation. Par conséquent, l'existence de ces frais ne démontre ni l'occupation effective de la propriété par des associés ou des tiers ni son caractère habitable. Par ailleurs, la valeur locative annuelle retenue par l'expert évaluateur dans son rapport du 27 avril 2015 a été déterminée au titre des exercices clos en 2011 et 2012, et non
- Enfin, ni le mobilier immobilisé à l'actif du bilan pour un montant d'environ 76 000 euros, ni la taxe d'habitation sur les résidences secondaires acquittée en fonction de la situation du bien au 1er janvier 2015 ne suffisent à démontrer le caractère habitable de ce bien. Dans ces conditions, la SARL Le Grand Jardin établit que les faits invoqués par l'administration ne relevaient pas d'une gestion anormale.
- Il résulte de ce qui précède que le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a déchargé la SARL Le Grand Jardin des suppléments d'imposition en litige. Sur les frais d'instance :
- Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 2 000 euros à verser à la SARL Le Grand Jardin au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. D É C I D E : Article 1er : La requête du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique est rejetée. Article 2 : L'Etat versera à la SARL Le Grand Jardin une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL Le Grand Jardin et au ministre de l'action et des comptes publics. Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer. Délibéré après l'audience du 12 juin 2026, à laquelle siégeaient : - Mme Anne Menasseyre, présidente, - Mme Florence Noire, première conseillère, - M. Flavien Cros, premier conseiller. Rendu public par mise à disposition au greffe, le 26 juin
- 2 N° 25MA00385 fa