Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : M. P... D... et autres ont demandé au tribunal administratif de Montpellier l'annulation de l'arrêté du 24 février 2021 par lequel le préfet de l'Hérault a abrogé son arrêté du 10 décembre 2020 portant insalubrité avec possibilité d'y remédier des parties communes de l'immeuble de la résidence Font Del Rey située au 450 le Grand Mail, parcelle ... sur la commune de Montpellier (Hérault), ensemble la décision portant rejet de leur recours gracieux. Dans le cadre de cette instance, la Fondation Abbé J... a présenté un mémoire en intervention au soutien du recours de M. D... et autres. Par un jugement n° 2103949 du 23 février 2024, la magistrate désignée par le président du tribunal administratif de Montpellier a admis l'intervention en demande de la Fondation Abbé J... et a rejeté les demandes des requérants. Procédure devant la cour : Par une requête enregistrée le 19 avril 2024 et des pièces produites les 10 juin et 16 juillet 2024, la Fondation Abbé J..., devenue Fondation pour le logement des défavorisés, M. P... D..., Mme B... K..., M. A... C..., M. R... F..., M. L... E..., M. L... Q..., M. L... O..., M. I... N..., M. G... T..., M. U..., M. S..., M. M... H..., représentés par Me Gallon, demandent à la cour : 1°) d'annuler le jugement n ° 2103949 du 23 février 2024 par lequel la magistrate désignée par le président du tribunal administratif de Montpellier a rejeté leurs demandes ; 2°) d'annuler l'arrêté du 24 février 2021 par lequel le préfet de l'Hérault a abrogé son arrêté du 10 décembre 2020 portant insalubrité avec possibilité d'y remédier des parties communes de l'immeuble de la résidence Font Del Rey située au 450 le Grand Mail, parcelle ..., sur la commune de Montpellier, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 2 000 euros, à verser à leur conseil, au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Les appelants soutiennent que : - le préfet de l'Hérault a commis une erreur d'appréciation en prononçant, par l'arrêté attaqué du 24 février 2021, l'abrogation de l'arrêté du 10 décembre 2020, alors que toutes les mesures prescrites par ce dernier arrêté pour remédier à l'insalubrité qui avait été constatée par cet arrêté n'ont pas été levées ; - en effet, le " diagnostic technique global " réalisé le 5 janvier 2021 à la demande du syndicat de copropriétaires par un architecte, a mis en évidence l'absence de réalisation des travaux de mise en sécurité des gaines de gaz, l'absence de réalisation des travaux pour remédier aux infiltrations, l'absence de travaux de remise en état des revêtements des parois et des sols détériorés par les infiltrations, et des travaux nécessaires pour protéger la sécurité des habitants en cas d'incendie, ce rapport faisant état de travaux en cours ou prévus, mais non effectués à la date de la visite et sans garantie qu'ils le soient ; - certains occupants de l'immeuble se sont interrogés quant à la réalité de l'exécution de certains travaux dès lors qu'ils continuent à disposer du gaz dans leur logement, et que certains travaux tels que ceux relatifs à la mise en place de grillages aux ouvertures des parties communes, ont été faits de façon très sommaire ; - le rapport établi le 29 janvier 2021 par le service d'hygiène de la commune de Montpellier qui a constaté la " pleine réalisation " d'un certain nombre de mesures est très sommaire alors que le rapport qui a été établi par l'agence régionale de santé le 6 octobre 2020 pour la prescription de travaux est très détaillé ; - l'arrêté du 10 décembre 2020 imposait que le contrôle des travaux relatifs à la mise en sécurité des installations de gaz et d'électricité soit réalisé par un professionnel, ce qui n'a pas été le cas ; - lors de la procédure pénale, l'un des responsables de l'agence régionale de santé a indiqué que l'administration n'avait pas procédé au contrôle de la réalisation des travaux ; - il n'a pas été constaté la réalisation de tous les travaux prescrits par l'arrêté d'insalubrité ; il n'est ainsi pas fait référence à la question de la suppression du gaz dans les appartements, indispensable pour assurer la sécurité incendie des occupants ; il n'a pas été tenu compte du fait que le " diagnostic technique global " prescrit que les gaines gaz et courant fort soient supprimées, afin que les planchers deviennent coupe-feu ; - ils produisent les éléments techniques démontrant la non-exécution des travaux exigés par l'arrêté d'insalubrité ; - le rapport établi à leur demande, le 12 février 2021, par un architecte, fait état des mesures non réalisées, relatives notamment à la réalisation des travaux pour remédier aux infiltrations, l'absence de travaux de remise en état des murs de façade pour éviter des infiltrations, l'existence de revêtements des parois et des sols détériorés par les infiltrations, l'absence de réalisation des travaux permettant d'assurer le fonctionnement normal et l'étanchéité des menuiseries extérieures et de leur vitrages, notamment les fenêtres de l'escalier de secours des parties communes, d'assurer la mise hors d'eau et hors d'air de l'escalier principal et de l'escalier de secours, l'absence de réalisation des travaux nécessaires pour protéger la sécurité des habitants en cas d'incendie, ce rapport faisant état de travaux en cours ou prévus, mais non effectués à la date de la visite et sans garantie qu'ils le soient ; - ces éléments ont été confirmés par le rapport du cabinet de sécurité APF lequel liste 14 anomalies relatives aux risques importants d'éclosion d'incendie, aux risques de propagation d'incendie, et selon lequel l'évacuation des occupants ne pourrait être réalisée dans des conditions satisfaisantes ; ces éléments sont également confirmés par le rapport établi par le cabinet d'architecture " Hors-Pistes ", qui constate que plusieurs mesures figurant dans le rapport de l'agence régionale de santé n'ont pas été réalisées, ce qu'il illustre par différentes photographies ; ce rapport relève notamment l'absence d'étanchéité des gaines de gaz, le fait que les fenêtres des parties communes sont toujours obstruées par des plaques de plexiglas ; ce rapport fait également état du fait que le premier étage reste toujours dépourvu d'accès à l'escalier de secours, que la gaine technique se ferme par des volets roulants, que l'escalier de secours a une largeur insuffisante, et qu'il n'est pas éclairé ; ce rapport conclut au fait que l'ensemble des travaux exigés pour remédier à l'insalubrité n'ont pas été exécutés ; les mesures en cause n'ont pas été vérifiées par le rapport établi le 29 janvier 2021 par le service d'hygiène de la commune de Montpellier, lequel s'il constate la " pleine réalisation " d'un certain nombre de mesures, est très sommaire ; - le nouveau rapport établi par le cabinet d'architecture " Hors-Pistes " le 29 octobre 2022, confirme que les travaux requis pour remédier à l'insalubrité n'ont toujours pas été exécutés ; ce rapport relève que seuls ont été réalisés les travaux tels que ceux relatifs à la mise en place de grillages aux ouvertures des parties communes dans l'escalier de secours, la mise en place de " nez-de-marche " antidérapants dans les escaliers et une grille pour éviter des entrées par les sorties de ventilation ; ce rapport fait état des risques engendrés par les installations électriques, et s'il fait état de la visite du service départemental d'incendie et de secours, il ne précise pas les travaux qui auraient été réalisés ; rien n'est dit par ailleurs concernant la mise en sécurité des installations de gaz, et le seul fait qu'un encloisonnement des gaines techniques de gaz ait été réalisé ne saurait suffire à résoudre les problèmes de gaz dans la résidence ; le cabinet Hérail prescrivait dans son " diagnostic technique global " que les gaines gaz et courants forts soient supprimées afin que les planchers deviennent coupe-feu, ce qui n'a pas été fait ; par ailleurs le rapport du 5 octobre 2021 affirme qu'il n'y a pas eu d'infiltration dans les appartements sans pour autant l'avoir constaté. Par un mémoire en défense, enregistré le 7 juin 2024, la société Ciger Sud, représentée par Me Calafell, conclut à l'irrecevabilité de la requête d'appel de M. D... et autres ainsi que de la Fondation Abbé J..., et à ce que soit mise à la charge de chacun des appelants une somme de 150 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. La société Ciger Sud fait valoir que, faute pour les appelants de justifier de leur qualité de locataire à la date des arrêtés du 10 décembre 2020 et du 24 février 2021, la requête d'appel est irrecevable. Elle soutient par ailleurs qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé et que la Fondation Abbé J... ne justifie pas d'un intérêt suffisant lui permettant de présenter une intervention. Par un mémoire en défense, enregistré le 15 avril 2025, le préfet de l'Hérault conclut au rejet de la requête. Il soutient qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé. Par un mémoire en défense du 19 mai 2026, la ministre de santé, des familles, de l'autonomie et des personnes handicapées conclut au rejet de la requête. Elle soutient qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé. Par une décision du 19 juillet 2024, le bureau d'aide juridictionnelle près le tribunal judiciaire de Toulouse a admis M. I... N... au bénéfice de l'aide juridictionnelle totale. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code de la construction et de l'habitation ; - le code de la santé publique ; - la loi du 10 juillet 1991 moifiée ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M.Bentolila, président-assesseur, - les conclusions de M. Jazeron, rapporteur public, - et les observations de Me Gallon représentant M. D... et autres. Considérant ce qui suit :
- Par un arrêté du 10 décembre 2020 le préfet de l'Hérault a déclaré insalubres, avec possibilité d'y remédier, les parties communes de l'immeuble sis résidence Font del Rey 450 le grand Mail, parcelle ..., à Montpellier, cet arrêté en son article 1er mettant en demeure le syndicat des copropriétaires de la résidence Font Del Rey et la société Ciger Sud, en sa qualité de syndic, de réaliser les travaux qu'il prescrit. Toutefois, par un arrêté du 24 février 2021, le préfet de l'Hérault, estimant que les travaux demandés pour mettre fin à l'insalubrité avaient été réalisés, a abrogé son arrêté du 10 décembre
- M. D... et d'autres locataires de l'immeuble ont demandé au tribunal administratif de Montpellier d'annuler l'arrêté du 24 février 2021 prononçant la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité du 10 décembre
- La Fondation Abbé J... a présenté devant le tribunal administratif un mémoire en intervention au soutien de cette demande.
- M. D... et les autres demandeurs ainsi que la Fondation Abbé J..., devenue la Fondation pour le logement des défavorisés, relèvent appel du jugement n° 2103949 du 23 février 2024 par lequel la magistrate désignée par le président du tribunal administratif de Montpellier a admis l'intervention de la Fondation Abbé J... et a rejeté leurs demandes. Sur le bien-fondé du jugement attaqué : Sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée en défense par la société Ciger Sud :
- Aux termes de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique : " Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. (...) ". Aux termes de l'article L. 1331-24 du même code : " Les situations d'insalubrité indiquées aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 font l'objet des mesures de police définies au titre Ier du livre V du code de la construction et de l'habitation ".
- En vertu de l'article L. 1331-28 du code de la santé publique dans sa rédaction applicable à l'arrêté du 10 décembre 2020 : "....II.- Lorsque la commission ou le haut conseil conclut à la possibilité de remédier à l'insalubrité, le représentant de l'Etat dans le département prescrit par arrêté les mesures adéquates ainsi que le délai imparti pour leur réalisation sur avis de la commission ou du haut conseil et prononce, s'il y a lieu, l'interdiction temporaire d'habiter et, le cas échéant, d'utiliser les lieux. Ces mesures peuvent comprendre, le cas échéant, les travaux nécessaires pour supprimer le risque d'intoxication par le plomb prévus par l'article L. 1334-2 ainsi que l'installation des éléments d'équipement nécessaires à un local à usage d'habitation, définis par référence aux caractéristiques du logement décent. Un immeuble ou un logement inoccupé et libre de location ne constituant pas de danger pour la santé et la sécurité des voisins peut être interdit à l'habitation par arrêté du représentant de l'Etat dans le département. L'arrêté précise, le cas échéant, les mesures nécessaires pour empêcher tout accès ou toute occupation des lieux aux fins d'habitation. Il précise également les travaux à réaliser pour que puisse être levée cette interdiction. L'arrêté de mainlevée est pris dans les formes précisées à l'article L. 1331-28-3 ... ". En vertu de l'article L. 1331-24 du code de la santé publique, applicable en ce qui concerne les arrêtés notifiés à compter du 1er janvier 2021, et donc applicable à l'arrêté en litige du 24 février 2021 : " Les situations d'insalubrité indiquées aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 font l'objet des mesures de police définies au titre Ier du livre V du code de la construction et de l'habitation ". Aux termes de l'article L. 511-14 du code de la construction et de l'habitation : " L'autorité compétente constate la réalisation des mesures prescrites ainsi que leur date d'achèvement et prononce la mainlevée de l'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité et, le cas échéant, de l'interdiction d'habiter, d'utiliser, ou d'accéder aux lieux (...) ".
- Il résulte de l'instruction que, par un arrêté du 10 décembre 2020, le préfet de l'Hérault a déclaré, par l'article 1er, insalubres avec possibilité d'y remédier les parties communes de l'immeuble sis résidence Font del Rey 450 le grand Mail, parcelle ..., à Montpellier. Cet arrêté, dans son article 2, " mesures prescrites et délais ", imposait au propriétaire de réaliser selon les règles de l'art, les mesures ci-après : Dans le délai de 1 mois : - Effectuer le débarrassage, le nettoyage et la désinfection de l'escalier de secours ; - Mettre en sécurité les installations électriques de l'ensemble des parties communes, notamment en assurant l'étanchéité entre la gaine technique et les parties communes et en séparant la distribution d'eau et le courant-fort ; Dans le délai de 6 mois : - Exécuter les travaux nécessaires pour éviter et supprimer les infiltrations ; - Remettre en état les murs de façade notamment au droit des fenêtres et des planchers, pour éviter toute infiltration dans les locaux et plus particulièrement dans les logements ; - Exécuter tous les travaux nécessaires pour remettre en état les revêtements de parois et de sol détériorés par les infiltrations afin d'obtenir une surface solide, unie, étanche et facile à nettoyer ; - Assurer le fonctionnement normal et l'étanchéité des menuiseries extérieures et de leurs vitrages, notamment les fenêtres de l'escalier principal et de l'escalier de secours des parties communes ; - Assurer la mise hors d'eau et hors d'air de l'escalier principal et de l'escalier de secours ; - Effectuer les travaux nécessaires pour empêcher la présence des pigeons dans l'escalier de secours ; - Effectuer les réparations nécessaires sur les marches des escaliers afin d'éviter tout risque de chutes ; - Remettre en bon état d'usage et de fonctionnement, l'éclairage des parties communes à tous les niveaux ; - Exécuter tous travaux sur la sortie de ventilation sur le pignon nord afin de sécuriser l'accès aux pales des ventilateurs d'extraction sans altérer leur bon fonctionnement ; - Exécuter tous travaux nécessaires afin que le bâtiment assure la sécurité des occupants en cas d'incendie ; - Exécuter tous les travaux annexes strictement nécessaires, à titre de complément direct des travaux prescrits ci-dessus, et sans lesquels ces derniers demeureraient inefficaces, notamment ceux préconisés par le diagnostic technique global pour assurer la conservation de l'immeuble.
- Les appelants font valoir que toutes les prescriptions précitées imposées par l'arrêté du 10 décembre 2020 n'auraient pas été réalisées et que la situation d'insalubrité persiste à ce jour, ce qui entacherait donc d'illégalité l'arrêté du 24 février 2021 par lequel le préfet de l'Hérault, estimant que les travaux demandés pour mettre fin à l'insalubrité avaient été réalisés, a abrogé son arrêté du 10 décembre
- Le litige soulevé par M. D... et les autres appelants, qui est relatif à la mise en œuvre des dispositions citées ci-dessus, relève du contentieux de pleine juridiction. Saisi d'un recours ainsi dirigé contre la décision par laquelle le préfet abroge un arrêté d'insalubrité et prononce la mainlevée des mesures de sécurité sanitaire y afférentes, le juge administratif doit se prononcer sur l'état de l'immeuble en cause au regard des normes applicables en la matière en se plaçant à la date à laquelle il rend son jugement.
- En premier lieu, il résulte de l'instruction, et n'est pas contesté par les appelants, que la copropriété a pris les mesures nécessaires pour se conformer à la prescription concernant le débarrassage et le nettoyage de l'escalier de secours, à la prescription relative à la réalisation de travaux pour empêcher la présence de pigeons, à celle imposant la réparation des marches des escaliers pour éviter les risques de chutes, à celle se rapportant à la remise en état de fonctionnement de l'éclairage des parties communes et à celle concernant la réalisation de travaux sur la sortie de ventilation située sur le pignon nord de l'immeuble. Pour ce qui est de la prescription relative à la mise en sécurité des installations électriques de l'ensemble des parties communes, il résulte de l'instruction que les gaines électriques ont été séparées, tant par rapport aux canalisations d'eau potable que par rapport aux conduites de gaz, avec la mise en place de cloisonnements étanches entre les trois réseaux. Si les gaines électriques restent séparées des parties communes par des volets métalliques ne présentant pas de caractère coupe-feu, il ressort des pièces du dossier que le service départemental d'incendie et de secours de l'Hérault lors de sa visite technique du 9 novembre 2010 n'a pas présenté d'objection sur ce point. Les conduites de gaz sont désormais renfermées derrière des portes coupe-feu dont la conformité n'est pas sérieusement contestée, même s'il résulte de l'instruction que subsiste une trémie entre le plancher du R + 6 et R + 7 dans la gaine technique de gaz et que rien n'indique qu'il ait été procédé à un contrôle des travaux relatifs à la mise en sécurité des installations de gaz et d'électricité par un professionnel. Dans ces conditions, concernant la mise en sécurité des conduites d'électricité et de gaz, le préfet, par l'arrêté du 24 février 2021, a pu procéder à la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité sans commettre d'erreur d'appréciation
- En deuxième lieu, en qui concerne la prescription de l'arrêté du 10 décembre 2020 tendant à : " Remettre en état les murs de façade notamment au droit des fenêtres et des planchers, pour éviter toute infiltration dans les locaux et plus particulièrement dans les logements ", si les appelants font valoir la persistance de traces d'infiltrations sur les façades de l'immeuble, il ne résulte pas de l'instruction que de nouvelles infiltrations seraient survenues, les traces constatées n'étant dues qu'à de précédentes fuites d'eau sur les canalisations intérieures, lesquelles ont été réparées comme en témoigne l'absence d'humidité dans les logements concernés. Par ailleurs, la circonstance que la trappe de désenfumage située au plafond de la cage de l'escalier de secours resterait ouverte en permanence, n'entraîne pas de risque particulier pour la santé ou la sécurité des occupants des logements alors qu'aucune réglementation n'impose au demeurant de mettre un tel escalier hors d'air et hors d'eau. Dans ces conditions, en l'absence de risque pour la santé ou la sécurité présenté par la persistance de ces désordres, le préfet a pu par l'arrêté du 24 février 2021, prononcer l'abrogation sur ce point de l'arrêté du 10 décembre
- En troisième lieu, en qui concerne les prescriptions visant à : " Assurer le fonctionnement normal et l'étanchéité des menuiseries extérieures et de leurs vitrages, notamment les fenêtres de l'escalier principal et de l'escalier de secours des parties communes ", si les appelants se prévalent du rapport établi par le cabinet d'architectes " Hors-pistes " le 29 octobre 2022, lequel fait état de ce que les " fenêtres des parties communes (sont) obstruées par les plaques de plexiglas vissées sur des chassis bois et à même les garde-corps ", cette seule circonstance ne permet pas de mettre en évidence la persistance d'un manquement à la sécurité ou à la salubrité dès lors que leur positionnement en retrait des façades évite les problèmes d'étanchéité, que les garde-corps qui les équipent sont récents et sécurisés, que les panneaux comportent une part de surface vide pour l'aération et le désenfumage et que rien ne laisse par ailleurs supposer qu'ils seraient difficiles à retirer par les pompiers pour pénétrer dans les locaux en cas d'incendie.
- En quatrième lieu, en qui concerne les prescriptions visant à : " Exécuter tous travaux nécessaires afin que le bâtiment assure la sécurité des occupants en cas d'incendie ", si les appelants font valoir que " la cage d'escalier de secours n'est pas accessible depuis le R+
- La distance à parcourir depuis l'extrémité de la circulation est de 28 mètres ", il résulte de l'instruction, et notamment du diagnostic technique global du 5 janvier 2021, que le service départemental d'incendie et de secours de l'Hérault, lors de sa visite technique du 9 novembre 2010, a estimé que les dispositions mises en place en matière de sécurité incendie étaient suffisantes.
- Il résulte de ce qui précède que les appelants ne démontrent pas que l'appréciation portée par le préfet de l'Hérault selon laquelle les travaux réalisés ont suffi à supprimer l'existence d'un danger ou d'un risque pour la santé ou la sécurité physique, au sens des dispositions précitées de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique, serait erronée.
- Dans ces conditions, M. D... et les autres requérants ainsi que la Fondation pour le logement des défavorisés ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 24 février 2021 par lequel le préfet de l'Hérault a abrogé l'arrêté du 10 décembre 2020 ainsi que de la décision portant rejet de leur recours gracieux. Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
- Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il en soit fait application au profit de la Fondation pour le logement des défavorisés et de M D... et des autres appelants, parties perdantes dans le présent litige. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu d'en faire application au profit de la société Ciger Sud. DÉCIDE : Article 1er : La requête de M. D... et autres et de la fondation Abbé J... est rejetée. Article 2: Les conclusions présentées par la société Ciger Sud sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. P... D... et autres, à la Fondation pour le logement des défavorisés, à la ministre de santé, des familles, de l'autonomie et des personnes handicapées, à la préfète de l'Hérault et à la société Ciger Sud. Délibéré après l'audience du 9 juin 2026 à laquelle siégeaient : M. Romnicianu, président, M. Bentolila, président-assesseur, Mme Beltrami, première conseillère. Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 juin
- Le rapporteur, P. BentolilaLe président, M. Romnicianu La greffière, R. Brun Le rapporteur P. Bentolila Le président, M. Romnicianu La greffière, R.Brun La République mande et ordonne à la ministre de santé, des familles, de l'autonomie et des personnes handicapées, en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. N° 24TL01011 2