Vu la procédure suivante : L'association Saint-Barth Essentiel a demandé au tribunal administratif de Saint-Barthélemy d'annuler pour excès de pouvoir les délibérations du 19 décembre 2019 et du 3 juin 2021, par lesquelles le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a délivré à la société Saint-Jean Beach Real Estate Invest, respectivement, un permis de construire et un permis de construire modificatif, aux fins de démolir des bâtiments existants et d'édifier un ensemble hôtelier. Par un jugement n° 2000007 du 23 décembre 2021, le tribunal administratif a annulé ces deux délibérations. La société Saint-Jean Beach Real Estate Invest et la collectivité de Saint-Barthélemy ont demandé à la cour administrative d'appel de Bordeaux d'annuler ce jugement. Par deux ordonnances du 20 décembre 2024, le président du tribunal administratif de Saint-Barthélemy a transmis à la cour administrative d'appel de Bordeaux les demandes des sociétés Solid Rock Property, Afternoontea et Eden Rock, d'une part et, d'autre part, de la société Lil'Rock Beach, par lesquelles ces sociétés demandaient au tribunal administratif d'annuler pour excès de pouvoir la délibération du 14 août 2024 par laquelle le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a délivré à la société Saint-Jean Beach Real Estate Invest un second permis de construire modificatif. Par un arrêt n° 22BX00793, 22BX00957, 24BX03086, 24BX03088 du 29 avril 2025, la cour administrative d'appel de Bordeaux a rejeté la demande de la société Lil'Rock Beach, rejeté les appels formés par la société Saint-Jean Beach Real Estate Invest et la collectivité de Saint-Barthélemy, annulé la délibération du 14 août 2024 et rejeté le surplus des conclusions des parties. Par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et un nouveau mémoire, enregistrés les 30 juin et 26 septembre 2025 et le 4 mai 2026 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la société Saint-Jean Beach Real Estate Invest demande au Conseil d'Etat : 1°) d'annuler cet arrêt en tant qu'il lui fait grief ; 2°) de mettre à la charge des sociétés Solid Rock Property, Afternoontea, Eden Rock et Lil'Rock Beach la somme de 15 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que l'arrêt de la cour administrative d'appel de Bordeaux qu'elle attaque est entaché : - d'irrégularité et d'insuffisance de motivation en ce qu'il s'est abstenu de communiquer les notes en délibéré des 1er et 4 avril 2025 et de solliciter les observations des parties sur le terrain juridique sur lequel a été réglé le litige ; - d'erreur de droit et de dénaturation des pièces du dossier, en ce qu'il a prolongé le délai de cristallisation prévu à l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme, rendant ainsi recevable le moyen tiré de la fraude qu'il a retenu ; - d'insuffisance de motivation, d'erreur de droit et d'inexacte qualification juridique des faits, en ce qu'il juge que les sociétés Solid Rock Property, Afternoontea et Eden Rock ont justifié d'un intérêt à intervenir contre les permis délivrés les 19 décembre 2019 et 3 juin 2021 ; - d'erreur de droit et de dénaturation des pièces du dossier, en ce qu'il juge que les sociétés Solid Rock Property, Afternoontea et Eden Rock, intervenantes dans les instances d'appel relatives aux permis délivrés les 19 décembre 2019 et 3 juin 2021, justifiaient de leur intérêt pour agir contre le permis délivré le 14 août 2024, au seul motif que leur recours contre ce permis avait été versé dans ces instances d'appel en application de l'article L. 600-5-2 du code de l'urbanisme ; - d'insuffisance de motivation de son arrêt et d'erreur de droit et d'inexacte qualification juridique des faits, en ce qu'il juge que les sociétés Solid Rock Property, Afternoontea et Eden Rock, intervenantes dans les instances relatives aux permis délivrés les 19 décembre 2019 et 3 juin 2021, avaient la qualité de parties dans ces instances ; - d'erreur de droit, en ce qu'il juge que la société Saint-Jean Beach Real Estate Invest n'a pas justifié de sa qualité pour déposer des demandes de permis de construire ; - d'erreur de droit, en ce qu'il juge que le bail à construction conclu entre la société Emeraude Investissement et la société Saint-Jean Beach Real Estate Invest entraîne la création d'une nouvelle unité foncière ; - d'erreur de droit et de dénaturation des pièces du dossier, en ce qu'il s'abstient de transmettre au juge judiciaire une question préjudicielle portant sur la validité et l'interprétation du bail à construction ; - d'insuffisance de motivation, d'erreur de droit et de dénaturation des pièces du dossier, en ce qu'il juge qu'elle avait commis des manœuvres frauduleuses entachant d'illégalité les permis délivrés. Par deux mémoires en défense, enregistrés les 16 mars et 18 mai 2026, les sociétés Solid Rock Property, Afternoontea et Eden Rock concluent : 1°) au rejet du pourvoi ; 2°) à la suppression, en application des dispositions de l'article 41 de la loi du 29 juillet 1881, reproduites à l'article L. 741-2 du code de justice administrative, de passages figurant dans les écritures produites par la requérante ; 3°) à ce qu'une somme de 15 000 euros soit mise à la charge de la société Saint-Jean Beach Real Estate Invest au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elles soutiennent que : -les moyens du pourvoi ne sont pas fondés ; - les écritures de la requérante contiennent des propos injurieux, outrageants ou diffamatoires, qui doivent être supprimés en application des dispositions reproduites à l'article L. 741-2 du code de justice administrative Vu les autres pièces du dossier ; Vu : - le code général des collectivités territoriales ; - le code de l'urbanisme ; - le code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy ; - le code de justice administrative ; Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de M. Stéphane Eustache, Maître des requêtes, - les conclusions de Mme Charline Nicolas, rapporteure publique ; La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société Saint-Jean Beach Real Estate Invest et à la SCP Célice, Texidor, Perier, avocat des sociétés Solid Rock Property, Afternoontea et Eden Rock ; Considérant ce qui suit :
- Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond qu'à la demande de l'association Saint-Barth Essentiel, le tribunal administratif de Saint-Barthélemy a, par un jugement du 23 décembre 2021, annulé pour excès de pouvoir les délibérations des 19 décembre 2019 et 3 juin 2021 du conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy ayant accordé à la société Saint-Jean Beach Real Estate Invest un permis de construire et un permis de construire modificatif. La société Saint-Jean Beach Real Estate Invest et la collectivité de Saint-Barthélemy ont fait appel de ce jugement devant la cour administrative d'appel de Bordeaux. En cours d'instance d'appel, à la suite d'une médiation conduite entre l'association Saint-Barth Essentiel et la société Saint-Jean Beach Real Estate Invest, le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a délivré à cette société, le 14 août 2024, un second permis de construire modificatif, ayant pour objet de régulariser les vices affectant le permis initial du 19 décembre 2019 et le premier permis modificatif du 3 juin
- Toutefois, à la suite de la délivrance de ce second permis modificatif, les sociétés Solid Rock Property, Afternoontea et Eden Rock, qui avaient été intervenantes en demande devant le tribunal administratif de Saint-Barthélemy dans le litige ayant donné lieu au jugement du 23 décembre 2021, ont demandé à ce tribunal l'annulation pour excès de pouvoir de ce second permis modificatif. Par une ordonnance du 20 décembre 2024, le président du tribunal administratif a transmis cette demande à la cour administrative d'appel de Bordeaux. Par un arrêt du 29 avril 2025 dont la société Saint-Jean Beach Real Estate Invest doit être regardée comme n'en demandant l'annulation qu'en tant qu'il lui fait grief, la cour administrative d'appel a rejeté son appel dirigé contre le jugement du 23 décembre 2021 du tribunal administratif de Saint-Barthélemy, annulé le second permis modificatif du 14 août 2024 et rejeté ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Sur l'arrêt attaqué en tant qu'il rejette l'appel de la société Saint-Jean Beach Real Estate Invest :
- Il ressort des termes de l'arrêt attaqué que, pour rejeter l'appel de la société Saint-Jean Beach Real Estate Invest, la cour administrative d'appel de Bordeaux a jugé que cette société s'était frauduleusement prévalue d'une qualité lui permettant de présenter une demande de permis de construire et que cette fraude entachait par suite d'illégalité, tant le permis initial que le permis modificatif du 3 juin
- Aux termes de l'article 69 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, dans sa rédaction applicable au litige : " La demande de permis de construire, est présentée soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux (...) ". Le formulaire de demande de permis de construire, établi par le conseil exécutif de Saint-Barthélemy sur le fondement de l'article 71 du même code, prévoit que le pétitionnaire doit attester de sa qualité pour présenter la demande de permis de construire.
- Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article 69 du code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy cité au point précédent. Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la règlementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Toutefois, lorsque l'autorité saisie d'une demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d'instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir le caractère frauduleux de cette attestation, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif.
- Pour juger que la société Saint-Jean Beach Real Estate Invest s'était livrée à une manœuvre frauduleuse de nature à induire l'administration en erreur, la cour administrative d'appel s'est fondée sur la circonstance que le bail à construction dont elle était titulaire pour le terrain sur lequel la construction en litige devait être édifiée comportait une parcelle sur laquelle, en vertu de clauses de ce bail qu'elle n'avait pas communiquées à l'administration, la destruction de certains bâtiments était contractuellement interdite.
- En se fondant sur de telles circonstances pour en déduire que la société Saint-Jean Beach Real Estate Invest avait cherché à induire l'administration en erreur sur la qualité lui permettant de présenter une demande de permis de construire et sur l'application à la construction projetée de la règle de densité prévue par la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy et, par suite, entaché sa demande de fraude, alors, d'une part, qu'il incombait à cette société de présenter, dans sa demande de permis de construire, l'ensemble des parcelles constituant l'unité foncière de son projet et qu'elle louait en vertu d'un bail à construction, nonobstant les divisions en jouissance résultant de l'application de ce contrat et que, d'autre part, il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société avait présenté, dans sa demande, la surface constructible autorisée par les règles d'urbanisme applicables en tenant compte de la surface des bâtiments dont la démolition était contractuellement interdite, la cour administrative d'appel a dénaturé les pièces du dossier et commis une erreur de droit.
- La société Saint-Jean Beach Real Estate Invest est, par suite, fondée à demander l'annulation de l'article 2 de l'arrêt qu'elle attaque, en tant qu'il rejette son appel dirigé contre le jugement du 23 décembre 2021 du tribunal administratif de Saint-Barthélemy. Sur l'arrêt attaqué en tant qu'il annule le permis modificatif du 14 août 2024 :
- D'une part, aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme, applicable dans la collectivité de Saint-Barthélemy en vertu des dispositions de l'article LO. 6213-1 du code général des collectivités territoriales : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation (...) ".
- D'autre part, aux termes de l'article L. 600-5-2 du même code, également applicable : " Lorsqu'un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation intervient au cours d'une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d'aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue et que ce permis modificatif, cette décision modificative ou cette mesure de régularisation ont été communiqués aux parties à cette instance, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance ". Il résulte de ces dispositions que, lorsque le juge d'appel est saisi d'un appel contre un jugement d'un tribunal administratif ayant annulé un permis de construire en retenant l'existence d'un ou plusieurs vices entachant sa légalité et qu'un permis modificatif a été pris, seul le juge d'appel est compétent pour connaître de sa contestation dès lors que ce permis lui a été communiqué ainsi qu'aux parties. Par suite, si un recours pour excès de pouvoir a été formé, par les parties de première instance ou un tiers, contre ce permis modificatif devant le tribunal administratif, il incombe à ce dernier de le transmettre, en application des articles R. 351-3 et, le cas échéant, R. 345-2 du code de justice administrative, à la cour administrative d'appel saisie de l'appel contre le jugement relatif au permis initial.
- Il résulte des termes de l'arrêt attaqué que, pour écarter les fins de non-recevoir tirées de ce que les sociétés Solid Rock Property, Afternoontea et Eden Rock, qui demandaient à la cour, sur renvoi du tribunal administratif de Saint-Barthélemy, l'annulation du permis modificatif du 14 août 2024, n'avaient pas d'intérêt leur donnant qualité pour agir, la cour administrative d'appel s'est fondée sur la circonstance que ces sociétés avaient qualité de partie au litige introduit par l'association Saint-Barth Essentiel contre le permis de construire initial du 19 décembre
- D'une part, contrairement à ce qu'a jugé la cour administrative d'appel, les sociétés Solid Rock Property, Afternoontea et Eden Rock n'ont, en leur qualité d'intervenantes en demande devant le tribunal administratif de Saint-Barthélemy dans le litige né de la contestation du permis initial du 19 décembre 2019, qualité de partie en défense dans l'instance d'appel, que si ces sociétés peuvent se prévaloir d'un droit auquel ce permis aurait préjudicié.
- D'autre part, ces mêmes sociétés n'auraient, à défaut d'être parties au litige né de la contestation du permis initial du 19 décembre 2019, intérêt à demander, en qualité de tiers à ce même litige, l'annulation du permis modificatif du 14 août 2024, que si elles remplissent, au regard de ce permis modificatif, les conditions posées par le même article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme.
- Il résulte de ce qui précède qu'en écartant les fins de non-recevoir dirigées contre les conclusions présentées par les sociétés Solid Rock Property, Afternoontea et Eden Rock, transmises par le tribunal administratif de Saint-Barthélemy à la cour administrative d'appel, sans se prononcer, au regard des dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme, ni sur l'intérêt pour agir de ces sociétés contre le permis initial du 19 décembre 2019, ni sur leur intérêt pour agir contre le permis modificatif du 14 août 2024, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit.
- Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens du pourvoi, la société Saint-Jean Beach Real Estate Invest est fondée à demander l'annulation de l'article 2 de l'arrêt du 29 avril 2025 de la cour administrative d'appel de Bordeaux en tant qu'il rejette son appel, de son article 3 qui annule le permis modificatif du 14 août 2024 et de son article 4 en tant qu'il rejette ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Sur le surplus des conclusions des parties :
- En vertu des dispositions de l'article L. 741-2 du code de justice administrative, le juge peut, dans les causes dont il est saisi, prononcer la suppression des écrits injurieux, outrageants ou diffamatoires. Dans les circonstances de l'espèce, le passage incriminé figurant dans les écritures de la société Saint-Jean Beach Real Estate Invest, qui n'a pas excédé les limites de la controverse entre parties dans le cadre d'une procédure contentieuse, ne peut être regardé comme injurieux, outrageant ou diffamatoire.
- Il y a lieu de mettre à la charge de chacune des sociétés Solid Rock Property, Afternoontea et Eden Rock la somme de 1 000 euros à verser à la société Saint-Jean Beach Real Estate Invest au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
- Enfin, si la société Saint-Jean Beach Real Estate Invest demande qu'une somme soit mise à la charge de la société Lil'Rock Beach au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, la demande de cette société dirigée contre le permis modificatif du 14 août 2024 a été rejetée par la cour administrative d'appel de Bordeaux à l'article 1er de son jugement, dont la société requérante ne demande pas l'annulation. La société Lil'Rock Beach n'a, par suite, pas qualité de partie à la présente instance et les dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative font, ainsi, obstacle à ce qu'une somme soit mise à sa charge à ce titre. D E C I D E : -------------- Article 1er : : L'article 2 de l'arrêt du 29 avril 2025 de la cour administrative d'appel de Bordeaux, en tant qu'il rejette l'appel de la société Saint-Jean Beach Real Estate Invest, son article 3 et son article 4, en tant qu'il rejette les conclusions présentées par la société Saint-Jean Beach Real Estate Invest présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, sont annulés. Article 2 : L'affaire est renvoyée, dans cette mesure, à la cour administrative d'appel de Bordeaux. Article 3 : Les sociétés Solid Rock Property, Afternoontea et Eden Rock verseront chacune la somme de 1 000 euros à la société Saint-Jean Beach Real Estate Invest au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : Le surplus des conclusions du pourvoi est rejeté. Article 5 : Les conclusions présentées par les sociétés Solid Rock Property, Afternoontea et Eden Rock au titre des articles L. 741-2 et L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. Article 6 : La présente décision sera notifiée à la société Saint-Jean Beach Real Estate Invest, à la société Solid Rock Property, à la société Afternoontea, à la société Eden Rock, à la société Lil'Rock Beach et à la collectivité de Saint-Barthélemy. Délibéré à l'issue de la séance du 20 mai 2026 où siégeaient : M. Denis Piveteau, président adjoint de la section du contentieux, présidant ; M. Bertrand Dacosta, Mme Anne Egerszegi, présidents de chambre ; M. Olivier Yeznikian, M. Nicolas Polge, M. Vincent Daumas, Mme Rozen Noguellou, M. Didier Ribes, conseillers d'Etat et M. Stéphane Eustache, maître des requêtes-rapporteur. Rendu le 7 juillet 2026 Le président : Signé : M. Denis Piveteau Le rapporteur : Signé : Stéphane Eustache La secrétaire : Signé : Mme Reine-May Solente La République mande et ordonne à la ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. Pour expédition conforme, Pour la secrétaire du contentieux, par délégation : N° 505632- 2 -