CAA de VERSAILLES, 2ème chambre, 25VE00486

Vu les autres pièces du dossier. La clôture de l'instruction a été fixée en dernier lieu le 13 mars

1. Vu : - le code général des collectivités territoriales ; - le code électoral ; - le code de l'urbanisme, - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Aventino, - les conclusions de M. Frémont, rapporteur public, - les observations de Me Simon, représentant la commune de Bièvres, - et les observations de Me Le Neel, représentant la société Aviso. Considérant ce qui suit :
2. La maire de la commune de Bièvres (Essonne) a, par une décision du 24 décembre 2021, décidé d'exercer, au nom de la commune, son droit de préemption urbain sur la parcelle cadastrée section N 204, située au 70 rue de Vauboyen, sur le territoire de la commune, accueillant un petit immeuble de six logements et deux hangars. Par un courrier du 21 février 2022, la société Aviso, acquéreur évincé, a formé un recours gracieux contre cette décision, qui a fait l'objet d'un rejet le 28 mars
3. Cette société a demandé au tribunal administratif de Versailles d'annuler ces décisions. Par un jugement du 17 décembre 2024 dont la commune de Bièvres relève appel, le tribunal administratif a annulé ces décisions des 24 décembre 2021 et 28 mars
4. Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
5. En vertu des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, il appartient au juge d'appel, saisi d'un jugement par lequel un tribunal administratif a prononcé l'annulation d'un acte intervenu en matière d'urbanisme en retenant plusieurs moyens, de se prononcer sur le bien-fondé de tous les moyens d'annulation retenus au soutien de leur décision par les premiers juges et d'apprécier si l'un au moins de ces moyens justifie la solution d'annulation. Dans ce cas, le juge d'appel n'a pas à examiner les autres moyens de première instance. Dans le cas où il estime en revanche qu'aucun des moyens retenus par le tribunal administratif n'est fondé, le juge d'appel, saisi par l'effet dévolutif des autres moyens de première instance, examine ces moyens. Il lui appartient de les écarter si aucun d'entre eux n'est fondé et, à l'inverse, en application des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, de se prononcer, si un ou plusieurs d'entre eux lui paraissent fondés, sur l'ensemble de ceux qu'il estime, en l'état du dossier, de nature à confirmer, par d'autres motifs, l'annulation prononcée par les premiers juges. En ce qui concerne le moyen d'annulation retenu par le tribunal administratif de Versailles :
6. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. (...) Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d'une zone d'aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l'acte créant la zone. / Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou, en l'absence de programme local de l'habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu'il s'agit d'un bien mentionné à l'article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine. ". Aux termes de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. L'aménagement, au sens du présent livre, désigne l'ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations. / ".
7. Il résulte de ces dispositions que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent justifier, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'une opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.
8. Il ressort du document établi en décembre 2017 par le bailleur social Immobilière 3F, produit en appel par la commune, qu'une étude sur la réhabilitation des six logements composant l'immeuble préempté avait été réalisée antérieurement à la décision de préemption. Il ressort également du courrier électronique du 13 avril 2018 que ce projet d'aménagement a été présenté à la commune au cours d'une réunion. A l'issue de cette étude et de cette présentation, la parcelle en cause a été identifiée dans le rapport de présentation du plan local d'urbanisme révisé en 2019 comme constituant du " foncier mobilisable " pour la réalisation d'un projet de réhabilitation de six logements sociaux et a été grevée d'un emplacement réservé à des constructions à destination d'habitation devant comprendre un minimum de 70 % de logements sociaux. Si cette servitude ne saurait, par elle-même, suffire à établir l'antériorité et la réalité d'un projet d'action ou d'une opération d'aménagement sur la parcelle concernée, l'ensemble des éléments précités établissent la réalité d'un projet d'aménagement du bien en logements sociaux souhaités par la commune, entrant dans le champ des dispositions précitées de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. Le moyen tiré de ce qu'il n'est pas justifié de la réalité et de l'antériorité du projet d'aménagement poursuivi doit dès lors être écarté.
9. Il en résulte que c'est à tort que, pour annuler la décision de préemption litigieuse, le tribunal administratif de Versailles s'est fondé sur la méconnaissance des dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme.
10. Il appartient toutefois à la cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par la société Aviso devant le tribunal administratif et la cour administrative d'appel. En ce qui concerne les autres moyens :
11. En premier lieu, aux termes de L. 2122-12 du code général des collectivités territoriales : " Les élections du maire et des adjoints sont rendues publiques par voie d'affichage dans les 24 heures ". Aux termes de l'article L. 2131-1 de ce code dans sa version applicable : " Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu'à leur transmission au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement. Pour les décisions individuelles, cette transmission intervient dans un délai de quinze jours à compter de leur signature. (...) Le maire peut certifier, sous sa responsabilité, le caractère exécutoire de ces actes. (...) ". L'article L. 2131-2 du même code dans sa version applicable prévoit : " Sont soumis aux dispositions de l'article L. 2131-1 les actes suivants : 1° Les délibérations du conseil municipal (...) ". Enfin, l'article L. 2131-6 de ce code dispose : " Le représentant de l'Etat dans le département défère au tribunal administratif les actes mentionnés à l'article L. 2131-2 qu'il estime contraires à la légalité dans les deux mois suivant leur transmission ". Il résulte de la combinaison de ces dispositions que les délibérations à portée électorale, qui doivent être transmises au sous-préfet ou au préfet en vertu de l'article R. 118 du code électoral mais qui ne peuvent être déférées par le préfet au tribunal administratif que dans les conditions spéciales prévues à ses articles L. 248 et R. 119, n'entrent pas dans le champ des actes dont la force exécutoire est subordonnée à leur transmission préalable au préfet dans le seul but de permettre à celui-ci d'exercer son contrôle administratif dans les conditions définies par l'article L. 2131-6 précité. Les mandats dont procèdent ces délibérations entrent donc en vigueur dès la proclamation publique des résultats de l'élection.
12. Il ressort des mentions de la délibération du 23 mai 2020 portant élection du maire de la commune de Bièvres, que cette proclamation publique a eu lieu par affichage le 23 mai
13. La réalité de cet affichage est en outre confirmée par une attestation de la maire établie le 7 septembre
14. Il résulte au demeurant des mentions de cette délibération qu'elle a été transmise au service chargé du contrôle de légalité le 19 juin
15. Il ressort également de la délibération du 23 mai 2020 que la maire de la commune de Bièvres a reçu délégation du conseil municipal pour exercer, au nom de la commune, le droit de préemption. Dès lors, le moyen tiré de l'incompétence de la maire de la commune de Bièvres pour prendre la décision de préemption en litige ne peut qu'être écarté.
16. En deuxième lieu, la décision du 24 décembre 2021 contestée indique notamment que la préemption du terrain cadastré à la section N numéro 204 qui supporte un immeuble divisé en six logements libres de toute occupation a pour objet la réalisation par la commune d'une partie de son objectif d'engagement triennal de production de logements locatifs sociaux. Le moyen tiré de ce que cette décision ne fait pas apparaître la nature du projet en vue duquel le droit de préemption est exercé ne peut donc qu'être écarté.
17. En troisième lieu, il ressort du rapport de présentation et du projet d'aménagement et de développement durable que le plan local d'urbanisme de la commune de Bièvres révisé en 2019 prévoit d'autoriser la création de 277 logements dont 235 logements sociaux à l'horizon 2025 afin de respecter ses obligations légales et de le rendre compatible avec le plan local de l'habitat imposant la réalisation de 28 logements par an. Pour ce faire, le plan local d'urbanisme identifie plusieurs secteurs mutables sous forme d'opérations d'ensemble dont le terrain d'assiette du bien préempté qui abrite six logements. Ces documents précisent que " l'augmentation du nombre total de logements et de la densité sera contenue, notamment, par la reconversion de logements existants en logements sociaux ". Ils mentionnent également que ces objectifs sont limités par les très nombreuses contraintes physiques, patrimoniales et réglementaires existantes qui pèsent sur la commune : site classé, site inscrit, zone ZNAPF, corridors écologiques, nuisances sonores (RN118, routes départementales, voie SNCF), zone inondable, plan d'exposition au bruit lié à l'aéroport de Vélizy-Villacoublay, nuisances sonores générées par le laboratoire de police...). Enfin, ils relèvent que si la commune dispose d'une maitrise foncière importante, il existe peu de parcelles publiques qui pourraient accueillir de nouveaux logements dès lors que ces terrains sont majoritairement situés en zone naturelle ou agricole. Dès lors, le moyen tiré de ce que la mention contenue dans la décision en litige selon laquelle la commune de Bièvres manque de foncier disponible pour satisfaire à ses obligations en matière de logements sociaux est inexacte ne peut qu'être écarté.
18. En quatrième et dernier lieu, il résulte des dispositions mentionnées au point 3 que la décision de préemption doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.
19. Il ressort des pièces du dossier, ainsi qu'il a été dit précédemment, que l'opération tend à mettre en œuvre les objectifs de réalisation de logements sociaux de la commune de Bièvres alors qu'il n'est pas contesté que cette dernière est déficitaire en logement social. Le service des domaines a estimé dans son avis du 23 décembre 2021 que le prix d'acquisition de l'immeuble mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner n'appelait pas d'observations alors qu'il était inférieur à son estimation. Dans ces conditions et alors que la société Aviso se borne à soutenir que le coût du projet portant sur six logements constitue une charge publique disproportionnée, celui-ci répond, contrairement à ce qu'elle soutient, à un intérêt général suffisant.
20. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions tendant à l'annulation de la décision de préemption du 24 décembre 2021 ainsi que la décision de rejet du recours gracieux présentées par la société Aviso devant le tribunal administratif de Versailles doivent être rejetées. Il en va de même, par voie de conséquence, de ses conclusions à fin d'injonction. Sur les frais liés au litige :
21. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Bièvres, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement d'une somme à la société Aviso au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de cette dernière le versement de la somme de 2 000 euros à la commune de Bièvres sur le fondement des mêmes dispositions. D É C I D E : Article 1er : Le jugement du 17 décembre 2024 du tribunal administratif de Versailles est annulé. Article 2 : La demande présentée par la société Aviso devant le tribunal administratif de Versailles est rejetée. Article 3 : La société Aviso versera la somme de 2 000 euros à la commune de Bièvres en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Bièvres et à la société Aviso. Délibéré après l'audience du 18 juin 2026, à laquelle siégeaient : - Mme Massias, présidente de la cour, - Mme Mornet, présidente-assesseure ; - Mme Aventino, première conseillère. Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 juillet
22. La rapporteure, B. AventinoLa présidente, N. Massias La greffière, S. de Sousa La République mande et ordonne au préfet de l'Essonne, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt. 2 N° 25VE00486