Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : M. J... K... et Mme L... K..., M. F... E... et Mme I... E..., M. U... R..., M. M... P... et Mme H... P..., M. C... S..., Mme G... O..., M. et Mme C... B..., Mme N... T..., M. et Mme V... A... et Mme Q... D... ont demandé au tribunal administratif de Versailles d'annuler l'arrêté du 9 mars 2022 par lequel le maire des Essarts-le-Roi a délivré à la société Domnis un permis de construire un ensemble de vingt-deux logements sociaux ainsi que les décisions du 24 mai 2022 par lesquelles il a rejeté leurs recours gracieux. Par un jugement n° 2205896 du 27 juin 2023 le tribunal administratif de Versailles a rejeté leur demande. Par un arrêt n° 23VE01749 du 11 juillet 2024, la cour administrative d'appel de Versailles a rejeté l'appel formé par M. et Mme K... et autres contre ce jugement. Par une décision n° 497670 du 27 novembre 2025, le Conseil d'Etat statuant au contentieux sur le pourvoi formé par M. et Mme K... et autres, a annulé cet arrêt et renvoyé l'affaire à la cour. Procédure devant la cour : Par une requête et des mémoires, enregistrés les 24 juillet 2023, 26 mars 2024 et 11 mars 2026, M. et Mme K... et autres, représentés par Me Pitti-Ferrandi, demandent à la cour : 1°) d'annuler ce jugement ; 2°) d'annuler, pour excès de pouvoir, cet arrêté du 9 mars 2022 du maire de la commune des Essarts-le-roi et les décisions portant rejet de leurs recours gracieux du 24 mai 2022 ; 3°) et de mettre à la charge de la commune des Essarts-le-Roi et de la société Domnis une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Ils soutiennent que : - les premiers juges ont commis une erreur d'appréciation en écartant le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 1 AU1.3 du règlement du plan local d'urbanisme et en estimant que ces dispositions ne relevaient pas du champ d'application du permis de construire mais de celui du permis d'aménager ; - l'arrêté méconnaît les dispositions de l'article 1 AU1.3 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que le dossier du permis de construire ne comporte aucun élément permettant d'identifier l'existence d'une mutualisation des accès ; - les premiers juges ont commis une erreur d'appréciation en considérant que le projet s'intégrait de manière harmonieuse dans son environnement ; - le projet porte une atteinte considérable à l'intérêt et au caractère des lieux dans lesquels il s'insère en méconnaissance des dispositions de l'article 1 AU1.11 de ce règlement ; - les premiers juges ont entaché leur jugement d'une erreur de droit et d'une erreur d'appréciation en considérant que l'article 1 AU1.11 de ce règlement n'imposait pas une végétalisation intégrale des toitures terrasses ; - ils ont entaché leur jugement d'une erreur de droit et d'une erreur d'appréciation en considérant que les clôtures seraient végétalisées conformément à l'article 1 AU1.11 de ce règlement, alors que le pétitionnaire ne prévoit l'utilisation que d'une seule espèce végétale ; - ils ont entaché leur jugement d'une erreur de droit et d'une erreur d'appréciation en considérant que le projet était compatible avec l'OAP n° 3 " Site Château d'eau " ; - l'appel incident formé par la société Domnis doit être rejeté. Par des mémoires enregistrés les 11 octobre 2023, 5 juin 2024, 19 juin 2024, 27 novembre 2025 et 26 mars 2026, la société Domnis, représentée par Me Belet-Cessac, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérants une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - la requête d'appel est irrecevable ; - l'intervention de l'association " Jade " est irrecevable ; elle n'a pas présenté un mémoire distinct pour intervenir dans la procédure ; elle avait la qualité de partie en première instance et ainsi la qualité pour faire appel ; elle ne justifie pas d'un intérêt à agir ; - les requérants ne justifient pas de l'occupation régulière de leurs propriétés en méconnaissance de l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme ; - ils ne justifient pas d'un intérêt à agir en méconnaissance de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ; - M. R... ne justifie pas lui avoir notifié le recours gracieux préalablement à l'exercice du recours contentieux, en méconnaissance des dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ; - les moyens des requérants ne sont pas fondés. Par des mémoires en défense, enregistrés les 29 janvier 2024 et 12 mars 2026, la commune des Essarts-le-Roi, représentée par Me Le Baut, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérants et de l'association intervenante une somme de 2 400 euros chacun sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - l'intervention de l'association " Jade " est irrecevable ; - les moyens des requérants ne sont pas fondés. La clôture de l'instruction a été fixée en dernier lieu au 17 avril
- L'avocat des requérants a, le 11 mars 2026, désigné M. et Mme K... en qualité de représentants uniques sur le fondement de l'article R. 751-3 du code de justice administrative. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code de l'urbanisme ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Aventino, - les conclusions de M. Frémont, rapporteur public, - les observations de Me Giard pour les requérants. - et les observations de Me Guner pour la société Domnis. Considérant ce qui suit :
- Le maire de la commune des Essarts-le-Roi (Yvelines) a, par un arrêté du 9 mars 2022, délivré à la société Domnis un permis de construire un ensemble de 22 logements sur un terrain situé rue du Château d'Eau. M. et Mme K... ainsi que d'autres riverains du projet ont formé des recours gracieux contre cet arrêté que le maire des Essarts-le-Roi a rejetés par des décisions du 24 mai
- Par un jugement du 27 juin 2023 le tribunal administratif de Versailles a rejeté leurs demandes d'annulation de l'arrêté du 9 mars 2022 et des décisions du 24 mai
- Par un arrêt du 11 juillet 2024, la cour a rejeté l'appel formé par M. et Mme K... et autres contre ce jugement. Par une décision du 30 janvier 2024, le Conseil d'Etat a annulé cet arrêt et renvoyé l'affaire à la cour. Sur l'intervention de l'association JADE :
- Aux termes de l'article R. 632-1 du code de justice administrative : " L'intervention est formée par mémoire distinct (...).
- L'intervention de l'association JADE au soutien de la requête n'a pas été présentée par mémoire distinct et doit donc être écartée comme irrecevable. Sur la régularité du jugement attaqué :
- Hormis le cas où le juge de première instance a méconnu les règles de compétence, de forme ou de procédure qui s'imposaient à lui et a ainsi entaché son jugement d'une irrégularité, il appartient au juge d'appel, non d'apprécier le bien-fondé des motifs par lesquels le juge de première instance s'est prononcé sur les moyens qui lui étaient soumis, mais de se prononcer directement sur les moyens dirigés contre la décision administrative contestée dont il est saisi dans le cadre de l'effet dévolutif de l'appel. M. et Mme K... et autres ne peuvent donc utilement se prévaloir d'erreurs de droit ou d'appréciation qu'auraient commises les premiers juges pour demander l'annulation du jugement attaqué. Sur la légalité de l'arrêté de permis de construire du 9 mars 2022 et des décisions de rejet des recours gracieux : En ce qui concerne l'accès sur le terrain d'assiette :
- Aux termes de l'article 1AUi 3 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune des Essarts-le-Roi relatif aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public, dans sa version applicable : " 3.
- Conditions d'accès aux voies / Pour les constructions situées en premier rang, par rapport à la voie principale de desserte, tout accès à une voie publique ou privée doit avoir une largeur minimale de 2,50m. / Pour les constructions situées au-delà du premier rang, par rapport à la voie principale de desserte, tout accès à une voie publique ou privée doit avoir une largeur minimale de 3,50m. / Lorsqu'un terrain est riverain de deux ou plusieurs voies, l'accès, sur celle(s) de ces voies, qui peut présenter une gêne pour la circulation peut être interdit / Dans tous les cas, la mutualisation des accès devra être recherchée ". Aux termes des définitions annexées au plan local d'urbanisme : " Accès - (...) L'accès est le linéaire de façade du terrain (portail) ou de la construction (porche) ou l'espace (servitude de passage, bande de terrain) par lequel les véhicules pénètrent sur le terrain sur lequel est projetée l'opération depuis la voie de desserte ouverte à la circulation générale, que celle-ci soit publique ou privée ".
- D'une part, ces dispositions n'ont pas pour objet et ne sauraient avoir pour effet d'imposer une mutualisation des accès dans le cadre d'une d'autorisation de construire un seul bâtiment sur un unique terrain d'assiette. D'autre part, il ressort du plan de masse joint au dossier de permis de construire attaqué qu'un seul accès est prévu pour la construction projetée. Dès lors le moyen tiré de ce que le projet autorisé méconnaît les dispositions précitées ne peut qu'être écarté, ainsi que, pour les mêmes motifs, celui tiré de ce que le dossier joint au permis de construire est incomplet sur ce point. En ce qui concerne l'insertion de la construction :
- En premier lieu, aux termes des dispositions générales de l'article 1AUi 11 : " (...) Le permis de construire pourra être refusé ou n'être accordé que sous réserve du respect de prescriptions spéciales, si les constructions par leur situation, leur architecture, leur aspect extérieur ou leurs dimensions sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants. (...) ".
- Il ressort des pièces du dossier que le projet autorisé s'implante sur un terrain situé en zone 1AU correspondant à une zone d'urbanisation future destinée prioritairement à de l'habitat. Ce terrain, en limite d'urbanisation, est entouré de maisons individuelles, notamment les pavillons du lotissement auquel il appartient et fait face, sur une de ses limites, à des terres cultivées. Il jouxte également un château d'eau imposant. Ni les constructions avoisinantes, ni l'environnement paysager ne présentent une harmonie ou une qualité architecturale particulière qu'il conviendrait de protéger. Il en résulte que le projet de construction en litige, composé de 5 petits bâtiments de faible hauteur, reliés entre eux au rez-de-chaussée, dont l'architecture est classique et reprend celle des pavillons alentours, n'est pas de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants.
- En deuxième lieu, aux termes de l'article 1AUi 11 : " (...) 11.3 Toitures - (...) Toutefois les toitures terrasses sont autorisées à condition d'être végétalisées (...) ".
- Les dispositions précitées de l'article 1 AUi 11.3 n'imposent pas de coefficient minimal de surfaces végétalisées des toitures terrasses. Le moyen tiré de ce que le projet méconnait ces dispositions dès lors que les toitures terrasses prévues ne font l'objet que d'une végétalisation partielle ne peut donc qu'être écarté.
- En troisième lieu, aux termes de l'article 1AUi 11 : " (...) 11.
- Clôtures / En bordure des emprises publiques : / Les clôtures devront être composées de végétaux d'essences variées et locales, favorables au déplacement des espèces ".
- Si la notice descriptive PC 4 du projet indique que " Toute la parcelle sera bordée par des clôtures végétales (charmille) taillées à 1m60 environ ", cette mention est complétée par la mention suivante de la notice d'analyse urbaine du projet dans le contexte du plan local d'urbanisme : " Les haies proposées auront des strates arbustives et arborées diversifiées de types charmilles (charmes avec taille en topiaire) ". Contrairement à ce que soutiennent les requérants, ces éléments attestent suffisamment de ce que les haies prévues seront d'essences variées. En ce qui concerne la compatibilité avec les objectifs de l'orientation d'aménagement et de programmation (OAP) n° 3 :
- Aux termes de l'article L. 152-1 du code de l'urbanisme : " L'exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d'installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. / Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu'elles existent, avec les orientations d'aménagement et de programmation ".
- Il résulte de ces dispositions qu'une autorisation d'urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu'elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d'aménagement et de programmation d'un plan local d'urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs. Cette compatibilité s'apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l'objectif ou les différents objectifs d'une orientation d'aménagement et de programmation, à l'échelle de la zone à laquelle ils se rapportent.
- En premier lieu, aux termes des dispositions de l'OAP n° 3 " Site Château d'eau " : " (...)
- Enjeux et objectifs - (...) Logement : La partie Est de la zone est destinée à l'habitat. L'urbanisation devra répondre à un souci de densification réfléchie afin d'optimiser l'usage de cet important potentiel foncier (environ 4 hectares) situé dans la continuité du tissu bâti existant. L'habitat collectif et intermédiaire, type maisons de ville ou pavillonnaire sera autorisé. Les principes de constructions bioclimatiques seront recherchés. (...)
- Orientations des aménagements futurs - (...) Secteur d'habitat / Des constructions destinées à l'habitat devront être crées afin de participer au renouvellement de l'offre de logements sur la commune. / Une densité de l'ordre de 25 logements à l'hectare sera recherchée. / En outre, afin de favoriser la mixité sociale, les opérations de plus de 10 logements devront comporter au moins 20 % de logements sociaux ".
- Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige prévoit la réalisation de 22 logements sur une parcelle de 3 891 mètres carrés. Cette densité de logements n'est pas incompatible avec l'objectif précité qui ne fixe aucun maximum, dont le minimum de densité qu'il impose de réalisation de 25 logements à l'hectare s'apprécie globalement pour l'ensemble du lotissement et alors que les requérants n'établissent ni même n'allèguent que cet objectif ne serait pas atteint.
- En deuxième lieu, cette OAP prévoit également : " (...) Secteur d'habitat - (...) Pour les petits collectifs, les formes architecturales seront à imaginer, voire innovantes, de manière à optimiser le foncier tout en respectant l'approche qualitative d'entrée de ville et le traitement des transitions entre l'urbanisation et la lisière agricole, comme par exemple : / L'implantation des constructions sous forme de courée de ferme, en " L " ou en " U ", sera recherchée afin de constituer des cœurs d'îlots verts au sein même des espaces bâtis. Néanmoins, la nécessité de limiter les ombres portées entre les bâtiments devra être prise en compte / Par ailleurs, compte-tenu de la situation en entrée de ville, une attention particulière devra être portée sur l'insertion paysagère des constructions, notamment en lisière de la zone agricole. ".
- Il résulte de ces dispositions une obligation de moyen en ce qui concerne l'implantation des bâtiments en U ou en L qui doit en outre être évitée lorsqu'elle est susceptible d'engendrer des ombres portées aux bâtiments. Il ressort des pièces du dossier que la construction en litige est composée de 5 petits bâtiments implantés en forme de T reliés entre eux afin de favoriser les apports solaires, de garder une certaine distance avec le bâti alentour et disposer de grandes surfaces de pleine terre en évitant l'éparpillement sur le terrain d'assiette. La notice indique également que " cette disposition en séquence du bâti permet de matérialiser l'entrée de ville tout en respectant l'écriture pavillonnaire dominante ". Le moyen tiré de ce que le projet est incompatible avec les objectifs précités ne peut dès lors qu'être écarté.
- En troisième et dernier lieu, l'OAP dispose : " (...) Secteur d'habitat - (...) Orientation des façades principales vers le Sud- Les formes de constructions favorables à l'utilisation des énergies renouvelables et aux économies d'énergie seront privilégiées. / L'orientation du bâti devra être déterminée pour optimiser l'exposition des bâtiments à la lumière naturelle et aux expositions sud. / Pour favoriser les économies d'énergie, la volumétrie et la typologie des bâtiments favoriseront des formes compactes et simples. / La création de logements traversant, à minima bi-orientés, devra être recherchée. / Les façades principales des maisons individuelles ou groupées devront être de préférence orientées vers le sud "
- Ces dispositions n'imposent pas l'utilisation de dispositifs d'énergie renouvelable. Comme indiqué au point 15, l'implantation des constructions, aux formes compactes et simples, permet de favoriser les apports solaires avec une double orientation notamment au Sud. Cette dernière branche du moyen ne peut donc qu'être écartée.
- Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, M. et Mme K... et autres ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Versailles a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté de permis de construire du 9 mars 2022 ainsi que des décisions de rejet des recours gracieux. Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
- Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune des Essarts-le-Roi et de la société Domnis, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme que demandent les requérants au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge des requérants une somme de 1 000 euros à verser à la commune des Essarts-le-Roi et une somme de 1 000 euros à verser à la société Domnis sur le fondement des mêmes dispositions. DÉCIDE : Article 1er : L'intervention de l'association JADE n'est pas admise. Article 2 : La requête de M. et Mme K... et autres est rejetée. Article 3 : M. et Mme K... et autres verseront une somme totale de 1 000 euros à la commune des Essart-le-Roi et une somme totale de 1 000 euros à la SA Domnis au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. J... et Mme L... K..., en qualité de représentants uniques, à la société Domnis et à la commune de Les-Essarts-le-Roi. Délibéré après l'audience du 18 juin 2026, à laquelle siégeaient : Mme Massias, présidente de la cour, Mme Mornet, présidente-assesseure, Mme Aventino, première conseillère. Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 juillet
- La rapporteure, B. AventinoLa présidente, N. Massias La greffière, S. de Sousa La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 2 N° 25VE03562