Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : M. D... A..., Mme K... A..., Mme G... H..., Mme J... B..., Mme M... C... I..., M. L... F... et M. N... E... ont demandé au tribunal administratif de la Polynésie française d'annuler la décision du 30 juin 2021 par laquelle le ministre du logement et de l'aménagement de la Polynésie française a accordé un permis de construire n° 20-564-7/MLA/DCA à la société Mana Estate 2 pour la réalisation d'un parc de stationnement en silo sur les parcelles cadastrées 683 et 684, section D, à Faa'a. Par un jugement n° 2400187 du 29 avril 2025, le tribunal administratif de la Polynésie française a annulé la décision du 30 juin
- Procédure devant la Cour : Par une requête enregistrée le 16 mai 2025 et un mémoire complémentaire enregistré le 9 décembre 2025, la SCI Mana Estate 2, représentée par Me Jacquet, demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 2400187 rendu le 29 avril 2025 par le tribunal administratif de la Polynésie française ; 2°) de rejeter la demande de première instance présentée par M. A... et autres ; 3°) de mettre à la charge de M. D... A..., de Mme K... A..., de Mme G... H..., de Mme J... B..., de Mme M... C... I..., de M. L... F... et de M. N... E... le versement d'une somme de 400 000 francs Pacifique sur le fondement de l'article L. 761-1 du Code de justice administrative. Elle soutient que : - c'est à tort que les premiers juges ont estimé que le projet était incompatible avec les stipulations du cahier des charges du lotissement ; - c'est à tort qu'ils ont estimé que l'étude d'impact du projet était insuffisante du fait qu'elle éluderait l'existence d'une servitude de passage pour les riverains ; Par un mémoire enregistré le 15 août 2025, la Polynésie française, représentée par Me Jourdainne, demande à la Cour de faire droit aux prétentions de la société Mana Estate
- Par un mémoire en défense enregistré le 31 octobre 2025, M. D... A..., Mme K... A..., Mme G... H..., Mme J... B..., Mme M... C... I..., M. L... F... et M. N... E..., représentés par Me Bouchet (SELARL Froment-Meurice et Associés), demandent à la Cour : 1°) à titre principal, de rejeter la requête ; 2°) à titre subsidiaire, d'annuler la décision du 30 juin 2021 par laquelle le ministre du logement et de l'aménagement de la Polynésie française a accordé un permis de construire n° 20-564-7/MLA/DCA à la SCI Mana Estate 2 ; 3°) de mettre à la charge de la société requérante le versement de 5 000 euros, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Ils soutiennent que : - les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés ; - les autres moyens invoqués en première instance, s'agissant de l'indisponibilité des parcelles destinées à la réalisation du projet, de la méconnaissance de l'article A.114-23 du code l'aménagement et de la méconnaissance de l'article D. 333-2 du code de l'aménagement, justifient l'annulation du permis de construire litigieux. La clôture de l'instruction a été fixée au 26 janvier 2026 à 12h00 par une ordonnance du 3 novembre
- Un mémoire présenté pour la société Mana Estate 2 a été enregistré le 9 juin 2026, postérieurement à la clôture de l'instruction, et n'a pas été communiqué. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - la loi organique n° 2004-192 du 27 février portant statut d'autonomie de la Polynésie française ; - le code de l'urbanisme ; - le code de l'aménagement de la Polynésie française ; - le code de l'environnement de la Polynésie française ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Irène Jasmin-Sverdlin ; - les conclusions de M. Jean-François Gobeill, rapporteur public ; - et les observations de Me Bouchet, représentant M. A... et autres. Considérant ce qui suit :
- Le 1er juillet 2020, la société Mana Estate 2 a demandé la délivrance d'un permis de construire pour la construction d'un parc de stationnement public de type " silo " en R+4, d'une capacité de quatre cents places, sur les parcelles cadastrées D 683 et D 684, section D, sur le territoire de la commune de Faa'a, dont elle est devenue propriétaire le 18 janvier 2021 et qui sont situées au sein de la " Cité de l'Air " de Faa'a. Par une décision du 30 juin 2021, le ministre du logement et de l'aménagement de la Polynésie française a accordé à la société Mana Estate 2 le permis de construire sollicité. M. et Mme A..., Mme H..., Mme B..., Mme C... I..., M. F... et M. E..., propriétaires de parcelles situées à proximité du terrain d'assiette du projet, ont demandé au tribunal administratif de la Polynésie française d'annuler ce permis de construire. La société Mana Estate 2 relève appel du jugement du 29 avril 2025 par lequel le tribunal administratif de la Polynésie française a annulé cette décision. Sur les moyens d'annulation retenus par les premiers juges : En ce qui concerne l'opposabilité du cahier des charges du lotissement " La Cité de l'Air " :
- La société requérante soutient que c'est à tort que les premiers juges ont estimé que les parcelles cadastrées 683 et 684, section D, constituant le terrain d'assiette du projet litigieux, faisaient partie du lotissement actuellement appelé " La Cité de l'Air " et que la décision attaquée méconnaissait les stipulations de l'article 8 de ce document, qui ne prévoient pas d'autre usage que résidentiel pour ces parcelles.
- Il ressort toutefois des pièces du dossier, et notamment du plan annexé au cahier des charges du lotissement, que les parcelles litigieuses ne figurent pas au nombre des lots composant le lotissement. Dès lors, le moyen tiré de ce que le permis litigieux aurait été pris en méconnaissance des stipulations de ce cahier des charges est inopérant. En ce qui concerne l'étude d'impact environnementale :
- D'une part, aux termes de l'article LP.1320-1 du code de l'environnement de la Polynésie française : " Le contenu de l'évaluation d'impact sur l'environnement doit être proportionnel à l'importance des projets de travaux, d'activités, d'ouvrages, d'aménagements ou des plans, programmes et autres documents de planification projetés et à leurs incidences prévisibles sur l'environnement ". L'article LP.1320-2 du même code dispose : " L'étude d'impact sur l'environnement devra comprendre : / (...) / 5° Une analyse prospective des effets directs possibles sur l'environnement des actions projetées sur les milieux décrits à l'alinéa précédent, et en particulier sur les sites et paysages, les habitants, la faune et la flore, les milieux naturels et les équilibres biologiques, le climat, les aspects socio-économiques et culturels, le voisinage, l'hygiène et la salubrité publique (déchets, eaux usées, eaux pluviales), les eaux, l'air, les sols, les pollutions et nuisances potentielles produites (bruits, vibrations, odeurs, autres rejets atmosphériques...). L'analyse porte également sur les effets indirects, traduisant une réaction des mécanismes de fonctionnement ou de régulation des systèmes en présence ; / (...) ".
- D'autre part, les inexactitudes, omissions ou insuffisances d'une étude d'impact ne sont susceptibles de vicier la procédure, et donc d'entraîner l'illégalité de la décision prise au vu de cette étude, que si elles ont pu avoir pour effet de nuire à l'information complète de la population ou si elles ont été de nature à exercer une influence sur la décision de l'autorité administrative.
- La société requérante soutient que c'est à tort que les premiers juges ont estimé que l'étude d'impact du projet était insuffisante au motif qu'elle aurait omis de prendre en compte l'existence d'une servitude de passage au bénéfice des riverains. Il ressort toutefois des pièces du dossier, et notamment d'un courriel de la direction des finances publiques en Polynésie française adressé à la société Mana Estate 2, qu'aucune servitude de passage n'existe sur la parcelle D-
- En tout état de cause, à supposer même qu'une telle servitude existe, il n'est pas établi, ni même allégué que sa disparition serait susceptible d'emporter des incidences directes sur les habitants. Par suite, son omission dans l'étude d'impact ne saurait être regardée comme ayant méconnu les exigences résultant des articles LP.1320-1 et LP.1320-2 du code de l'aménagement de la Polynésie française.
- Il résulte de ce qui précède que c'est à tort que les premiers juges ont retenu, pour annuler la décision du 30 juin 2021, le moyen tiré de l'incompatibilité du projet avec les stipulations du cahier des charges du lotissement et celui tiré de l'insuffisance de l'étude d'impact environnementale.
- Il appartient à la Cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par les défendeurs devant le tribunal administratif de la Polynésie française. Sur les autres moyens soulevés par les défendeurs en première instance : En ce qui concerne le moyen tiré de l'indisponibilité des parcelles destinées à la réalisation du projet :
- Les défendeurs soutiennent que la décision litigieuse méconnaîtrait les dispositions de l'article 1.4 des cahiers des charges d'appel à candidature du 26 juin 2019 et du 23 octobre 2020 aux termes desquelles : " (...) l'habitation n'est pas destinée à être démolie dans un délai de moins de 10 ans ".
- Toutefois, aux termes de l'article LP. 114-6 du code de l'aménagement de la Polynésie française : " Les autorisations de travaux immobiliers sont délivrées sous réserve des droits des tiers. Il appartient aux personnes qui s'estiment lésées par la construction, l'aménagement ou les travaux d'engager les démarches nécessaires devant le tribunal compétent. ". Il résulte de ces dispositions qu'il n'appartient pas à l'autorité administrative, saisie d'une demande de permis de construire, de vérifier le respect des dispositions d'un cahier des charges d'appel à candidature. Il s'ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 1.4 des cahiers des charges d'appel à candidature du 26 juin 2019 et du 23 octobre 2020 doit être écarté. En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l'article A. 114-23 du code de l'aménagement :
- Aux termes de l'article A.114-23 du code de l'aménagement de la Polynésie française : " Le permis peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance ou à la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles envisagé, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. Il peut également être refusé si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic ".
- Si M. A... et autres soutiennent que les accès au projet seront insuffisants, l'accès par la rue Vairimu Matiti constituant une voie privée inadaptée en raison de son étroitesse, et nécessitant l'accord des copropriétaires, il ressort cependant des pièces du dossier que le projet est desservi par un accès principal empruntant la voie du lotissement " La Cité de l'Air ", laquelle présente un tracé rectiligne ainsi qu'une largeur de douze mètres. Par ailleurs, le projet a recueilli un avis favorable de la commission de sécurité relevant du service de l'urbanisme du ministère du logement et de l'aménagement, laquelle n'a relevé aucune difficulté tenant à l'accessibilité du site ou à l'intervention des services de secours. Il s'ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article A. 114-23 du code de l'aménagement de la Polynésie française doit être écarté. En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l'article D. 333-2 du code de l'aménagement :
- Aux termes de l'article D. 333-2 du code de l'aménagement de la Polynésie française : " Les eaux pluviales sont dirigées vers les installations collectives d'évacuation (égouts, fossés ou caniveaux de voies publiques), vers la mer, les ruisseaux ou rivières, ou vers des puisards absorbants ou puits perdus ouverts, par des caniveaux maçonnés de section et de pente suffisantes. ".
- Il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet litigieux serait de nature à augmenter le volume d'écoulement des eaux pluviales, ni que le réseau existant ne serait pas en capacité de recevoir un tel volume. Par ailleurs, ce projet a fait l'objet d'un avis favorable du centre d'hygiène et de salubrité publique de la direction de la santé du ministère de la santé de la Polynésie française, assorti de prescriptions particulières tenant notamment à l'obligation pour le pétitionnaire, de faire suivre les travaux relatifs aux ouvrages d'évacuation des eaux pluviales par une personne ou un organisme compétent, ainsi que de produire, lors de la demande de conformité, une attestation certifiant la bonne exécution des ouvrages et le bon écoulement des eaux. Il s'ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article D. 333-2 du code de l'aménagement doit être écarté.
- Il résulte de tout ce qui précède que M. A... et les autres défendeurs ne sont pas fondés à demander l'annulation de la décision du 30 juin 2021 par laquelle le ministre du logement et de l'aménagement de la Polynésie française a accordé à la société Mana Estate 2 le permis de construire qu'elle avait sollicité. Sur les frais de l'instance :
- La société Mana Estate 2 n'étant pas la partie perdante dans la présente instance, les conclusions de M. A... et autres tendant à ce qu'une somme soit mise à sa charge au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées. Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. A... et des autres défendeurs le versement à la société Mana Estate 2 de la somme totale de 1 500 euros, au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. DÉCIDE : Article 1er : Le jugement n°2400187 du 29 avril 2025 du tribunal administratif de Polynésie française est annulé. Article 2 : La demande présentée par M. D... A..., Mme K... A..., Mme G... H..., Mme J... B..., Mme M... C... I..., M. L... F... et M. N... E... devant le tribunal administratif de la Polynésie française et leurs conclusions d'appel sont rejetées. Article 3 : M. A..., Mme A..., Mme H..., Mme B..., Mme C... I..., M. F... et M. E... verseront à la SCI Mana Estate 2 la somme totale de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la société Mana Estate 2, à M. D... A..., premier dénommé pour l'ensemble des défendeurs, au président de la Polynésie française et, en application de l'article 751-8-1 du code de justice administrative, au président de l'assemblée de la Polynésie française. Délibéré après l'audience du 11 juin 2026, à laquelle siégeaient : - M. Stéphane Diémert, président de la formation de jugement en application des articles L. 2343 (1er alinéa) et R. 222-6 (1er alinéa) du code de justice administrative, - Mme Irène Jasmin-Sverdlin, première conseillère, - Mme Hélène Brémeau-Manesme, première conseillère. Rendu public par mise à disposition au greffe, le 10 juillet
- La rapporteure, I. JASMIN-SVERDLINLe président, S. DIÉMERT La greffière, C. POVSE La République mande et ordonne au haut-commissaire de la République en Polynésie française, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 2 N° 25PA02365