CAA de NANTES, 2ème chambre, 24NT02259

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : Par une demande, enregistrée sous le n° 2300502, M. F... D..., Mme B... A..., M. et Mme G... E... et l'association des riverains de la basilique pour le respect de l'environnement (ARBRE) ont demandé au tribunal administratif de Caen d'annuler l'arrêté du 14 octobre 2022 par lequel le maire de Douvres-la-Délivrande a délivré à la société Vinci Immobilier Nord-Est un permis de construire une résidence séniors de 128 logements. Par une demande, enregistrée sous le n° 2301029, M. D... et autres ont demandé au tribunal administratif de Caen d'annuler l'arrêté du 20 février 2023 par lequel le maire a délivré à cette société un permis de construire modificatif. Par un jugement n°s 2300502, 2301029 du 17 mai 2024, le tribunal administratif de Caen a rejeté ces demandes. Procédure devant la cour : Par une requête et des mémoires, enregistrés les 17 juillet 2024, 10 mars et 24 juin 2025, M. D... et autres, représentés par Me Taforel, ont demandé à la cour d'annuler l'arrêté de permis de construire du 14 octobre 2022 ainsi que l'arrêté de permis de construire modificatif du 20 février 2023. Par un arrêt avant dire droit du 5 décembre 2025, la cour administrative d'appel de Nantes, après avoir annulé le jugement du 17 mai 2024 du tribunal administratif de Caen, en tant qu'il a rejeté les conclusions de M. D... et autres tendant à l'annulation de l'arrêté du 14 octobre 2022 par lequel le maire de Douvres-la-Délivrande a délivré à la société Vinci Immobilier Nord-Est un permis de construire, a sursis à statuer sur les conclusions de M. D... et autres à fin d'annulation du permis de construire du 14 octobre 2022 ainsi que sur les conclusions de leur requête d'appel dirigées contre le jugement du 17 mai 2024 du tribunal administratif de Caen en tant qu'il a rejeté leur demande tendant à l'annulation du permis de construire modificatif du 20 février 2023, jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la notification de l'arrêt, imparti à la société Vinci Immobilier Nord-Est et à la commune de Douvres-la-Délivrande pour notifier à la cour un permis de construire régularisant les vices dont ce permis est entaché, tirés, d'une part, de ce que le dossier de demande de permis de construire n'est pas complet, en ce qui concerne l'existence d'une servitude de passage permettant d'accéder à l'espace de stationnement, en méconnaissance des dispositions du

1. d)de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme et, d'autre part, de ce que la hauteur droite de la façade nord-est, mesurée en rez-de-jardin, est supérieure à neuf mètres, en méconnaissance de l'article U.10 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Douvres-la-Délivrande. Par des mémoires en défense, enregistrés les 12 mars, 28 avril 2026 et 22 mai 2026, la commune de Douvres-la-Délivrande, représentée par la SELARL Juriadis, conclut aux mêmes fins que ses précédentes écritures. Elle produit l'arrêté du 16 février 2026 par lequel le maire de Douvres-la-Délivrande a délivré à la société Vinci Immobilier Nord-Est un permis de régularisation et soutient que les vices entachant le permis de construire du 14 octobre 2022, et modifié le 20 février 2023, ont été régularisés. Par des mémoires, enregistrés les 13 avril et 12 mai 2026, et par un mémoire du 26 juin suivant qui n'a pas été communiqué, M. D... et autres, représentés par Me Taforel, concluent aux mêmes fins que leur requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la commune de Douvres-la-Délivrande une somme de 6 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Ils soutiennent que : - les vices retenus par l'arrêt du 5 décembre 2025 n'ont pas été régularisés ; - le vice tiré de l'incomplétude du dossier de demande de permis n'a pas été régularisé ; le titre instituant la servitude de passage n'a pas été produit ; - le vice tiré de la méconnaissance de l'article U10 du règlement du plan local d'urbanisme de Douvres-la-Délivrande n'a pas été régularisé ; la demande de permis de régularisation ne porte pas sur ce vice, mais sur la modification du niveau de l'égout en façade nord-ouest ; les plans de coupe et de façade joints au dossier de demande de permis ne permettent pas de vérifier le respect de la règle de hauteur droite ; aucun niveau d'égout relatif à l'aile nord-est n'est reporté sur le plan des façades ; - le permis de construire de régularisation du 16 février 2026 est entaché d'illégalités ; - le dossier de demande de permis de construire de régularisation ne comporte pas de plan de coupe d'un décroché de façade à l'extrémité sud-est du bâtiment ; cette lacune ne permet pas de déterminer le niveau du sol à cet endroit et ne permet pas de vérifier que la hauteur droite du décroché de façade est conforme aux dispositions de l'article U10 du règlement du plan local d'urbanisme ; au surplus, sur ce point précis, les informations figurant sur le plan de masse et celles sur les plans de façades et la notice sont contradictoires ; - la hauteur droite du décroché de la façade sud-est est de 9,10 mètres, en méconnaissance de l'article U10 du règlement du plan local d'urbanisme ; l'égout de toit se situe à 24,58 mètres ; - la demande aurait dû être soumise à l'avis préalable de la commission de sécurité, dès lors qu'elle a pour objet d'apporter des modifications à un établissement recevant du public (ERP) ; - le dossier de demande de permis de construire de régularisation n'est pas complet au regard des dispositions de l'article R. 425-15 du code de l'urbanisme ; - le dossier de demande de permis n'indique pas la répartition des surfaces de plancher, en méconnaissance des dispositions de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme ; du fait de cette lacune le service instructeur s'est trouvé dans l'impossibilité de vérifier le respect des dispositions de l'article L. 161-2 du code de la construction et de l'habitation relatif à l'accessibilité des personnes à mobilité réduite ; - le maire de Douvres-la-Délivrande a, par ailleurs, méconnu les dispositions des articles R. 431-8, R. 431-10, R. 421-5 et R. 431-15 du code de l'urbanisme ; - le projet méconnaît l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme. Par un mémoire en défense, enregistré le 5 juin 2026 et par un mémoire du 26 juin suivant qui n'a pas été communiqué, la société Vinci Immobilier Nord Est, représentée par Me Roche, conclut aux mêmes fins que ses précédentes écritures et soutient que les vices entachant le permis de construire du 14 octobre 2022, et modifié le 20 février 2023, ont été régularisés. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code de l'urbanisme ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Dias, - les conclusions de M. Le Brun, rapporteur public, - et les observations de Me Taforel, représentant M. D... et autres, de Me Gutton, représentant la commune de Douvres-la-Délivrande, et de Me Roche, représentant la société Vinci Immobilier Nord-Est. Considérant ce qui suit : 1. Par un arrêté du 14 octobre 2022, le maire de Douvres-La-Délivrande a accordé à la société Vinci Immobilier Nord-Est un permis de construire portant sur la construction d'une résidence de service séniors de 128 logements sur la parcelle cadastrée à la section AB sous le n°115, d'une superficie de 18 848 m², située 10 place de la Basilique à Douvres-La-Délivrande (Calvados). M. D..., Mme A... et M. et Mme E..., propriétaires de maisons d'habitation situées rue du Père C..., et l'association des riverains de la basilique pour le respect de l'environnement (ARBRE) ont contesté cet arrêté par un recours gracieux rejeté par le maire, le 23 décembre 2022. Un permis de construire modificatif a été accordé à la société pétitionnaire, par un arrêté du 20 février 2023, autorisant la création de huit places de stationnement supplémentaires et l'implantation d'un panneau " tourne à droite " à la sortie de la résidence, côté rue de la Halte. Par un jugement du 17 mai 2024, le tribunal administratif de Caen a rejeté les demandes de M. D... et autres dirigées respectivement contre l'arrêté de permis de construire du 14 octobre 2022 et l'arrêté de permis de construire modificatif du 20 février 2023. 2. Par un arrêt avant dire droit du 5 décembre 2025, la cour administrative d'appel de Nantes a annulé ce jugement, en tant qu'il a rejeté les conclusions de M. D... et autres tendant à l'annulation de l'arrêté du 14 octobre 2022 par lequel le maire de Douvres-la-Délivrande a délivré à la société Vinci Immobilier Nord-Est un permis de construire et a jugé que cet arrêté, modifié par l'arrêté de permis de construire modificatif du 20 février 2023, était entaché de deux vices tirés, d'une part, de ce que le dossier de demande de permis de construire n'est pas complet, en ce qu'il ne mentionne pas l'existence d'une servitude de passage permettant d'accéder à l'espace de stationnement, en méconnaissance des dispositions du
2. f)de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme et, d'autre part, de ce que la hauteur droite de la façade nord-est, mesurée en rez-de-jardin, est supérieure à neuf mètres, en méconnaissance de l'article U.10 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Douvres-la-Délivrande. Par ce même arrêt, la cour a, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, sursis à statuer sur les conclusions de M. D... et autres à fin d'annulation du permis de construire du 14 octobre 2022 ainsi que sur les conclusions de leur requête d'appel dirigées contre le jugement du 17 mai 2024 du tribunal administratif de Caen en tant qu'il a rejeté leur demande tendant à l'annulation du permis de construire modificatif du 20 février 2023, jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la notification de l'arrêt, imparti à la société Vinci Immobilier Nord-Est et à la commune de Douvres-la-Délivrande pour notifier à la cour un permis de construire régularisant ces deux vices. 3. Le 19 janvier 2026, la société Vinci Immobilier Nord-Est a déposé une demande de permis de construire modificatif ayant pour objet la modification du niveau du rez-de-jardin, la mention d'une servitude de passage et la modification du niveau de l'égout, en façade nord-ouest. Par un arrêté du 16 février 2026, le maire de Douvres-la-Délivrande a accordé à la société Vinci Immobilier Nord-Est le permis de construire sollicité. 4. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l'appui de la contestation de l'acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu'il n'a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant-dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu'il s'agisse d'un moyen déjà écarté par la décision avant-dire droit ou de moyens nouveaux, à l'exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation. Sur la régularisation des vices retenus par l'arrêt avant dire droit du 5 décembre 2025 : En ce qui concerne l'incomplétude des dossiers de demande de permis de construire : 5. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / (...) ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / (...) /
3. f)L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ". 6. Ainsi qu'il a été jugé par l'arrêt avant dire droit du 5 décembre 2025, les dossiers joints aux demandes de permis initial et modificatif ne mentionnent pas l'existence d'une servitude de passage sur la voie interne créée par le projet, implantée sur la partie du terrain d'assiette du projet qui, après division de celui-ci, n'appartiendra pas à la société pétitionnaire et qui constitue le seul accès possible à l'espace de stationnement situé à proximité de la rue de la Halte, de sorte que cette omission a été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité compétente sur la conformité du projet à l'article U.12 du règlement du plan local d'urbanisme relatif aux règles de stationnement. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que, le 19 janvier 2026, la société Vinci Immobilier Nord-Est a déposé un dossier de demande de permis de construire modificatif ayant notamment pour objet " la localisation d'une servitude de passage ", auquel était joint un plan de masse matérialisant, sur la voie desservant l'aire de stationnement la plus proche de l'accès principal, l'existence d'une servitude de passage sur la partie du terrain appartenant à l'association du Père C..., au bénéfice de la société pétitionnaire. Si les requérants soutiennent que le dossier de demande de permis de régularisation ne comporte pas l'acte instituant la servitude de passage ou, à tout le moins, la promesse de vente la prévoyant, ces documents ne sont pas au nombre de ceux qui doivent être obligatoirement fournis dans la demande de permis de construire. Le projet architectural, tel que complété par le dossier de demande de permis de construire de régularisation, précise ainsi l'organisation et l'aménagement des accès aux aires de stationnement, conformément aux dispositions du
4. f)de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme. Le vice affectant l'arrêté du 14 octobre 2022, modifié par l'arrêté de permis de construire du 20 février 2023, tiré de la méconnaissance de ces dispositions a, par suite, été régularisé. En ce qui concerne la non-conformité de la hauteur droite de la façade nord-est : 7. Aux termes de l'article U.10 du règlement du plan local d'urbanisme : " (...) Sur le reste du secteur Ua : Les constructions comprendront au maximum trois niveaux droits (non compris les entresols et le cas échéant l'étage en attique). Leur hauteur droite restera inférieure à 9 m, leur hauteur maximale restera inférieure à 15 m ". 8. L'article 3 du règlement du plan local d'urbanisme portant glossaire définit ainsi le mode de calcul de la hauteur des constructions : " la hauteur des constructions est mesurée par rapport au point le plus bas du terrain naturel avant travaux, sous l'emprise de la construction. Le terrain naturel est défini comme le terrain n'ayant pas subi, préalablement à la construction, de transformations artificielles importantes modifiant son niveau par rapport aux parcelles voisines ". Selon ce même article, la hauteur droite " (...) est mesurée au nu de la façade, du sol au point de rencontre (matérialisé ou non) avec le nu de la toiture ou en cas de toiture terrasse, le haut de l'acrotère. ". 9. Il résulte de ces dispositions que si la hauteur maximale des constructions est mesurée par rapport au point le plus bas du terrain naturel avant travaux sous l'emprise de la construction, leur hauteur droite se mesure à partir du sol, au nu de la façade. 10. Ainsi qu'il a été jugé par l'arrêt avant dire droit du 5 décembre 2025, il ressort de la " coupe 2-2 - Façade Nord-Est " du plan de façades (05
5. b)qu'au niveau du rez-de-jardin le sol est à la cote 15,50 NGF et que l'égout de toit se trouve à la cote 24,58 NGF, de sorte qu'à cet endroit, la hauteur droite de la construction, qui atteint 9,08 mètres, est supérieure à la hauteur droite maximale de 9 mètres prescrite par l'article U.10 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Douvres-la-Délivrande. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que, le 19 janvier 2026, la société Vinci Immobilier Nord-Est a déposé un dossier de demande de permis de régularisation ayant, notamment, pour objet de rehausser de dix centimètres le niveau du rez-de-jardin, tout en maintenant inchangé celui de l'égout de toiture, en façade nord-est. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, la " coupe 2-2 - Façade Nord-Est " du plan de façades (05 b), jointe au dossier de demande de permis de régularisation, indique le niveau de l'égout de toiture. Il ressort de ce document qu'en façade nord-est, le niveau du rez-de-jardin et celui de l'égout de toiture sont respectivement aux cotes 15,60 et 24,58 NGF, de sorte qu'à cet endroit la hauteur droite de la construction atteint au maximum 8,98 mètres, soit une hauteur inférieure à la hauteur maximale de 9 mètres admise par les dispositions précitées de l'article U10 du règlement du plan local d'urbanisme. Le vice tiré de ce que la hauteur droite de la façade nord-est n'est pas conforme à ces dispositions a, dès lors, été régularisé par l'arrêté du 16 février 2026 délivrant à la société Vinci Immobilier Nord-Est un permis de régularisation. Sur les vices propres à l'arrêté de régularisation : 11. Les moyens tirés de l'incomplétude du dossier de demande de permis de construire de régularisation, de l'absence de consultation de la commission de sécurité alors que les modifications apportées au projet par le permis de régularisation concernent un établissement recevant du public, de la méconnaissance - par un des décrochés de façade dont les caractéristiques ont été modifiées par la mesure de régularisation - de la règle fixée à l'article U.10 du règlement du plan local d'urbanisme limitant à neuf mètres la hauteur droite des bâtiments et de ce que le projet, tel que modifié par le permis de régularisation, est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation, au regard des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, ne visent pas à soutenir que l'arrêté du 16 février 2026 n'a pas pour effet de régulariser les vices affectant les arrêtés des 14 octobre 2022 et 20 février 2023, mais ont trait aux vices propres dont l'arrêté du 16 février 2026 serait affecté. Ces moyens n'étant toutefois pas soulevés à l'appui de conclusions à fin d'annulation de ce dernier arrêté ne peuvent qu'être écartés comme inopérants. 12. Il résulte de tout ce qui précède que M. D... et autres ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêté du 14 octobre 2022 du maire de Douvres-La-Délivrande ni à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué du 17 mai 2024, le tribunal administratif de Caen a rejeté leur demande en tant qu'elle était dirigée contre l'arrêté de permis de construire modificatif du 20 février 2023. Sur les frais liés au litige : 13. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (...) ". 14. Il résulte de ces dispositions que le paiement des sommes exposées et non comprises dans les dépens ne peut être mis à la charge que de la partie qui perd pour l'essentiel. La circonstance qu'au vu de la régularisation intervenue en cours d'instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont le requérant était fondé à soutenir qu'elle était illégale et dont il est, par son recours, à l'origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l'application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à sa charge ou à rejeter les conclusions qu'il présente à ce titre. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de rejeter l'ensemble des conclusions des parties présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. D E C I D E : Article 1er : Les conclusions de la demande de M. D... et autres présentées devant le tribunal administratif de Caen contre l'arrêté du 14 octobre 2022 par lequel le maire de Douvres-la-Délivrande a délivré à la société Vinci Immobilier Nord-Est un permis de construire sont rejetées. Article 2 : Les conclusions de la requête d'appel de M. D... et autres contre le jugement du 17 mai 2024 du tribunal administratif de Caen en tant qu'il a rejeté leurs conclusions contre l'arrêté du 20 février 2023 par lequel le maire de Douvres-la-Délivrande a délivré à la société Vinci Immobilier Nord-Est un permis de construire modificatif, ainsi que celles qu'ils ont présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, sont rejetées. Article 3 : Les conclusions présentées par la société Vinci Immobilier Nord-Est et par la commune de Douvres-la-Délivrande au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. F... D..., représentant unique désigné par Me Taforel, mandataire à la commune de Douvres-la-Délivrande et à la société Vinci Immobilier Nord Est. Délibéré après l'audience du 30 juin 2026, à laquelle siégeaient : - Mme Montes-Derouet, présidente, - M. Dias, premier conseiller, - Mme Rosemberg, première conseillère. Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2026. Le rapporteur, R. DIAS La présidente, I. MONTES-DEROUETLa greffière, A. MARCHAND La République mande et ordonne au préfet de département du Calvados en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 2 N° 24NT02259