Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La société à responsabilité limitée JW Immo a demandé au tribunal administratif de Toulon de condamner la commune du Lavandou à lui verser une somme de 39 240 euros en réparation des préjudices résultant de l'illégalité fautive de la décision du 4 mars 2020 par laquelle le maire de la commune a refusé de lui délivrer un permis de construire. Par un jugement n° 2101164 du 14 mai 2024, le tribunal administratif de Toulon a condamné la commune du Lavandou à verser une indemnité de 39 240 euros à la société JW Immo et a mis à la charge de la commune une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Procédure devant la cour : Par une requête et un mémoire enregistrés les 11 juillet 2024 et 15 juillet 2025, la commune du Lavandou, représentée par Me Barbeau, demande à la cour : 1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Toulon du 14 mai 2024 ; 2°) de mettre à la charge de la société JW Immo une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - l'arrêté du 4 mars 2020 n'est entaché d'aucune illégalité fautive ; - en tout état de cause un refus de permis de construire est légal dès lors qu'un seul de ses motifs est régulier ; - l'aire de jeux prévue par le projet compromettait la conservation de l'espace boisé classé en violation de l'article L. 113-2 du code de l'urbanisme ; - le projet portait atteinte à l'environnement à dominante pavillonnaire et résidentielle ; - il n'existe pas de lien de causalité direct et exclusif entre l'arrêté du 4 mars 2020 et la caducité de la promesse de vente ; - le caractère certain des préjudices allégués n'est pas établi. Par un mémoire en défense enregistré le 13 juin 2025, la société JW Immo, représentée par Me Delhomme, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la commune du Lavandou une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle fait valoir que les moyens invoqués par la commune ne sont pas fondés. Par une lettre du 3 juin 2025, la cour a informé les parties qu'il était envisagé d'inscrire l'affaire à une audience qui pourrait avoir lieu au 2ème semestre 2025 et que l'instruction était susceptible d'être close par l'émission d'une ordonnance à compter du 30 juin
- Par une ordonnance du 13 mai 2026, la clôture de l'instruction a été prononcée avec effet immédiat. Par une lettre du 26 mai 2026, la société JW Immo a été invitée, sur le fondement des dispositions de l'article R. 613-1-1 du code de justice administrative, à produire des pièces en vue de compléter l'instruction. Des pièces produites pour la société JW Immo en réponse à cette demande ont été enregistrées les 28 mai et 2 juin 2026, et ont été communiquées. Des observations en réponse ont été produites pour la commune du Lavandou le 1er juin 2026 et ont été communiquées. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code de l'urbanisme ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Hameline, rapporteure ; - les conclusions de M. Quenette, rapporteur public ; - les observations de Me Germe, avocate de la commune du Lavandou et celles de Me Delhomme, avocat de la société JW Immo. Des notes en délibéré présentées pour la société JW Immo ont été enregistrées les 4 et 5 juin
- Une note en délibéré présentée pour la commune du Lavandou a été enregistrée le 5 juin
- Considérant ce qui suit :
- La société JW Immo, titulaire d'une promesse de vente sur un terrain cadastré BS n° 225 situé rue Marie Laurencin sur le territoire de la commune du Lavandou, en zone UBd du plan local d'urbanisme, a formé plusieurs demandes de permis de construire successives en vue d'y édifier un immeuble collectif d'habitation. Par arrêtés des 28 mars 2018, 11 décembre 2018, 17 juillet 2019, puis en dernier lieu par un arrêté du 4 mars 2020, le maire du Lavandou a refusé de lui délivrer un permis de construire. La société JW Immo, après avoir formé le 8 avril 2020 une réclamation préalable indemnitaire implicitement rejetée par le maire du Lavandou, a demandé au tribunal administratif de Toulon de condamner la commune à lui verser une somme totale de 39 240 euros en réparation des préjudices qu'elle estime avoir subis du fait de l'illégalité fautive du refus de permis de construire du 4 mars
- Par un jugement du 14 mars 2024, dont la commune du Lavandou relève appel, le tribunal administratif a fait droit à sa demande et condamné la commune à lui verser la somme de 39 240 euros. Sur la responsabilité de la commune du Lavandou à raison de l'illégalité fautive de l'arrêté du 4 mars 2020 :
- Par un arrêté du 4 mars 2020, le maire du Lavandou a refusé de délivrer le permis de construire demandé par la société JW Immo le 2 décembre 2019 en vue de réaliser un projet d'immeuble de deux étages sur rez-de-chaussée comportant vingt logements, aux motifs que le projet méconnaissait l'article L. 113-2 du code de l'urbanisme en prévoyant une aire de jeux pour enfants dans un espace boisé classé délimité sur le terrain d'assiette, qu'il méconnaissait l'article UD 4 du plan local d'urbanisme, et qu'il portait atteinte à l'environnement urbain.
- En premier lieu, aux termes de l'article L. 113-1 du code de l'urbanisme : " Les plans locaux d'urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu'ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s'appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies ou des plantations d'alignements ". Aux termes de l'article L. 113-2 du même code : " Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements (...) ".
- La quatrième demande de permis de construire présentée par la société JW Immo prévoyait la réalisation d'une aire de jeux pour enfants d'une surface de 20 mètres carrés dans le périmètre d'un espace boisé classé grevant la partie sud de la parcelle d'assiette et les deux parcelles voisines, après que la précédente demande a été rejetée notamment pour absence d'un tel aménagement en violation des dispositions de l'article UB 13 du règlement du plan local d'urbanisme. Si la partie du terrain où devait être implantée l'aire de jeux le long d'une rampe d'accès préexistante comporte plusieurs arbres, il résulte du contenu de la demande de permis et il n'est pas utilement contredit que l'aménagement de l'aire sur une couche de copeaux de bois ne devait entraîner aucune suppression d'arbres. La commune ne démontre pas, par les seuls éléments qu'elle produit, que la réalisation de l'aire de jeux nécessitait en l'espèce des travaux de terrassement et d'imperméabilisation du sol sur la surface concernée. Dans ces conditions et eu égard par ailleurs à la faible superficie de l'aire prévue, cette partie du projet ne saurait être regardée comme un changement d'affectation de nature à compromettre la conservation et la protection des boisements au sens des dispositions précitées de l'article L. 113-
- Par suite, le maire du Lavandou ne pouvait légalement refuser pour ce motif la délivrance du permis de construire.
- En deuxième lieu, le refus de permis de construire du 4 mars 2020 est également fondé sur le motif que " le projet par ses caractéristiques, implantation, longueur, densité, est de nature à porter atteinte à l'environnement urbain essentiellement composé de villas individuelles ". Il résulte de l'instruction que le projet présenté en dernier lieu par la société JW Immo, diminué d'un étage par rapport au projet initial, portait sur la réalisation d'un immeuble de vingt logements en R+2 d'une hauteur de 7,34 mètres, dont la toiture avait été modifiée afin d'en atténuer la longueur et de limiter les pertes de vues depuis l'habitat voisin. Le terrain d'assiette du projet est proche du centre-ville du Lavandou et situé en zone urbaine où le plan local d'urbanisme permet l'édification de constructions de plusieurs étages. Son environnement comprend, à proximité immédiate de l'autre côté de la rue Marie Laurencin ainsi que plus au sud dans la même rue, plusieurs immeubles collectifs en R+2 ou R+
- Si la colline située au nord du projet se caractérise par une dominante de maisons individuelles, cette seule circonstance ne saurait, compte-tenu de l'environnement d'ensemble du terrain, du bâti existant sur celui-ci et destiné à une démolition partielle, et de la hauteur envisagée du projet, caractériser une atteinte excessive au caractère des lieux, sites et paysages environnants de nature à méconnaître les dispositions de l'article 11 du règlement de la zone du plan local d'urbanisme. La société JW Immo est dès lors fondée à soutenir que ce motif de refus est lui aussi entaché d'illégalité.
- En troisième lieu, il ne résulte d'aucun des éléments soumis à l'instruction et il n'est au demeurant pas soutenu par la commune en appel que le projet de la société JW Immo nécessitait une extension du réseau d'alimentation électrique. Par suite, le dernier motif de refus tiré de la méconnaissance sur ce point des dispositions de l'article " UD 4 " du plan local d'urbanisme est également illégal.
- Il résulte de ce qui précède, ainsi que l'ont relevé à bon droit les premiers juges, que le refus de permis de construire opposé à la société JW Immo le 4 mars 2020 est entaché d'illégalité. Cette illégalité est constitutive d'une faute de nature à engager la responsabilité de la commune du Lavandou à l'égard de la société pétitionnaire. Sur la réparation des préjudices :
- Toute illégalité commise par l'administration constitue une faute susceptible d'engager sa responsabilité, s'il existe un lien de causalité suffisamment direct entre les fautes qu'elle a commises et le préjudice subi par la victime.
- Les frais d'études ou d'honoraires d'architecte engagés en pure perte par la société JW Immo pour le projet illégalement refusé par le permis de construire du 4 mars 2020 sont susceptibles de constituer un préjudice direct et certain lui ouvrant droit à réparation, sans qu'y fasse obstacle la circonstance que de précédents projets de la société pétitionnaire sur le même terrain ont aussi fait l'objet de refus de permis de construire qu'elle n'a pas contestés. Il résulte par ailleurs de l'instruction que la promesse de vente conclue par la société JW Immo avec le propriétaire du terrain le 6 février 2019 sous condition d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours est devenue caduque en l'absence de levée d'option avant l'expiration du délai fixé au 6 mai 2020, et la société fait valoir sans être utilement contredite que le propriétaire n'a pas donné suite à la demande de son notaire visant à proroger ce délai après le refus de permis de construire du 4 mars
- Dans ces conditions, la société pétitionnaire doit être regardée comme ayant été définitivement empêchée de réaliser l'opération projetée.
- En premier lieu, la société JW Immo justifie avoir exposé des frais d'architecte pour un montant de 30 000 euros HT et 36 000 euros TTC. Si cette somme a été réglée au cabinet d'architecte par la société JetJ appartenant au même groupe, celle-ci l'a refacturée le 15 avril 2021 à la société JW Immo qui établit par une attestation de son expert-comptable avoir procédé au paiement correspondant via le compte-courant d'associé. Contrairement à ce que soutient la commune, il n'est pas établi que ces dépenses se rattacheraient uniquement aux dépôts des demandes de permis antérieures et n'auraient pas de lien direct avec la demande qui a fait l'objet de l'arrêté de refus de permis de construire illégal du 4 mars 2020, alors que ce paiement d'honoraires forfaitaire correspond, selon les termes du contrat souscrit avec l'architecte et versé au dossier, au solde de tout compte dû en cas d'impossibilité de mettre en œuvre le projet notamment du fait d'une position prise par la commune sur la délivrance de l'autorisation de construire. Il constitue donc pour la société intimée un préjudice ouvrant droit à indemnisation.
- En deuxième lieu, il résulte de l'instruction que la société JW Immo a exposé une dépense d'un montant de 1 500 euros HT et 1 800 euros TTC, facturée le 23 janvier 2018 et relative à la réalisation d'une pré-étude thermique. Si le principe de réalisation de cette étude a été validé en décembre 2017 à l'occasion du dépôt de la première demande de permis de construire de la société, il n'est pas utilement contredit que cette étude a été actualisée après que le projet a été ramené de 21 à 20 logements, et que cette actualisation a été jointe au dossier de la demande de permis de construire refusée par l'arrêté du 4 mars
- Dans ces conditions, la société JW Immo qui justifie du règlement de la facture par la production de ses relevés de compte bancaire, doit être regardée comme ayant également exposé en pure perte les frais correspondants, qui présentent un lien direct de causalité avec la faute de la commune.
- En troisième lieu, la société JW Immo est fondée à demander l'indemnisation du coût de l'étude hydraulique réalisée pour le projet faisant l'objet de la demande de permis de construire en litige et facturée le 3 septembre 2019, dont elle justifie également le règlement par virement bancaire, pour un montant de 1200 euros HT et 1440 euros TTC.
- Il résulte de l'instruction que la société à responsabilité limitée JW Immo est assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée, et qu'elle était dès lors en mesure de procéder à la déduction du montant de la taxe grevant ses dépenses. Par suite, contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, le montant de la taxe sur la valeur ajoutée sur les sommes en cause ne peut être inclus dans l'évaluation de son préjudice réparable. Le total de celui-ci doit ainsi être ramené à la somme de 32 700 euros.
- Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que la commune du Lavandou est seulement fondée à demander la réformation du jugement contesté du tribunal administratif de Toulon en tant qu'il la condamne à verser à la société JW Immo une somme de 39 240 euros et non de 32 700 euros. Sur les frais liés au litige :
- Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société JW Immo, qui n'est pas à titre principal, dans la présente instance, la partie perdante, la somme demandée par la commune du Lavandou au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune du Lavandou une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par la société JW Immo et non compris dans les dépens. D É C I D E : Article 1er : La somme que la commune du Lavandou est condamnée à verser à la société JW Immo est portée à 32 700 euros. Article 2 : L'article 1er du jugement du tribunal administratif de Toulon du 14 mai 2024 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. Article 3 : La commune du Lavandou versera une somme de 2 000 euros à la société JW Immo sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté. Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la commune du Lavandou et à la société JW Immo. Délibéré après l'audience du 4 juin 2026, où siégeaient : - M. Portail, président, - M. Hameline, présidente-assesseure, - M. Claudé-Mougel, premier conseiller. Rendu public par mise à disposition au greffe, le 9 juillet
- 2 N° 24MA01776 nb