Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : Mme E... B... a demandé au tribunal administratif d'Orléans d'annuler l'arrêté du 31 juillet 2024 par lequel D... de la commune de Monts a délivré à la société Monts Balzac un permis de construire, valant permis de démolir, relatif à l'édification d'un immeuble d'habitation collective de type R+2+attique, comprenant quarante-cinq logements sociaux, sur un terrain cadastré BW 223 et sis 5, rue Honoré de Balzac, à Monts. Par un jugement n° 2405263 du 22 octobre 2025, le tribunal administratif d'Orléans a rejeté sa demande. Procédure devant la cour : Par une requête et deux mémoires enregistrés les 15 décembre 2025, 1er avril 2026 et 10 juin 2026, ce dernier n'ayant pas été communiqué, Mme B..., représentée par Me Baltazar, demande à la cour : 1°) d'annuler ce jugement ; 2°) d'annuler l'arrêté du maire de Monts du 31 juillet 2024 et la décision du 15 octobre 2024 rejetant son recours gracieux, ainsi que l'arrêté du 14 mars 2025 par lequel ce maire a délivré un permis de construire modificatif à la société Monts Balzac ; 3°) de mettre à la charge de la commune de Monts et de la société Monts Balzac la somme de 3 000 euros chacune, en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - le jugement attaqué est irrégulier dès lors qu'il ne statue pas sur ses conclusions à fin d'annulation de l'arrêté du 14 mars 2025 par lequel D... de Monts a délivré un permis de construire modificatif à la société Monts Balzac, ni n'analyse ces conclusions ; - le permis de construire délivré le 31 juillet 2024 est entaché d'un vice d'incompétence que le permis modificatif du 14 mars 2025 ne permet pas de régulariser ; - le projet litigieux méconnaît les dispositions de l'article UB 3.2 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Monts ; - il méconnaît également les dispositions de l'article UB 10 du même règlement, relatives à la hauteur des constructions ; - il méconnaît les dispositions des points 1.1, 1.2 et 1.4 de l'article UB 11 dudit règlement, s'agissant de son insertion paysagère ; - il méconnaît les dispositions des articles UB 12 et 13 de ce règlement, s'agissant du nombre des places de stationnement et de leur traitement paysager. Par un mémoire en défense enregistré le 13 février 2026, la société Monts Balzac, représentée par Me Hemeury, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge des requérants en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que les moyens soulevés par Mme B... ne sont pas fondés. Par un mémoire en défense enregistré le 22 mai 2026, la commune de Monts, représentée par Me Maignan-Artiga, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de la requérante en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que les moyens soulevés par Mme B... ne sont pas fondés. La clôture de l'instruction a été fixée au 11 juin
- Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code de l'urbanisme ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Mornet, - les conclusions de M. Frémont, rapporteur public, - les observations de Me Lagarde, représentant Mme B..., - et les observations de Me Hemeury, représentant la société Monts Balzac. Considérant ce qui suit :
- La société Monts Balzac souhaite réaliser, sur le territoire de la commune de Monts (Indre-et-Loire), un immeuble d'habitation collective de type R+2+attique, comprenant quarante-cinq logements sociaux, sur un terrain cadastré BW 223, d'une superficie de 3 038 mètres carrés, sis 5, rue Honoré de Balzac. Elle a déposé une demande de permis de construire, valant permis de démolir, le 15 avril 2024, demande complétée le 17 juillet
- Par un arrêté du 31 juillet 2024, D... de Monts a délivré le permis sollicité. Mme B..., propriétaire d'une maison sise 85, rue Georges Courteline, sur la parcelle voisine cadastrée BW 224, a formé un recours gracieux contre cet arrêté, reçu le 30 septembre
- Il a été rejeté le 15 octobre
- Par un arrêté du 14 mars 2025, D... de la commune de Monts a délivré un permis de construire modificatif à la société pétitionnaire. Mme B... demande à la cour d'annuler le jugement du 22 octobre 2025 par lequel le tribunal administratif d'Orléans a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'autorisation de construire litigieuse, et d'annuler les arrêtés des 31 juillet 2024 et 14 mars 2025 du maire de Monts ainsi que la décision rejetant son recours gracieux. Sur la régularité du jugement attaqué :
- Aux termes de l'article R. 741-2 du code de justice administrative : " La décision mentionne (...) contient le nom des parties, l'analyse des conclusions et mémoires ainsi que les visas des dispositions législatives ou réglementaires dont elle fait application. (...) ".
- Il ressort des pièces du dossier de première instance que Mme B... a, par un mémoire enregistré par le tribunal le 14 avril 2025, demandé l'annulation de l'arrêté du 14 mars 2025 par lequel D... de la commune de Monts a délivré un permis de construire modificatif à la société pétitionnaire. Si les premiers juges ont visé la production de ce mémoire, puis mentionné l'édiction de cet arrêté au point 7 du jugement attaqué pour écarter le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'arrêté initial du 31 juillet 2024, ils n'ont pas analysé les conclusions supplémentaires dudit mémoire, tendant à l'annulation du permis de construire modificatif, ni explicitement rejeté ces nouvelles conclusions. Mme B... est dès lors fondée à soutenir que le jugement attaqué est, dans cette seule mesure, entaché d'irrégularité et doit donc être partiellement annulé.
- Il appartient à la cour de statuer immédiatement, par la voie de l'évocation, sur les conclusions de Mme B... tendant à l'annulation de l'arrêté du 14 mars 2025 par lequel D... de la commune de Monts a délivré un permis de construire modificatif à la société pétitionnaire, et de statuer dans le cadre de l'effet dévolutif sur les autres conclusions. Sur les conclusions à fin d'annulation :
- En premier lieu, aux termes de l'article L. 422-1 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d'aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l'objet d'une déclaration préalable est : / a) D..., au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, ainsi que dans les communes qui se sont dotées d'une carte communale après la date de publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. (...) ".
- L'arrêté du 31 juillet 2024 accordant à la société Monts Balzac le permis de construire litigieux a été signé, pour D... de la commune de Monts, par Mme C... A..., première adjointe au maire chargée des fêtes et cérémonies et de l'action sociale, qui ne disposait d'aucune délégation de signature l'habilitant à signer un acte portant autorisation de construire. Cet arrêté est donc entaché d'incompétence de son signataire.
- Toutefois, lorsqu'une autorisation d'urbanisme est entachée d'incompétence, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'une autorisation modificative dès lors que celle-ci est compétemment accordée pour le projet en cause. L'effet de régularisation du permis modificatif ou de l'autorisation modificative résulte de l'objet de cet acte, qui peut être établi par tout moyen, notamment par une mention expresse dans le permis modificatif ou la demande de permis modificatif, ou par la chronologie dans laquelle s'est inscrite la demande de permis modificatif.
- En l'espèce, si l'arrêté modificatif signé par D... de Monts le 14 mars 2025 ne mentionne pas la finalité, notamment, de régularisation de l'autorisation initiale, il ressort des termes mêmes de la demande de permis modificatif déposée par la société Monts Balzac que l'autorisation modificative avait pour objet, d'une part, la modification de l'emplacement d'une baie, et, d'autre, part, une " demande de régularisation en application de l'article L. 600-5-2 du code de l'urbanisme autorisant les mesures de régularisation au cours d'une instance ", le formulaire de demande ajoutant qu'il était " demandé à Monsieur D... de signer l'arrêté de permis de construire modificatif sollicité ", en vue de le verser à l'instance alors en cours devant le tribunal administratif d'Orléans, dans le cadre de laquelle le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'acte initial avait été soulevé par Mme B.... Compte tenu de la finalité ainsi énoncée, et sans qu'ait d'incidence, à cet égard, le contenu des écritures en défense de la commune devant les premiers juges, l'arrêté du 14 mars 2025 par lequel D... de Monts a accordé à la société pétitionnaire un permis de construire modificatif a régularisé le vice exposé au point 6 du présent arrêt. Le moyen tiré de l'incompétence doit donc être écarté.
- En deuxième lieu, aux termes de l'article UB 3.2 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de Monts : " VOIRIE / Les constructions et installations doivent être desservies par une voie publique ou privée dont les dimensions et les caractéristiques techniques répondent : / - A l'importance et à la destination des constructions projetées ; / - Aux besoins de circulation du secteur ; (...) ".
- Il ressort des pièces du dossier que le projet de la société Monts Balzac, comprenant quarante-cinq logements et quarante places de stationnement, sera desservi par la rue Honoré de Balzac, dont la largeur est d'environ quatre mètres cinquante d'un trottoir à l'autre. Si cette voie se situe à trois cent cinquante mètres d'un collège et d'un gymnase fréquenté par des associations, ainsi qu'à cent quarante mètres d'une gare, occasionnant, de manière ponctuelle, davantage de circulation lors des heures de pointe, elle est à sens unique. Par ailleurs, comme l'ont relevé les premiers juges, l'accès au terrain d'implantation du projet, qui se situe à environ quarante mètres de l'intersection avec la rue Georges Courteline, où la vitesse est limitée à trente kilomètres/heure, sera muni d'un portail se trouvant en retrait de la voie publique, offrant une zone d'attente pour les véhicules entrant ou sortant de la résidence. Enfin, le service départemental d'incendie et de secours a rendu un avis favorable au projet s'agissant de l'accessibilité aux engins de secours et de lutte contre l'incendie. Alors que les difficultés de stationnement également invoquées par Mme B... ne sont pas établies, et qu'aucune disposition n'interdit la construction le long de voies en pente, comme en l'espèce, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article UB3.2 du règlement du PLU de la commune de Monts doit être écarté.
- En troisième lieu, aux termes de l'article UB 10 du règlement du PLU de la commune de Monts : " HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS / 1 - EXPRESSION DE LA RÈGLE / La hauteur maximale est fixée à : / - 11 mètres au faîtage ou à l'acrotère pour les bâtiments à usage d'habitat collectif ; / - 6 mètres à l'égout du toit ou à l'acrotère et 9 mètres au faitage pour les constructions à usage d'habitation ou d'activités ; / - 5 mètres au faîtage ou à l'acrotère pour les annexes. / 2 - EXCEPTIONS / Lorsqu'une construction existante a une hauteur supérieure, la hauteur maximale autorisée pour une extension est celle du bâtiment principal existant. / Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif. De plus, ne sont pas pris en compte dans le calcul de la hauteur maximale autorisée : / - Les installations techniques de grande hauteur (antennes, pylônes, châteaux d'eau, etc.) ; / - Les éléments de superstructure (locaux techniques, ascenseurs, cheminées, cages d'escaliers, etc.). ". Par ailleurs, ce règlement définit la hauteur de la manière suivante : " La hauteur maximale fixée à l'article 10 du règlement de zone est la différence d'altitude maximale admise entre le point le plus haut et le point médian de l'édifice mesuré à partir du sol naturel avant la réalisation des travaux. La hauteur peut être également mesurée à partir : / - Du faîtage (ligne de jonction supérieure de pans de toitures inclinés suivant des pentes opposées) : il s'agit du point le plus haut de la construction ; / - De l'égout du toit (limite ou ligne basse d'un pan de couverture) : il revient à définir une hauteur de façade, sauf en cas de débords de toiture importants ; / - Du sommet de l'acrotère (élément de façade, situé au-dessus du niveau de la toiture ou de la terrasse et qui constitue des rebords ou garde-corps pleins ou à claire-voie). ".
- Il ressort des pièces du dossier, notamment des plans de coupe fournis par la société Monts Balzac dans sa demande, que la hauteur du projet, calculée en application des dispositions précitées, sera de 10,95 mètres, respectant ainsi la hauteur maximale fixée par le règlement du PLU en zone UB. La circonstance qu'une hauteur différente a été mentionnée sur le panneau d'affichage de l'autorisation de construire est dépourvue d'incidence sur la légalité de l'arrêté en litige, dans la mesure où l'objet de l'affichage n'est pas de permettre par lui-même d'apprécier la légalité de l'autorisation de construire. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UB 10 du règlement du PLU de la commune de Monts doit donc être écarté.
- En quatrième lieu, aux termes du point 1.1 de l'article UB 11 du règlement du PLU de la commune de Monts : " GÉNÉRALITÉS / L'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier ne doit pas être de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites ou aux paysages urbains. / Toute architecture de style contemporain ou faisant appel à des techniques nouvelles peut être autorisée sous réserve de respecter le paragraphe précédent. (...) ". Ces dispositions doivent être regardées comme reprenant les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme. Il appartient au juge d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.
- Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'implantation du projet est situé en zone UB du PLU de la commune de Monts, dans un secteur composé de bâtiments hétérogènes. Si, dans les rues immédiatement proches de la parcelle du projet, le bâti est pavillonnaire, et si un boisement est situé à proximité, le secteur élargi comprend également des bâtiments d'habitation collective, ainsi que, comme il a déjà été dit, un collège et un gymnase à environ trois cents mètres, ainsi que la gare de Monts à cent quarante mètres. Par ailleurs, l'orientation d'aménagement et de programmation (OAP) du secteur de la Rauderie prévoit l'accueil d'une opération d'habitat collectif à forte densité et les principes généraux des OAP de Monts définissent l'objectif minimum de 21 % de logements locatifs sociaux en moyenne à l'échelle de l'ensemble des nouvelles opérations. Dans ces conditions, alors même que le projet ne prévoit pas de toiture en pente, comme la plupart des bâtiments voisins, mais une toiture-terrasse, ses caractéristiques extérieures, compte tenu notamment de son dernier étage en attique, d'une implantation en retrait de la limite de la parcelle, de tons clairs en façade et de la présence de haies et d'arbres entourant la construction, ne sont pas de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites ou aux paysages urbains. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point qui précède doit donc être écarté.
- En cinquième lieu, aux termes du point 1.2 de l'article UB 11 du règlement du PLU de la commune de Monts : " ADAPTATION AU SOL / La construction doit s'adapter au relief du terrain naturel. Le niveau du rez-de-chaussée ne doit pas être surélevé de plus de 0,50 mètre par rapport au terrain naturel (mesuré en établissant la moyenne des coins de la construction). / Tout mouvement de terre est interdit. / L'adaptation au sol du rez-de-chaussée doit correspondre au terrain naturel, aux constructions contiguës, à la voie existante ou projetée. ".
- Contrairement à ce que soutient Mme B..., il ne ressort d'aucune des pièces du dossier de demande de permis de construire que la réalisation du projet impliquerait d'importants mouvements de terre. Par ailleurs, il ressort des documents graphiques fournis par la société Monts Balzac, notamment des plans de coupe, que l'implantation du projet s'adaptera à la pente douce du terrain, le niveau du rez-de-chaussée n'étant pas surélevé de plus de 0,50 mètre par rapport au terrain naturel. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du point 1.2 de l'article UB 11 du règlement du PLU de la commune de Monts doit donc être écarté.
- En sixième lieu, aux termes du point 1.4 de l'article UB 11 du règlement du PLU de la commune de Monts : " TOITURES / La forme des toitures et les matériaux utilisés doivent, par leur aspect et leur couleur : / - Être compatibles avec le caractère de l'ouvrage ; / - Assurer une bonne tenue dans le temps ; / - Être en cohérence avec les bâtiments présents dans la rue. / La pente doit être au minimum de : / - 40° pour les habitations, commerces, services, etc. / Les toits terrasses sont autorisés à condition de s'intégrer dans l'environnement bâti. ".
- Il résulte des dispositions précitées que les toits terrasses ne sont pas interdits par le règlement du PLU de la commune de Monts, à condition de s'intégrer dans l'environnement bâti. En l'espèce, comme il a été dit au point 14 du présent arrêt, les caractéristiques du projet permettent à la construction envisagée de s'intégrer dans son environnement bâti, alors en outre que si les constructions du voisinage très immédiat sont pavillonnaires, avec des toits en pente, le secteur comporte également des toits terrasses, s'agissant par exemple du collège situé à quelques centaines de mètres du terrain d'implantation. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du point 1.4 de l'article UB 11 du règlement du PLU de la commune de Monts doit donc être écarté.
- En septième lieu, aux termes de l'article UB 12 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Monts : " STATIONNEMENT / Le stationnement doit être réalisé en dehors des voies publiques et correspondre aux besoins des constructions et installations autorisées dans la zone. Dans le cadre d'une opération d'aménagement d'ensemble, les places de stationnement pourront faire l'objet d'une mutualisation. / Pour les constructions à usage d'habitation, les normes minimales suivantes doivent être respectées : / - 2 places de stationnement extérieures (couvertes ou non, garage non compris) par logement de plus de 50 m² de surface de plancher ; / - 1 place de stationnement par logement de moins de 50 m² de surface de plancher. / (...) ". Par ailleurs, aux termes de l'article L. 151-34 du code de l'urbanisme : " Le règlement peut ne pas imposer la réalisation d'aires de stationnement lors de la construction : 1° De logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat ; / 1° bis De logements locatifs intermédiaires mentionnés à l'article L. 302-16 du code de la construction et de l'habitation ; /2° Des établissements assurant l'hébergement des personnes âgées mentionnés au 6° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles ;/ 3° Des résidences universitaires mentionnées à l'article L. 631-12 du code de la construction et de l'habitation. ". Et aux termes du 2e alinéa de l'article L. 151-35 dudit code : " (...) Toutefois, lorsque les logements mentionnés aux 1° à 3° de l'article L. 151-34 sont situés à moins de cinq cents mètres d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et que la qualité de la desserte le permet, il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, être exigé la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement. (...) ".
- Mme B... reprend en appel le moyen tiré de ce que le projet de la société Monts Balzac ne comporte pas suffisamment de places de stationnement au regard des dispositions de l'article UB 12 du règlement du PLU de la commune de Monts, puisqu'il prévoit quarante places, dont trois en enfilade, pour quarante-cinq logements. Toutefois, comme l'ont relevé les premiers juges, et comme l'indique la requérante elle-même, le terrain d'implantation du projet est situé à moins de cinq cents mètres de la gare de Monts. Cette gare offre plusieurs départs de trains en direction de Tours et de Poitiers aux heures de pointe. Par suite, les logements à construire, à vocation sociale, remplissent les conditions dérogatoires prévues aux dispositions précitées de l'article L. 151-35 du code de l'urbanisme, qui n'exigent pas plus de 0,5 aire de stationnement par logement. Le moyen sus-énoncé doit donc être écarté.
- En dernier lieu, aux termes de l'article UB 12 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Monts : " 1 - ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS / Les espaces libres doivent faire l'objet d'un traitement paysager. / Les aires de stationnement groupé de plus de 10 véhicules doivent faire l'objet d'un traitement paysager (ex. : alignement d'arbres de hautes tiges, bosquets, haies, palissade, pergola, etc.). / Pour toutes les plantations, seront privilégiées les essences locales, adaptées au climat et à la nature du sol. ".
- Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire que les aires de stationnement feront l'objet d'un traitement paysager au sens des dispositions précitées, dès lors que des arbres seront maintenus en bordure de parcelle et que les places destinées aux véhicules seront-elles-mêmes constituées de dalles engazonnées. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit donc être écarté.
- Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de Mme B... tendant à l'annulation des arrêtés du maire de la commune de Monts des 31 juillet 2024 et 14 mars 2025, accordant à la société Monts Balzac un permis de construire et un permis de construire modificatif, doivent être rejetées. Par suite, sous réserve de l'annulation partielle mentionnée au point 3 du présent arrêt, les conclusions de la requérante tendant à l'annulation du jugement attaqué du tribunal administratif d'Orléans doivent être rejetées. Sur les frais liés au litige :
- Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de de la commune de Monts et de la société Monts Balzac, qui ne sont pas parties perdantes dans la présente instance, le versement d'une somme à Mme B... au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de cette dernière le versement de la somme de 1 000 euros à la société Monts Balzac, et de la même somme à la commune de Monts, sur le fondement des mêmes dispositions. D É C I D E : Article 1er : Le jugement n° 2405263 du 22 octobre 2025 du tribunal administratif d'Orléans est annulé en tant seulement qu'il n'a ni visé les conclusions tendant à l'annulation du permis de construire modificatif du maire de Monts du 14 mars 2025, ni statué sur celles-ci. Article 2 : Le surplus des conclusions présentées par Mme B... devant la cour et le tribunal administratif d'Orléans est rejeté. Article 3 : Mme B... versera la somme de 1 000 euros à la société Monts Balzac et la somme de 1 000 euros à la commune de Monts, en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à Mme E... B..., à la commune de Monts et à la société Monts Balzac. Délibéré après l'audience du 2 juillet 2026, à laquelle siégeaient : - Mme Mornet, présidente de la formation de jugement en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative, - Mme Aventino, première conseillère, - M. Cozic, premier conseiller. Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 juillet
- La présidente rapporteure, G. MornetL'assesseure la plus ancienne, B. AventinoLa greffière, I. Szymanski La République mande et ordonne au préfet d'Indre-et-Loire, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 2 N° 25VE03761