CAA de MARSEILLE, 1ère chambre, 24MA03075

(83350), ensemble la décision implicite rejetant leur recours gracieux du 11 juillet 2023. Par un jugement n° 2303651 du 11 octobre 2024, le tribunal administratif de Toulon a rejeté cette demande. Procédure devant la Cour : Par une requête, enregistrée le 11 décembre 2024, l'association syndicale autorisée (ASA) des propriétaires du lotissement de la plage de Pampelonne, M. E... B..., M. F... C..., M. et Mme H..., représentés par Me Hoffmann, demandent à la Cour : 1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Toulon du 11 octobre 2024 ; 2°) d'annuler l'arrêté du maire de la commune de Ramatuelle du 15 mai 2023, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ; 3°) de mettre à la charge de la commune de Ramatuelle et de la société Patch Immo ensemble la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Ils soutiennent que : - l'ASA des propriétaires du lotissement de la plage de Pampelonne a qualité pour agir dès lors qu'elle est habilitée à exercer toute action pour prévenir les nuisances et son président a été autorisé à agir en justice ; M. B..., M. C... et M. et Mme H... justifient d'un intérêt pour agir à l'encontre de l'arrêté litigieux ; - le dossier de demande de permis de construire est manifestement incomplet eu égard aux dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme faute de comporter un quelconque élément permettant de garantir que les travaux d'affouillement ne compromettront pas la stabilité des sols, ni l'écoulement des eaux ; il ne comprend aucun élément permettant d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement en méconnaissance de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme ; - l'arrêté litigieux méconnaît l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme alors qu'il va accroitre la circulation et par suite les risques tant pour les usagers que pour les clients de l'hôtel ; - il méconnaît les dispositions de l'article UC 3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune dès lors que le projet n'est pas desservi par une voie publique ou privée ouverte à la circulation publique, l'avenue des Lauriers roses constituant une voie privée fermée à la circulation publique ; - le projet ne prévoit aucun équipement technique pour les véhicules électriques, ni d'infrastructures de stationnement sécurisées pour les vélos en méconnaissance des points 4 et 5 de l'article UC 12 du règlement du PLU ; - ce projet méconnaît les règles d'habitation du lotissement de la plage de Pampelonne. Par un mémoire en défense, enregistré le 10 juillet 2025, la société par actions simplifiée (SAS) Patch Immo, représentée par la SCP Bérenger Blanc Burtez-Doucède, conclut : 1°) au rejet de la requête ; 2°) à titre subsidiaire, à l'application des dispositions des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ; 3°) à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. et Mme A... en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle fait valoir que : - l'ASA des propriétaires du lotissement de la plage de Pampelonne n'a pas qualité pour agir et les autres appelants ne justifient d'aucun intérêt pour agir à l'encontre de l'arrêté litigieux ; - les appelants ne démontrent pas avoir respecté la formalité de notification de leur requête en application de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ; - aucun des moyens de la requête n'est fondé. Par un mémoire en défense, enregistré le 11 juillet 2025, et un mémoire enregistré le 29 juin 2026, lequel n'a pas été communiqué en application de l'article R. 611-1 du code de justice administrative, la commune de Ramatuelle, représentée par Me Chevalier, conclut au rejet de la requête d'appel et à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge de M. et Mme A... en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle fait valoir que : - l'ASA des propriétaires du lotissement de la plage de Pampelonne n'a pas qualité pour agir en ne justifiant toujours pas en cause d'appel que son président a été autorisé par l'association à agir en justice ; - les appelants sont dépourvus d'intérêt pour agir à l'encontre de l'arrêté litigieux ; - les moyens de la requête d'appel ne sont pas fondés ; - un permis de construire modificatif a été délivré le 25 mars 2025 à la société pétitionnaire portant sur l'installation de prises de recharge pour véhicule électrique ou hybride et la réalisation d'un local vélo dans le sous-sol du bâtiment B. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code de l'urbanisme ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Claudé-Mougel, - les conclusions de M. Quenette, rapporteur public, - et les observations de Me Hoffmann, avocat des appelants, et celles de Me Claveau, avocat de la SAS Patch Immo. Une note en délibéré présentée par à l'association syndicale autorisée (ASA) des propriétaires du lotissement de la plage de Pampelonne, M. E... B..., M. F... C..., M. et Mme H..., a été enregistrée le 7 juillet 2026 et non communiquée. Considérant ce qui suit : 1. Par un arrêté du 15 mai 2023, le maire de la commune de Ramatuelle a délivré à la société par actions simplifiée (SAS) Patch Immo un permis de construire en vue de l'extension et la réhabilitation d'un bâtiment à usage hôtelier et démolitions diverses sur des parcelles cadastrées section AH n° 291 et 292 situées 22 boulevard Patch sur le territoire de cette commune. L'association syndicale autorisée (ASA) des propriétaires du lotissement de la plage de Pampelonne, M. B..., M. C... et M. et Mme H... relèvent appel du jugement du 11 octobre 2024 par lequel le tribunal administratif de Toulon a rejeté leur demande tendant à l'annulation de cet arrêté. Sur le bien-fondé du jugement : 2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ". Aux termes de l'article R. 431-10 code urbanisme : " Le projet architectural comprend également :/

1. a)Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ;/
2. b)Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ;/
3. c)Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ;/
4. d)Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ". 3. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. 4. Alors que les dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme ne requièrent pas que soient produits à l'appui d'une demande de permis de construire des élément permettant de garantir que des travaux d'affouillement ne compromettraient pas la stabilité des sols et l'écoulement des eaux, que le dossier de demande de permis de construire déposé par la société pétitionnaire comprend des plans de masse indiquant les cotes du terrain d'assiette du projet avant et après travaux, ainsi que des plans de coupe figurant les affouillements, notamment pour la réalisation du parc de stationnement souterrain et qu'enfin, il ne ressort d'aucune des pièces du dossier que ledit terrain d'assiette présenterait un risque quelconque quant à la stabilité des sols ou l'écoulement des eaux, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions n'est pas assorti des précisions permettant d'en apprécier le bien-fondé. En tout état de cause, les éléments ainsi soumis au maire de Ramatuelle n'ont pas été de nature à fausser son appréciation. Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les appelants, le dossier de demande de permis de construire déposé par la société pétitionnaire comprend des simulations permettant d'apprécier l'insertion du projet litigieux dans son environnement. Ce moyen ne peut qu'être écarté. 5. En deuxième lieu, il ne ressort pas davantage des pièces du dossier que le projet en cause, qui consiste en la réalisation de bâtiments à usage hôtelier d'une capacité de 25 chambres, avec autant de places de stationnement en surface et en sous-sol, est de nature à provoquer un accroissement de la circulation sur l'avenue des Lauriers roses tel qu'il présenterait un risque pour la sécurité publique et que le maire de Ramatuelle aurait, en délivrant le permis litigieux, commis une erreur manifeste d'appréciation. 6. En troisième lieu, aux termes de l'article UC 3 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de Ramatuelle : " 1. Les constructions ou installations devront être desservies par des voies publiques ou privées ayant des caractéristiques adaptées à l'approche du matériel de lutte contre l'incendie, de la sécurité civile et du se ne pourra être inférieure à 4 mètres. / 2. Les accès sur voies publiques doivent être aménagés de façon à éviter toute perturbation et tout danger pour la circulation générale. (...) " Aux termes du dernier alinéa de l'article A. 424-8 du code de l'urbanisme : " Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme. " 7. Il ressort des pièces du dossier que l'entrée de l'avenue des Lauriers roses par le boulevard du Général Patch est équipée, au moins une partie de l'année, d'une barrière qui en réserve l'accès aux propriétaires du lotissement de la plage de Pampelonne et doit dès lors être regardée comme une voie privée dont l'accès n'est pas ouvert au public. Cependant, il est constant que les parcelles cadastrées section AH n° 309, 310 et 312 d'assiette du projet du projet sont situées au sein dudit lotissement et, dès lors que la SAS Patch Immo est un des propriétaires du lotissement de la plage de Pampelonne, bénéficient d'une desserte par cette avenue. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UC 3 du règlement du PLU de Ramatuelle ne peut qu'être écarté. Les appelants ne peuvent soutenir utilement que la société pétitionnaire n'a sollicité aucune autorisation de l'association syndicale autorisée (ASA) en charge de la gestion du lotissement pour l'utilisation de l'avenue par les clients de l'hôtel projeté, dès lors que, ainsi qu'en dispose l'article A. 424-8 du code de l'urbanisme, l'arrêté litigieux a été délivré sous réserve du droit des tiers. 8. En quatrième lieu, et d'une part, aux termes de l'article UC 12 du règlement du PLU de Ramatuelle : " le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions doit être assuré en dehors des voies publiques. Les places de stationnement ont pour dimensions minimales 2,50 mètres de largeur et 5 mètres de longueur. Le nombre de places de stationnement est au minimum, suivant la destination des constructions, de [...] c. Hébergement hôtelier et touristique : i. 1 place de stationnement ou de garage pour 1 chambre (...) 4. Les bâtiments à usage d'habitation, tertiaire ou industriel comportant des places de stationnement individuelles couvertes ou d'accès sécurisé sont équipés des gaines techniques, câblages et dispositifs de sécurité nécessaires à l'alimentation d'une prise de recharge pour véhicule électrique ou hybride rechargeable et permettant un comptage individuel, ainsi que des infrastructures permettant le stationnement sécurisé des vélos. / 5. La capacité de stationnement dédiée aux véhicules électriques ou hybrides, ainsi qu'aux vélos, doit être conforme à la réglementation nationale en vigueur. (...) " 9. D'autre part, lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure les respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial. 10. Les appelants ne peuvent utilement soutenir que le parc de stationnement souterrain ne comprendrait pas de borne de recharge ni d'infrastructure de stationnement sécurisé des vélos alors qu'un permis de construire modificatif a été délivré le 25 mars 2025 à la société pétitionnaire y prévoyant un espace sécurisé pour le stationnement des vélos et l'installation de deux bornes de recharge, et qu'il n'est pas même allégué que ce nombre serait insuffisant. 11. En cinquième et dernier lieu, alors que, suivant les dispositions du dernier alinéa de l'article A. 424-8 du code de l'urbanisme rappelées au point 6 du présent arrêt, le permis est délivré sous réserve du droit des tiers, les appelants ne peuvent utilement soutenir que l'arrêté litigieux aurait été délivré en méconnaissance des " règles d'habitation " de l'association syndicale autorisée (ASA) des propriétaires du lotissement de la plage de Pampelonne qui ont été approuvées le 3 juillet 2018. En tout état de cause aux termes de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme : " Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. ". Il ressort du site internet de la commune de Ramatuelle, librement accessible au juge comme aux parties, que celle-ci était couverte par un plan local d'urbanisme à la date du 3 juillet 2018, de sorte que ces règles sont devenues caduques. 12. Il résulte de ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, les appelants ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon a rejeté leur demande. Sur les frais liés au litige : 13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Ramatuelle et de la société Patch Immo, qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes, la somme demandée par les appelants au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de ces derniers pris ensemble une somme de 1 000 euros à verser à la commune de Ramatuelle et une somme de 1 000 euros à verser à la société Patch Immo au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. D É C I D E Article 1er : La requête de l'ASA des propriétaires du lotissement de la plage de Pampelonne, M. B..., M. C..., M. et Mme H... est rejetée. Article 2 : L'ASA des propriétaires du lotissement de la plage de Pampelonne, M. B..., M. C..., M. et Mme H... verseront ensemble une somme de 1 000 euros à la commune de Ramatuelle et une somme 1 000 euros à la SAS Patch Immo au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à l'association syndicale autorisée (ASA) des propriétaires du lotissement de la plage de Pampelonne, premier dénommé pour l'ensemble des requérants, à la commune de Ramatuelle et à la société par actions simplifiée (SAS) Patch Immo. Délibéré après l'audience du 2 juillet 2026, où siégeaient : - M. Portail, président, - Mme Hameline, présidente-assesseure, - M. Claudé-Mougel, premier conseiller. Rendu public par mise à disposition au greffe, le 17 juillet 2026. 2 N° 24MA03075 nb