CAA de TOULOUSE, 4ème chambre, 24TL01227

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La société civile immobilière (SCI) Les Pastourettes Immobilier a demandé au tribunal administratif de Nîmes d'annuler l'arrêté du 4 janvier 2022 par lequel le maire de Nîmes a refusé de lui délivrer un permis de construire en vue de la réalisation d'une maison individuelle avec garage sur un terrain situé 881 chemin des Rondes et d'enjoindre audit maire de lui délivrer le permis de construire sollicité dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement à intervenir sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard. Par un jugement n° 2200569 du 19 mars 2024, le tribunal administratif de Nîmes a, en son article 1er, annulé l'arrêté du maire de Nîmes du 4 janvier 2022, en son article 2, enjoint au maire de Nîmes de délivrer à la SCI Les Pastourettes Immobilier le permis de construire sollicité dans un délai de deux mois, en son article 3, mis à la charge de la commune de Nîmes une somme de 1 500 euros à verser à la SCI Les Pastourettes Immobilier au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et, en son article 4, rejeté le surplus des conclusions de cette société. Procédure devant la cour : Par une requête, enregistrée le 16 mai 2024, la commune de Nîmes, représentée par Me Merland, demande à la cour : 1°) d'annuler le jugement du 19 mars 2024 ; 2°) de rejeter la demande présentée par la SCI Les Pastourettes Immobilier devant le tribunal administratif de Nîmes ; 3°) de mettre à la charge de la SCI Les Pastourettes Immobilier une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - c'est à tort que le tribunal a considéré que les règles d'urbanisme applicables au terrain d'assiette du projet ont été cristallisées, en application de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme, pour une période de cinq ans à compter de l'arrêté du 10 janvier 2017 par lequel son maire ne s'est pas opposé à la déclaration préalable de division foncière déposée par M. A..., dès lors que ce terrain n'est pas inclus dans périmètre du lotissement autorisé par cet arrêté ; - le refus de permis de construire a été signé par une autorité compétente ; - l'arrêté de son maire du 5 octobre 2018 de non-opposition à la déclaration préalable de détachement du terrain d'assiette du projet n'a pas davantage cristallisé les règles d'urbanisme applicables dès lors que l'opération autorisée par cet arrêté ne constitue pas un lotissement et qu'en outre elle était devenue caduque ; - en l'absence de cristallisation des règles d'urbanisme applicables avant l'approbation du plan local d'urbanisme révisé en juillet 2018, son maire s'est fondé à bon droit sur les dispositions du règlement du plan local d'urbanisme révisé approuvé le 7 juillet

1. Par deux mémoires en défense, enregistrés le 20 septembre 2024 et le 30 mai 2025, la SCI Les Pastourettes Immobilier, représentée par Me Blanc, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la commune de Nîmes au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - les moyens invoqués ne sont pas fondés ; - l'arrêté contesté du 4 janvier 2022 a été signé par une autorité incompétente ; - l'arrêté du 10 janvier 2017 de non-opposition à déclaration préalable de division foncière a eu pour effet de cristalliser les règles d'urbanisme applicables avant l'approbation du plan local d'urbanisme révisé ; - l'arrêté du 5 octobre 2018 de non-opposition à déclaration préalable a eu pour effet de cristalliser les règles d'urbanisme applicables avant l'approbation du plan local d'urbanisme révisé. Par une ordonnance du 17 février 2025, la clôture de l'instruction a été fixée au 30 mai
2. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des collectivités territoriales ; - le code de l'urbanisme ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Restino, première conseillère, - les conclusions de M. Diard, rapporteur public, - les observations de Me Lenoir, représentant la commune de Nîmes, - et les observations de Me Blanc, représentant la SCI Les Pastourettes. Considérant ce qui suit :
3. M. A... a déposé le 26 octobre 2016 une déclaration préalable en vue de procéder à la division d'une unité foncière constituée des parcelles cadastrées section AP nos 336 et 1185, située 881 chemin des Rondes sur le territoire de la commune de Nîmes (Gard). Par un arrêté du 10 janvier 2017, le maire de Nîmes ne s'est pas opposé à cette déclaration préalable. Le 6 avril 2018, M. A... a déposé une seconde déclaration préalable en vue de procéder à une division en vue de construire portant sur la parcelle cadastrée section AP n°
4. Par un arrêté du 30 avril 2018, le maire de Nîmes s'est opposé à cette déclaration préalable. Par un arrêté du 5 octobre 2018, ce dernier a retiré son arrêté du 30 avril 2018 et ne s'est pas opposé à la déclaration préalable du 6 avril
5. La SCI Les Pastourettes Immobilier, qui a pour associés M. et Mme A..., a déposé le 22 novembre 2021 une demande de permis de construire pour la réalisation d'une maison individuelle avec garage d'une surface de plancher de 174,70 mètres carrés sur la parcelle cadastrée section AP n° 1339, auparavant cadastrée section AP n° 1185 et déjà bâtie. Par un arrêté du 4 janvier 2022, le maire de Nîmes a refusé de délivrer le permis de construire sollicité. La commune de Nîmes relève appel du jugement n° 2200569 du 19 mars 2024 par lequel le tribunal administratif de Nîmes a annulé l'arrêté de son maire du 4 janvier 2022, a enjoint à ce dernier de délivrer le permis de construire sollicité dans un délai de deux mois, et a mis à sa charge une somme de 1 500 euros à verser à la SCI Les Pastourettes Immobilier au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Sur le bien-fondé du jugement : En ce qui concerne le moyen d'annulation retenu par les premiers juges :
6. Aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ". Selon l'article L. 442-1-2 du même code : " Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l'implantation de bâtiments ainsi que, s'ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d'inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l'unité foncière ou des unités foncières concernées ". Aux termes de l'article L. 442-14 du même code, dans sa rédaction applicable au litige : " Le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans suivant : / 1°) La date de la non-opposition lorsque le lotissement a fait l'objet d'une déclaration préalable ; (...) ".
7. Il résulte de ces dispositions que la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière constitue un lotissement dès lors que l'un au moins des terrains issus de cette division est destiné à être bâti. Il résulte toutefois de l'article L. 442-1-2 du même code que, lorsque le propriétaire de l'unité foncière n'a identifié comme destinée à être bâtie qu'une partie seulement de ces lots, la partie restante n'est pas incluse dans le périmètre du lotissement résultant de cette opération. Il s'ensuit que le projet ultérieur d'implanter des constructions sur la partie restante ainsi conservée ne peut être regardé comme relevant du lotissement créé, notamment pour l'application du régime de cristallisation des règles d'urbanisme prévu à l'article L. 442-14 de ce code.
8. Il ressort des pièces du dossier que la déclaration préalable de division foncière déposée par M. A... le 26 octobre 2016 mentionnait la création d'un lot 1 destiné à recevoir une construction à usage de maison individuelle, correspondant à la parcelle alors cadastrée section AP n° 336 d'une superficie de 3 002 mètres carrés, tandis que le terrain A, correspondant à la parcelle alors cadastrée section AP n° 1185, d'une superficie de 3 630 mètres carrés et déjà bâtie, avait vocation à être conservé en l'état. M. A... a ainsi entendu créer un lotissement comprenant un unique lot à bâtir, sans inclure le terrain A, déjà bâti, dans le périmètre du lotissement. En application des principes énoncés au point précédent, le terrain A issu de la division foncière n'était pas inclus dans le périmètre du lotissement, peu important à cet égard qu'il soit inclus dans le périmètre de la déclaration préalable. La demande de permis de construire présentée par la société intimée sur la parcelle cadastrée section AP n° 1339, anciennement cadastrée section AP n° 1185, ne pouvait donc pas bénéficier, en vertu des dispositions précitées de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme, de la cristallisation des règles d'urbanisme applicables à la date de l'arrêté du maire de Nîmes du 17 janvier
10. Il résulte de ce qui précède que c'est à tort que le tribunal administratif de Nîmes s'est fondé sur la cristallisation des règles d'urbanisme applicables à la date de l'arrêté du 17 janvier 2017 de non-opposition à déclaration préalable de division foncière pour considérer que le refus de permis de construire ne pouvait être fondé sur la non-conformité du projet avec les prescriptions du règlement du plan local d'urbanisme révisé approuvé le 7 juillet
12. Il appartient à la cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par la société intimée devant le tribunal administratif de Nîmes et réitérés dans le cadre de son appel. En ce qui concerne les autres moyens :
13. En premier lieu, aux termes de l'article L. 422-1 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire (...) est : / (...) / a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan local d'urbanisme (...) ". Selon l'article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales : " Le maire est seul chargé de l'administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et à des membres du conseil municipal. (...) ". L'article L. 2131-1 du même code, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que : " Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu'à leur transmission au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement. / Le maire peut certifier, sous sa responsabilité, le caractère exécutoire de ces actes. / La preuve de la réception des actes par le représentant de l'Etat dans le département ou son délégué dans l'arrondissement peut être apportée par tout moyen. L'accusé de réception, qui est immédiatement délivré, peut être utilisé à cet effet mais n'est pas une condition du caractère exécutoire des actes. (...) ".
14. L'arrêté portant refus de permis de construire en litige a été signé par M. B... D..., premier adjoint, qui disposait d'une délégation de signature consentie par M. E... C..., maire de Nîmes, par un arrêté du 8 juillet 2020 portant sur le domaine de l'urbanisme, notamment les actes de construction y compris les permis de construire. Par ailleurs, cet arrêté comporte la mention de sa transmission le même jour aux services de la préfecture du Gard et de sa publication au recueil des actes administratifs de la commune. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'arrêté contesté doit être écarté.
15. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier que, par un arrêté du 5 octobre 2018, le maire de Nîmes ne s'est pas opposé à la déclaration préalable de M. A... en vue de la division foncière de la parcelle cadastrée section AP n°
16. Toutefois cette déclaration préalable, qui se bornait à reprendre les limites parcellaires de ladite parcelle telle que résultant de la déclaration préalable du 26 octobre 2016, ne prévoit aucune division foncière ni, par conséquent, la création d'aucun lot. Par suite, la SCI Les Pastourettes Immobilier n'est pas fondée à soutenir que cet arrêté lui permettrait de se prévaloir des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme dans sa version antérieure à sa révision générale approuvée par une délibération du 7 juillet 2018, alors d'ailleurs que l'arrêté du 5 octobre 2018 est postérieur à cette délibération. Le moyen doit être écarté.
17. En dernier lieu, aux termes de l'article Nh2 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Nîmes approuvé le 7 juillet 2018, applicable à la zone Nh où se situe le projet en litige : " Dans le secteur Nh : / Sont admises, dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière du terrain et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, les occupations du sol suivantes : / (...) 2) L'extension limitée des habitations existantes avant la date d'approbation du PLU