Vu la procédure suivante : Procédure contentieuses antérieure : La société civile immobilière (SCI) Belisa Immobilier a demandé au tribunal administratif de Toulouse de condamner la commune de Rouffiac-Tolosan au paiement d'une somme de 102 660,85 euros en réparation des préjudices subis du fait de l'illégalité fautive des arrêtés du 2 septembre 2016 et du 12 novembre 2018 par lesquels le maire de cette commune a refusé de lui délivrer un permis de construire deux maisons individuelles sur un terrain situé 15 rue de la Bergerie. Par un jugement n° 2004283 du 22 mars 2024, le tribunal administratif de Toulouse a condamné la commune de Rouffiac-Tolosan à verser à la SCI Belisa Immobilier une somme de 17 793,06 euros, a mis à la charge de cette commune une somme de 2 970 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et a rejeté le surplus des conclusions des parties. Procédure devant la cour : Par une requête, enregistrée le 22 mai 2024, la SCI Belisa Immobilier, représentée par Me Magrini, demande à la cour : 1°) d'annuler l'article 3 de ce jugement en tant que le tribunal a rejeté ses conclusions tendant à la condamnation de la commune de Rouffiac-Tolosan à lui verser une somme de 62 520 euros en réparation du préjudice tenant à la perte de revenus locatifs ; 2°) de condamner la commune de Rouffiac-Tolosan à lui verser une somme de 62 520 euros en réparation du préjudice tenant à la perte de revenus locatifs ; 3°) de mettre une somme de 2 000 euros à la charge de la commune de Rouffiac-Tolosan au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - sa requête est recevable rationae temporis et est accompagnée du jugement attaqué ; - le jugement attaqué est insuffisamment motivé quant aux raisons qui ont conduit les premiers juges à considérer que la perte de revenus locatifs ne trouvait pas sa cause directe et certaine dans l'illégalité fautive des deux arrêtés par lesquels le maire de Rouffiac-Tolosan a refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité ; - elle a subi un préjudice commercial de 62 520 euros de perte de loyers qui trouve sa cause dans les refus fautifs du maire de Rouffiac-Tolosan de lui délivrer le permis de construire sollicité. Par un mémoire en défense, enregistré le 27 février 2026, la commune de Rouffiac-Tolosan, désormais représentée par Me Montazeau, demande à la cour : 1°) de rejeter la requête ; 2°) par la voie de l'appel incident, d'annuler l'article 1er du jugement attaqué et de rejeter la demande présentée par la SCI Belisa Immobilier devant le tribunal administratif tendant à obtenir sa condamnation à lui verser une somme en réparation du préjudice tenant à la hausse du coût de la construction et du préjudice moral ; 3°) de mettre une somme de 2 000 euros à la charge de la SCI Belisa Immobilier au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - les refus opposés par son maire aux demandes de permis de construire de la société Belisa Immobilier ne sont pas abusifs ; - les refus de permis de construire pouvaient être légalement fondés sur la méconnaissance des articles UB 3 ou UB 13 du règlement du plan local d'urbanisme ; - il n'y a pas de lien de causalité direct et certain entre les deux arrêtés portant refus de permis de construire et les préjudices invoqués ; - la SCI Belisa Immobilier ne justifie pas de la réalité du préjudice correspondant à la hausse du coût de la construction en se basant seulement sur l'indice du coût de la construction ; - la SCI Belisa Immobilier, qui est une personne morale, ne justifie pas de l'existence d'un préjudice moral et de son évaluation ; - les moyens de la requête ne sont pas fondés. Par une ordonnance du 27 février 2026, la clôture de l'instruction a été fixée au 7 avril
- Un mémoire présenté pour la société Belisa Immobilier, représentée par Me Magrini, a été enregistré le 22 juin 2026, postérieurement à la clôture de l'instruction. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code de l'urbanisme ; - la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Restino, première conseillère, - les conclusions de M. Diard, rapporteur public, - les observations de Me Gauthier, représentant la SCI Belisa Immobilier, - et les observations de Me Dufour, représentant la commune de Rouffiac-Tolosan. Une note en délibéré, présentée pour la SCI Belisa Immobilier, représentée par Me Magrini, a été enregistrée le 3 juillet
- Considérant ce qui suit :
- La SCI Belisa Immobilier a sollicité le 28 juillet 2016 des services de la commune de Rouffiac-Tolosan (Haute-Garonne) la délivrance d'un permis de construire deux maisons individuelles pour une surface de plancher totale de 186,78 mètres carrés sur un terrain de 782 mètres carrés situé 15 rue de la Bergerie. Cette demande a été rejetée par un arrêté du 2 septembre 2016, lequel a été annulé par un jugement n° 1700456 du 21 septembre 2018 du tribunal administratif de Toulouse, confirmé par un arrêt n° 18BX03683 du 20 février 2020 de la cour administrative d'appel de Bordeaux, devenu définitif. Par un arrêté du 12 novembre 2018, le maire de la commune de Rouffiac-Tolosan a, de nouveau, refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité. Cet arrêté a été annulé par jugement n° 1805888 du 7 juin 2019, devenu définitif, par lequel le tribunal administratif de Toulouse a, en outre, enjoint au maire de la commune de délivrer le permis de construire sollicité. Le maire de Rouffiac-Tolosan a accordé le permis de construire par arrêté du 12 juin
- Saisi par la SCI Belisa Immobilier d'une demande tendant à la condamnation de la commune de Rouffiac-Tolosan à lui verser une somme totale de 102 660,85 euros en réparation des préjudices causés par l'illégalité fautive des arrêtés du 2 septembre 2016 et du 12 novembre 2018, le tribunal administratif de Toulouse, par un jugement du 22 mars 2024, a, en son article 1er, condamné la commune de Rouffiac-Tolosan à verser à la SCI Belisa Immobilier une somme de 17 793,06 euros en réparation de ses préjudices, en son article 2, mis à la charge de cette commune une somme de 2 970 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et, en son article 3, rejeté le surplus des conclusions des parties. La SCI Belisa relève appel de l'article 3 de ce jugement en tant que le tribunal a rejeté ses conclusions tendant à la condamnation de la commune de Rouffiac-Tolosan à lui verser une somme de 62 520 euros en réparation du préjudice tenant à la perte de revenus locatifs. Par la voie de l'appel incident, la commune de Rouffiac-Tolosan demande à la cour d'annuler l'article 1er du jugement attaqué. Sur la régularité du jugement :
- Aux termes de l'article L. 9 du code de justice administrative : " Les jugements sont motivés ". En l'espèce, au point 9 du jugement attaqué, les premiers juges ont rappelé la jurisprudence résultant de la décision du Conseil d'Etat n° 371274 Commune de Longueville du 15 avril 2016, selon laquelle la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d'un refus illégal de permis de construire revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation, sous réserve de la justification par le requérant de circonstances particulières permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain. Au point 10 du jugement, ils ont considéré qu'en produisant une attestation de valeur locative, la SCI Belisa Immobilier ne justifiait pas des circonstances particulières permettant de regarder le préjudice allégué tenant à la perte de revenus locatifs comme présentant un caractère direct et certain avec les refus de permis de construire opposés illégalement par la commune de Rouffiac-Tolosan. Ce faisant, les premiers juges ont suffisamment motivé le jugement attaqué sur ce point. Par suite, le moyen tiré de la motivation insuffisante de ce jugement doit être écarté. Sur le bien-fondé du jugement :
- En principe, toute illégalité commise par l'administration constitue une faute susceptible d'engager sa responsabilité, pour autant qu'il en soit résulté un préjudice direct et certain. La responsabilité de l'administration ne saurait en revanche être engagée pour la réparation des dommages qui ne trouvent pas leur cause dans cette illégalité. En ce qui concerne la responsabilité pour faute de la commune de Rouffiac-Tolosan :
- Il résulte de l'arrêt n° 18BX03683 de la cour administrative d'appel de Bordeaux du 20 février 2020 et du jugement n° 1805888 du tribunal administratif de Toulouse du 7 juin 2019 précités, devenus définitifs, qu'en refusant illégalement, par les arrêtés du 2 septembre 2016 et du 12 novembre 2018, de délivrer le permis de construire sollicité par la société Belisa Immobilier, pour le motif erroné tiré, dans les deux cas, de ce que le projet était de nature à porter atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants en méconnaissance de l'article 11 du règlement du plan local d'urbanisme applicable en zone UB, le maire de Rouffiac-Tolosan a commis une faute, réitérée, de nature à engager la responsabilité de la commune. Dès lors que toute illégalité commise constitue une faute, la commune de Rouffiac-Tolosan ne peut utilement se prévaloir de ce que les refus opposés par son maire n'étaient pas abusifs. En ce qui concerne l'existence d'un lien de causalité :
- Aux termes l'article L. 424-1 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d'opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable. (...) ". Aux termes de l'article L. 424-3 du même code : " Lorsque la décision rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. / Cette motivation doit indiquer l'intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d'opposition, notamment l'ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l'article L. 421-
- / Il en est de même lorsqu'elle est assortie de prescriptions, oppose un sursis à statuer ou comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d'urbanisme applicables ". Les dispositions introduites au deuxième alinéa de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme par l'article 108 de la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques susvisée visent à imposer à l'autorité compétente de faire connaître tous les motifs susceptibles de fonder le rejet de la demande d'autorisation d'urbanisme ou de l'opposition à la déclaration préalable. Combinées avec les dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, elles mettent le juge administratif en mesure de se prononcer sur tous les motifs susceptibles de fonder une telle décision. Il ressort des travaux parlementaires de la loi du 6 août 2015 que ces dispositions ont pour objet de permettre d'accélérer la mise en œuvre de projets conformes aux règles d'urbanisme applicables en faisant obstacle à ce qu'en cas d'annulation par le juge du refus opposé à une demande d'autorisation d'urbanisme ou de l'opposition à la déclaration préalable, et compte tenu de ce que les dispositions de l'article L. 600-2 du même code conduisent à appliquer le droit en vigueur à la date de la décision annulée, l'autorité compétente prenne une nouvelle décision de refus ou d'opposition.
- Aux termes de l'article UB 3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Rouffiac-Tolosan, applicable à la zone UB où se situe le terrain d'assiette du projet et relatif aux accès et la voirie : " (...) 3.2 - Voirie (...) Les voies en impasse doivent comporter un dispositif de retournement permettant aux véhicules lourds de manœuvrer et de faire demi-tour (rayon de braquage intérieur de 11 m).(...) 3.3 - Piste cyclable et chemins piétonniers (...) la largeur minimale des chemins piétonniers doit être de 1,50 mètre ". L'article UB 13 de ce règlement, relatif aux espaces libres et plantations, dispose : " La végétation existante doit être maintenue ou remplacée par des plantations au moins équivalentes. (...) ".
- La commune de Rouffiac-Tolosan soutient que les demandes de permis de construire auraient pu être refusées pour d'autres motifs que ceux opposés dans les arrêtés illégaux de son maire, tirés de la méconnaissance des articles UB 3 et UB 13 du règlement du plan local d'urbanisme. Toutefois, il lui appartenait, en application des dispositions citées au point 5, de faire connaître tous les motifs nouveaux susceptibles de fonder le rejet de la demande d'autorisation d'urbanisme présentée par la SCI Belisa Immobilier, avant le terme de l'instance devant la cour administrative d'appel de Bordeaux et de l'instance devant le tribunal administratif de Toulouse enregistrée sous le n° 1805888, en sollicitant au besoin une substitution de motifs, ce qu'elle n'a pas fait. Dans ces conditions, la commune de Rouffiac-Tolosan ne peut utilement invoquer dans la présente instance la circonstance que les demandes de permis de construire auraient pu être refusée pour des motifs qu'elle n'a pas opposés en temps utile. En ce qui concerne le caractère direct et certain des préjudices : S'agissant du préjudice au titre de la perte de revenus locatifs :
- L'ouverture du droit à indemnisation est subordonnée au caractère direct et certain des préjudices invoqués. La perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d'un refus illégal de permis de construire revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain.
- La SCI Belisa Immobilier soutient que les deux refus fautifs de permis de construire lui ont causé un préjudice tenant à la perte de revenus locatifs qu'elle escomptait, évalué à 62 520 euros. Toutefois, en se bornant à faire valoir le montant des loyers des deux maisons construites qu'elle a mises en location dès leur achèvement, elle ne justifie pas de circonstances particulières permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain. Par suite, la perte de revenus locatifs alléguée doit être regardée comme revêtant un caractère éventuel. Le moyen doit être écarté. S'agissant du préjudice moral :
- Il résulte de l'instruction que la commune de Rouffiac-Tolosan a rejeté illégalement, à deux reprises et pour le même motif, la demande de permis de construire déposée par la société Belisa Immobilier. Dans ces conditions et compte tenu des procédures multiples que cette société a été contrainte d'engager pour faire valoir ses droits, c'est à bon droit que le tribunal a condamné la commune de Rouffiac-Tolosan à lui verser une somme de 4 000 euros en réparation du préjudice moral ainsi subi, la circonstance que la société Belisa Immobilier étant une personne morale n'y faisant pas obstacle. S'agissant du préjudice correspondant à la hausse du coût de la construction :
- Il résulte de l'instruction, sans que cela soit contesté, que la société Belisa Immobilier a débuté les travaux de construction des deux maisons projetées dès la délivrance du permis de construire le 12 juin 2019 et les a achevés au cours du second semestre de l'année 2023, pour un coût total de 397 486,96 euros. Elle soutient avoir subi un préjudice correspondant à la hausse du coût de la construction entre la date du premier refus illégal qui lui a été opposé le 2 septembre 2016 et la date à laquelle elle a pu débuter les travaux, qu'elle évalue à 102 551,64 euros. Pour justifier de l'existence de ce préjudice, la société Belisa Immobilier produit, d'une part, les factures acquittées pour les travaux de construction et, d'autre part, des devis établis par les auteurs de ces factures soit en 2017 soit " en valeur 2017 ", compte tenu de l'évolution du coût de la construction. Ce faisant, la commune de Rouffiac-Tolosan, dans le cadre de l'appel incident formé sur ce point contre le jugement attaqué, n'est pas fondée à soutenir que la société Belisa ne justifie pas de la réalité du préjudice que le tribunal administratif de Toulouse l'a condamnée à réparer à hauteur de 13 793,06 euros.
- Il résulte de tout ce qui précède, d'une part, que la SCI Belisa Immobilier n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par l'article 3 du jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulouse a rejeté ses conclusions tendant à l'indemnisation du préjudice correspondant à la perte de revenus locatifs et, d'autre part, que la commune de Rouffiac-Tolosan n'est pas fondée à demander l'annulation de l'article 1er du jugement attaqué. Sur les frais liés au litige :
- En application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de laisser à chacune des parties la charge des frais qu'elles ont pu exposer et qui ne sont pas compris dans les dépens. D E C I D E : Article 1er : La requête de la SCI Belisa Immobilier est rejetée. Article 2 : Les conclusions de la commune de Rouffiac-Tolosan présentées par la voie de l'appel incident et ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Belisa Immobilier et à la commune de Rouffiac-Tolosan. Délibéré après l'audience du 2 juillet 2026, à laquelle siégeaient : M. Chabert, président de chambre, M. Teulière, président-assesseur, Mme Restino, première conseillère. Rendu public par mise à disposition au greffe le 24juillet
- La rapporteure, V. RestinoLe président, D. Chabert La greffière, R. Brun La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Garonne en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 2 N° 24TL01300