Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : Mme B... E... épouse C... et M. A... C..., Mme G... H..., M. K... D... J... et M. F... I... ont demandé au tribunal administratif de Montpellier d'annuler la décision du 1er février 2024 par laquelle le maire de Roujan a refusé de retirer les permis de construire accordés le 21 mars 2019 et le 3 janvier 2023 à la société civile immobilière Les Romarins pour la construction de cinq logements et d'une piscine et d'un local détente sur les parcelles cadastrées section AD n° 598 et n°
- Par un jugement n° 2402045 du 10 avril 2025, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté cette demande et a mis à la charge de chacun des requérants la somme de 300 euros à verser à la société Les Romarins et, in solidum la somme de 1 500 euros à verser à la commune de Roujan au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que la somme forfaitaire de 13 euros à verser à la société Les Romarins au titre de l'article R. 723-26-3 du code de la sécurité sociale. Procédure devant la cour : Par une requête et des mémoires, enregistrés les 9 mai 2025, 12 juin 2025, 9 février 2026 et 12 mars 2026, Mme E... épouse C..., M. C..., Mme H..., M. D... J... et M. I..., représentés par Me Toumi, demandent à la cour : 1°) d'annuler ce jugement ; 2°) d'annuler la décision du 1er février 2024 du maire de Roujan ; 3°) d'enjoindre au maire de Roujan d'ordonner l'interruption des travaux et de retirer les permis de construire accordés le 21 mars 2019 et le 3 janvier 2023 à la société civile immobilière Les Romarins ; 4°) de mettre à la charge de la commune de Roujan une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Ils soutiennent que : - le jugement est irrégulier en ce qu'il est entaché d'une insuffisance de motivation et d'un défaut d'examen sérieux de la situation ; - le jugement n'explique pas pourquoi le délai de cristallisation des moyens n'a pas été reporté ; - la notion de village vacances constituant une opération d'ensemble artificiellement segmentée et caractérisant une fraude a été écartée sur la base des déclarations du pétitionnaire ; le jugement ne tient pas compte de la méconnaissance de la règle de distance entre deux habitations prévue par le règlement du plan local d'urbanisme de la commune ; - leur demande est recevable ; - la décision du 1er février 2024 du maire de Roujan est entachée d'un défaut de motivation ; - elle est entachée d'une erreur manifeste d'appréciation dès lors que les permis de construire accordés le 21 mars 2019 et le 3 janvier 2023 ont été obtenus par fraude. Par des mémoires en défense, enregistrés les 14 novembre 2025 et 23 février 2026, la commune de Roujan, représentée par Me Merland, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des appelants une somme 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle fait valoir que : - la requête est irrecevable dès lors que la demande de retrait des permis de construire en litige n'a pas été notifiée à leur bénéficiaire en méconnaissance de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ; - les requérants ne justifient pas d'un intérêt à agir ; - la requête est irrecevable dès lors qu'elle ne comporte aucun des justificatifs exigés par l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme ; - aucun des moyens soulevés n'est fondé. Par des mémoires en défense, enregistrés les 8 décembre 2025 et 24 février 2026, la société civile immobilière Les Romarins, représentée par Me Dhérot, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme globale de 2 700 euros soit mise à la charge de Mme E..., M. C... et M. I... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que la somme de 13 euros au titre de l'article R. 723-26-3 du code de la sécurité sociale. Elle fait valoir que : - la requête est irrecevable dès lors que la demande de retrait des permis de construire en litige n'a pas été notifiée à leur bénéficiaire en méconnaissance de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ; - aucun des moyens soulevés n'est fondé. Par une ordonnance du 27 février 2026, la clôture de l'instruction a été fixée au 13 mars
- Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code des relations entre le public et l'administration ; - le code de l'urbanisme ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Riou, rapporteur, - les conclusions de M. Diard, rapporteur public, - et les observations de Me Lenoir, représentant la commune de Roujan. Considérant ce qui suit :
- La société civile immobilière Les Romarins a obtenu le 21 mars 2019 un permis de construire pour la réalisation de cinq logements et divers aménagements sur les parcelles cadastrées section AD 598 et 524 sur le territoire de la commune de Roujan (Hérault) puis, le 3 janvier 2023, un permis de construire une piscine et un local détente sur la parcelle cadastrée section AD n°
- Mme E... épouse C... et M. C... ainsi que d'autres personnes physiques ont demandé le 18 décembre 2023 au maire de Roujan de retirer ces deux permis de construire. Par une décision du 1er février 2024 ce maire a rejeté leur demande. Ils relèvent appel du jugement n° 2402045 du 10 avril 2025 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande d'annulation de cette décision du 1er février 2024 du maire de Roujan. Sur la régularité du jugement :
- En premier lieu, aux termes de l'article L. 9 du code de justice administrative : " Les jugements sont motivés ".
- Il ressort des énonciations du jugement attaqué que le tribunal a répondu de manière suffisamment précise et circonstanciée aux moyens soulevés devant lui tirés du défaut de motivation de la décision en litige et d'une erreur manifeste d'appréciation en ce que les permis auraient été obtenus par fraude.
- En second lieu, le tribunal a retenu que les moyens tirés de la méconnaissance de l'article UD9 du règlement du plan local d'urbanisme en ce qui concerne le permis de construire accordé le 21 mars 2019, de la méconnaissance des règles d'emprise au sol en ce qui concerne le permis de construire accordé le 3 janvier 2023, de ce qu'un permis de construire aurait dû être déposé du fait de la déclivité importante du terrain et de ce que l'article R. 111-17 du code de l'urbanisme a été méconnu, présentés par les requérants dans le mémoire enregistré le 24 octobre 2024 plus de deux mois après la communication du premier mémoire en défense, étaient irrecevables en application de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, dès lors que la commune de Roujan et la société Les Romarins avaient fait valoir dans leurs mémoires en défense qu'il s'agissait de moyens nouveaux irrecevables en application de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme, les premiers juges n'avaient pas à informer les parties de leur irrecevabilité sur le fondement de l'article R. 611-7 du code de justice administrative relatif aux moyens relevés d'office. Par ailleurs, le fait, pour le juge de première instance, d'écarter à tort un moyen comme irrecevable ne constitue pas une irrégularité de nature à entraîner l'annulation du jugement par le juge d'appel saisi d'un moyen en ce sens. Par suite, si les appelants soutiennent que le tribunal a commis " un défaut d'examen sérieux " en se fondant sur les dispositions de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme pour écarter plusieurs moyens comme irrecevables, ce moyen demeure sans incidence sur la régularité du jugement attaqué.
- Il résulte de ce qui précède que les appelants ne sont pas fondés à soutenir que le jugement serait entaché d'irrégularités. Sur le bien-fondé du jugement :
- En premier lieu, aux termes de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme : " Lorsque la décision rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. (...) / Il en est de même lorsqu'elle est assortie de prescriptions, oppose un sursis à statuer ou comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d'urbanisme applicables. ". En outre, aux termes de l'article L. 211-1 du code des relations entre le public et l'administration : " Les personnes physiques ou morales ont le droit d'être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent. / A cet effet, doivent être motivées les décisions qui : (...) / 4° Retirent ou abrogent une décision créatrice de droits ; (...) ".
- La décision en litige par laquelle le maire de Roujan a refusé de retirer les permis de construire accordés à la société Les Romarins ne relèvent pas des décisions qui doivent être motivées en application de ces dispositions. Par suite, le moyen tiré du défaut de motivation doit être écarté comme inopérant.
- En second lieu, aux termes de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme : " La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire ". Aux termes de l'article L. 241-2 du code des relations entre le public et l'administration : " Par dérogation (...), un acte administratif unilatéral obtenu par fraude peut être à tout moment abrogé ou retiré. ".
- En matière d'autorisation d'urbanisme, la caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme.
- Si les appelants se prévalent des irrégularités dont seraient entachés les permis de construire accordés le 21 mars 2019 pour la construction de cinq logements et divers aménagements sur les parcelles cadastrées section AD 598 et 524 et le 3 janvier 2023 pour la construction d'une piscine et d'un local détente sur la parcelle AD 524, elles ne sauraient, en l'absence de manœuvre frauduleuse pour échapper aux règles d'urbanisme applicables, être de nature à caractériser une fraude. Au demeurant, s'agissant du permis de construire accordé le 21 mars 2019, le projet qui prévoit la construction de cinq logements créant une emprise au sol de 427 m² sur les parcelles cadastrées section AD 598 et 524 d'une superficie de 2 418 m² ne méconnaît pas la règle d'emprise au sol maximale prévue par l'article 9 du règlement du plan local d'urbanisme dans la zone U2, limitée à 40 % de la superficie du terrain. La circonstance que le formulaire CERFA complété mentionne par erreur la localisation du projet sur la parcelle cadastrée section AD 398 en contradiction avec les références cadastrales section AD 598 et 524 indiquées dans la fiche complémentaire du même formulaire a été sans incidence dès lors que le dossier de permis de construire était suffisant pour permettre aux services instructeurs d'identifier la localisation du projet. En outre, alors qu'il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet présente une importante déclivité, il n'est nullement démontré que le mur de soutènement dont la réalisation a été autorisée sur la parcelle cadastrée AD 524 aurait été édifié sur la parcelle AD 598 ni que des travaux de rehaussement de terrain auraient été réalisés sur la parcelle cadastrée AD
- De plus, alors que le projet prévoit la réalisation d'un bâtiment unique comprenant cinq logements et qu'il ne ressort pas des pièces du dossier et notamment des photographies aériennes que plusieurs bâtiments auraient été édifiés en discontinuité, les appelants ne peuvent utilement se prévaloir de la méconnaissance de la règle de distance entre deux bâtiments d'habitation prévue par l'article U8 du règlement du plan local d'urbanisme. La circonstance que le panneau d'affichage du permis de construire présenterait une erreur sur la hauteur du projet n'est pas de nature en l'espèce à caractériser une fraude. S'agissant du permis de construire accordé le 3 janvier 2023, le dossier de demande comporte une description suffisante du projet qui prévoit la création d'un espace détente de 40 m², d'une terrasse ouverte et non close de 39 m² et d'une piscine de 50 m² permettant aux services instructeurs de calculer son emprise au sol de 129 m². Enfin, contrairement à ce que soutiennent les appelants, il ressort des pièces du dossier et notamment de la notice descriptive ainsi que du plan masse du projet qui prévoit l'édification d'un muret sur la parcelle cadastrée AD 598 séparant le terrain d'assiette du projet et la voie d'accès au bâtiment de 5 logements, autorisé par le permis de construire accordé le 21 mars 2019, que l'usage de l'espace détente et de la piscine est prévu pour le gérant de la société pétitionnaire résidant au ... avenue de Margon à Roujan dans une maison sans jardin édifiée sur la parcelle cadastrée section AD 74 à proximité de la parcelle cadastrée AD 524 de l'autre côté d'une ruelle accessible par un escalier. Il s'ensuit, que contrairement à ce que soutiennent les appelants, la délivrance successive de ces deux permis de construire ainsi que la nature des constructions autorisées ou l'exécution des travaux ne révèlent nullement la création d'un " village de vacances " soumis à la délivrance d'un permis d'aménager en application de l'article R. 421-19 du code de l'urbanisme. Par suite, l'existence de manœuvres frauduleuses dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme n'étant pas établie, le moyen doit être écarté.
- Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées en défense que Mme E... et les autres appelants ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande. Sur les autres conclusions :
- Le présent arrêt n'implique aucune mesure d'exécution particulière au titre des articles L. 911-1 et suivants du code de justice administrative. Par voie de conséquence, les conclusions présentées par les appelants aux fins d'injonction et d'astreinte doivent être rejetées. Sur les frais liés au litige :
- Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Roujan, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, une somme quelconque au titre des frais exposés par Mme E... et les autres appelants et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce et sur le fondement des mêmes dispositions, de mettre à la charge de Mme E..., M. C..., Mme H..., M. D... J... et M. I... une somme globale de 1 000 euros à verser à la commune de Roujan ainsi qu'une somme globale de 1 000 euros à verser à la société Les Romarins au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
- Le droit de plaidoirie institué par l'article L. 652-6 du code de la sécurité sociale entrant dans les sommes susceptibles d'être prises en compte au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions distinctes présentées par société Les Romarins à ce titre. D E C I D E : Article 1er : La requête de Mme E... et des autres appelants est rejetée. Article 2 : Mme E..., M. C..., Mme H..., M. D... J... et M. I... verseront une somme globale de 1 000 euros à la commune de Roujan ainsi qu'une somme globale de 1 000 euros à la société Les Romarins au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 3 : Le surplus des conclusions de la société Les Romarins au titre des frais exposés est rejeté. Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à Mme B... E... épouse C..., à M. A... C..., à Mme G... H..., à M. K... D... J..., à M. F... I..., à la commune de Roujan et à la société civile immobilière Les Romarins. Délibéré après l'audience du 2 juillet 2026, à laquelle siégeaient : M. Chabert, président, M. Teulière, président assesseur, M. Riou, premier conseiller. Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 juillet
- Le rapporteur, S. RiouLe président, D. Chabert La greffière, R. Brun La République mande et ordonne à la préfète de l'Hérault, en ce qui la concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt. 2 N° 25TL00961