JURITEXT000006940486 JAX2002X03XLYX0000000049 JURI texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/06/94/04/JURITEXT000006940486.xml Cour d'appel de Lyon, du 13 mars 2002, 2000/04517 2002-03-13 Cour d'appel de Lyon 2000/04517 LYON COUR D'APPEL DE LYON 6ème Chambre ARRET du 13 MARS 2002 Décision déférée : JUGEMENT du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de VILLEFRANCHE / SAONE en date du 28 Juin 2000 (RG : 199800461) N° RG Cour : 2000/04517 Nature du recours : DECL. D'APPEL Code affaire : 309 Avoués : Parties : - SCP AGUIRAUD-NOUVELLET SOCIETE GAMAY dont le siège social est : 43 Rue de la Sous Préfecture 69400 VILLEFRANCHE-SUR-SAONE Représenté par sa gérante Avocat : Maître PINET (VILLEFRANCHE-SUR-SAONE) APPELANTE ---------------- - SCP DUTRIEVOZ MONSIEUR X... Eric demeurant : Lotissement "La Baie de la Vierge" Quartier Fontsainte 13600 LA CIOTAT Avocat : Maître VERNE (TOQUE 680) INTIME ---------------- - SCP DUTRIEVOZ MADAME X... Marielle Ep. CARDINALE demeurant : 320 Avenue du Prado 13008 MARSEILLE Avocat : Maître VERNE (TOQUE 680) INTIMEE ---------------- INSTRUCTION CLOTUREE le 23 Octobre 2001 DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE du 31 Janvier 2002 LA SIXIEME CHAMBRE DE LA COUR D'APPEL DE LYON, composée lors des débats et du délibéré de : . Monsieur VEBER, Président . Madame DUMAS, Conseiller . Monsieur SORNAY, Conseiller assistés lors des débats tenus en audience publique par Madame Y..., Greffier, a rendu l'ARRET contradictoire suivant prononcé à l'audience publique du 13 MARS 2002, par Monsieur VEBER, Président, qui a signé la minute avec le Greffier FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Marielle X... épouse CARDINALE et son frère Eric X... sont propriétaires indivis d'un immeuble situé à Villefranche sur Saône, 45 rue de la Sous-Préfecture, à l'angle de la rue Corlin, à la suite de la donation que leur a consenti le 11 juillet 1997 leur mère Colette X..., née Z.... Le rez de chaussée et le premier étage étaient initialement loués à François MAURICE, dans le cadre d'un bail commercial pour l'exploitation d'un commerce de "articles de ménage, verrerie, vaisselle, quincaillerie et bazar". A l'occasion du renouvellement de ce bail au 24 juin 1987, un litige a opposé les parties pour la fixation du loyer renouvelé. Par décision du 6 juin 1990, le juge des loyers commerciaux de Villefranche a entériné les conclusion du rapport établi alors par l'expert judiciaire SAGNOL et a fixé le loyer renouvelé au 24 juin 1987 à la somme annuelle de 66.360 francs. Le 22 mai 1991, François MAURICE a cédé son fonds de commerce à la Sarl GAMAY, qui exploite depuis dans les lieux loués un magasin à l'enseigne franchisée "Geneviève LETHU". Le bail venant à expiration le 24 juin 1996, la Sarl GAMAY a notifié le 21 juin 1996 à la propriétaire d'alors, Colette X..., une demande de renouvellement de ce bail. Colette X... lui a notifié en réponse le 23 septembre 1996 son accord sur le principe du renouvellement avec fixation du loyer renouvelé à la somme de 300.000 francs par an. La Sarl GAMAY a refusé cette proposition et a saisi le juge des loyers commerciaux afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 76.798,65 francs correspondant au loyer plafonné. Par jugement du 2 décembre 1998, le juge a commis en qualité d'expert Jacques CHAUSSIN, expert inscrit sur la liste des experts près la Cour d'appel de Lyon, avec pour mission notamment de dire s'il s'est produit une modification notable des facteurs locaux de commercialité affectant les locaux loués entre le 24 juin 1987 et le 24 juin 1996 et de donner son avis sur la valeur locative desdits locaux au 24 juin 1996. L'expert a déposé son rapport le 27 juillet 1999, au vu duquel le juge des loyers commerciaux, par jugement du 28 juin 2000, a fixé à la somme de 114.000 francs hors taxes et hors charges le loyer annuel des locaux objets du bail renouvelé le 24 juin 1996, a rejeté les demandes faites au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et a partagé les dépens par moitié entre les parties. La Sarl GAMAY a interjeté régulièrement appel le 19 juillet 2000 de cette décision, dont elle demande l'infirmation totale, faisant valoir: - qu'il résulte du rapport CHAUSSIN qu'aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité, au sens de l'article 23 du décret du 30 septembre 1953, n'est intervenue entre le 24 juin 1987 et le 24 juin 1996, notamment en ce qui concerne la population de la zone de chalandise du commerce en cause ou les facilités de parking à proximité de la boutique située dans le centre de la ville de Villefranche sur Saône ; - qu'il n'y a donc pas lieu de déplafonner le loyer litigieux, les conditions du déplafonnement exceptionnel prévu par l'article 23-6 du même décret n'étant pas réunies. Elle demande donc la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 76.798,65 francs hors taxes et hors charges, par application de la règle du plafonnement et la condamnation des bailleurs à lui payer la somme de 20.000 francs par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Très subsidiairement, elle sollicite l'organisation d'une nouvelle expertise judiciaire. Pour leur part, les consorts X... concluent à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a déplafonné le loyer litigieux, retenant ainsi -implicitement- l'existence d'une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité. S'appuyant notamment sur l'avis technique établi par leur expert Jacques A..., ils se prévalent d'une augmentation de la population dans la zone de chalandise du commerce de 11,38% entre 1982 et 1999 et d'une amélioration des possibilités de parking à proximité du commerce pour retenir l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité et solliciter en conséquence la fixation du loyer litigieux à la somme de 145.000 francs par an hors taxes et hors charges à compter du 24 juin 1996. Ils demandent en outre la condamnation de la Sarl GAMAY à leur payer sur l'arriéré résultant du loyer ainsi fixé les intérêts légaux à compter de chacune des échéances échues depuis le 24 juin 1996, ainsi que la somme de 20.000 francs par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION 1. sur le déplafonnement du loyer : Attendu que le renouvellement de bail litigieux est intervenu le 24 juin 1996 et est donc soumis aux dispositions de l'article 23-6 du décret du 30 novembre 1953 dans sa rédaction issue de la loi du 5 janvier 1988, alors applicable, ce texte ayant été partiellement codifié depuis sous l'article L145-34 du nouveau code de commerce ; Que s'agissant d'un bail d'une durée de neuf ans, ce texte impose, sauf accord contraire des parties qui n'existe pas en l'espèce, le plafonnement de la revalorisation du loyer à l'occasion du renouvellement du bail, l'augmentation autorisée ne pouvant excéder la variation de l'indice INSEE trimestriel du coût de la construction ; Que seule une modification notable des éléments déterminant la valeur locative des locaux, tels qu'ils sont énumérés à l'article 23 du décret (article L145-33 du code de commerce), est susceptible de légitimer un déplafonnement du loyer et la fixation subséquente du loyer à la valeur locative effective ; Qu'il appartient aux bailleurs, qui sollicitent ici le déplafonnement contre l'avis de la société preneuse, de démontrer la réalité de cette modification notable ; Attendu que la seule modification ici alléguée par les consorts X... concerne une évolution des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce en cause, consistant d'une part en une augmentation de la population dans la zone de chalandise du commerce et d'autre part en un accroissement du nombre des emplacements de parking public situés à proximité de la boutique permettant aux clients de stationner plus aisément leur véhicule ; Qu'au soutien de leur demande, ils produisent essentiellement l'avis technique établi par Jacques A..., expert inscrit sur la liste de la Cour d'appel de Lyon ; Qu'en dépit du caractère non contradictoire des investigations de ce spécialiste des baux commerciaux, il convient de relever que cet avis contient un certain nombre de données objectives qui ont pu faire l'objet d'un débat contradictoire entre les parties dans le cadre de la présente instance ; Qu'il n'y a donc aucune raison d'écarter les documents établis par ce technicien, qui peuvent parfaitement être pris en considération par la Cour au même titre que les autres éléments de preuve fournis par l'une et l'autre partie ; Attendu qu'il convient tout d'abord de rappeler que le local litigieux est situé en plein centre de Villefranche sur Saône, à une cinquantaine de mètres de la rue Nationale, artère commerciale principale de la ville, et dans une importante rue perpendiculaire à cette dernière, menant à la sous préfecture, à la poste, à l'hôtel de ville et au théâtre ; Attendu qu'en ce qui concerne les parkings, il résulte de l'avis technique établi par Jacques A... qu'ont été créés au cours de la période litigieuse (juin 1987 - juin 1996) plusieurs parkings publics proches des lieux donnés à bail, à savoir parking Tarare (30 places) parking Gagnepain République (20 places) parking Philippe Héron (20 places) parking Grenette (210 places) ; Que la Sarl GAMAY ne conteste que ce dernier, estimant qu'il est trop éloigné de la rue de la Sous Préfecture pour que sa mise en service ait eu une incidence sur son commerce ; Attendu toutefois que la simple consultation d'un plan de la ville de Villefranche permet de constater que même s'il est effectivement un peu moins près de la boutique que les trois autres, il n'en est pas moins suffisamment proche de la rue Nationale et du local litigieux pour que les clients de ce dernier puissent y avoir recours, surtout compte tenu des difficultés certaines de stationnement existant en centre ville, du nombre important de places de parking qu'il offre aux usagers et de la clientèle relativement luxueuse fréquentant la boutique litigieuse ; Qu'en dépit de l'allégation, au demeurant non démontrée par la Sarl GAMAY, de la suppression en 1991 de 14 places de stationnement rue Corlin et à proximité du théâtre, la Cour considère donc qu'il existe du fait de la création de ces parkings une évolution des facteurs locaux de commercialité favorable à la société preneuse ; Attendu qu'en ce qui concerne l'augmentation de population, il y a lieu de relever que la reprise du bail par la Sarl GAMAY et l'adoption d'une franchise Geneviève LETHU ont amené, dans le respect de la destination des locaux fixée par le bail, un considérable élargissement de la zone de chalandise du commerce, qui n'est plus comme à l'époque de François MAURICE limitée à la ville de Villefranche proprement dite dans le cadre d'un petit commerce de proximité ; Qu'un tel commerce d'articles de vaisselle et d'art de la table draine assurément sa clientèle, comme les autres commerces d'un certain luxe du centre ville et notamment de la rue Nationale, sur l'ensemble du pôle d'attraction commerciale caladois, qui va du canton de Beaujeu à ceux de Belleville, Trévoux et Anse ; Attendu que c'est donc à tort que la Sarl GAMAY, s'appuyant sur le rapport de l'expert judiciaire CHAUSSIN, n'examine que l'évolution démographique de la ville de Villefranche et de quelques communes limitrophes ; Que Jacques A..., à la demande des bailleurs, a quant à lui examiné l'évolution de la population de l'ensemble de la zone de chalandise réelle du magasin GAMAY rappelée ci-dessus et y a constaté, sur la base incontestable des chiffres de l'INSEE qu'il joint à son avis, une augmentation globale de cette population de 7.170 personnes entre 1982 et 1999, soit +11,38%, cette variation se décomposant de la façon suivante : +7,59% entre 1982 et 1990 et +3,79% de 1990 à 1999 ; Attendu que les chiffres de l'INSEE ne permettent pas de savoir quelle a pu être exactement l'augmentation de la population pendant la période de référence (juin 1987 - juin 1996) mais laissent présumer que la plus large partie de l'augmentation précitée est bien survenue pendant ladite période, ce qui est conforté par les renseignements que monsieur A... indique avoir reçu des mairies concernées et qui ne sont pas démentis de façon étayée par la société appelante ; Attendu que cette augmentation de la clientèle potentielle du commerce en cause et l'amélioration des conditions de stationnement offertes à cette clientèle entraînent une amélioration des facteurs locaux de commercialité que la Cour estime suffisamment notable au sens de l'article 23-6 précité pour justifier le déplafonnement du loyer litigieux et sa fixation à la valeur locative des locaux donnés à bail ; 2. sur la valeur locative des lieux loués : Attendu que l'article 23 du décret du 30 novembre 1953 impose de déterminer cette valeur locative, à défaut d'accord entre les parties, d'après : - les caractéristiques du local considéré, - la destination des lieux, - les obligations respectives des parties, - les facteurs locaux de commercialité, - les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Explication IA à partir du texte officiel de la loi. Indicatif, ne remplace pas un conseil juridique.