JURITEXT000006976441

JURITEXT000006976441 CXCXAX1967X12X01X00363X000 JURI texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/06/97/64/JURITEXT000006976441.xml ARRET Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 13 décembre 1967, Publié au bulletin 1967-12-13 Cour de cassation REJET. N 363 CHAMBRE_CIVILE_1 SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE IL RESULTE QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CLIGNANCOURT-SIMPLON, CONSTITUEE SOUS L'EGIDE DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LAMBERT, A REALISE LA CONSTRUCTION D'UN ENSEMBLE IMMOBILIER, ..., A PARIS, COMPOSE DE 251 APPARTEMENTS BENEFICIANT DE LA PRIME DE SIX FRANCS PAR METRE CARRE, ET DU PRET SPECIAL CORRESPONDANT, ACCORDE PAR LE CREDIT FONCIER DE FRANCE ET GARANTI PAR L'ETAT ; QUE LA SOUSCRIPTION, QUI S'EST PROLONGEE JUSQU'EN 1961 S'EST MATERIALISEE PAR DES PROMESSES SYNALLAGMATIQUES D'ACHAT ET DE VENTE ENTRE D'UNE PART LES ACQUEREURS, D'AUTRE PART L'IMMOBILIERE LAMBERT ET LA SOCIETE FILIALE LA SOCIETE CLIGNANCOURT-SIMPLON ; QU'IL EST FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR FAIT DROIT AUX PRETENTIONS DES SOUSCRIPTEURS, AUJOURD'HUI DEFENDEURS AU POURVOI, SELON LESQUELLES LES CONVENTIONS INTERVENUES CONSACRANT L'ACCORD DES PARTIES SUR LA CHOSE ET LE PRIX, DEVAIENT ETRE REGIES PAR LES DISPOSITIONS DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954, ALORS QUE CELLES-CI NE SERAIENT PAS APPLICABLES A CELUI QUI VEND UN IMMEUBLE EN ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT, UNE TELLE VENTE CONSTITUANT UNE VENTE A LIVRER. MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU FOND ONT ESTIME A BON DROIT QUE LA QUALIFICATION DONNEE PAR LES DEUX SOCIETES IMMOBILIERES AUX DITES CONVENTIONS, NE SAURAIT LES SOUSTRAIRE A L'APPLICATION DU TEXTE SUSVI SE DANS SA REDACTION APPLICABLE A L'EPOQUE DES FAITS QUI, DANS SON ARTICLE 1ER, VISE TOUTE MODALITE DE DROIT, PAR LAQUELLE UN PROMOTEUR CONSTRUIT OU PROCURE UNE PARTIE D'IMMEUBLE A USAGE D'HABITATION ; ATTENDU AINSI QU'EN STATUANT COMME ELLE L'A FAIT, LA COUR D'APPEL N'A VIOLE AUCUN DES TEXTES VISES AU MOYEN ; SUR LES DEUXIEME ET TROISIEME MOYENS : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR REJETE LES CONCLUSIONS DES DEUX SOCIETES IMMOBILIERES FAISANT VALOIR QUE LE PLAN DE FINANCEMENT, ACTE INTERVENU DANS LEURS RAPPORTS AVEC L'ADMINISTRATION N'AVAIT PAS DE CARACTERE OBLIGATOIRE, NI DE VALEUR REGLEMENTAIRE ; D'AVOIR ESTIME, DE PLUS QU'IL N'Y AVAIT PAS DE QUESTION PREJUDICIABLE EN L'ESPECE ; D'AVOIR ENFIN CONSIDERE QUE LE CONSTRUCTEUR ETAIT OBLIGE D'OBSERVER UNE MARGE BENEFICIAIRE DONT LE POURCENTAGE NE POURRAIT ETRE SUPERIEUR A CELUI PREVU PAR LA REGLEMENTATION EN VIGUEUR, ALORS D'UNE PART QUE LE POINT DE SAVOIR SI LE PLAN DE FINANCEMENT CONSTITUE UN ACTE JURIDIQUE AYANT FORCE OBLIGATOIRE, UN ACTE ADMINISTRATIF, UN ACTE INDIVIDUEL OU REGLEMENTAIRE, RELEVE DE LA SEULE COMPETENCE DES JURIDICTIONS DE L'ORDRE ADMINISTRATIF ; QUE D'AUTRE PART, AUCUN TEXTE REGLEMENTAIRE, SUSCEPTIBLE D'ETRE INVOQUE PAR LES TIERS, N'A FIXE DE FACON IMPERATIVE LES OBLIGATIONS DES PROMOTEURS EN CE QUI CONCERNE LES PRIX ET LES MARGES BENEFICIAIRES, ET N'OUVRE AUX SOUSCRIPTEURS TENUS PAR LES STIPULATIONS DE LEUR CONTRAT, UNE ACTION EN REDUCTION DE PRIX ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL DECIDE TOUT D'ABORD, A BON DROIT, QUE LES CONVENTIONS LITIGIEUSES, DOIVENT S'ANALYSER EN DES VENTES SOUMISES A LA CONDITION SUSPENSIVE DE L'OCTROI DU PRET D'AIDE A LA CONSTRUCTION, SOLLICITE AUPRES DU SOUS-COMPTOIR DES ENTREPRENEURS ET DU CREDIT FONCIER ; QU'ELLE CONSTATE ENSUITE QUE LA CONDITION S'ETANT REALISEE, LA VENTE DEVENUE PARFAITE, S'INSCRIVAIT DANS UNE OPERATION D'ENSEMBLE, OUVERTE PAR LE DEPOT, EFFECTUE PAR LE PROMOTEUR, D'UN PLAN DE FINANCEMENT DONT L'ACCEPTATION PAR L'ADMINISTRATION, PROVOQUE LA GARANTIE DE L'ETAT, NECESSAIRE AUX ORGANISMES PRETEURS POUR LA DELIVRANCE DU PRET, QUI CONDITIONNE LUI MEME LES CONVENTIONS LITIGIEUSES ; QU'ANALYSANT LE PLAN DE FINANCEMENT QUI EST A L'ORIGINE DE TOUTES CES OPERATIONS, ET QUI EST ETABLI SELON UN MODELE REMPLI ET SIGNE PAR LE PROMOTEUR, CONTENANT TOUTES LES INDICATIONS RELATIVES NOTAMMENT AU PRIX DE VENTE DE CHAQUE LOGEMENT, ET A LA MARGE BENEFICIAIRE DONT LE POURCENTAGE NE POURRA ETRE SUPERIEUR A CELUI PREVU PAR LA REGLEMENTATION EN VIGUEUR, LES JUGES DU FOND RAPPELLENT QU'IL EST PRECISE DANS CET ACTE QUE C'EST AU VU DE CES RENSEIGNEMENTS ET DES ENGAGEMENTS CORRELATIFS QU'ILS IMPLIQUENT, QU'EST ACCORDE, AVEC LA GARANTIE DE L'ETAT LE PRET SPECIAL A LA CONSTRUCTION QUE LE PROMOTEUR EST TENU D'EN DONNER COMMUNICATION A LA CLIENTELE AVANT TOUT ENGAGEMENT DE CELLE-CI, ET S'ENGAGE A VENDRE LES LOGEMENTS OU A CEDER LES DROITS SOCIAUX AU PRIX QUI Y SONT INDIQUES ; QU'ILS SOULIGNENT ENFIN QUE LA PUBLICITE RELATIVE AUX ELEMENTS DU PLAN DE FINANCEMENT, A ETE IMPOSEE AU PROMOTEUR, SOIT PAR CE PLAN LUI-MEME, SOIT PAR UNE CIRCULAIRE MINISTERIELLE DU 26 JUIN 1952, PUBLIE AU JOURNAL OFFICIEL, POUR PERMETTRE, NON PAS A L'ADMINISTRATION A QUI CET ACTE A ETE REMIS, MAIS BIEN AU SOUSCRIPTEUR, QUI, SANS ELLE L'IGNORERAIT, DE POUVOIR CONTROLER LUI MEME LE PRIX QU'IL SERA OBLIGE DE PAYER POUR ACQUERIR L'APPARTEMENT ; QUE LA COUR D'APPEL A PU DEDUIRE DE CES CONSTATATIONS QUE LES OBLIGATIONS DU PROMOTEUR A L'EGARD DES ACQUEREURS SONT COMMANDEES PAR LE TEXTE MEME DU PLAN DE FINANCEMENT , CHARTE DE L'OPERATION IMMOBILIERE QUE SE PROPOSAIT DE REALISER CE PROMOTEUR, DONT LES DISPOSITIONS DEVENAIENT IRREVOCABLES A LA SUITE DE L'OCTROI DU PRET PAR L'ADMINISTRATION, ET ACQUERAIENT DES LORS UNE VALEUR OBJECTIVE, ET EFFET ENVERS TOUT INTERESSE ; ET ATTENDU QU'EN PRESENCE DES DISPOSITIONS CLAIRES ET PRECISES DE CE PLAN EXCLUANT TOUTE QUESTION PREJUDICIELLE, IL APPARTENAIT A L'AUTORITE JUDICIAIRE D'EN DETERMINER LE CARACTERE REGLEMENTAIRE ET D'EN ASSURER L'APPLICATION ; ATTENDU ENFIN QUE LES JUGES DU FOND ONT PU ESTIMER QUE LES SOUSCRIPTEURS AUJOURD'HUI DEFENDEURS AU POURVOI, AYANT ETE TROMPES SUR L'ETABLISSEMENT DU PRIX, ETAIENT EN DROIT DE REPETER CONTRE LE PROMOTEUR CE QUI LEUR A ETE INDUMENT RECLAME ; QU'AINSI LES DEUXIEME ET TROISIEME MOYEN NE PEUVENT QU'ETRE REJETES ; SUR LE QUATRIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENFIN REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR CONFIRME PAR ADOPTION DE MOTIFS, LA DECISION DES PREMIERS JUGES, EN CE QU'ELLE A ORDONNEE UNE MESURE D'INSTRUCTION AUX FINS DE RECHERCHER SI LE LOT DE PARKING AVAIT BIEN ETE PREVU DANS LE PLAN DE FINANCEMENT ET AVAIT EFFECTIVEMENT SUPPORTE UNE PARTIE DES DEPENSES DE L'OPERATION CONSTRUCTION, ALORS QUE CE LOT SE TROUVAIT MENTIONNE DANS LE REGLEMENT DE CO-PROPRIETE, OPPOSABLE A TOUS LES ACQUEREURS, SANS QUE LE CONTENU D'UN CARACTERE OBLIGATOIRE DU PLAN DE FINANCEMENT PUISSE MODIFIER EN QUOI QUE CE SOIT LEDIT REGLEMENT ; MAIS ATTENDU QU'IL RESULTE DES CONSTATATIONS DU JUGEMENT ENTREPRIS QUE DES DIFFICULTES SE SONT ELEVEES AU SUJET DE L'INTERPRETATION DE L'ARTICLE 7 DU REGLEMENT DE CO-PROPRIETE, QUI INDIQUE A L'ALINEA II QUE LES PARKINGS CREES POUR VOITURES ET BOXES, DOIVENT ETRE TENUS EN BON ETAT, POUR NE PAS NUIRE A L'HARMONIE GENERALE ; QUE LES SOUSCRIPTEURS VEULENT Y VOIR LA PREUVE DE CE QUE LES PARKINGS CONSTITUENT DES PARTIES COMMUNES ; QUE LES SOCIETES DEFENDERESSES, AU CONTRAIRE, PRETENDENT QUE CES PARKINGS SONT SUR L'EMPLACEMENT D'UN LOT N° 517, COMPORTANT CINQUANTE TROIS CENTS MILLIEMES DES PARTIES COMMUNES QUI AURAIT PAR LA SUITE FAIT L'OBJET D'UNE DIVISION, SANS QU'IL SOIT PRECISE EN VERTU DE QUELLE AUTORISATION ; QU'EN PRESENCE DE CES CONTRADICTIONS ET DE L'INCERTITUDE CONSTATEE DE LA VALIDITE DE LA DIVISION OPEREE, LES JUGES DU FOND ONT AVANT DIRE DROIT SOUVERAINEMENT APPRECIE L'UTILITE DE CONFIER A UN EXPERT Y... DE VERIFIER CERTAINS POINTS DE FAIT, LES PARTIES AYANT, A LA SUITE DE L'EXECUTION DE CETTE MESURE D'INSTRUCTION, TOUTE LATITUDE POUR EN DISCUTER LES RESULTATS ; ATTENDU AINSI QUE LE QUATRIEME MOYEN N'EST PAS MIEUX FONDE QUE LES PRECEDENTS, ET QUE L'ARRET MOTIVE, A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 6 AVRIL 1965 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS. N° 65-11 636. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LAMBERT ET AUTRE C/ DAME X... ET AUTRES. PRESIDENT : M BLIN - RAPPORTEUR : M AUSSET - AVOCAT GENERAL : M BLONDEAU - AVOCATS : MM RYZIGER, LABBE ET CELICE. 1 CONSTRUCTION PROTECTION DE L'EPARGNE (DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954) CONTRAT DE CONSTRUCTION DEFINITION VENTE EN ETAT DE FUTUR ACHEVEMENT (OUI) 1 L'ARTICLE 1ER DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954 DANS SA REDACTION ANTERIEURE A LA LOI DU 3 JANVIER 1967, EST APPLICABLE AUX VENTES D'IMMEUBLE EN ETAT DE FUTUR ACHEVEMENT. 2 LE PLAN DE FINANCEMENT, CHARTE DE L'OPERATION IMMOBILIERE POUR LA REALISATION DE LAQUELLE EST SOLLICITE L'OCTROI D'UN PRET SPECIAL GARANTI PAR L'ETAT, DETERMINE LES OBLIGATIONS DU PROMOTEUR A L'EGARD DES ACQUEREURS. CES DISPOSITIONS, DEVENUES IRREVOCABLES A LA SUITE DE L'ATTRIBUTION DU PRET, ACQUIERENT, DES LORS, UNE VALEUR OBJECTIVE ET EFFET ENVERS TOUT INTERESSE. PAR SUITE, EN CAS DE DEPASSEMENT DE LA MARGE BENEFICIAIRE INDIQUEE AU PLAN, LES SOUSCRIPTEURS D'APPARTEMENTS, TROMPES SUR L'ETABLISSEMENT DU PRIX, SONT EN DROIT DE REPETER CONTRE LE PROMOTEUR, CE QUI LEUR A ETE INDUMENT RECLAME. 2 CONSTRUCTION PROMOTEUR REMUNERATION MARGE BENEFICIAIRE PREVUE AU PLAN DE FINANCEMENT DEPASSEMENT SOUSCRIPTEUR D'APPARTEMENTS ACTION EN REPETITION 3 LE PLAN DE FINANCEMENT, ACTE CLAIR ET PREVIS, EXCLUANT TOUTE QUESTION PREJUDICIELLE, LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES SONT COMPETENTS POUR EN DETERMINER LE CARACTERE REGLEMENTAIRE ET EN ASSURER L'APPLICATION. 3 SEPARATION DES POUVOIRS ACTE ADMINISTRATIF ACTE REGLEMENTAIRE INTERPRETATION COMPETENCE JUDICIAIRE