JURITEXT000007014961

JURITEXT000007014961 CXCXAX1985X05X01X00159X000 JURI texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/01/49/JURITEXT000007014961.xml ARRET Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 22 mai 1985, 84-10.572, Publié au bulletin 1985-05-22 Cour de cassation Cassation partielle 84-10572 Bulletin 1985 I N° 159 p. 145 CHAMBRE_CIVILE_1 Cour d'appel de Versailles, chambre 3, 1983-11-10 1983-11-10 Pdt. M. Ponsard conseiller doyen faisant fonctions Av.Gén. M. Rocca Av. demandeur : Me Choucroy Rapp. M. Sargos SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU, SELON LES ENONCIATIONS DES JUGES DU FOND, QUE, LE 11 MAI 1979, LES EPOUX Y... ONT DONNE A LA SOCIETE GERP IMMOBILIER LE MANDAT NON EXCLUSIF DE VENDRE UN IMMEUBLE POUR LE PRIX DE 850.000 FRANCS ; QUE CE MANDAT COMPORTAIT, NOTAMMMENT, LES DEUX CLAUSES SUIVANTES : L'UNE, SELON LAQUELLE LA REMUNERATION DE L'AGENT IMMOBILIER, D'UN MONTANY DE 50.000 FRANCS ETAIT A LA CHARGE DU VENDEUR, L'AUTRE, QUI PRECISAIT QUE LE MANDAT AVAIT UNE DUREE ; QU'EN NOVEMBRE 1979, LES EPOUX Y... ONT VENDU DIRECTEMENT LEUR IMMEUBLE AUX EPOUX X... POUR LE PRIX DE 700.000 FRANCS ; QUE LA SOCIETE GERP IMMOBILIER, ALLEGUANT QU'ELLE AVAIT FAIT VISITER CET IMMEUBLE AUX ACQUEREURS LE 9 AOUT 1979, A ASSIGNE LES EPOUX Y... ET X... EN PAIEMENT DE LA COMMISSION DE 50.000 FRANCS PREVUE AU MANDAT ; QUE LA COUR D'APPEL, APRES AVOIR INVITE LES PARTIES A S'EN EXPLIQUER, A SOULEVE D'OFFICE LE MOYEN TIRE DU DEFAUT DE LIMITE DANS LE TEMPS DES EFFETS DU MANDAT DU 11 MAI 1979, EU EGARD A LA CLAUSE DE Z... INDEFINI PAR TACITE RECONDUCTION, ET DEBOUTE L'AGENT IMMOBILIER DE SON ACTION ; ATTENDU QUE LA SOCIETE GERP IMMOBILIER FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE DE L'AVOIR DEBOUTEE DE SA DEMANDE DIRIGEE CONTRE LES ACQUEREURS, ALORS QUE CEUX-CI, EN SIGNANT UN BON DE VISITE, S'ETAIENT ENGAGES A CONCLURE L'OPERATION PAR L'ENTREMISE DE L'AGENT IMMOBILIER, DE SORTE QUE LA NULLITE DU MANDAT NE POUVAIT FAIRE OBSTACLE A LA MISE EN CAUSE DE LEUR RESPONSABILITE CONTRACTUELLE DECOULANT DU BON DE VISITE ; MAIS ATTENDU QUE LA ACQUEREURS LE 9 AOUT 1979, A ASSIGNE LES EPOUX Y... ET X... EN PAIEMENT DE LA COMMISSION DE 50.000 FRANCS PREVUE AU MANDAT ; QUE LA COUR D'APPEL, APRES AVOIR INVITE LES PARTIES A S'EN EXPLIQUER, A SOULEVE D'OFFICE LE MOYEN TIRE DU DEFAUT DE LIMITE DANS LE TEMPS DES EFFETS DU MANDAT DU 11 MAI 1979, EU EGARD A LA CLAUSE DE Z... INDEFINI PAR TACITE RECONDUCTION, ET DEBOUTE L'AGENT IMMOBILIER DE SON ACTION ; ATTENDU QUE LA SOCIETE GERP IMMOBILIER A DEMANDE LA CONDAMNATION DES EPOUX X... A LUI PAYER, NON PAS DES DOMMAGES-INTERETS EN REPARATION D'UNE FAUTE CONTRACTUELLE, MAIS, SOLIDAIREMENT AVEC LES VENDEURS, LE MONTANT DE LA COMMISSION PREVUE AU MANDAT ; QU'IL RESULTE DE L'ARTICLE 6 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 ET DE L'ARTICLE 73 DU DECRET DU 20 JUILLET 1972 QUE L'AGENT IMMOBILIE NE PEUT RECLAMER UNE REMUNERATION A UNE PERSONNE AUTRE QUE CELLE MENTIONNEE COMME EN AYANT LA CHARGE DANS LE MANDAT OU DANS L'ENGAGEMENT DES PARTIES ; QU'EN L'ESPECE LE MANDAT PRECISAIT QUE LA COMMISSION ETAIT A LA CHARGE DES SEULS VENDEURS ; QU'AINSI LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ; SUR LA PREMIERE BRANCHE DU PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE LA SOCIETE GERP IMMOBILIER REPROCHE ENCORE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR RELEVE D'OFFICE LE MOYEN TIRE DE L'ABSENCE DE LIMITE DE LA DUREE DU MANDAT ALORS QU'UNE "NULLITE DE PROTECTION N'EST INVOCABLE QUE PAR LE SEUL PARTICULIER" ; MAIS ATTENDU QUE, S'AGISSANT D'UN MOYEN DE PUR DROIT QUI N'ETAIT MELANGE D'AUCUN ELEMENT DE FAIT PUISQU'IL RESSORTAIT DES TERMES MEMES DU MANDAT DONT L'APPLICATION ETAIT DEMANDE, LA COUR D'APPEL ETAIT FONDEE A RELEVER D'OFFICE LE MOYEN TIRE DE LA VIOLATION DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 ; QU'AINSI LA PREMIERE BRANCHE DU MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLIE ; REJETTE LA PREMIERE BRANCHE DU MOYEN ET LE SECOND MOYEN ; MAIS SUR LE DEUXIEME BRANCHE DU MOYEN : VU L'ARTICLE 7 DE LA LOI N° 70-9 DU 2 JANVIER 1970 ; ATTENDU QUE SI UN MANDAT A DUREE DETERMINEE, MAIS CONTENANT UNE CLAUDE DE Z... INDEFINIE PAR TACITE RECONDUCTION, N'EST PAS LIMITEE DANS LE TEMPS, ET ENCOURT DONC LA NULLITE PREVUE PAR L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, CETTE NULLITE NE CONCERNE QUE LA CLAUSE DE Z..., LA PREMIERE PERIODE ETANT LIMITEE DANS LE TEMPS AU SENS DE L'ARTICLE PRECITE ; ATTENDU QU'IL APPARTENAIT, DES LORS A LA COUR D'APPEL, POUR DETERMINER SI L'AGENT IMMOBILIER AVAIT DROIT A UNE REMUNERATION, DE RECHERCHER SI, COMME IL LE SOUTENAIT, IL AVAIT EFFECTIVEMENT FAIT VISITER L'IMMEUBLE AUX ACQUEREURS AVANT L'EXPIRATION DE LA PREMIERE PERIODE DE TROIS MOIS ; QU'EN EFFET, LORSQU'UN AGENT IMMOBILIER, BENEFICIAIRE D'UN MANDAT, FAIT VISITER A UNE PERSONNE L'IMMEUBLE MIS EN VENTE ET QU'ENSUITE LE VENDEUR TRAITE DIRECTEMENT AVEC CETTE PERSONNE, L'OPERATION EST REPUTEE EFFECTIVEMENT CONCLUE, AU SENS DE L'ARTICLE 6 DE LA LOI PRECITEE, PAR L'ENTREMISE DE CET AGENT IMMOBILIER, LEQUEL A ALORS DROIT AU PAIEMENT DE LA COMMISSION CONVENUE, SAUF A TENIR COMPTE, EU EGARD AU BAREME REGLEMENTAIRE, DU PRIX DE VENTE REEL DE L'IMMEUBLE ; QU'IL APPARTIENT SEULEMENT A LA PARTIE QUI CONTESTE ETRE REDEVABLE D'UNE COMMISSION DE PROUVER LES CIRCONSTANCES OU FAUTES DE L'AGENT IMMOBILIER DE NATURE A PERMETTRE A LA JURIDICTION D'EN REDUIRE LE MONTANT OU DE LA SUPPRIMER ; D'OU IL SUIT QU'EN STATUANT COMME ELLE L'A FAIT, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, EN CE QUE LA COUR D'APPEL A DEBOUTE LA SOCIETE GERP IMMOBILIER DE SON ACTION DIRIGEE CONTRE LES EPOUX Y..., L'ARRET RENDU LE 10 NOVEMBRE 1983, ENTRE LES PARTIES, PAR LA COUR D'APPEL DE VERSAILLES ; REMET, EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE ROUEN, A CE DESIGNEE PAR DELIBERATION SPECIALE PRISE EN LA CHAMBRE DU CONSEIL ; 1) AGENT D'AFFAIRES - Commission - Charge - Personne autre que celle mentionnée dans le mandat et l'engagement des parties (non). * MANDAT - Mandataire - Rémunération - Vente d'immeuble - Charge de la rémunération - Personne autre que celle mentionnée dans le mandat et l'engagement des parties (non). * VENTE - Intermédiaire - Commission - Charge - Personne autre que celle mentionnée dans le mandat et l'engagement des parties (non). Il résulte de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que l'agent immobilier ne peut réclamer une rémunération à une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties. 2) AGENT D'AFFAIRES - Qualité de mandataire - Mandat d'achat, de vente, d'échange, de location ou de sous-location d'immeubles ou de fonds de commerce - Validité - Conditions - Limitation dans le temps - Clause de renouvellement indéfini par tacite reconduction - Validité pour la première période. * MANDAT - Validité - Conditions - Agent immobilier - Limitation dans le temps - Clause de renouvellement indéfini par tacite reconduction - Validité pour la première période. Si un mandat à durée déterminée, mais contenant une clause de renouvellement indéfini par tacite reconduction, n'est pas limitée dans le temps, et encourt donc la nullité prévue par l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970, cette nullité ne concerne que la clause de renouvellement, la première période étant limitée dans le temps au sens de l'article précité. 3) AGENT D'AFFAIRES - Commission - Affaire réalisée sans le concours d'un agent immobilier - Agent immobilier ayant fait visiter l'immeuble à l'acquéreur - Opération réputée conclue par son entremise. * AGENT D'AFFAIRES - Commission - Mandat - Mandat de rechercher des acquéreurs - Vendeur traitant directement avec un acquéreur adressé par l'agent d'affaires. * AGENT D'AFFAIRES - Commission - Montant - Montant contractuellement fixé - Réduction - Faute de l'agent immobilier - Preuve - Charge. * MANDAT - Mandataire - Rémunération - Vente d'immeuble - Agent immobilier - Faute - Preuve - Charge. * VENTE - Intermédiaire - Commission - Mandataire du vendeur - Mandat de rechercher des acquéreurs - Vendeur traitant directement avec un acquéreur adressé par l'agent d'affaires. Lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat d'entremise, fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, par l'entremise de cet agent immobilier, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble. Il appartient seulement à la partie qui conteste être redevable d'une commission de prouver les circonstances ou fautes de l'agent immobilier de nature à permettre à la juridiction d'en réduire le montant ou de la supprimer. DANS LE MEME SENS :