LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la société Doun et à la société Francare du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... et la Mutuelle des architectes français ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 9 octobre 2014), que, par acte authentique du 23 mai 2006, la société Sevilo a vendu un immeuble à la société Sogefimur, crédit-bailleur, la société Doun en étant le crédit-preneur ; que la société Sevilo a fait réaliser des travaux de désamiantage entre la promesse et l'acte authentique de vente ; que, dans un rapport du 21 mars 2006, M. Y..., diagnostiqueur exerçant sous l'enseigne LM conseil a conclu à l'absence d'amiante ; que, sous la maîtrise d'ouvrage de la société Doun et de sa sous-locataire, la société Francare, des travaux de rénovation des locaux ont été entrepris ; que, la présence d'amiante ayant été détectée à la fin de l'année 2006, la société Doun a, après expertise, assigné la société Sevilo et M. Y..., ainsi que son assureur, la société Covea Risks, en dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés ; Sur le premier moyen : Attendu que la société Doun fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes contre la société Sevilo, alors, selon le moyen : 1°/ que le vendeur professionnel est présumé connaître les vices cachés de la chose de façon irréfragable ; que cette présomption s'applique même lorsque l'acquéreur est un professionnel de la même spécialité ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que la seule lecture de l'objet social de la SCI Sevilo suffit à asseoir sa qualité de professionnelle, sans qu'il soit nécessaire de se pencher sur les compétences de ses associés ; qu'en retenant néanmoins que la SCI Doun ne rapportait pas la preuve lui incombant que la SCI Sevilo avait connaissance de la présence d'amiante dans les locaux vendus, quand cette dernière, en sa qualité de vendeur professionnel, était irréfragablement présumée connaître les vices de la chose, même à l'égard d'un acquéreur professionnel, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1643 du code civil, ensemble l'article 1315 du code civil ; 2°/ que le fait que l'acquéreur soit un professionnel de la même spécialité que le vendeur n'entraîne qu'une présomption de connaissance des vices décelables selon une diligence raisonnable ; qu'il s'ensuit que la clause de non-garantie des vices cachés doit être écartée, même lorsque la vente intervient entre des professionnels de même spécialité, lorsqu'il est établi que l'acquéreur ne pouvait déceler le vice caché affectant la chose vendue ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le diagnostic d'amiante constitue une question éminemment technique relevant d'un professionnel et que, selon le rapport d'expertise, l'amiante présente dans les zones 2 et 4 ne pouvait être repérée sans des investigations destructrices ; qu'il en résulte que la SCI Doun n'avait pas les moyens de déceler ce vice, et que la clause de non-garantie devait être écartée ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé les articles 1641 et 1643 du code civil ; 3°/ que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ; que dans ses conclusions, la SCI Doun faisait valoir qu'elle avait eu l'intention d'acquérir un immeuble sans amiante, ce qui était démontré par la lettre de M. Z..., gérant de la société Doun et de la société Francare, du 9 janvier 2006 par laquelle il avait demandé à la société Sevilo, du Groupe immobilier Europe, de lui transmettre le dossier technique amiante sur les parties communes de l'immeuble et sur les lots à acquérir, et par une lettre du 7 février 2006, par laquelle M. Z... avait écrit à cette société : « afin de signer l'acte définitif de la vente de ces locaux, merci de nous confirmer la date à laquelle seront réalisés les travaux de désamiantage afin que nous puissions prévoir la date de signature » ; qu'en se bornant à affirmer qu'au regard des dispositions contractuelles, il ne pouvait être soutenu que la SCI avait pris l'engagement de livrer à l'acquéreur un immeuble exempt d'amiante, sans répondre à ce chef déterminant des conclusions d'appel de la SCI Doun faisait valoir que l'intention réelle des parties, au-delà de celle formellement exprimée dans l'acte de vente, était de conclure une vente portant sur un immeuble sans amiante, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°/ que le juge ne peut débouter une partie de ses demandes sans analyser l'ensemble des documents produits par celle-ci au soutien de ses prétentions ; qu'en l'espèce, la SCI Doun faisait valoir qu'elle avait eu l'intention d'acquérir un immeuble sans amiante, ce qui était démontré par la lettre de M. Z..., gérant de la société Doun et de la société Francare, du 9 janvier 2006 par laquelle il avait demandé à la société Sevilo, du Groupe immobilier Europe, de lui transmettre le dossier technique amiante sur les parties communes de l'immeuble et sur les lots à acquérir, et par une lettre du 7 février 2006, par laquelle M. Z... avait écrit à cette société : « afin de signer l'acte définitif de la vente de ces locaux, merci de nous confirmer la date à laquelle seront réalisés les travaux de désamiantage afin que nous puissions prévoir la date de signature » ; qu'en se bornant à affirmer qu'au regard des dispositions contractuelles, il ne pouvait être soutenu que la SCI avait pris l'engagement de livrer à l'acquéreur un immeuble exempt d'amiante, sans s'expliquer sur les lettres du 9 janvier et du 7 février 2006 démontrant que l'intention réelle des parties était de conclure une vente portant sur un immeuble sans amiante, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a relevé qu'il ne résultait pas des dispositions contractuelles que la société Sevilo avait pris l'engagement de livrer à l'acquéreur un immeuble exempt d'amiante ; Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la vente était intervenue entre deux professionnels de même spécialité et que la société Doun ne rapportait pas la preuve que le vendeur avait connaissance de la présence d'amiante dans les locaux vendus, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente devait recevoir application et que les demandes de la société Doun devaient être rejetées ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur les deuxième et troisième moyens, réunis : Vu l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation ; Attendu qu'il résulte de ce texte que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un immeuble garantit l'acquéreur contre le risque mentionné au 2° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné ; Attendu que, pour condamner in solidum M. Y... et la société Covéa Risks à payer à la société Doun la somme de 64 000 euros, rejeter le surplus de sa demande et celle de la société Francare, l'arrêt retient que le préjudice imputable à M. Y... ne peut s'analyser que comme une perte de chance pour la société Doun de négocier une réduction du prix de vente qui doit être estimée à 90 % compte tenu de la présence d'amiante ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum M. Y... et la société Covea Risks, cette dernière sous déduction de la franchise contractuelle, à payer à la société Doun la somme de 64 000 euros, rejette le surplus de sa demande et rejette la demande de la société Francare, l'arrêt rendu le 9 octobre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; Condamne M. Y... et la société Covea Risks aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... et la société Covea Risks à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Doun et à la société Francare ; rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Doun et la société Francare. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SCI Doun de toutes ses demandes à l'encontre de la SCI Sevilo ; AUX MOTIFS QUE l'expert judiciaire a classé en quatre zones différentes les endroits où a été détectée la présence d'amiante : zone 1 : l'amiante (flocage) est classée 3 et était visible sans investigations destructrices lors du repérage vente ; zone 2 : l'amiante (flocage) est classée 3 et n'était pas visible sans investigations destructrices lors du repérage vente ; zone 3 : l'amiante (flocage) est classée 1 (ou 2) et était visible sans investigations destructrices lors du repérage vente ; zone 4 : l'amiante (flocage) est classée 1 (ou 2) et n'était pas visible sans investigations destructrices lors du repérage vente. Lorsque le flocage est classé 3, les travaux d'enlèvement doivent être réalisés dans un délai de trois ans après la diffusion du repérage. Lorsqu'il est classé en 2 et 1, des constats périodiques d'état sont à réaliser ainsi que des mesures d'empoussièrement dans le cas de classement 2 ; ET AUX MOTIFS QUE Sur la responsabilité du vendeur : il était indiqué dans l'acte de vente : "l'acquéreur (la société Sogefimur) fera son affaire personnelle des conclusions et prescriptions contenues dans les diagnostics, repérages, constats et Dossier Technique Amiante ci-dessus relatés ainsi que des obligations qui en résultent pour le propriétaire, le tout sans recours contre le vendeur ainsi que l'acquéreur s'y oblige expressément. Le vendeur subroge l'acquéreur dans tous ses droits à rencontre des diagnostiqueurs ayant procédé aux audits ci-dessus visés". Une clause plus large de non garantie des vices cachés était également contenue dans l'acte. Au regard de ces dispositions contractuelles, il ne peut être soutenu que la SCI Sevilo avait pris l'engagement de livrer à l'acquéreur un immeuble exempt d'amiante. La seule circonstance qu'elle se soit engagée dans la promesse de vente à retirer les dalles plastiques dont la colle était amiantée selon le 1er rapport de LM Conseil du 19 juillet 2005, et qu'elle ait fait réaliser ces travaux ne modifie en rien la teneur des obligations contractées lors de la vente. La SCI Doun a, dans l'article 38 de l'acte de vente, pris connaissance de celui-ci et notamment "des droits, obligations et conditions particulières qu'il comporte". Dans le contrat de crédit-bail du 23 mai 2006, sous le titre "A- Etat des lieux", il est indiqué que le crédit-preneur ne pourra intenter aucun recours contre le crédit-bailleur à raison de vices cachés, mais qu'il se voit conférer les pouvoirs pour exercer à ses frais "tout recours contre les entreprises, contre le maître d'oeuvre ou tout autre tiers concerné". Il en résulte que l'action de garantie peut être exercée directement par l'utilisateur, même s'il n'est pas immédiatement acheteur et propriétaire du bien loué, dès lors que le bénéfice de la garantie lui a clé transféré par la société de crédit-bail. La société Sogefimur est à l'évidence, en sa qualité de société pratiquant le crédit-bail dans le domaine de l'immobilier, une professionnelle. Or, c'est bien elle qui est titulaire de l'action en garantie exercée par la SCI Doun, à laquelle elle l'a transmise. A supposer qu'il faille, pour évaluer l'opposabilité des clauses d'exclusion de garantie contenues dans l'acte de vente, se pencher sur la qualité, non pas du crédit-bailleur, qui est pourtant l'acquéreur, mais sur celle du crédit-preneur exerçant en ses lieu et place, l'action en garantie, force est de constater à la seule lecture de l'objet social de la SCI Doun, que celle-ci ne se présente pas comme une SCI familiale créée pour financer l'acquisition de la maison d'habitation de ses associés, puisque cet objet est ainsi défini : "l'acquisition, la gestion, la location et l'administration d'immeubles et de toutes opérations financières mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d'en favoriser la réalisation à condition toutefois d'en respecter le caractère civil". Quant à la SCI Sevilo, la seule lecture de son objet social ("la prise en crédit-bail immobilier, l'acquisition de quelle que nature que ce soit (achat, échange, apport), la prise à bail avec ou sans promesse de vente, la gestion, l'administration, l'exploitation par bail ou location de tous biens immobiliers ou tous droits sociaux donnant vocation à la jouissance et à l'attribution de tous biens immobiliers, la souscription de tous emprunts pour la réalisation de ces opérations et la fourniture de toutes garanties et généralement toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectement à l'objet social pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société" suffit à asseoir sa qualité de professionnelle, sans qu'il soit nécessaire de se pencher sur les compétences de ses associes. Il apparaît donc que la vente est intervenue entre professionnels. Lorsque l'acquéreur est de la même spécialité que le vendeur, il est de principe que les conventions restreignant ou écartant la garantie contre les vices cachés doivent produire leurs effets. Par suite, ce n'est que si la preuve est faite de ce que le vendeur, la SCI Sevilo, avait connaissance du vice en cause, que l'application de la clause de non garantie pourrait être écartée. La SCI Doun prétend que la venderesse lui a vendu cet immeuble en sachant qu'il contenait de l'amiante, nonobstant le diagnostic négatif établi par LM Conseil. Pour accréditer cette accusation, elle s'appuie sur le rapport de la société Coteba de 1997 et la convention de vérification technique conclue le 11 octobre 2010 entre la SCI Sevilo et la société Socotec. Ce second document ne constitue qu'un devis que la SCI Sevilo a sollicité de la société Socotec pour évaluer le coût d'un contrôle de l'amiante (vérification de l'absence de dispersion), et était destiné à démontrer que ce type de vérification à réaliser tous les trois ans n'était pas coûteux (400 € HT). Il ne prouve donc nullement une déloyauté contractuelle de la SCI Sevilo. S'agissant du rapport de la société Coteba, il a été établi près de deux ans avant que la SCI Sevilo n'acquière le bien en cause et portait sur la totalité de l'ensemble immobilier, dont la SCI Sevilo n'a acquis que certains lots. Or, s'agissant des locaux en cause en l'espèce, la société Coteba n'avait pas repéré la présence d'amiante. En conséquence, la SCI Doun ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que la SCI Sevilo ait eu connaissance de la présence d'amiante dans les locaux vendus. Ainsi, le vendeur avait pour seule obligation de faire procéder aux diagnostics prévus par la loi s'agissant de la présence d'amiante. Il s'en est remis à un professionnel sur cette question éminemment technique. En conséquence, dès lors qu'il s'est acquitté de cette obligation, les clauses exonératoires de garantie ont vocation à s'appliquer. La SCI Doun sera donc déboutée de toutes ses demandes dirigées à rencontre de la SCI Sevilo et le jugement infirmé de ce chef ; 1) ALORS QUE le vendeur professionnel est présumé connaître les vices cachés de la chose de façon irréfragable ; que cette présomption s'applique même lorsque l'acquéreur est un professionnel de la même spécialité ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que la seule lecture de l'objet social de la SCI Sevilo suffit à asseoir sa qualité de professionnelle, sans qu'il soit nécessaire de se pencher sur les compétences de ses associés ; qu'en retenant néanmoins que la SCI Doun ne rapportait pas la preuve lui incombant que la SCI Sevilo avait connaissance de la présence d'amiante dans les locaux vendus, quand cette dernière, en sa qualité de vendeur professionnel, était irréfragablement présumée connaître les vices de la chose, même à l'égard d'un acquéreur professionnel, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1643 du code civil, ensemble l'article 1315 du code civil ; 2) ALORS QUE le fait que l'acquéreur soit un professionnel de la même spécialité que le vendeur n'entraîne qu'une présomption de connaissance des vices décelables selon une diligence raisonnable ; qu'il s'ensuit que la clause de non-garantie des vices cachés doit être écartée, même lorsque la vente intervient entre des professionnels de même spécialité, lorsqu'il est établi que l'acquéreur ne pouvait déceler le vice caché affectant la chose vendue ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le diagnostic d'amiante constitue une question éminemment technique relevant d'un professionnel et que, selon le rapport d'expertise, l'amiante présente dans les zones 2 et 4 ne pouvait être repérée sans des investigations destructrices ; qu'il en résulte que la SCI Doun n'avait pas les moyens de déceler ce vice, et que la clause de non-garantie devait être écartée ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé les articles 1641 et 1643 du code civil ; 3) ALORS subsidiairement QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ; que dans ses conclusions (p. 14-15), la SCI Doun faisait valoir qu'elle avait eu l'intention d'acquérir un immeuble sans amiante, ce qui était démontré par la lettre de M. Z..., gérant de la société Doun et de la société Francare, du 9 janvier 2006 par laquelle il avait demandé à la société Sevilo, du Groupe immobilier Europe, de lui transmettre le dossier technique amiante sur les parties communes de l'immeuble et sur les lots à acquérir, et par une lettre du 7 février 2006, par laquelle M. Z... avait écrit à cette société : « afin de signer l'acte définitif de la vente de ces locaux, merci de nous confirmer la date à laquelle seront réalisés les travaux de désamiantage afin que nous puissions prévoir la date de signature » ; qu'en se bornant à affirmer qu'au regard des dispositions contractuelles, il ne pouvait être soutenu que la SCI avait pris l'engagement de livrer à l'acquéreur un immeuble exempt d'amiante, sans répondre à ce chef déterminant des conclusions d'appel de la SCI Doun faisait valoir que l'intention réelle des parties, au-delà de celle formellement exprimée dans l'acte de vente, était de conclure une vente portant sur un immeuble sans amiante, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4) ALORS QUE le juge ne peut débouter une partie de ses demandes sans analyser l'ensemble des documents produits par celle-ci au soutien de ses prétentions ; qu'en l'espèce, la SCI Doun faisait valoir qu'elle avait eu l'intention d'acquérir un immeuble sans amiante, ce qui était démontré par la lettre de M. Z..., gérant de la société Doun et de la société Francare, du 9 janvier 2006 par laquelle il avait demandé à la société Sevilo, du Groupe immobilier Europe, de lui transmettre le dossier technique amiante sur les parties communes de l'immeuble et sur les lots à acquérir, et par une lettre du 7 février 2006, par laquelle M. Z... avait écrit à cette société : « afin de signer l'acte définitif de la vente de ces locaux, merci de nous confirmer la date à laquelle seront réalisés les travaux de désamiantage afin que nous puissions prévoir la date de signature » ; qu'en se bornant à affirmer qu'au regard des dispositions contractuelles, il ne pouvait être soutenu que la SCI avait pris l'engagement de livrer à l'acquéreur un immeuble exempt d'amiante, sans s'expliquer sur les lettres du 9 janvier et du 7 février 2006 démontrant que l'intention réelle des parties était de conclure une vente portant sur un immeuble sans amiante, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué de n'AVOIR condamné in solidum M. Y... et la société Covea Risks à payer à SCI Doun que la somme de 64.000 euros à titre des dommages-intérêts et d'AVOIR débouté la SCI Doun du surplus de leurs demandes, AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité de M. Y... (LM Conseil) : La responsabilité de l'expert en diagnostic ne peut être recherchée par la SCI Doun et la société Francare que sur le fondement de l'article 1382 du code civil puisque seule la SCI Sevilo a contracté avec LM Conseil. La SCI Doun et la société Francare critiquent les premiers juges en ce qu'ils ont limité la responsabilité de M. Y... aux seules zones dans lesquelles l'amiante pouvait être détectée sans sondage destructif, considérant qu'il aurait dû émettre des réserves et attirer l'attention de son client sur la nécessité d'investigations complémentaires dans les zones où l'amiante n'était pas visible. M. Y... ne conteste pas sa faute en ce qui concerne l'absence de repérage de l'amiante dans les zones 1 et
Explication IA à partir du texte officiel de la loi. Indicatif, ne remplace pas un conseil juridique.