§ et p. 9) ; qu'en se prononçant ainsi, tout en ayant constaté que le bail ne stipulait pas que la cuisine serait aménagée en sous-sol (arrêt, p. 9 § 1) et que le bailleur avait seulement fait installer une gaine d'extraction qui donnait sur une courette, ce qui n'impliquait pas que le sous-sol soit nécessairement affecté à l'usage de cuisine, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations d'où il résultait que l'installation d'une cuisine en sous-sol n'était pas entrée dans le champ contractuel, la cour d'appel a violé l'article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2°) ALORS QUE le juge ne peut relever un moyen d'office sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a prononcé la nullité du bail conclu le 9 octobre 2012 en raison d'une erreur commise par la société Atelier de Marrakech sur la possibilité d'installer une cuisine dans le sous-sol des lieux loués, qu'elle a qualifiée de condition déterminante de son consentement, après avoir relevé que la gaine mise en place par le bailleur pour mettre à disposition du preneur un conduit d'extraction de fumée, donnant sur la courette de l'immeuble, desservait les locaux pris à bail situés en sous-sol, dont l'affectation ne pouvait dès lors être que celle de cuisine (arrêt, p.
§ et p. 9) ; que, pourtant, la société Atelier de Marrakech n'a pas soutenu dans ses écritures que le conduit d'extraction installé par le bailleur desservait le sous-sol et que cela démontrait que ce local était nécessairement destiné à un usage de cuisine ; qu'en soulevant d'office ce moyen, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble le principe du contradictoire ; 3°) ALORS QU' il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que l'expert judiciaire avait constaté dans son rapport en page 12 « que la hotte installée en cuisine devait être raccordée à la gaine d'extraction placée dans la courette » (arrêt, p. 8 § 10) ; qu'elle a jugé qu'il s'en déduisait « que la gaine mise en place par le bailleur desservait les locaux pris à bail situés en sous-sol », de sorte que l'affectation du sous-sol « ne pouvait être que de cuisine » (arrêt, p.
§) ; qu'en se prononçant ainsi, tandis qu'il résulte seulement du rapport d'expertise que la hotte installée en sous-sol par la société Atelier de Marrakech devait être raccordée à la gaine « située dans la courette intérieure », et que la photographie numérotée 17, correspondant à deux clichés de la gaine sous des angles différents, montrait seulement la présence de la gaine au rez-de-chaussée, tandis que les photographies numérotées 18 et 19 illustraient la présence de la gaine dans la courette, montant au droit d'un mur jusqu'à une tourelle d'extraction, de sorte que ni les conclusions ni les constatations de l'expert, dépourvues d'ambiguïté, n'établissaient la présence de la gaine d'extraction en sous-sol, la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise et violé le principe interdisant au juge de dénaturer les documents de la cause ; 4°) ALORS QUE l'erreur sur les qualités substantielles n'est cause de nullité qu'à la condition d'avoir été déterminante du consentement de celui qui l'invoque ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que la possibilité d'installer une cuisine en sous-sol avait été convenue entre les parties et qu'elle était déterminante du consentement de la société Atelier de Marrakech, dès lors que, compte tenu de la taille réduite du local commercial au rez-de-chaussée de moins de 35 m2, cette surface devait être réservée à la clientèle et la cuisine nécessairement en sous-sol (arrêt, p. 9 § 1) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée (concl., p. 18 et p. 35 § 14), si les lieux étaient exploités à usage de restaurant par une société O-Thai, laquelle avait implanté sa cuisine en rez-de-chaussée, et l'avaient été tout autant auparavant par un restaurant dénommé « Les Listines », ce dont il résultait que l'installation d'une cuisine en sous-sol n'était pas nécessaire pour l'exploitation des lieux en tant que restaurant, et ne constituait pas pour les parties une condition déterminante du consentement de la société Atelier de Marrakech, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 5°) ALORS QUE l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires n'est pas requis pour les travaux qui sont effectués sur des parties privatives ; que la qualification de partie privative ou commune des canalisations intérieures à un lot privatif dépend du règlement de copropriété ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré, pour retenir une erreur cause de nullité du contrat de bail, que « le raccordement à une canalisation commune suppose l'accord de la copropriété » (arrêt, p. 9 § 9) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée (concl., p. 35), si la copropriété n'avait pas à se prononcer sur les travaux envisagés par la société Atelier de Marrakech, dès lors que les copropriétaires, ou leur locataire, avaient toute liberté d'usage des parties privatives, lesquelles comportaient notamment les canalisations intérieures aux locaux (art. 8 du règlement de copropriété), de sorte que l'installation d'une pompe de relevage sur ces canalisations, qui permettait de remédier à l'impossibilité de procéder à une évacuation simplement gravitaire des eaux usées, n'avait pas à être autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 et des articles 4, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 6°) ALORS QUE l'erreur sur les qualités substantielles ne peut être cause de nullité lorsqu'elle est inexcusable ; que l'erreur commise par une partie qui, préalablement à la conclusion du contrat, était assistée d'un professionnel dont la spécialité lui permettait de s'assurer que la qualité substantielle, déterminante de son consentement, existait bien, doit être considérée comme inexcusable ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que l'erreur commise par la société Atelier de Marrakech était excusable puisque la société locataire n'était pas une professionnelle de l'installation d'un restaurant (arrêt, p. 10 § 2) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'extrait K bis de la société Atelier de Marrakech produit aux débats mentionnait comme objet social « Traiteur – Restaurant » (concl., p. 5), ce qui impliquait qu'elle était une professionnelle de la restauration et devait dès lors être considérée comme apte à identifier les travaux nécessaires à son activité et leur faisabilité, et si elle avait confié à la société FSB des travaux d'aménagement de son restaurant, dont l'implantation d'une pompe de relevage (concl., p. 40 § 2 et 3), ce dont il résultait que la nécessité d'installer un tel mécanisme en sous-sol pour aménager cet espace en cuisine n'avait pu lui échapper lors des nombreuses visites préalables à la conclusion du contrat de bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) : IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI [Adresse 2] à payer à la société Atelier de Marrakech une somme de 130.000 € à titre de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QU' il est constant que la société locataire ne peut solliciter des dommages-intérêts qu'autant qu'elle établit à l'encontre du bailleur une faute, un préjudice et un lien de causalité sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; que la faute de la SCI est d'avoir consenti un bail pour un local impropre à sa destination et de n'avoir pas attiré l'attention de la locataire sur l'insuffisance du réseau d'évacuation des eaux usées pour la destination du bail, quand bien même cette dissimulation n'aurait-elle pas eu un caractère intentionnel. Contrairement à ce que soutient la SCI bailleresse, que les manquements éventuels de la société Fast Bâtiment Services envers l'Atelier de Marrakech ne sont pas directement la cause du caractère inexploitable en l'état des locaux pris à bail, celui-ci préexistant à son intervention ; qu'ainsi que le fait observer la SCI bailleresse la perte de chance de réaliser des bénéfices n'est pas établie en l'espèce, dans la mesure où les documents produits par la société Atelier sont contradictoires, le budget prévisionnel indiquant un résultat avant impôt annuel de 38.154 euros, prenant en compte un chiffre d'affaires annuel de 252.458 euros HT, alors, que le document établi par la société Le Goff Conseil indiquant qu'un chiffre d'affaires moyen hors taxes annuel de 150.000 euros pouvait être réalisé, ne permet pas de dégager un tel résultat bénéficiaire ; que, dès lors, le préjudice en lien avec la faute commise est constitué pour la société Atelier par l'engagement de dépenses pour démarrer son exploitation ; que si le prêt de 100.000 euros remboursable en 74 mois à compter du mois de février 2013 ayant pour objet de financer les dépenses afférentes aux travaux d'aménagement, d'amélioration, de réparation du fonds de commerce doit être pris en compte dans la détermination du préjudice indemnisable, en lien avec la faute commise, il en va autrement du prêt de 40.000 euros qui n'a pas été souscrit par la société mais par sa gérante ; que les frais relatifs à la constitution de la société ne sont pas en lien avec la faute commise, dans la mesure où la société continue d'exister ; que la société Atelier justifie avoir engagé des frais généraux comme l'assurance, l'électricité et le téléphone pour 18.203,75 euros dont la matérialité n'est pas contestée par la bailleresse ; que celle-ci en revanche, soutient que les frais de mobiliers tels que retenus par les premiers juges ne peuvent être pris en compte aux motifs qu'ils ont été commandés après le début des opérations d'expertise et que ce mobilier n'a pas été mis au rebut ; que la cour relève qu'il ne peut être contesté que les meubles ont été acquis dans la perspective d'exploiter le local litigieux, quand bien même auraient-ils été acquis en cours d'expertise, et qu'il n'est pas allégué qu'ils ont été revendus ou affectés à un autre usage, dans ces conditions, si le bailleur ne peut être tenu à en rembourser le coût, il reste tenu au coût de leur stockage ; que, compte tenu de l'ensemble de ces éléments, la cour est en mesure d'évaluer à la somme de 130.000 euros le préjudice subi par la société Atelier de Marrakech (arrêt, p. 10 dernier § et p. 11) ; ALORS QUE le préjudice doit être réparé sans qu'il en résulte pour la victime ni perte ni profit ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, après avoir considéré que la SCI [Adresse 2] avait commis une faute en consentant un bail sur un local impropre à sa destination et en n'attirant pas l'attention du preneur sur l'insuffisance du réseau d'évacuation des eaux usées, a jugé que le préjudice en lien avec cette faute était constitué par l'engagement, par la société Atelier de Marrakech, de dépenses pour démarrer son exploitation (arrêt, p. 11 § 1 et 3) ; qu'elle a alloué à ce titre, notamment, la somme de 100.000 € correspondant au montant emprunté par la société Atelier de Marrakech pour financer les dépenses afférentes aux travaux d'aménagement, à l'amélioration et à la réparation du fonds de commerce (arrêt, p. 11 § 4) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le montant emprunté ne pouvait constituer, en lui-même, un préjudice réparable, seules les dépenses réellement engagées pouvant, le cas échéant, être prises en compte, et si la société Atelier de Marrakech n'établissait, pour seul montant dépensé, qu'une somme de 6.298,33 € HT virée à la société FBS, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION : IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation de la société Atelier de Marrakech envers la SCI [Adresse 2], au titre de la privation de la jouissance du local jusqu'au 21 mars 2016, à la somme de 37.000 € ; AUX MOTIFS QU' à titre subsidiaire, la SCI sollicite la condamnation de la société locataire à lui payer une somme de 106.764,38 euros à titre d'indemnité d'occupation, ce à quoi s'oppose la société Atelier, les locaux étant inexploitables ; que l'annulation d'un contrat emporte sa disparition rétroactive et implique de remettre les parties dans la situation qui était la leur à la date de conclusion du contrat annulé ; que s'agissant d'un bail, en raison de l'impossibilité de restituer la jouissance matérielle des lieux accordée en contrepartie des loyers, la restitution se fait en valeur par le versement d'une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative qui n'est pas nécessairement celle fixée par le bail annulé ; qu'il importe peu que la société locataire n'ait pu exploiter les locaux pris à bail, la bailleresse ayant été privée de la jouissance de son bien jusqu'à la remise des clés ; que dans ces conditions, la société bailleresse est bien fondée à solliciter l'indemnisation de la contrepartie de la jouissance des locaux, dont ellemême n'a pu bénéficier jusqu'à la remise des clés du local le 21 mars 2016 (pièces 34 et 35 du bailleur) ; que la société bailleresse selon le décompte versé aux débats, sollicite une somme de 106.764,38 euros pour la période écoulée entre le l mars 2013 et le 21 mars 2016 ; que la contrepartie de la jouissance des locaux sera indemnisée par l'octroi d'une somme de 36.677,41 euros, arrondie à 37.000 euros [1000 x36+(1000/31x21)] ; que la société bailleresse sera déboutée du surplus de sa demande de condamnation à ce titre (arrêt, p. 10 § 10 à 16) ; ALORS QUE le préjudice doit être réparé sans qu'il en résulte ni perte ni profit pour la victime ; que l'indemnité d'occupation répare le préjudice subi par un propriétaire du fait de l'occupation sans droit ni titre de son bien par l'occupant ; qu'elle correspond donc à la valeur locative du bien ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a alloué à la SCI [Adresse 2] une somme de 37.000 € à titre d'indemnité d'occupation pour la période courant jusqu'au 21 mars 2016, date de la restitution des clés par la société Atelier de Marrakech, soit l'équivalent de 1.000 € par mois (arrêt, p. 10 in fine) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, quelle était la valeur locative du bien appartenant à la SCI [Adresse 2], que cette dernière évaluait à la somme trimestrielle de 8.763,03 € TTC, soit 2.921 € par mois, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code, ensemble le principe de la réparation intégrale. Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société L'Atelier de Marrakech (demanderesse au pourvoi incident) La société Atelier de Marrakech fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à payer à la SCI [Adresse 2] une somme de 37 000 € en contrepartie de la privation de jouissance du local jusqu'au 21 mars 2016, date de restitution des locaux ; Alors que, en cas d'annulation d'un bail commercial pour erreur sur la substance du fait que le bailleur l'a consenti sur un local impropre à sa destination contractuelle, le locataire qui, pour une raison indépendante de sa volonté, n'a pu bénéficier de la jouissance des lieux loués en raison de leur caractère inexploitable, n'a pas à verser d'indemnité d'occupation ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la SCI [Adresse 2] avait consenti à la société Atelier de Marrakech un bail sur des locaux impropres à leur destination contractuelle de « Traiteur -restaurant- bar », dès lors qu'en l'absence d'un réseau d'évacuation des eaux usées, cette activité ne pouvait y être exercée ; qu'en jugeant néanmoins que la société Atelier de Marrakech était redevable du paiement d'une indemnité d'occupation, peu important qu'elle n'ait pu exploiter les locaux pris à bail, la cour d'appel a violé 1304 ancien du code civil.
Explication IA à partir du texte officiel de la loi. Indicatif, ne remplace pas un conseil juridique.