Cour de cassation, CHAMBRE_CIVILE_3, 32600395

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3 CC COUR DE CASSATION ______________________ Arrêt du 2 juillet 2026 Cassation partielle Mme TEILLER, présidente Arrêt n° 395 FS-B Pourvoi n° E 24-12.681 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 2 JUILLET 2026 La société Haras de Sainte Gemme, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° E 24-12.681 contre l'arrêt rendue le 9 janvier 2024 par la cour d'appel de Versailles (chambre 1-2), dans le litige l'opposant à la société civile Sainte Gemme, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

En présence de : la société JSA, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], prise en la personne de Mme [Y] [O], agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Haras de Sainte Gemme.

Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, quatre moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Davoine, conseillère référendaire, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat des sociétés Haras de Sainte Gemme et JSA, ès qualités, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société civile Sainte Gemme, et l'avis de Mme Morel-Coujard, avocate générale, après débats en l'audience publique du 12 mai 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Davoine, conseillère référendaire rapporteure, Mme Proust, conseillère doyenne, Mmes Grall, Pic, Oppelt, Georget, conseillères, Mme Aldigé, M. Baraké, Mme Gallet, M. Pons, conseillers référendaires, Mme Morel-Coujard, avocate générale, et Mme Maréville, greffière de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;

Reprise d'instance 1. Il est donné acte à la société JSA, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Haras de Sainte Gemme, de sa reprise d'instance.

Faits et procédure 2. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 9 janvier 2024), par acte du 3 octobre 2011, la société Ecuries de la porte neuve a cédé à la société Haras de Sainte Gemme un fonds de commerce, incluant le droit au bail sur un terrain, des installations et des locaux constituant un centre équestre appartenant à la société civile Sainte Gemme.

3.Par acte du 1er novembre 2011, la société civile Sainte Gemme (la bailleresse) a donné à bail à ferme à la société Haras de Sainte Gemme (la preneuse) ces mêmes biens immobiliers, le bail prévoyant le versement d'un loyer mensuel de 8 801,33 euros et d'un dépôt de garantie de 26 404 euros.

4.Par deux avenants des 1er octobre 2014 et 1er avril 2015, les parties ont ajouté à l'assiette du bail un appartement, six boxes et d'autres locaux liés à l'exploitation du centre équestre.

5.Le 12 décembre 2017, la preneuse a saisi un tribunal paritaire des baux ruraux en condamnation de la bailleresse à réaliser des travaux sous astreinte, indemnisation, régularisation du fermage illicite, avec restitution d'un éventuel trop-perçu, et répétition de la somme versée au titre du dépôt de garantie.

Examen des moyens Sur les premier et deuxième moyens 6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le troisième moyen, pris en sa deuxième branche Enoncé du moyen 7. La preneuse fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en répétition du dépôt de garantie, alors « que les sommes indûment perçues par tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire, à l'occasion d'un changement d'exploitant, sont sujettes à répétition ; que le versement d'un dépôt de garantie à l'occasion de la conclusion d'un bail rural est illicite ; qu'en retenant, pour débouter la société Haras de Sainte Gemme de sa demande tendant à voir condamner la société civile Sainte Gemme à lui restituer la somme perçue à titre de dépôt de garantie, que cette somme avait une cause licite, la cour d'appel a violé l'article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime. »

Réponse de la Cour Vu les articles L. 411-12, L. 411-74, et L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime :

8.Selon le premier de ces textes, sauf si le bailleur, en accord avec le preneur, a réalisé des investissements dépassant ses obligations légales ou lorsque des investissements sont imposés au bailleur par une personne morale de droit public, ou encore lorsque le bailleur a supporté définitivement l'indemnité due au preneur sortant en application des articles L. 411-69 à L. 411-77 du code rural et de la pêche maritime, le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l'article L. 411-11 de ce code, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit.

9.Selon le dernier, toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le statut du fermage, est réputée non écrite.

10.Aux termes des deux premiers alinéas du deuxième, sera puni d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 30 000 euros ou de l'une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l'occasion d'un changement d'exploitant, soit obtenu ou tenté d'obtenir une remise d'argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d'imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci. Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition. Elles sont majorées d'un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux de l'intérêt légal mentionné à l'article L. 313-2 du code monétaire et financier majoré de trois points.

11.Il ressort de ces textes que le statut d'ordre public du fermage définit limitativement les hypothèses de remise d'argent ou de valeur par le preneur au bailleur. Il s'ensuit que le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l'occasion d'un changement d'exploitant, une somme destinée à garantir l'exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l'expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition.

12.Pour rejeter la demande de la preneuse en répétition du dépôt de garantie, l'arrêt constate que l'article 13 du bail stipule que « le preneur remettra entre les mains du bailleur, tant à titre de garantie que pour les réparations locatives éventuelles, la somme de 26 404 euros correspondant à trois mois de loyer », que « cette somme ne constitue pas un loyer d'avance et le preneur ne pourra en aucun cas prétendre l'imputer sur les derniers termes du loyer », qu' « elle est non productive d'intérêts » et qu' « elle sera restituée au preneur en fin de contrat, déduction faite des sommes qui pourraient être dues pour quelque cause que ce soit ».

13.Il en déduit qu'il s'agit d'une somme qui est déposée entre les mains du bailleur pour garantir les éventuelles sommes que le locataire devrait à la fin du bail pour les loyers impayés ou les réparations locatives, de sorte qu'elle a une cause licite et n'entre pas dans les prohibitions de l'article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime.

14.En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Et sur le quatrième moyen, pris en sa première branche Enoncé du moyen 15. La preneuse fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à réputer non écrite la clause de fermage stipulée dans le bail, à fixer un fermage licite à compter du 1er novembre 2011 et jusqu'au 31 octobre 2020 et à condamner la bailleresse à lui verser la différence entre le fermage fixé judiciairement et le montant des fermages effectivement acquittés à compter du 12 décembre 2012 et jusqu'au 1er novembre 2020, et de la condamner à payer une certaine somme au titre des loyers retenus depuis le 13 décembre 2018, alors « que le prix de chaque fermage est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues ; que, par suite, est illicite la clause du bail rural qui ne ventile pas le montant du fermage suivant, d'une part, les bâtiments d'habitation et, d'autre part, le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation ; qu'en retenant, pour débouter la société Haras de Sainte Gemme de sa demande tendant à voir juger non écrite la clause de fermage, que le fait que le bail ne propose pas un prix distinct pour chacun des éléments, terres, bâtiments agricoles et bâtiments d'habitation, ne rend pas la clause relative au fermage illicite, la cour d'appel a violé l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article L. 411-14 du même code. »

Réponse de la Cour Vu les articles L. 411-11 et L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime :

16.Selon le premier de ces textes, le prix de chaque fermage est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues.

17.Selon le second, les dispositions précitées sont d'ordre public.

18.Il en résulte que la clause d'un bail à ferme fixant le fermage sans distinguer, d'une part, le loyer des bâtiments d'habitation, d'autre part, le loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues, est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite.

19.Pour rejeter la demande en régularisation pour fermage illicite, l'arrêt retient que le fait que le bail ne propose pas un prix distinct pour chacun des éléments, terres, bâtiments agricoles et bâtiment d'habitation, ne rend pas la clause relative au fermage illicite et qu'il convient de comparer le loyer global mentionné au bail avec la somme des prix pour chacun de ces éléments au regard des arrêtés préfectoraux.

20.En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation 21. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation des chefs de dispositif de l'arrêt rejetant les demandes en restitution du dépôt de garantie, en réputé non écrit de la clause de fermage, en fixation d'un nouveau fermage et condamnant la preneuse à payer une certaine somme au titre des loyers retenus depuis le 13 décembre 2018, entraîne la cassation du chef de dispositif de l'arrêt condamnant la preneuse à payer à la bailleresse la somme de 61 421 euros en remboursement du trop-versé sur le préjudice d'exploitation, qui s'y rattache par un lien d'indivisibilité et de dépendance nécessaire.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Haras de Sainte Gemme à payer à la société civile Sainte Gemme les sommes de 61 421 euros en remboursement du trop-versé sur le préjudice d'exploitation et de 46 667,51 euros, représentant le montant des loyers retenus depuis le 13 décembre 2018, en ce qu'il déboute la société Haras de Saint Gemme de sa demande de restitution de la somme de 26 404 euros, de sa demande tendant à juger non écrite la clause de fermage stipulée dans le bail rural, de sa demande tendant à fixer un fermage licite à compter du 1er novembre 2011 jusqu'au 31 octobre 2020, à titre principal, en l'évaluant à la somme de 182,77 euros par an et, à titre subsidiaire, en ordonnant une expertise judiciaire, de sa demande tendant à condamner la société civile Sainte Gemme à lui verser la différence entre le fermage fixé par la cour et le montant des fermages acquittés à compter du 12 décembre 2012 et jusqu'au 1er novembre 2020, et en ce qu'il statue sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 9 janvier 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;

Condamne la société civile Sainte Gemme aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile Sainte Gemme et la condamne à payer à la société JSA, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Haras de Sainte Gemme, la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le deux juillet deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Explication IA à partir du texte officiel de la loi. Indicatif, ne remplace pas un conseil juridique.